本页主题：
物业状况和维修
马里兰州法律要求房东修复和消除对居住者的生命、健康或安全造成严重威胁的状况。
如果房东未能修复出租单元的严重或危险问题，您有权将租金支付到当地地方法院设立的托管账户中。您将直接向法院支付租金，法院将保管这笔钱，直到法官审理您的案件并作出判决。您可能会拿回全部或部分租金，具体取决于条件的恶劣程度以及房东解决问题所需的时间。
法律对租金托管条件有非常具体的规定。您必须向房东发出适当通知，并留出足够的时间进行维修，然后才有权将租金托管。托管账户只能由法院设立。您可以通过提交 租金托管投诉 (DC-CV-083).
租金托管为租户提供了一种修复房屋中严重和危险问题的方法，无论问题是在单个单元内还是在所有租户共同使用的区域内。该法律涵盖的问题是对租户的生命、健康和安全构成“重大和严重威胁”的问题。租金托管不适用于那些只会使公寓或房屋变得不那么美观或舒适的问题，例如地板、墙壁或天花板上的小裂缝。租金托管不适用于违反当地住房法规的非危险行为和社区中的危险情况，例如犯罪。
严重或危险情况包括但不限于：
- 缺少暖气、灯光、电力或冷热水供应（除非您负责公用事业，并且由于您未支付账单而导致公用事业被关闭）
- 缺乏足够的污水处理
- 两个或两个以上单位发生鼠患
- 房东未能减少含铅油漆的危害
- 存在任何对您的人身安全构成严重威胁的结构缺陷
- 存在任何可能导致严重火灾或健康危害的情况
国家的公共政策是，对允许其租赁财产存在危险情况的房东进行惩罚，并制定有效的法律来防止和纠正这些情况。
该法律适用于除农场租赁外的所有住宅单元。
它同样适用于公有和私有单位以及单单元和多单元住宅。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-211
租金托管第 1 部分：什么是租金托管？ 来自马里兰州法院
小问题或非危险违规行为
本法不涵盖轻微问题或违反当地住房法规的非危险行为。除非您能证明情况并非如此，否则法院通常认为以下情况不会对健康和安全构成威胁：缺少新油漆、地毯、镶板或其他装饰，只会降低房产的视觉吸引力；墙壁、地板或天花板上有小裂缝；地板上没有油毡或瓷砖，前提是地板结构坚固安全；或者没有空调。
租金托管程序步骤
租客必须将有缺陷的情况通知房东。需要向房东发出的通知可以是以下任何一种：
- 通过挂号信发送的书面通知，列出危险情况或缺陷
- 实际注意到缺陷或情况（即房东已经看到了危险情况）
- 或相关政府机构出具的书面违规、谴责或其他通知，指明情况或缺陷
书面通知是法庭更好的证据形式。收到通知后，房东有合理的时间进行维修。实际合理的时间长度由法庭决定，考虑到问题的严重性及其对居住者造成的危险。除非房东能证明情况并非如此，否则法庭通常会认为收到通知后超过 30 天的时间是不合理的。如果房屋检查员给房东一个更短的期限，这通常会被认为是一个合理的期限。
如果房东拒绝维修，或者未能在合理的时间内维修，则租客可以提起租金托管诉讼，要求向法院支付租金，或者可以扣留房东的租金，等待被起诉。
在设立托管账户之前，法院将举行听证会，听取双方的意见。如果事实需要设立租金托管账户，法官可以采取多种措施，包括将全部或部分资金作为补偿返还给您、将全部或部分资金返还给您或房东以进行维修，或任命一名特别管理员确保维修工作顺利完成。一旦设立了托管账户，您必须继续定期向该账户支付租金，直到法院另行命令。
租客可以请求本法规定的任何补救措施，无论是就条件问题起诉房东，还是就恶劣条件问题抗辩房东不支付租金。此外，如果房东在法院认定存在该情况后 90 天内未纠正该情况，租客可以向地方法院申请“禁令”，法院将命令房东进行维修。
无论租户是原告还是被告，救济都取决于以下条件：
- 房东收到了适当的通知，并且在适当的情况下有合理的时间来纠正缺陷。
- 承租人向法院支付租约所要求的租金金额，除非法院修改该金额。
- 在按月租赁或以一个月以上的租赁期限衡量的租赁中，在提起诉讼之前的 3 个月内，没有出现 4 起（巴尔的摩市为 12 起）或更多起针对租户的到期未付租金的占有判决。
- 在按周租赁中，过去 6 个月内没有针对租户作出 12 次或以上因到期未付租金而作出的占有判决，或者，如果租户在住宅中居住的时间不超过 6 个月，则没有针对租户作出 3 次或以上占有判决。
如果房东能证明以下情况之一，则房东胜诉：
- 缺陷状况是由承租人或其家庭成员、其代理人、雇员、受让人或客人造成的；或
- 房东或其代理人被拒绝合理且适当地进入房屋进行维修。
租金托管第 2 部分：租金托管流程 来自马里兰州法院
租金托管听证会上的代表
通常，只有律师才能在法庭上代表某人。对于租金托管行动，房东和房客还有其他选择。
房东
房东可以选择让非律师代表他们参加地方法院的即决驱逐或租金托管诉讼。房东通常会让他们的房地产经纪人代表他们参加此类诉讼。
租户
租户可以选择让非律师代表他们参加地方法院的租金托管或简易驱逐程序，前提是该人
- 在经认可的法学院临床法律项目中执业的法学院学生
- 在法学院接受教员的法庭监督；或者
- 某些类型的非营利组织的雇员，受过培训并受律师监督。
阅读法律： 马里兰州法典，商业职业和专业，§ 10-206
法院可能下令
法院应作出适当的事实认定，并可作出正义所要求的任何命令。此类命令可包括以下一项或多项：
- 命令房东进行某些维修或纠正房客所投诉并经法院认定存在的情况。
- 驳回租金托管诉讼。
- 将租约所要求的租金数额（无论是支付给法院还是支付给房东）减少到公平反映房屋状况的数额。
- 终止租约并将房屋归还给房东，但租户有权赎回房屋（租户有权通过支付所欠金额继续居住在该房屋内）。
备注：不服从法庭命令构成藐视法庭，可处以罚款或监禁。
如果有适当的租金托管案例并且建立了托管账户，法院可能会采取以下措施之一：
- 命令在完成必要的维修后将托管账户中的钱交给房东。
- 命令将托管账户中的部分或全部资金支付给承租人、房东或任何其他适当的个人或机构，用于进行必要的维修。
- 任命一名特别管理员负责进行修复，并向法院申请从托管账户中的资金中支付修复费用。
- 命令使用部分或全部托管资金来支付财产的抵押贷款或信托契约，以防止丧失抵押品赎回权。
- 如果在最初决定将资金存入托管账户后 6 个月内未进行维修或未真诚努力进行维修，则托管资金将转交给租户。租户必须继续向法院支付租金。但是，如果房东对案件提出上诉，则在上诉期间，将暂停没收托管资金给租户。
- 经过适当的听证会后，如果租户没有定期将租金支付到托管账户中，则命令将累积的钱交给房东。
备注: 巴尔的摩市有租金托管法 这与州法律非常相似。巴尔的摩居民必须根据市法律行使租金托管权。如果您居住在采用此类租金托管法的县，则必须按照当地法律规定的程序设立托管账户。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产，§ 8-211
可居住性保证
每一处出租的物业都应被认为适合人类居住。如果物业存在严重缺陷或危险状况，租户除了租金托管外，还可以获得其他救济。 详细了解租赁房屋居住性保证