Les bons de choix de logement de la section 8 basés sur les locataires, le programme de la section 8 basé sur les projets et le logement public sont les programmes d'aide au logement locatif les plus importants et les plus importants pour les familles à faible revenu. Cet article se concentre sur la résiliation du bail dans la section 8 et sur le logement public. y compris les expulsions et les lock-out.
Sujets sur cette page
Logement social
Résiliation par l'agence de logement social (PHA) - Une PHA ne peut pas résilier votre bail (droit d'y vivre en tant que locataire) sauf pour :
- violations graves ou répétées des conditions de location « importantes » ;
- avoir dépassé la limite de revenu du programme ;
- autre « bonne cause ».
Notez qu'il existe quelques exceptions. Votre contrat de location doit définir les procédures à suivre par la PHA et par le locataire pour mettre fin à la location.
REMARQUE: Votre PHA locale peut bénéficier de protections et de restrictions supplémentaires par rapport à celles incluses dans cet article. Lisez attentivement votre contrat de location et contactez votre ASP locale pour plus d'informations.
Les violations graves ou répétées des conditions « substantielles » du bail peuvent inclure :
- non-paiement du loyer ou de toute autre obligation financière ; ou
- manquement à une obligation du locataire tel que :
- ne pas sous-louer le logement (le louer à quelqu'un d'autre)
- ne pas garder de pensionnaires ou de locataires
- utiliser l'unité uniquement comme habitation privée
- respecter toutes les règles et réglementations des autorités chargées du logement
- maintenir l'unité dans un état propre et sûr
- ne pas détruire ou vandaliser l'unité
- pour payer les dommages au logement causés par le locataire, un membre du ménage ou ses invités (autres que l'usure normale)
- ne pas troubler la jouissance paisible des autres résidents
- ne pas se livrer à des activités criminelles ou à l’abus d’alcool
Les autres « bonnes raisons » comprennent :
- activité criminelle, abus de drogues ou abus d'alcool ;
- après votre admission, la régie du logement découvre que le locataire n'est pas éligible ;
- vous faites de fausses déclarations ou commettez une fraude dans votre demande de logement ou de recertification ;
- le non-respect par un membre de la famille de l'exigence de service communautaire ou d'activité professionnelle d'autosuffisance du programme ; ou
- défaut d'acceptation d'une modification d'un bail.
Résiliation par le locataire - Généralement, si le locataire souhaite mettre fin à la location, il peut le faire pour n'importe quelle raison mais doit fournir le préavis requis. Lisez attentivement votre contrat de location pour obtenir des informations sur l'avis requis et les autres procédures.
Avis de résiliation – Les propriétaires doivent fournir aux locataires un avis écrit de toute résiliation du bail. Le délai de préavis peut varier en fonction du motif de résiliation.
- 14 jours pour non-paiement du loyer ;
- un délai raisonnable compte tenu de la gravité de la situation (mais ne pouvant excéder 30 jours) si la santé ou la sécurité des autres résidents, des employés de PHA ou des personnes résidant à proximité immédiate des lieux est menacée ; si un membre du ménage s'est livré à une activité criminelle liée à la drogue ou à une activité criminelle violente ; ou si un membre du ménage a été reconnu coupable d'un crime ;
- 30 jours dans tous les autres cas, sauf si les lois du Maryland ou locales autorisent un délai de préavis plus court, alors le délai de préavis le plus court s'appliquera.
L’avis écrit du propriétaire doit comprendre :
- la date de résiliation ;
- le motif de la résiliation, suffisamment détaillé pour que le locataire puisse préparer sa défense ;
- si la résiliation est due au non-paiement du loyer, le montant en dollars du solde dû et la date à laquelle le calcul a été effectué ;
- des informations sur le droit du locataire de consulter les documents PHA ; et
- Informations sur le droit du locataire de demander une audience de grief (sauf exception).
L’avis doit être envoyé au locataire par courrier de première classe, correctement affranchi et adressé au locataire à l’adresse du locataire sur le projet, et avec l’adresse de retour appropriée OU remis en personne à tout membre adulte du foyer du locataire.
Processus de grief préalable à l'expulsion – Dans la plupart des situations, les locataires ont droit à un processus de grief préalable à l'expulsion, qui comprend une conférence informelle (et un résumé de cette conférence) ainsi qu'une audience de grief (si le locataire en fait la demande en temps opportun). Sachez cependant qu’il existe des exceptions au droit d’un locataire à la procédure de grief préalable à l’expulsion si l’expulsion est liée à certaines activités criminelles. De plus, une procédure accélérée peut s’appliquer. La PHA doit fournir une copie de la procédure de règlement des griefs à chaque locataire. Lisez ceci attentivement.
