Rescisión y modificación del arrendamiento

Temas en esta página:

• Notificación obligatoria
• Rescisión del arrendamiento por incendio o accidente inevitable
• Rescisión del arrendamiento por parte del inquilino
• Rescisión del arrendamiento por parte del arrendador
• Muerte del arrendador o inquilino
• Modificación del contrato de arrendamiento
• Ejemplo de acuerdo de cancelación de arrendamiento

Notificación obligatoria

En casi todos los casos, se requiere una notificación por escrito para que el arrendador o el inquilino rescinda el arrendamiento, incluso en los arrendamientos orales de mes a mes. Por lo general, el contrato de arrendamiento especificará la notificación que se requiere. Los periodos de notificación enumerados a continuación son los periodos mínimos requeridos por la ley, y el inquilino no puede renunciar a su derecho a recibir el mínimo prescrito. Sin embargo, el arrendador o el inquilino, o ambos, pueden acordar dar un plazo de aviso más largo del que requiere la ley, excepto que un contrato de arrendamiento escrito no puede exigir que el plazo de notificación dado por el inquilino sea más largo que el periodo de notificación dado por el arrendador.\

NOTA: El día de la entrega no cuenta como parte del plazo de notificación. Si la notificación es enviada por correo, esta debe enviarse por correo con suficiente antelación para que se entregue a tiempo; los tribunales generalmente suponen la entrega 3 días después del envío.

La duración de la notificación por parte del arrendador al inquilino para rescindir el contrato de arrendamiento según lo exige la ley del estado es la consiguiente:

• El arrendador-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un plazo estipulado en exceso de una semana (o un arrendamiento de mes a mes): 60 días
   
• Acuerdos de arrendador-inquilino por un plazo periódico de año en año (incluidos los arrendamientos de fincas de tabaco de año en año): 90 días
   
• Acuerdos entre el arrendador e inquilino para los demás arrendamientos de fincas de duración periódica anual: 180 días
   
• El arrendador-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un término periódico de semana a semana: 7 días
   
• El arrendador-inquilino no tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un término periódico de semana a semana: 21 días

Los periodos de notificación enumerados previamente son los periodos mínimos requeridos por la ley si el arrendador es eligible para buscar asistencia del tribunal para desahuciar a un inquilino que no cumpla la notificación de desalojamiento (un inquilino que “ocupa y utiliza el local después de la finalización del contrato de arrendamiento”). Un inquilino no puede renunciar a su derecho a recibir el mínimo prescrito. Tenga en cuenta que su ciudad y/o condado puede imponer diferentes periodos de tiempo. También puede haber excepciones a estos periodos de notificación requeridos. Por ejemplo, se pueden aplicar periodos de notificación más cortos a ciertos arrendadores que reciben una notificación de intención de ejecución hipotecaria de la propiedad.

NOTA: La Ciudad de Baltimore tiene diferentes requisitos de notificación. Para obtener más información, consulte el artículo sobre Leyes de arrendamiento y vivienda de la ciudad de Baltimore.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-208 (Md. Code, Real Property § 8-208)

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles, §§ 8-208(d)(5), 8-501, 8-402 (8-208(d)(5), 8-501, 8-402)

Si las mejoras de una propiedad alquilada por un plazo de menos de siete años se vuelven inhabitables a causa de incendio o accidente inevitable, el arrendamiento y toda responsabilidad por el alquiler se finaliza a partir del día del incendio o accidente inevitable.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles, §8-112 (Md. Code, Real Property §8-112)

La notificación debe ser por escrito. En los siguientes casos, el arrendador no necesita entregarle al inquilino la notificación de rescisión por escrito, siempre y cuando el arrendador pueda probar la notificación verbal del inquilino “mediante un testimonio competente”

• Un arrendamiento de año a año, el inquilino dio al arrendador o a su representante una notificación oral de rescisión de al menos 90 días antes de finalizar el año (en todos los arrendamientos agrícolas, la notificación por parte del inquilino debe haber sido de 180 días), o
• En todos los demás casos, el inquilino entregó al arrendador o a su representante una notificación oral de rescisión al menos 30 días antes de la finalización del contrato de arrendamiento.

El día de la entrega no cuenta como parte del tiempo de notificación. Las notificaciones siempre deben darse con tiempo de sobra, porque un día de tardanza puede invalidar la notificación. La notificación puede entregarse a mano o enviarse por correo con suficiente antelación para que se entregue a tiempo. Por lo general, los tribunales suponen la entrega tres días después del envío.

