租赁法庭和驱逐案件

本页主题：

• 概述
• 未经法院命令不得驱逐
• 给租户的书面通知
• 房东可以提出投诉
• 给租户的庭审通知
• 审判之日
• 财产危险缺陷的辩护 – 租金托管
• 报复性驱逐辩护
• 判决及上诉
• 返还令
• 兑换权 - 付费入住
• 警长驱逐
• 房东和房客的资源
• 屏蔽
• 驱逐律师援助 (ACE) 计划

概述

本文涉及房东因租客未支付租金而将其驱逐。有关租客在租约期满后“继续租约”或违反租约的信息，请参阅 坚持.

如果房租拖欠，房东可以立即启动驱逐程序。驱逐和租金法庭的流程如下：

1. 房东必须向房客提供书面通知，说明房客在收到通知后 10 天内必须支付到期租金。
2. 如果租客在收到房东的书面通知后 10 天内仍未支付所欠款项，则房东会提出投诉。
3. 接下来，地方法院会向租户发出传票，通知租户有关审判的情况。
4. 接下来将进行审判，租户可以在其中为自己辩护。

如果法院判决房东胜诉，房东可以提交赔偿令，安排警长监督驱逐。租户可以在警长驱逐之前的任何时间“付费留下”，但有一些例外。在驱逐时，警长将命令租户和屋内所有其他人离开。警长还将拿走租户的个人物品。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

未经法院命令不得驱逐

如果房客未能按时支付租金，房东可以请求法院批准驱逐房客。这意味着房东不能将房客锁在屋外或通过关闭暖气、水或电来强迫房客搬走。如果房东在没有法院命令的情况下采取上述行动之一，房客可以报警并聘请律师或法律服务机构。同样，房东也不能利用驱逐来报复提出投诉或诉讼。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 §§ 8-208.1 和 8-216%

给租户的书面通知

在房东提出不付租金投诉之前，房东必须向租户提供书面通知，说明房东打算提出不付租金投诉。通知必须告知租户应支付的租金金额，并给予租户 10 天的时间支付应付金额。房东应使用 提起即时驱逐投诉的意向通知（未支付租金） (DC-CV-115) 形式。

当房东以书面形式发出通知给房客时，即表示已收到通知：通过一级邮件发送，并附上邮寄证明；贴在房屋门上；或者，如果房客选择，则通过电子方式（电子邮件、短信或电子房客门户）发送。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

房东可以提出投诉

要驱逐房客，房东必须向地方法院提交宣誓申诉，使用 “未付租金”表格.此表格：

1. 描述该财产；
2. 列出每个承租人或转租人的姓名；
3. 注明租金和滞纳金减去已支付的水电费或押金；
4. 要求收回；
5. 如果适用，说明据房东所知，租客已经死亡、没有遗嘱且没有近亲；
6. 对于 1978 年之前建造的出租单元物业，声明该物业已经根据环境法§§ 6-811、6-812 注册和续期，并提供检验证书编号（涉及含铅油漆 - 房东不能因未注册或未续期的物业未支付租金而提出索赔）；
7. 说明每个付款期应付的租金、租金到期日以及滞纳金； 
8. 注明房东向房客提供所需通知的日期；并且，
9. 如果当地法律有要求，请提供租赁物业已获许可的证明事实。

A 样本表格 可在马里兰州法院网站上查阅。请注意，此表格无法在线填写。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401, 8-406%

看到一个 可搜索的县市列表 需要租赁房屋许可证。 

房东租金法庭第一部分：如何在租金法庭提起诉讼 来自马里兰州法院

给租户的庭审通知

租户应在投诉提出后三天内收到“简易驱逐程序”。一份副本将通过邮件发送，一份黄色表格副本将张贴在房屋门上。传票也可以通过个人服务送达（详细了解 过程服务）。“立即驱逐程序”通知将说明租户何时应出庭受审。最早可能是在提出投诉后五天。审判日期和时间位于表格的右上角。 在审判之前或审判期间的任何时间，租客都可以向房东付款。   

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

审判之日

如果租户对投诉提出异议，则租户应参加听证会，准时出席，并在案件审理开始时到达法庭。租户应携带文件和证据来支持他们反对房东投诉的论点。这些文件可能包括索赔，包括租约、会计记录、取消的支票、照片等。详细了解 准备你的案件.

如果租客不出庭，房东可能会赢。如果房东也不出庭，驱逐诉讼可能会被驳回。 

租户可以在听证会当天在法院会见房东的代表。租户可以选择与房东代表达成协议，通过付款计划或其他协议解决案件。但是，租户 无需与房东达成协议。租户有权在地方法院通过出示证据和传唤证人为自己辩护。例如，租户可以证明他们确实支付了租金，或者他们试图支付租金但房东不接受。  

租户租金法庭第一部分：通知和审判 来自马里兰州法院

财产危险缺陷的辩护 – 租金托管

如果房东未能修复危险情况，则租户可能被允许继续留在自己的房屋中。如果租户在听证会前一个月通知房东存在安全问题，而房东没有解决问题，那么租户可能会争辩说租户不需要向房东支付租金。安全问题的例子包括没有暖气、马桶坏了、老鼠或老鼠、墙壁、地板或天花板有严重问题、油漆含铅或有火灾隐患。租户可以保留拖欠的租金，并根据安全违规行为为自己辩护。如果法院同意房屋对租户的安全构成严重威胁，租户将向法院支付租金，存入“托管账户”，直到争议解决。租户在驱逐案件之外可以提起的法律诉讼是租金托管诉讼。详细了解 租金托管.  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-211

报复性驱逐辩护

另一种辩护是，当租户可以证明房东驱逐租户是为了报复其提出投诉或诉讼或加入租户组织时。如果证据确凿（并且租户按时支付租金），租户可能会获得最高 3 个月租金的赔偿金、合理的律师费和诉讼费。详细了解 报复性驱逐.

