Tribunal de alquiler y casos de desahucio

Temas en esta página

• Corte de alquiler en general
• No puede haber un desahucio sin una orden del tribunal
• El arrendador puede presentar una querella inmediatamente después del retraso del alquiler
• Notificación del juicio al inquilino
• El día del juicio
• Defensa por defectos peligrosos en la propiedad: depósito en garantía del alquiler
• Defensa ante desahucios en represalia
• Fallo y derecho de apelación
• Orden de restitución
• Derecho a redimir (pagar para quedarse)
• Desahucio realizado por el sheriff
• Recursos para arrendadores e inquilinos

Corte de alquiler en general

Este artículo trata sobre el desahucio, por parte del arrendador, del inquilino por incumplir con el pago del alquiler.  Al final del artículo encontrará números telefónicos de contacto para obtener ayuda con respecto a desahucios, tanto para arrendadores, como para inquilinos.  

E proceso para los desahucios y la comparecencia ante el tribunal de alquiler es el siguiente:  Si hay un retraso en el pago del alquiler, el arrendador puede iniciar el proceso de desahucio inmediatamente.  Primero el arrendador presenta una querella.  Luego, se realiza un juicio donde el inquilino puede defenderse.  Si el tribunal decide a favor del arrendador, este puede presentar una orden de restitución para que el sheriff supervise el desahucio.  El inquilino puede “pagar para quedarse” en cualquier momento antes de que el sheriff realice el desahucio.  Al momento del desahucio, el sheriff ordenará al inquilino y a quienes se encuentren en la vivienda que la abandonen.  El sheriff también retirará las pertenencias personales del inquilino.

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

No puede haber un desahucio sin una orden del tribunal

Si el inquilino no paga el alquiler a tiempo, el arrendador puede pedirle al tribunal que apruebe el desahucio del inquilino.  Esto significa que un arrendador no puede dejar afuera a un inquilino ni obligarlo a salir apagando la calefacción, el agua o la electricidad.  Si el arrendador realiza alguna de estas acciones sin una orden del tribunal, el inquilino pude llamar a la policía y a un abogado u organización de servicios legales. De la misma forma, un arrendador no puede utilizar el desahucio para tomar represalias por la presentación de una querella o demanda.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Sections 8-208.1; § 8-216 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Secciones 8-208.1 y 8-216)

Arrendadores e inquilinos: Consejos para evitar disputas

El arrendador puede presentar una querella inmediatamente después del retraso del alquiler

Para desalojar a un inquilino, el arrendador debe presentar una querella bajo juramento en el Tribunal de Distrito, utilizando el formulario de “incumplimiento del pago del alquiler”.  Este formulario:

1. describe la propiedad;
2. nombra a cada inquilino o subinquilino;
3. establece el alquiler y los pagos atrasados menos los servicios o el depósito de garantía pagados;
4. solicita la recuperación;
5. para las propiedades de unidades de alquiler construidas antes de 1978 establece que la propiedad ha sido registrada y renovada de conformidad con el Código de Maryland, Ambiente, Secciones 6-811 y 6-812 (con respecto a la pintura de plomo: un arrendador no puede presentar una denuncia por incumplimiento del pago del alquiler de una propiedad que no haya sido registrada ni renovada); y
6. indica la deuda debida durante cada periodo de pago, el día de pago del alquiler y los pagos atrasados. 

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Notificación del juicio al inquilino

El inquilino debe recibir un “procedimiento de desalojo sumario” en los tres días posteriores a la presentación de la querella.  Se le enviará una copia por correo y se publicará una copia del formulario amarillo en la puerta de la vivienda.  La notificación del “procedimiento de desalojo sumario” indicará la fecha en la que el inquilino debe comparecer ante el tribunal para el juicio.  Puede ser tan pronto como cinco días después de la presentación de la querella.  La fecha y la hora del juicio se encuentran en la esquina superior derecha del formulario.  En cualquier momento antes del juicio o durante el juicio, el inquilino puede realizar los pagos al arrendador.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

El día del juicio

Si el inquilino está disputando la querella, debe asistir a la audiencia, llegar a tiempo y estar en la sala del tribunal al inicio de la lista de casos.  El inquilino debe traer documentos y pruebas que respalden sus argumentos contra la querella del arrendador.  Estos documentos pueden incluir las demandas que comprenden el arrendamiento, los registros contables, los cheques cancelados, las fotografías, etc.  Si el inquilino no comparece, probablemente ganará el arrendador.  Si el arrendador no comparece, probablemente se descartará el desalojo. 

El día de la audiencia, el inquilino puede ver a un representante del arrendador en el tribunal.  El inquilino puede elegir llegar a un acuerdo para resolver el caso a través de un plan de pagos o llegar a otro acuerdo con el representante del arrendador.  Sin embargo, el inquilino no está obligado a llegar a un acuerdo con el arrendador.  El inquilino tiene derecho a defenderse ante el Tribunal de Distrito presentando pruebas y testigos.  Por ejemplo, el inquilino puede demostrar que pagó el alquiler o que trató de pagarlo, pero el arrendador no lo aceptó.  

