房东和租客的诉讼理由：“当事情出错时”

您是否被房东或租客起诉过？您是否想请求法院解决您与房东/租客之间的纠纷？以下是房东和租客之间常见的诉讼清单。在每个诉讼标题下，还列出了常见辩护理由（被告提出的论据，说明为什么不应对他/她作出判决）。请点击链接获取更多信息。

如果您已收到诉状和传票。 最重要的是要按照传票上注明的日期、时间和法庭地点出庭。 如果不这样做，可能会导致对你不利的判决。有关更多信息，请阅读文章 租赁法庭和驱逐案件.

如果您还有其他问题，您可以就您与房东或房客之间的纠纷问题与律师交谈。有关更多信息，您可以阅读； 在马里兰州获取法律帮助.

房东和房客的常见诉讼

房东诉讼原因

未能支付租金
 

定义： 当租客不支付租金时，房东可以要求法院驱逐租客并要求赔偿租金、滞纳金和诉讼费。租客不支付租金后，房东可以立即提起诉讼。

房东应采取的初步措施：

1. 提交未支付租金-房东投诉（DC-CV-082).
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
2. 如果诉讼只是为了收回财产，则可通过邮寄和邮寄的方式送达诉状和传票。有关送达的更多信息，请阅读； 未能支付租金.
   • 个人服务 是金钱判决（获取所欠租金）所必需的。

租户辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果租户没有得到妥善送达（例如，传票没有显眼地张贴），或者诉状没有完整填写，法院可能会驳回诉讼。
   
• 付款方式： 如果租户在开庭前付款，则租户可以出庭并要求驳回诉讼。租户还有 赎回权，这意味着即使有针对租客的判决，他/她也可以在被驱逐之前的任何时间付款，除非租客因过去 12 个月内未能支付租金而对他/她作出一定数额的判决（规则因县而异）。
   
• 未能提供线索登记/证明： 如果房产属于“受影响房产”，则房东必须拥有马里兰州环境部 (MDE) 的最新注册和 MDE 检查证书，或者提供未这样做的正当理由。您可以查看投诉，查看是否有铅证书编号，并查看 领先租赁登记房产搜索 查看房产是否已登记。如果房东不遵守规定，法院可能不会对租客作出判决。如需了解更多信息，请阅读； 含铅油漆法：租户和业主的权利和义务。
   
• 未取得房东执照/登记： 房东必须遵守当地的许可法律，以便法院对房客作出判决。
   
• 不收租金行为： 房东只能要求支付与支付租金、滞纳金和诉讼费相关的欠款。
   
• 租户已参加住房选择券计划： 如果房屋管理局未能支付租户应承担的租金，房东不得驱逐租户。如需更多信息，请阅读； 资助房屋及公屋住户的特别事宜.
   
• 违反安静享用契约: 当发生严重干扰租户使用和享用房产的干扰时。例如：其他租户发出过大的噪音、房东未能提供暖气或电力，以及 非法停工。非法锁门是指房东更换门锁，或以其他方式阻止房客在未经法院判决的情况下进入房屋。房东不得使用“自助”方式驱逐房客。 
   
• 违反居住保证: 房东必须修复和纠正对居住者生命、健康或安全构成严重威胁的状况。例如：缺少暖气、水、电和污水处理不足。需要注意的是，问题不能是小问题或无危险问题。 如果房产出现任何严重危险，您应立即通知房东。如果房东未能修复任何严重隐患，租客可以以此作为不支付租金诉讼的辩护理由。

补救措施：

• 驱逐： 房东必须在对租户作出判决后提交“返还令状申请”。有关驱逐程序的更多信息，请阅读； 租赁法庭和驱逐案件.
   
• 取消赎回权： 如果租客因未支付租金而受到一定次数的判决，即使租客愿意支付租金，房东也可以将其驱逐（不同县的规定不同）。
   
• 金钱赔偿
   
• 可能需要支付律师费。

违反租约
 

定义： 当租客违反租约时，房东可以要求法院驱逐租客。此程序只能用于寻求驱逐。有关获得金钱赔偿，请参阅； 租户离开后提起金钱赔偿诉讼.

房东应采取的初步措施：

1. 发出违反租约的通知。房东必须在提起投诉前提前 30 天向租客发出书面通知，或如果违反租约导致对他人和财产造成明显且迫切的严重损害，则提前 14 天向租客发出书面通知。
    
2. 如果租客未能在 30 天内搬离房屋，房东可以对租客提起违反租约的投诉和传票（DC-CV-085)。投诉书中必须附有该通知的副本。
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
3. 通过邮寄和邮寄的方式向租户提供投诉和传票。有关服务的更多信息，请阅读； 违反租约.