Un arrendador puede dar una notificación por escrito de incumplimiento del contrato de arrendamiento de 30 días, que establece las causas presuntas, en cualquier momento del arrendamiento. En la Ciudad de Baltimore, la notificación debe entregarse antes del final de la semana o el mes que el arrendador desea que el inquilino se vaya. Fuera de la Ciudad de Baltimore, el arrendador puede notificar el incumplimiento inmediatamente y por escrito con 30 días de antelación. El inquilino, por supuesto, puede impugnar la notificación.

Rescisión del arrendamiento por incendio o accidente inevitable

Cuando un local alquilado por un periodo de 7 años o menos se queda inhabitable por incendio o accidente inevitable, el arrendamiento finaliza y el inquilino ya no es responsable por el pago del alquiler. (Si la falta o negligencia del inquilino causó o contribuyó al incendio u otra causa de destrucción, puede ser responsable por los daños).

Una disposición de contrato de arrendamiento que requiere que el inquilino devuelva el local arrendado en buenas condiciones al final del plazo del contrato de arrendamiento no requiere que el inquilino construya un nuevo edificio o pague por un edificio que fue destruido, a menos que la negligencia del inquilino u otra falla contribuyeron a la destrucción.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-112 & 8-113 (Md. Code, Real Property §§ 8-112 & 8-113)

Rescisión del arrendamiento por parte del inquilino

Cuando el inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito con cláusulas de rescisión, el inquilino debe notificar su intención de desalojamiento según lo exige el contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento por escrito no puede exigir que el plazo de notificación dado por el inquilino sea más largo que el plazo de preaviso dado por el arrendador.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles, § 8-501 (Md. Code, Real Property § 8-501)

En un arrendamiento por un plazo determinado, la regla de derecho común es que ninguna notificación es necesaria para la rescisión del arrendamiento a la expiración del plazo fijado en el contrato de arrendamiento. Vea Smith v. Pritchett, 168 Md. 347, 178 A. 113, 115 (1935). Asegúrese de consultar las leyes de propiedad en la ciudad o condado donde la propiedad está ubicada, porque la ley local puede exigir una notificación por parte del inquilino al arrendador. También tenga en cuenta que un contrato de arrendamiento por escrito aún puede incluir disposiciones de notificación.

En arrendamientos periódicos, como los de mes a mes o semana a semana, donde no hay un contrato de arrendamiento por escrito ni una ley local relacionada con la notificación por parte del inquilino al arrendador, el requerimiento de la ley de derecho común es que se debe dar aviso y que la duración de notificación sea igual al periodo de arrendamiento, así como de 1 semana o 1 mes. Mire Hyder v. Montgomery County, 160 Md.App. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Notificación de parte de víctima de violencia doméstica/agresión sexual para rescindir el contrato de arrendamiento

Un inquilino que es víctima de violencia doméstica o agresión sexual puede poner fin a su responsabilidad futura en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda si el inquilino:

1. Es víctima de violencia doméstica y tiene una orden de protección, o es víctima de agresión sexual y tiene una orden de protección o paz; y
    
2. Provee al arrendador una notificación por escrito con 30 días de anticipación ya sea entregada a mano o por correo de primera clase antes de finalizar el contrato de arrendamiento, junto con una copia de la orden judicial.

El inquilino debe pagar el alquiler por 30 días después de dar aviso.

La rescisión de la responsabilidad futura de un inquilino bajo un contrato de arrendamiento no rescinde ni afecta de ninguna otra manera la responsabilidad futura de un inquilino que es el demandado en la acción que resulta en:

1. Una orden de protección emitida en el beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima; o
    
2. Una orden de paz emitida en beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima por cuyo acto subyacente fue una agresión sexual.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04 (Md. Code, Real Property §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04)

Limitación de responsabilidad de los inquilinos con ciertas condiciones médicas

Un inquilino que desaloja el local arrendado antes de que finalice el plazo de su contrato de arrendamiento debido a una condición médica no será responsable por más de 2 meses del alquiler después de la fecha de desalojamiento del local arrendado (Secciones 8-212.2 (b) y (c); Sections 8-212.2 (b) and (c)).