Defensa por defectos peligrosos en la propiedad: depósito en garantía del alquiler

Una de las situaciones en las que se puede permitir que el inquilino permanezca en su hogar es si el arrendador no ha reparado una condición que represente un peligro.  Si el inquilino le notificó al arrendador sobre el problema de seguridad un mes antes de la audiencia y este no reparó el problema, entonces el inquilino puede argumentar que no tenía que pagarle el alquiler al arrendador.  Los ejemplos de problemas de seguridad incluyen la falta de calefacción, baños dañados, ratas o ratones, problemas importantes en las paredes, pisos o techo, pintura de plomo o riesgo de incendio.  Un inquilino puede mantener retrasado el pago del alquiler y defenderse con base en la violación de seguridad.  Si el tribunal está de acuerdo en que el hogar presenta alguna amenaza grave para la seguridad del inquilino, este le pagará el alquiler al tribunal a través de una “cuenta de garantía” hasta que se resuelva la disputa.  La acción legal que puede iniciar el inquilino, aparte de un caso de desahucio, es una acción de depósito en garantía del alquiler.  Para obtener más información sobre la acción que puede tomar el inquilino contra el arrendador, consulte Depósito en garantía del alquiler: Cuando el arrendador no realiza las reparaciones.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-211 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-211)

Defensa ante desahucios en represalia

Otra defensa es cuando el inquilino puede demostrar que el arrendador lo está desalojando en represalia por haber presentado una querella o demanda o por haberse unido a una organización de inquilinos.  Si lo demuestra (y si el inquilino se encuentra al día con el pago del alquiler), el inquilino puede recibir una compensación por daños de hasta 3 meses de alquiler, honorarios razonables de abogados y gastos del tribunal.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-208.1 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-208.1)

Fallo y derecho de apelación

Al final del juicio, si el Juez considera que el inquilino no ha pagado el alquiler o si el inquilino no comparece, el tribunal decidirá a favor del arrendador.  El tribunal introducirá un fallo por la cantidad de alquiler, la cuota por pago tardío y los costos de la demanda.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Un inquilino o arrendador pueden apelar la orden del tribunal en los cuatro días posteriores a su emisión.  Si un inquilino apela, deberá publicar una caución.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Orden de restitución

El inquilino tiene 4 días para abandonar la vivienda.  Si el inquilino tiene una nota de un médico que indique que es peligroso mudarse por una condición médica, tendrá hasta 15 días para abandonar la vivienda.  La ciudad de Baltimore no tiene un límite sobre el tiempo que puede permanecer un inquilino enfermo en la vivienda en caso de tener una nota de un médico.  Si el inquilino no abandona la vivienda, el arrendador puede solicitar una “orden de restitución”.  Esto permite que el arrendador planifique con el agente de policía o el sheriff el desalojo del inquilino y la remoción de sus pertenencias.  El arrendador debe solicitar la orden de restitución dentro de los 60 días posteriores al fallo.  Si espera más tiempo, el fallo vencerá.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Derecho a redimir (pagar para quedarse)

El inquilino puede pagarle al arrendador o a su agente en cualquier momento antes de que ocurra el desahucio (a esto se le denomina “derecho a redimir las instalaciones”).  El inquilino puede pagar en efectivo, cheque certificado o giro postal todo el alquiler pendiente y las cuotas por pago tardío más los gastos y costos del tribunal.  Sin embargo, el inquilino no puede redimir si tiene 3 o más fallos por alquiler en su contra durante los 12 meses anteriores a la acción de desahucio (4 o más en la ciudad de Baltimore).  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Desahucio realizado por el sheriff

El arrendador no puede desalojar al inquilino hasta que el agente de policía o el sheriff esté presente y se lo permita.  Se envía una copia de la “orden de restitución” al inquilino para advertirle que puede ser desalojado.  La hora y fecha del desahucio no se indican en la orden de restitución.  El inquilino puede llamar al agente de policía o a la oficina del sheriff e indicar el número de caso para preguntar cuándo se realizará el desahucio.  En condiciones climáticas extremas, el tribunal puede posponer los desahucios diariamente. Si el arrendador no desaloja al inquilino en los 60 días posteriores a la orden de restitución, la orden vencerá.  

Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401)

Recursos para arrendadores e inquilinos

Si el desahucio dejará al inquilino sin hogar, el inquilino puede calificar para una subvención de emergencia u otra ayuda de un programa de prevención de desahucios.  El Department of Social Services (Departamento de Servicios Sociales) de la ciudad de Baltimore ofrece un programa de este tipo: 443-378-4600. 

Para obtener más información del tribunal de Maryland.

Para obtener información sobre la “prolongación de la tenencia” de parte del inquilino luego de la finalización del plazo del arrendamiento o por incumplimiento del arrendamiento, consulte la sección Prolongación de la tenencia.