租户辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果租户没有得到妥善送达（例如，传票没有显眼地张贴），或者诉状没有完整填写，法院可能会驳回诉讼。
   
• 沒有通知： 如果房东未在上述时间内提供书面通知，则法院将不会下令驱逐。
   
• 违反租约的行为轻微: 违反租约的行为必须严重到一定程度，才能构成驱逐。例如，租户可以辩称财产损坏或损失很小，或者违约行为是第一次违反，涉及小问题，以证明违反租约的行为并不严重。
   
• 报复: 房东威胁要对租客提起诉讼、驱逐、提高租金或减少服务（电力、暖气等），因为租客投诉与所出租的房产有关。投诉可以是非正式投诉（告诉房东问题），也可以是投诉和/或法庭判决。 租户投诉必须在过去 6 个月内发生，才被视为报复.

补救措施：

• 驱逐： 如果法院发现存在违反租约的行为，他们将发出赔偿令，命令治安官将租户从该房产中驱逐。
   
• 可能需要支付律师费。

错误扣留
 

定义： 未经许可居住在房东房产内的人（“非法居住者”或不速之客）。房东可以对此类人提起诉讼，要求赔偿金钱损失并驱逐他们。

房东应采取的初步措施：

1. 非法扣留投诉（DC-CV-089).
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
2. 如果行动只是为了收回财产，通过邮寄或邮寄的方式送达租户​​即可。有关送达的更多信息，请阅读； 错误扣留.
   • 个人服务 是金钱判决所必需的（由居住在该房产上的人造成的损害和/或所欠的合理租金）。

租户辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果租户没有得到妥善送达（例如，传票没有显眼地张贴），或者诉状没有完整填写，法院可能会驳回诉讼。
   
•  有权占有财产： 如果有协议或书面租约将财产授予该人，那么提起非法扣留的诉讼是不恰当的。

补救措施：

• 驱逐： 如果法庭发现该人未经许可居住在该房产上，他们将发出赔偿令，命令警长将该人从该房产中驱逐。
   
• 金钱赔偿
   
• 可能需要支付律师费。

坚持
 

定义： 如果租客在租约到期后仍留在该房产内，房东可以对租客提起诉讼，要求赔偿金钱损失并驱逐。

请注意，如果法院已在另一类房东/租户诉讼中将房产所有权授予房东（例如未支付租金或违反租约），则对租户提出投诉和传票不是驱逐租户的适当方法。应遵循这些特定诉讼中的驱逐程序。

房东应采取的初步措施：

1. 如果租赁期限为固定期限（租约上注明日期）或按月租赁，房东必须提前 30 天以书面形式通知租客。如果租赁期限为一年，房东必须提前 3 个月以书面形式通知租客。
    
2. 针对租户逾期提出投诉和传票（DC-CV-080).  
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
3. 如果行动只是为了收回财产，则通过邮寄和邮寄的方式向租户提供投诉和传票是适当的。有关服务的更多信息，请阅读； 坚持.
   • 个人服务 是金钱判决（获得所欠金钱）所必需的。

租户辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果租户没有得到妥善送达（例如，传票没有显眼地张贴），或者诉状没有完整填写，法院可能会驳回诉讼。
   
• 不当通知： 如果房东不发出通知，法院将驳回续租诉讼。
   
• 存在居住协议： 如果有证据表明房东已允许房客在租约到期后继续留在该房产，那么提起续租诉讼是不恰当的。

补救措施：

• 驱逐： 如果法庭发现该人未经许可居住在该房产上，他们将发出赔偿令，命令警长将该人从该房产中驱逐。
   
• 金钱赔偿
   
• 租约存在： 如果有租约，而租客拖欠租金，房东可以起诉租客 未能支付租金。
   
• 可能需要支付律师费。

租户离开后提起金钱赔偿诉讼
 

定义： 房东可以提起诉讼，要求赔偿因租客造成的超出“正常磨损设立的区域办事处外，我们在美国也开设了办事处，以便我们为当地客户提供更多的支持。“ 

房东还可以因房客违反租约而要求金钱赔偿（例如，房客提前解除租约；房客有责任支付租约剩余部分的租金）。

房东应采取的初步措施：

1. 使用通用投诉表格（DC-CV-001).
   • 如果投诉金额少于 5,000 美元，则视为“小额索赔”，而且法庭规则也更加不正式。
   • 如果投诉金额超过 5,000 美元，则被视为“大额索赔”。有关更多信息，请阅读； 大额索赔和小额索赔的区别.
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
2. 个人服务 是必须的。

租户需要采取的初步措施：

1. 租户必须提交“抗辩意向通知”，该通知可在传票底部找到。有关更多信息，请阅读； 准备案件并为自己辩护.
    
