Un “inquilino que prolonga la tenencia” (“holdover tenant”) es un inquilino que permanece en la propiedad alquilada luego del vencimiento del arrendamiento.
La palabra “inquilino” significa lo mismo que “arrendatario”.
Para inquilinos: ¿Qué me puede suceder si prolongo la tenencia de la propiedad?
1. Se le puede demandar por dinero.
Es posible que le deba dinero a su arrendador por daños.
Por lo menos, le deberá el alquiler por el tiempo que permanezca luego del vencimiento del arrendamiento.
También puede deberle por otros daños causados por su prolongación de la tenencia. Por ejemplo, si un nuevo inquilino no se pudo mudar porque usted aún estaba en la vivienda, y esto le causó pérdidas monetarias a su arrendador, es posible que le daba el dinero que perdió.
2. Puede ser desahuciado.
Su arrendador puede desalojarlo de la propiedad. Este proceso se describe más adelante.
3. Puede encontrarse en un nuevo arrendamiento periódico
Si el arrendador le permite quedarse luego del vencimiento del arrendamiento original, iniciará un arrendamiento mensual (a menos que el arrendamiento original estipule algo distinto). Si originalmente tenía un arrendamiento semanal, el periodo de prolongación de la tenencia también será semanal. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-402(c) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-402(c))
Para arrendadores: ¿Qué puedo hacer si mi inquilino prolonga la tenencia de la vivienda?
Usted tiene varias opciones. Puede buscar desalojarlo y obtener el dinero que le debe o puede mantenerlo como un inquilino que paga el alquiler.
Si desea desalojar al inquilino, consulte la información que se presenta más adelante, en Procedimiento de desahucio judicial. Esto le permitirá desalojar al inquilino y solicitarle cualquier dinero que le deba. (Este dinero incluye cualquier alquiler pendiente y el dinero que haya perdido por el hecho de que un nuevo inquilino no haya podido mudarse como se esperaba conforme al arrendamiento). Sin embargo, no puede desalojar a un inquilino sin cumplir el procedimiento pertinente.
Si el inquilino ya se ha ido, pero aún le debe dinero, consulte la información que se presenta más adelante, en Demanda por daños monetarios. El dinero que el inquilino anterior le debe puede incluir alquiler pendiente y el dinero que haya perdido porque un nuevo inquilino no pudo mudarse.
Puede permitir que el inquilino se quede y este le deberá el alquiler continuo. El inquilino se convertirá en un inquilino mensual (o si el arrendamiento original era semanal, el inquilino se convertirá en un arrendatario semanal). Recuerde, si luego cambia de parecer y desea que el inquilino se vaya, se lo deberá notificar apropiadamente. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-402(c) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-402(c)). Aun cuando le permita al inquilino quedarse, puede demandarlo por el dinero que le debe. Si tiene la intención de conservar el inquilino, pero desea demandarlo por el alquiler atrasado que le debe, consulte la información que se presenta más adelante, en Demanda por daños monetarios.
Notificación adecuada
El arrendador debe suministrar una notificación adecuada antes de finalizar el arrendamiento. Los inquilinos deben leer el documento de arrendamiento cuidadosamente para verificar si deben notificar por escrito a fin de finalizar el arrendamiento.
Procedimiento judicial: Demanda por daños monetarios
Para demandar a un inquilino por daños monetarios, el arrendador puede utilizar el Formulario DC-CV 082, “Incumplimiento del pago del alquiler/Querella del arrendador para la restitución de la propiedad alquilada”. Este formulario es apropiado si le permite al inquilino quedarse o simplemente busca que el inquilino le pague el dinero que le debe, pero no si está desalojando a un inquilino que prolonga la tenencia.
Los arrendadores también pueden recurrir a otros recursos establecidos en el arrendamiento o a otra ley aplicable contra un inquilino que prolonga la tenencia. Consulte el artículo Incumplimiento del arrendamiento para obtener más información.