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-208.1

判决及上诉

庭审结束时，如果法官发现租户未支付租金或租户未出庭，则法院将做出有利于房东的判决。法院将对租金和滞纳金金额以及诉讼费用作出判决.

租户或房东可以在法院命令发布后四天内提出上诉。如果租户提出上诉，则必须缴纳保证金。  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

房东租金法庭第 2 部分：我在租金法庭上获胜了，现在怎么办？ 来自马里兰州法院

返还令

如果法院判决房东胜诉，租客有 4 天时间离开。请务必仔细阅读法院命令。如果租客有医生证明，说明由于身体状况离开会很危险，则租客最多有 15 天时间离开。

注意：您可能需要检查您所在县或市政法规，了解是否有额外的当地保护措施。 详细了解当地法律。房东必须在判决后 60 天内申请赔偿令。如果房东等待的时间更长，判决将失效。  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

兑换权 - 付费入住

租客可以在驱逐发生之前的任何时间向房东或房东代理人支付 （称为“赎回房屋的权利”）。租户可以用现金、保付支票或汇票支付所有逾期租金和滞纳金，以及法院费用和费用。但是，如果租户在驱逐行动前 3 个月内有 12 项或以上针对租户的租金判决（巴尔的摩市为 4 项或以上），则租户不能赎回。  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

租户租金法庭第 2 部分：赎回权和驱逐权 来自马里兰州法院

警长驱逐

除非警察或治安官在场允许房东驱逐房客，否则房东不能驱逐房客。  向租户发送“赔偿令”副本，警告租户可能会被驱逐。赔偿令上没有列出驱逐的时间和日期。租户可以致电警员或治安官办公室并提供案件编号，询问何时驱逐。

当治安官执行赔偿令时，治安官必须立即检查房屋内是否有宠物，如果发现，则将宠物交给租户。如果租户在执行赔偿令时不在场，治安官必须： 

• 联系动物收容所或动物救援组织来照顾宠物； 
• 向租客提供宠物被收养的动物收容所或动物救助组织的名称和联系信息；以及 
• 向动物收容所或动物救援组织提供宠物所属租户的姓名和联系信息 

马里兰州法律禁止在驱逐期间带走宠物并将宠物留在公共财产或公共人行道上。

在极端天气条件下，法院可能会逐日推迟驱逐。当地可能会有与驱逐和天气条件相关的法律适用。（详细了解当地法律) 如果房东在收到赔偿令后 60 天内没有驱逐房客，则赔偿令将失效。  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-401

房东和房客的资源

房东和租户都可获得租金援助。更多信息请访问 马里兰州法院网站.

如果驱逐会导致租户无家可归，租户可能有资格获得紧急补助金或驱逐预防计划的其他帮助。马里兰州住房和社区发展部网站上有关于其 紧急租金援助计划，包括在哪里申请当地的紧急租金援助。

此外，您的 地方社会服务部门 可能有可以帮助租户的计划，包括无家可归预防计划和临时现金援助。

屏蔽

一般来说，马里兰州的法院记录是公开的。有时一方可以要求法院屏蔽一份文件，这样就可以将该文件从公众视野中移除。法院还可以屏蔽整个案件并将其从公众视野中移除。要求屏蔽案件的一方必须有充分的理由。

COVID-19大流行

如果您的未付租金案件是在 5 年 2020 月 1 日至 2022 年 19 月 XNUMX 日之间提起的，您可以请求法院保护该案件。要获得保护资格，您必须证明您的收入损失和无力支付租金是由于 COVID-XNUMX 疫情造成的。此外，如果因未付租金而对您作出判决，则必须先满足该判决。要请求法院保护您的案件，请使用表格 DC-CV-116 （要求保密因未支付租金而被收回住宅物业的法庭记录）。

1 年 2024 月 XNUMX 日之后的案件

有些拖欠租金的案件必须得到保护。如果案件 并未导致占有的判决地方法院 将 案件审理结束后60日内，对案件进行保密。 

如果情况 确实导致了占有的判决地方法院 五月 保护案件。若要请求法院保护您的案件，请使用表格 DC-CV-119 （请求保护未支付租金行为记录）。

有关屏蔽案件记录的更多信息.

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-502

驱逐律师援助 (ACE) 计划

如果您面临被驱逐或失去住房券或补贴的风险，您可能有资格获得免费律师。ACE 计划的律师可以在以下类型的案件中代表您：

• 未能支付租金
• 违反租约
• 租户续租
• 代金券或其他补贴终止

要符合资格，您必须是居住在马里兰州的租户，并且家庭收入等于或低于马里兰州平均收入的 50％。

拨打 211 并按照提示寻求驱逐法律帮助或 网上申请.

更多信息请访问民事司法网站.