2. 如果租客认为房东欠钱，则可以提出反诉。例如，如果房东声称租客损坏了房产，并扣留了租客的押金，但租客认为没有损坏房产，则租客可以提出反诉 错误扣留保证金。有关反诉的更多信息，请阅读； 提出“反诉”。

租户辩护：

• 财产损失
   
  • 服务/投诉中的程序缺陷： 如果租户没有得到妥善服务，或者诉状没有完整填写，法院可能会驳回诉讼。
     
  • 押金涵盖的损失： 如果租客在签订租约时向房东支付的押金足以弥补财产损失，那么房东已经获得了补救措施，诉讼应该被驳回。
     
  • 普通磨损: 房东不得向租客收取因“正常磨损”造成的损坏费用。这是一条常识性规则。例如，房东不得向租客收取更换因使用时间过长而磨损的地毯的费用，或因挂画的地方有小洞而重新粉刷墙壁的费用。出租时房屋的状况以及租客在该房屋居住的时间长短也是相关因素。
     
• 违反租约
   
  • 减轻损害:  如果租客在租约到期前违约，通常租客要对剩余租期负责。但是，房东必须尽合理努力寻找新租客。如果房东不这样做，则他无法收取所欠的未付租金。
     
  • 建设性驱逐: 当发生严重干扰租户使用和享用物业的干扰时。例如，其他租户发出过大的噪音，房东未能提供暖气或电力，以及 非法停工。非法锁门是指房东更换门锁，或以其他方式阻止房客在未经法院判决的情况下进入房屋。房东不得使用“自助”方式驱逐房客。 
     
  • 押金涵盖所欠租金： 如果押金足以支付所欠租金，那么房东已经得到补救，诉讼应该被驳回。

补救措施：

• 金钱赔偿
   
• 可能需要支付律师费。

租户诉讼原因

租金托管
 

定义：

房东有义务修复和消除对居住者生命、健康或安全构成严重威胁的状况（有关具体条款的更多信息，请阅读 租金托管)。如果存在危险情况，承租人 不得为 扣留房东的租金。房东可以提起诉讼 未能支付租金让房东修复危险状况的正确方法是提交租金托管投诉。租户将把租金支付到法院设立的“托管账户”，直到房东修复危险状况。

租户需采取的初始步骤：

1. 通知房东：通知房东问题。可以非正式的方式（信函、亲自、电话等）。建议以书面形式通知。
    
2. 给予房东合理的时间进行维修。
   • 如果租户参加了住房选择券计划；要求房屋管理局检查该房产。如需更多信息，请阅读； 资助房屋及公屋住户的特别事宜.
      
3. 提交租金托管投诉（DC-CV-083).
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。

房东辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果房东没有收到适当的服务，或者诉状没有填写完整，法院可能会驳回诉讼。
   
• 沒有通告: 如果房东从未收到问题通知，法院可以推迟或驳回诉讼。
   
• 没有合理的修复时间： 租客必须给予房东合理的修复时间。问题越严重，修复时间就越长。
   
• 已进行修复： 房东已经修复这个严重的问题。
   
• 房东不允许进入房屋：  在租客将问题通知房东后，租客必须允许房东或其维修人员进入该房产。
   
• 财产问题不属于危险情况： 物业问题必须对居住者的生命、健康或安全构成严重威胁。问题不能是小问题或表面问题。
   
• 租户对房产造成严重问题： 如果租客对房产造成了损坏，房东没有责任修复。
   
• 法院因未支付租金作出判决： 如果法院在过去 12 个月内对租户做出三次或三次以上未支付租金的判决，法院将不会签发租金托管令。具体规则因县而异。

补救措施：

• 已修复严重缺陷： 法院发出租金托管令并设立租金托管账户后，房东将修复严重问题。房东有 90 天的时间修复房产。在此期间，重要的是： （1）允许房东或维修人员进入该房产进行维修，以及（2）将租金支付到托管账户中。 如果不这样做，可能会导致租金托管行动提前停止。
   
• 租金托管： 如果房东未能在 6 个月内进行维修，您可以要求法院将存入托管账户的钱还给您。如果您自费进行维修，您也可以要求从托管账户中取钱。
   
• 终止租约（建设性驱逐）： 如果法院发现缺陷是一个严重问题，您可以要求法院终止租约，并且您将无需支付任何未来到期的租金。
   
• 如果维修需要很长时间则需要重新安置： 如果维修需要很长时间，您可以要求法院让房东在维修期间支付临时搬迁费用。
   
• 租金减免： 如果房产状况非常严重，您可以向法院申请减少租金。
   
• 可能需要支付律师费。

错误扣留保证金
 

定义： 房东可以扣留押金的任何部分，以支付未付租金、违反租约造成的损失或超过“正常磨损设立的区域办事处外，我们在美国也开设了办事处，以便我们为当地客户提供更多的支持。“  

“正常磨损”是常识性规则。例如，房东不得向房客收取更换因使用时间过长而磨损的地毯的费用，或重新粉刷挂有画作的墙上有小洞的墙壁的费用。出租时的房产状况以及房客在该房产上居住的时间也是相关因素。

