Tribunal de alquileres y casos de desalojo

Temas en esta página:

• Descripción
• No hay desalojo sin orden judicial
• Aviso escrito al inquilino
• El propietario puede presentar una queja
• Aviso del Juicio al Inquilino
• El día del juicio
• Defensa por defecto peligroso de la propiedad – Fideicomiso de alquiler
• Defensa por desalojo en represalia
• Sentencia y Apelación
• Orden de restitución
• Derecho a canjear: pagar para quedarse
• Desalojo por parte del sheriff
• Recursos para propietarios e inquilinos
• blindaje
• Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Descripción

Este artículo trata sobre un propietario que desaloja a un inquilino por no pagar el alquiler. Para obtener información sobre un inquilino que “permanece” como inquilino después de que finaliza el plazo del contrato de arrendamiento o por rescindir el contrato, consulte Aguantando.

Si el alquiler se retrasa, el propietario puede iniciar el proceso de desalojo de manera correcta. El proceso para desalojos y tribunal de alquileres es el siguiente:

1. El propietario debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino que indique que el inquilino tiene 10 días después de recibir el aviso para pagar el alquiler adeudado.
2. Si el inquilino no paga el dinero adeudado dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la notificación por escrito del propietario, el propietario presenta una queja.
3. A continuación, el Tribunal de Distrito emite una citación al inquilino para notificarle sobre el juicio.
4. A continuación, hay un juicio donde el inquilino puede defenderse.

Si el tribunal falla a favor del arrendador, entonces el arrendador puede presentar una orden de restitución para que un alguacil supervise el desalojo. Un inquilino puede “pagar para quedarse” en cualquier momento antes del desalojo por parte del sheriff, con algunas excepciones. En el momento del desalojo, el sheriff ordenará al inquilino y a todos los demás que se vayan. El sheriff también retirará las pertenencias personales del inquilino.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

No hay desalojo sin orden judicial

Si un inquilino no paga el alquiler a tiempo, el propietario puede pedirle al tribunal que apruebe el desalojo del inquilino. Eso significa que un propietario no puede bloquear la entrada de un inquilino ni obligarlo a salir cerrando la calefacción, el agua o la electricidad. Si un propietario toma una de estas acciones sin una orden judicial, el inquilino puede llamar a la policía, a un abogado o a una organización de servicios legales. De manera similar, un propietario no puede utilizar el desalojo como represalia por presentar una queja o demanda.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-208.1 y 8 - 216

Aviso escrito al inquilino

Antes de que un propietario pueda presentar una queja por falta de pago del alquiler, debe proporcionarle al inquilino un aviso por escrito de la intención del propietario de presentar una queja por falta de pago del alquiler. El aviso debe informar al inquilino cuánto alquiler se debe y darles 10 días para pagar el monto adeudado. Los propietarios deben utilizar el Aviso de intención de presentar una queja por desalojo sumario (incumplimiento de pago del alquiler) (DC-CV-115) .

La notificación al inquilino se produce cuando la notificación escrita del propietario: se envía por correo de primera clase con un certificado de envío; pegado a la puerta del local; O si lo elige el inquilino, enviado por entrega electrónica (correo electrónico, mensaje de texto o portal electrónico del inquilino).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

El propietario puede presentar una queja

Para desalojar a un inquilino, el propietario debe presentar una demanda bajo juramento en el Tribunal de Distrito utilizando un Formulario de “falta de pago del alquiler”. Esta forma:

1. describe la propiedad;
2. nombra a cada inquilino o subarrendatario;
3. indica el alquiler y los cargos por pagos atrasados ​​menos los servicios públicos o el depósito de seguridad pagado;
4. solicita recuperación;
5. si corresponde, declarando que, hasta donde sabe el arrendador, el inquilino ha fallecido, es intestado y no tiene parientes más cercanos;
6. para propiedades de unidades de alquiler construidas antes de 1978, establece que la propiedad fue registrada y renovada según Medio Ambiente §§ 6-811, 6-812 y proporciona el número de certificado de inspección (relativo a pintura con plomo; un propietario no puede presentar una demanda por falta de pago del alquiler en un propiedad no registrada o no renovada);
7. indica el alquiler adeudado en cada período de pago, el día en que vence el alquiler y los cargos por pagos atrasados; 
8. establece que la fecha en que el propietario proporcionó el aviso requerido al inquilino; y,
9. proporcionar datos que respalden que la propiedad de alquiler tiene licencia, si así lo exigen las leyes locales.

A formulario de muestra está disponible en el sitio web de los tribunales de Maryland. Tenga en cuenta que este formulario no se puede completar en línea.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401, 8 - 406

Ver un lista de búsqueda de condados y ciudades que requieren licencias de vivienda de alquiler. 