El inquilino (o cualquier otra persona en posesión subsiguiente de la propiedad alquilada, como un subarrendatario o cesionario) que prolongue ilegalmente la tenencia de la propiedad después de la finalización del plazo del arrendamiento debe pagarle al arrendador por todos los daños reales causados por la prolongación de la tenencia. Como mínimo, el inquilino que prolonga la tenencia debe pagar el alquiler por el periodo de prolongación de la tenencia a la tarifa dispuesta en el arrendamiento.
En los casos en que el inquilino prolongue la tenencia, el arrendador puede ganar un fallo monetario si el tribunal concluye que el inquilino fue notificado personalmente. Para obtener más información sobre la entrega de notificaciones haga clic aquí.
Procedimiento judicial: Procedimiento de desahucio judicial
Cuando un arrendador notifica adecuadamente por escrito a un inquilino que debe abandonar la propiedad y el inquilino no lo hace, el arrendador puede presentar una querella escrita (demanda) ante el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. El arrendador puede hacer esto presentando un formulario de “Querella y citación contra un inquilino que prolonga la tenencia”).
Luego, el tribunal emitirá una citación en la que le informará al inquilino que debe comparecer ante el tribunal el día establecido. El agente de policía o el sheriff entregarán la citación del tribunal al inquilino, subinquilino o cesionario de la propiedad o a su agente conocido o autorizado. Si no se puede encontrar ninguna de esas personas, el sheriff o el agente de policía publicarán una copia de la citación en un lugar claramente visible de la propiedad. Si también se le envió una notificación por correo de primera clase al inquilino, subinquilino o cesionario, la publicación de la citación cumplirá con el requisito de entrega de notificación para permitir que el fallo restituya la propiedad al arrendador.
Cuando ambas partes comparecen ante el tribunal para el procedimiento de desahucio, el inquilino tiene la oportunidad de explicar por qué se le debería permitir permanecer en la propiedad.
Si el arrendador o el inquilino no comparecen a la audiencia de desahucio, el juez puede decidir posponerla por no menos de seis días o no más de diez días luego de la fecha indicada en la citación.
Si el fallo del tribunal es a favor del arrendador, el tribunal emitirá inmediatamente una orden de restitución. La orden será ejecutada por un sheriff o agente de policía y exigirá que el inquilino abandone la propiedad y la regrese a la posesión del arrendador. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-402(b)(2)(i) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-402(b)(2)(i))
Apelaciones (¿qué sucede si no estoy de acuerdo con la decisión del tribunal?)
Cualquiera de las partes tiene derecho a apelar la orden del tribunal de distrito en el tribunal de circuito en los diez días posteriores a la decisión del tribunal de distrito. Si el fallo es a favor del arrendador y el inquilino apela, este podrá permanecer en la propiedad hasta que el caso sea decidido por el tribunal de apelación. Para que esto ocurra, el inquilino debe: a) presentar una declaración jurada ante el tribunal de distrito en la que explique que la apelación no se presentó con el único propósito de retrasar el desahucio y b) presentar una caución suficiente con la condición de que procesará diligentemente la apelación y pagará todo el alquiler atrasado, todos los costos del caso y todas las pérdidas o daños que pueda haber sufrido el arrendador por el hecho de que el inquilino haya retenido la posesión de la vivienda, incluido el alquiler por el periodo de prolongación de la tenencia.
El tribunal de apelación programará entonces una fecha para la audiencia en los cinco a quince días posteriores a la presentación de la apelación. Se debe entregar una notificación a la otra parte o su abogado, por lo menos cinco días antes de la audiencia. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-402 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-402)
Tome en cuenta que, si el fallo es por incumplimiento del pago de alquiler y no por la prolongación de la tenencia, el periodo para presentar la apelación es de cuatro días. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-401(f) (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-401(f))
Desahucio no judicial
Un arrendador puede tomar posesión de la propiedad alquilada por un inquilino si este ha abandonado o subarrendado la posesión de la propiedad