Para calificar para el límite de responsabilidad, el inquilino debe proporcionar al arrendador antes de que el inquilino desaloje el local arrendado:

1. Una certificación por escrito de un médico con respeto a un individuo que es una parte nombrada en, o un ocupante autorizado según los términos del contrato de arrendamiento que estipula sustancialmente lo siguiente (Sección 8-212.2(c)(1); Section 8-212.2(c)(1)):
   • “Yo (nombre del médico), por la presente certifico que mi paciente, (nombre del paciente), ya no es capaz de vivir en su local contratado, (dirección del local arrendado), porque el/la paciente tiene una condición médica que: (1) Restringe sustancialmente la movilidad física del/de la paciente dentro de, o de entrar o salir de los locales alquilados; o (2) Requiere que el paciente se traslade a una casa, centro o institución para obtener un mayor nivel de cuidado de aquel que puede prestarse en el local arrendado.

     Certifico además que la duración esperada de la condición médica del/de la paciente continuará después de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento del paciente, que el/la paciente declara que es (fecha de finalización del contrato de arrendamiento).”
      

2. Una notificación por escrito de la rescisión del contrato de arrendamiento en que indica la fecha en que el inquilino desalojará el local arrendado. 

NOTA: Esta ley de limitación de responsabilidad no se aplica a un inquilino bajo un contrato de arrendamiento de residencia que contiene una cláusula de daños liquidados o una cláusula de rescisión anticipada que exija una notificación por escrito de desalojamiento de 1 mes o menos, e impone responsabilidad por el alquiler de menos de o igual a 2 meses del alquiler después de la fecha en la que el inquilino desaloje el local contratado.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-212.2 (Md. Code, Real Property § 8-212.2)

Rescisión del arrendamiento por parte del arrendador

Un arrendador puede dar una notificación por escrito de incumplimiento de contrato de arrendamiento de 30 días e intención de rescindir el contrato de arrendamiento que establece la presunta violación del contrato de arrendamiento en cualquier momento durante el arrendamiento. El arrendador puede dar esta notificación por escrito de incumplimiento de 30 días inmediatamente al descubrir el incumplimiento. NOTA: Esta disposición es ligeramente diferente en la ciudad de Baltimore.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-402.1 (Md. Code, Real Property § 8-402.1)

Muerte del arrendador o inquilino

La regla general es que en la ausencia de una disposición contraria en el contrato de arrendamiento, la muerte del inquilino o del arrendador no pone fin al contrato de arrendamiento ni extingue las responsabilidades en virtud del contrato. Por lo tanto, a la muerte del arrendador, el inquilino continúa la misma relación con el sucesor del arrendador.

Lea la ley: 14 Enciclopedia de las leyes de Maryland (14 Maryland Law Encyclopedia § 54)

Si el inquilino muere, la herencia del inquilino es responsable por el alquiler.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles, § 8-328 (Md. Code, Real Property § 8-328)

Cuando un inquilino muere sin un testamento o un pariente más cercano, el arrendador puede iniciar una acción de desalojo sumario para finalizar el contrato de arrendamiento.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles, § 8-405 (Md. Code, Real Property §8-405)

Modificación del contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento, sea escrito u oral, es un contrato que da lugar a la relación de arrendador e inquilino. La ley de contratos establece que los términos de un contrato no pueden ser modificados por una de las dos partes sin el consentimiento de la otra parte; y un acuerdo para modificar un contrato deberá ser respaldado por una contraprestación (algo de valor)

Por consiguiente, durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, sus disposiciones no pueden ser modificadas unilateralmente por el arrendador (por ejemplo, mediante el incremento del alquiler o requiriendo que el inquilino pague el agua u otros servicios públicos) al menos que el inquilino esté de acuerdo y reciba por su acuerdo algo a lo que previamente no tenía derecho.

Si el arrendador desea aumentar el alquiler o cambiar otras condiciones del arrendamiento, debe esperar hasta el vencimiento del contrato existente, y negociar un nuevo contrato con las nuevas condiciones.

La notificación del aumento del alquiler es similar a una notificación para rescindir el contrato de arrendamiento existente, y debe cumplir con las leyes relacionadas con la notificación requerida para rescindir un arrendamiento.

Un inquilino que está por desalojar la propiedad debe cerrar las ventanas, cerrar las puertas con llave, dejar la vivienda en condiciones razonablemente limpias (típicamente, barrida con una escoba) y devolver las llaves al arrendador. 

Ejemplo de acuerdo de cancelación de arrendamiento