Tribunal de alquileres para propietarios, Parte 1: Cómo iniciar su caso en el Tribunal de alquileres de los tribunales de Maryland

Aviso del Juicio al Inquilino

El inquilino debe recibir un “procedimiento sumario de expulsión” dentro de los tres días siguientes a la presentación de la denuncia. Se enviará una copia por correo y se publicará una copia del formulario amarillo en la puerta de la casa. La citación también podrá entregarse mediante entrega personal (conozca más sobre Servicio de procesos). El aviso de “procedimiento sumario de expulsión” indicará cuándo debe presentarse el inquilino ante el tribunal para un juicio. Puede ser tan pronto como cinco días después de que se presentó la denuncia. La fecha y hora del juicio se encuentran en la esquina superior derecha del formulario. En cualquier momento antes o durante el juicio, el inquilino puede realizar pagos al propietario.   

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

El día del juicio

Si un inquilino impugna la demanda, debe asistir a la audiencia, llegar a tiempo y estar en la sala del tribunal cuando comience el expediente. El inquilino debe traer documentos y pruebas que respalden sus argumentos contra la denuncia del propietario. Estos documentos pueden incluir las reclamaciones incluyendo el contrato de arrendamiento, registros contables, cheques cancelados, fotografías, etc. Conozca más sobre preparando su caso.

Si el inquilino no se presenta, probablemente gane el propietario. Si el propietario no se presenta, es probable que se desestime la acción de expulsión. 

Un inquilino puede ver a un representante del propietario en el juzgado el día de la audiencia. El inquilino puede optar por celebrar un acuerdo para resolver el caso mediante un plan de pago u otro acuerdo con el representante del propietario. Sin embargo, el inquilino No está obligado a llegar a un acuerdo con el propietario.. Los inquilinos tienen derecho a defenderse en el Tribunal de Distrito presentando pruebas y presentando testigos. Los inquilinos pueden, por ejemplo, demostrar que pagaron el alquiler o que intentaron pagarlo pero el propietario no lo aceptó.  

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 1: Notificación y juicio de los tribunales de Maryland

Defensa por defecto peligroso de la propiedad – Fideicomiso de alquiler

Una situación en la que se le puede permitir al inquilino quedarse en su casa es si el propietario no ha reparado una condición peligrosa. Si un inquilino notificó al propietario un problema de seguridad más de un mes antes de la audiencia y el propietario no solucionó el problema, entonces el inquilino puede argumentar que no necesita pagarle el alquiler al propietario. Ejemplos de problemas de seguridad incluyen falta de calefacción, inodoros rotos, ratas o ratones, problemas importantes con las paredes, pisos o techos, pintura con plomo o riesgos de incendio. Los inquilinos pueden quedarse con el alquiler atrasado y defenderse basándose en la infracción de seguridad. Si el tribunal acepta que la vivienda representa una amenaza grave para la seguridad del inquilino, el inquilino pagará el alquiler al tribunal en una “cuenta de depósito en garantía” hasta que se resuelva la disputa. La acción legal que el inquilino puede iniciar fuera de un caso de desalojo es una acción de depósito en garantía del alquiler. Aprender más acerca de depósito de alquiler.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

Defensa por desalojo en represalia

Otra defensa es cuando el inquilino puede demostrar que el propietario lo está desalojando como represalia por presentar una queja o demanda o por unirse a una organización de inquilinos. Si se prueba (y si el inquilino está al día con el pago del alquiler adeudado), el inquilino puede recibir daños por daños de hasta 3 meses de alquiler, honorarios razonables de abogados y costos judiciales. Aprender más acerca de desalojos en represalia.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208.1

Sentencia y Apelación

Al final del juicio, si el juez determina que el inquilino no ha pagado el alquiler o si el inquilino no se presenta, el tribunal decidirá a favor del propietario. El tribunal dictará sentencia sobre el monto del alquiler, el recargo por mora y los costos de la demanda..

Un inquilino o propietario puede apelar la orden judicial dentro de los cuatro días posteriores a su emisión. Si un inquilino apela, el inquilino debe pagar una fianza.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para propietarios, parte 2: Gané en el tribunal de alquileres, ¿y ahora qué? de los tribunales de Maryland

Orden de restitución

Si el tribunal falla a favor del propietario, el inquilino tiene 4 días para irse. Asegúrese de leer atentamente la orden judicial. Si el inquilino tiene una nota del médico que dice que sería peligroso irse debido a una condición médica, el inquilino puede tener hasta 15 días para irse.