Expulsion - Si un locataire reste après la date de résiliation, le propriétaire doit s'adresser au tribunal avant que le locataire puisse être expulsé. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité ou déplacer les biens du locataire sans s’adresser au tribunal. Si vous ne vous opposez pas à un avis de résiliation, cela ne signifie pas que vous renoncez à votre droit de contester la résiliation devant les tribunaux.
Si vous recevez une convocation au tribunal ou une lettre d'expulsion, contactez un avocat dès que possible. Si votre propriétaire accepte de vous laisser rester mais souhaite que vous signiez un accord écrit, contactez un avocat avant de le signer. En savoir plus sur obtenir l'aide d'un professionnel du droit dans le Maryland.
Lire la loi : Code américain, titre 42 §1437d
Lire le règlement : Code des réglementations fédérales, titre 24, partie 966
Section 8 Logement
Résiliation de location – Le propriétaire ne peut résilier la location sauf :
- violation grave ou répétée des termes et conditions du bail (par exemple, non-paiement du loyer) ;
- violation des lois fédérales, étatiques ou locales ; ou
- autre « bonne cause ».
D'autres « bonnes raisons » peuvent inclure des antécédents familiaux de perturbation des voisins, de destruction de biens ou d'habitudes de vie ou d'entretien ménager qui endommagent l'unité ou les locaux.
Après la durée initiale du bail, d’autres « bonnes raisons » peuvent inclure :
- refus d'accepter l'offre d'un nouveau bail ou d'une révision ;
- le désir du propriétaire d'utiliser l'unité à des fins personnelles ou familiales ; ou
- raison commerciale ou économique (par exemple, vente de la propriété, rénovation de l'unité, location à un loyer plus élevé).
REMARQUE: Résilier la location n'est pas la même chose que résilier le bon du programme de choix de logement de la section 8. En savoir plus sur la résiliation du bon.
Résiliation par le locataire - Généralement, si le locataire souhaite résilier la location, il peut le faire pour n'importe quelle raison mais doit fournir le préavis requis et se conformer aux éventuelles procédures de location. Lisez attentivement votre contrat de location pour obtenir des informations sur l'avis requis et les autres procédures.
Avertissement – Les propriétaires doivent se conformer aux conditions du bail et aux lois de l’État. De plus, le propriétaire et le locataire doivent également fournir à la PHA une copie de l'avis. Lisez attentivement votre contrat de location et contactez votre ASP locale pour plus d'informations. Apprendre encore plus.
Expulsion – Le propriétaire ne peut vous expulser qu’après avoir suivi une procédure judiciaire. L’avis d’expulsion du propriétaire ne constitue pas un ordre d’expulsion. C'est le tribunal qui ordonne l'expulsion. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité ou déplacer les biens du locataire sans s’adresser au tribunal. Si vous ne vous opposez pas à un avis de résiliation, cela ne signifie pas que vous renoncez à votre droit de contester la résiliation devant les tribunaux.
Logement en vertu de la section 8 basé sur des projets – Pour les logements en vertu de la section 8 basés sur un projet, les procédures liées à la résiliation du bail, y compris le préavis requis, peuvent varier en fonction du type spécifique de projet. Lisez attentivement votre contrat de location et contactez votre ASP locale pour plus d'informations.
Lire la loi : Code américain, titre 42 §1437f
Lisez la loi : Code américain des réglementations fédérales, titre 24, Partie 247; Partie 982; Partie 983
Lois nationales et locales
En plus des dispositions prévues par les lois fédérales et les politiques des PHA locales, le propriétaire doit également respecter les lois nationales et locales relatives à l'expulsion, sauf lorsque la loi nationale ou locale a été préemptée par la loi fédérale. En savoir plus sur expulsions et votre mettre fin au bail dans le Maryland.
Exceptions
Il peut y avoir des situations où un propriétaire peut résilier une location pour des raisons autres que celles énumérées dans cet article. Par exemple, les informations ci-dessus peuvent ne pas s'appliquer lorsque l'occupation d'un locataire prend fin parce que HUD, ou le propriétaire avec le consentement de HUD, a décidé de réhabiliter ou de démolir en grande partie le projet, ou de vendre le projet à un acheteur pour une réhabilitation ou une démolition substantielle.
En outre, il arrive parfois qu’un propriétaire soit autorisé à cesser de proposer un type spécifique de logement subventionné. Si votre propriétaire souhaite le faire, il doit vous envoyer une lettre pour vous en informer. Il y a des choses que vous pouvez faire pour lutter contre la décision de votre propriétaire de mettre fin à ce type de logement subventionné, de rester où vous êtes ou de vous assurer de pouvoir trouver un autre logement abordable. Même si le propriétaire change de type de logement subventionné, vous pourriez avoir d’autres options. Par exemple, lorsque les propriétaires ne renouvellent pas leur section 8 basée sur un projet, les locataires reçoivent des bons de protection des locataires de la section 8.
Lisez la loi : Code des réglementations fédérales, titre 24, partie 247