出租人必须在租约终止后 45 天内向承租人发送书面损失赔偿声明。如果承租人不同意损失赔偿声明，或者出租人未发送书面损失赔偿声明，承租人可以对出租人提起诉讼。

租户需采取的初始步骤：

1. 使用通用投诉表格（DC-CV-001).
   • 如果投诉金额少于 5,000 美元，则视为“小额索赔”，而且法庭规则也更加不正式。
   • 如果投诉金额超过 5,000 美元，则被视为“大额索赔”。有关更多信息，请阅读； 大额索赔和小额索赔的区别.
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
2. 个人服务 是必须的。

房东应采取的初步措施：

1. 房东必须提交一份“抗辩意向通知”，该通知可在传票底部找到。有关更多信息，请阅读； 准备案件并为自己辩护.
    
2. 如果房东认为租客欠钱，房东可以提出反诉。有关反诉的更多信息，请阅读： 提出“反诉”。

房东辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果房东没有收到适当的服务，或者诉状没有填写完整，法院可能会驳回诉讼。
   
• 满足通知要求： 如果房东在租约结束后 45 天内发送了书面损害赔偿声明，则房客不能声称该通知不当。
   
• 扣留保证金是合理的： 如果因合理原因而扣留押金，法院可能会允许房东保留全部或部分押金（只有部分索赔的损失是合理的）。

补救措施：

• 退还押金： 租户可能有权获得全部或部分押金的返还以及利息。
   
• 三倍赔偿： 如果法院发现没有合理依据扣留押金，则法院可能会判决承租人获得三倍的押金金额。
   
• 可能需要支付律师费。

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违反安静享用契约
 

定义： 当发生严重干扰租户使用物业的干扰时。例如，其他租户发出过大的噪音，房东未能提供暖气或电力，以及 非法停工。非法锁门是指房东更换门锁，或以其他方式阻止房客在未经法院判决的情况下进入房屋。房东不得使用“自助”方式驱逐房客。 

需要采取的初始步骤：

1. 通知房东。
    
2. 给房东合理的修复机会。
    
3. 禁令请愿书（DC-CV-083).
   • 投诉/诉状必须填写完整并提交至财产所在县的地区法院。然后法院将发出传票。

房东辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果房东没有收到适当的服务，或者诉状没有填写完整，法院可能会驳回诉讼。
   
• 沒有通告: 如果房东从未收到问题通知，法院可以推迟或驳回诉讼。
   
• 没有合理的修复时间： 租客必须给予房东合理的时间来解决问题。问题越严重，修复所需的时间就越长。
   
• 干扰很小： 骚扰必须严重影响租客的享受，不能只是单纯的滋扰。

补救措施：

• 房东解决问题： 法院可以命令房东解决问题。如果存在非法锁门，法院还可以命令允许租客再次进入房屋。
   
• 终止租约（建设性驱逐）： 如果法院发现问题严重或房东未能解决问题，您可以要求法院终止租约，并且您无需支付任何未来应付的租金。您还可以向法院索要搬家费，并要求房东支付新租金与租客先前所欠租金之间的差额。
   
• 可能需要支付律师费。

报复
 

定义： 房东威胁要对租客提起诉讼、驱逐、提高租金或减少服务（电力、暖气等），因为租客投诉与所租物业有关。投诉可以是非正式投诉（向房东反映问题），也可以是投诉和/或法庭判决。租客的投诉必须是在过去 6 个月内提出的，才被视为报复。

需要采取的初始步骤：

1. 一般投诉表格（DC-CV-001).
   • 如果投诉金额少于 5,000 美元，则视为“小额索赔”，而且法庭规则也更加不正式。
   • 如果投诉金额超过 5,000 美元，则被视为“大额索赔”。有关更多信息，请阅读； 大额索赔和小额索赔的区别.
   • 诉状必须填写完整，并提交至房产所在县的地区法院。法院随后将发出传票。
      
2. 个人服务 是必须的。

房东应采取的初步措施：

1. 房东必须提交一份“抗辩意向通知”，该通知可在传票底部找到。有关更多信息，请阅读； 准备案件并为自己辩护.
    
2. 如果房东认为租客欠钱，房东可以提出反诉。有关反诉的更多信息，请阅读： 提出“反诉”。

房东辩护：

• 服务/投诉中的程序缺陷： 如果房东没有收到适当的服务，或者诉状没有填写完整，法院可能会驳回诉讼。
   
• 拒绝报复： 被告可以声称过去六个月内没有收到任何投诉，或没有减少服务。房东驱逐是基于合法理由。

补救措施：

• 金钱赔偿： 租户最多可要求 3 个月的租金。
   
• 可能需要支付律师费。