Nota: Es posible que desee consultar el código de su condado o el código municipal para ver si existen protecciones locales adicionales. Obtenga más información sobre las leyes locales. Un arrendador debe solicitar una orden de restitución dentro de los 60 días posteriores a la sentencia. Si el arrendador espera más, la sentencia expirará.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Derecho a canjear: pagar para quedarse

El inquilino puede pagarle al propietario o al agente del propietario en cualquier momento antes de que ocurra el desalojo. (llamado “derecho a rescatar el local”). El inquilino puede pagar en efectivo, con un cheque certificado o con un giro postal, todo el alquiler vencido y los cargos por pagos atrasados, además de los costos y honorarios judiciales. Sin embargo, el inquilino no puede canjear si tiene 3 o más sentencias de alquiler en su contra en los 12 meses anteriores a la acción de desalojo (4 o más en la ciudad de Baltimore).  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 2: Derecho de rescate y desalojo de los tribunales de Maryland

Desalojo por parte del sheriff

El propietario no puede desalojar al inquilino hasta que el agente o el sheriff esté presente para permitirle al propietario hacerlo.  Se envía una copia de la “orden de restitución” al inquilino advirtiéndole que puede ser desalojado. La hora y fecha del desalojo no figuran en la orden de restitución. El inquilino puede llamar al alguacil o a la oficina del sheriff con el número de caso para preguntar cuándo se llevará a cabo el desalojo.

Cuando un alguacil ejecuta una orden de restitución, debe inspeccionar inmediatamente las instalaciones en busca de mascotas y, si las encuentra, entregarlas al inquilino. Si el inquilino no está presente en el momento en que se ejecuta la orden de restitución, el alguacil debe: 

• comuníquese con un refugio de animales o una organización de rescate de animales para que se haga cargo de la mascota; 
• proporcionar al inquilino el nombre y la información de contacto del refugio de animales u organización de rescate de animales donde se lleva la mascota; y 
• proporcionar al refugio de animales o a la organización de rescate de animales el nombre y la información de contacto del inquilino al que pertenece la mascota 

La ley de Maryland prohíbe sacar una mascota durante un desalojo y dejarla en propiedad pública o en una acera pública.

En condiciones climáticas extremas, el tribunal puede retrasar los desalojos día a día. Es posible que se apliquen leyes locales relacionadas con los desalojos y las condiciones climáticas. (Obtenga más información sobre las leyes locales.) Si el propietario no desaloja al inquilino dentro de los 60 días posteriores a la orden de restitución, entonces la orden expira.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Recursos para propietarios e inquilinos

La asistencia para el alquiler puede estar disponible tanto para propietarios como para inquilinos. Más información está disponible en el Sitio web de los tribunales de Maryland.

Si el desalojo dejaría al inquilino sin hogar, el inquilino puede ser elegible para una subvención de emergencia u otra ayuda de un programa de prevención de desalojo. El sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland tiene información sobre sus Programa de asistencia de emergencia para el alquiler, incluido dónde solicitar asistencia local de emergencia para el alquiler.

Además, tu departamento local de servicios sociales puede tener programas que puedan ayudar a los inquilinos, incluidos programas de prevención de personas sin hogar y asistencia temporal en efectivo.

blindaje

En términos generales, los registros judiciales de Maryland están abiertos al público. A veces una parte puede pedirle al tribunal que proteja un documento y esto lo retira de la vista del público. Un tribunal también puede proteger un caso completo y retirarlo de la vista del público. La parte que solicita que se proteja un caso debe tener una buena razón.

Pandemia por COVID-19

Si su caso de falta de pago del alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar a un tribunal que proteja el caso. Para ser elegible para la protección, debe demostrar que su pérdida de ingresos y su incapacidad para pagar el alquiler se debieron a la pandemia de COVID-19. Además, si se emitió una sentencia en su contra por alquiler impago, esa sentencia debe cumplirse primero. Para pedirle a un tribunal que proteja su caso, use el formulario DC-CV-116 (Solicitud para proteger los registros judiciales relacionados con la recuperación de una propiedad residencial por falta de pago del alquiler).

Casos posteriores al 1 de octubre de 2024

Algunos casos de impago de alquiler deben ser protegidos. Si el caso No dio lugar a una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito will proteger el caso dentro de los 60 días siguientes al cierre del mismo. 

Si el caso resultó en una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito pueden Proteja el caso. Para solicitarle al tribunal que proteja su caso, utilice el formulario DC-CV-119 (Petición para proteger un registro de acción por falta de pago de alquiler).

Más información sobre cómo proteger los registros de casos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-502

Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Si corre riesgo de desalojo o de perder su bono o subsidio de vivienda, puede ser elegible para un abogado gratuito. Los abogados del Programa ACE pueden representarlo en este tipo de casos:

• Falta de pago del alquiler
• incumplimiento de contrato de arrendamiento
• Inquilino reteniendo
• Cancelaciones de vales u otros subsidios

Para ser elegible, debe ser un inquilino que viva en Maryland y tener un ingreso familiar igual o inferior al 50% del ingreso medio de Maryland.

Llame al 211 y siga las indicaciones para obtener ayuda legal sobre desalojos o aplique en línea.

Obtenga más información en el sitio web de Justicia Civil.