Terminación y Modificación del Arrendamiento

Temas en esta página:

• Aviso requerido
• Terminación del arrendamiento por incendio o accidente inevitable
• Terminación del arrendamiento por parte del inquilino
• Terminación del arrendamiento por parte del propietario
• Muerte del propietario o inquilino
• Modificación del contrato de arrendamiento
• Modelo de acuerdo de cancelación de arrendamiento

Aviso requerido

En casi todos los casos, se requiere una notificación por escrito para que el propietario o el inquilino rescindan un arrendamiento, incluso los arrendamientos orales de mes a mes. Por lo general, el contrato de arrendamiento especificará el aviso que se requiere. Los períodos de aviso que se enumeran a continuación son los períodos mínimos requeridos por la ley y el inquilino no puede renunciar a su derecho a recibir el mínimo prescrito. Sin embargo, el propietario o el inquilino, o ambos, pueden acordar dar un período de notificación más largo que el requerido por la ley, excepto que un contrato de arrendamiento por escrito no requiera que el período de notificación otorgado por el inquilino sea más largo que el período de notificación otorgado por el propietario.

NOTA: El día de entrega no se cuenta como parte del tiempo de aviso. Si el aviso se envía por correo, debe enviarse con suficiente antelación para que se entregue a tiempo; los tribunales generalmente suponen la entrega 3 días después del envío por correo.

La duración del aviso del propietario al inquilino para rescindir el arrendamiento según lo exige la ley estatal es la siguiente:

• El propietario-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un plazo determinado de más de una semana (o un arrendamiento de mes a mes): 60 días
   
• Acuerdos entre propietario e inquilino por un período periódico de año en año (incluidos los arrendamientos de granjas de tabaco de año en año): 90 días
   
• Acuerdos entre propietario e inquilino para todos los demás arrendamientos agrícolas por un período periódico de año a año: 180 días
   
• Propietario-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un período periódico de semana a semana: 7 Días
   
• Propietario-inquilino no tiene un contrato de arrendamiento escrito por un período periódico de semana a semana: 21 Días

Los períodos de notificación enumerados anteriormente son los períodos mínimos requeridos por la ley si el propietario debe ser elegible para solicitar asistencia del tribunal para desalojar a un inquilino que no cumple con el aviso de salida (un inquilino que se "retiene"). Un inquilino no puede renunciar a su derecho a recibir el mínimo prescrito. Tenga en cuenta que su ciudad y/o condado pueden imponer diferentes períodos de tiempo. También puede haber excepciones a estos períodos de notificación requeridos. Por ejemplo, se pueden aplicar períodos de notificación más cortos a ciertos propietarios que reciben un aviso de intención de ejecutar la propiedad.

Nota: La ciudad de Baltimore tiene diferentes requisitos de notificación. Para obtener más información, consulte el artículo sobre Leyes de vivienda y alquiler de la ciudad de Baltimore

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-208(d)(5), 8 - 501, 8 - 402

Si las mejoras en una propiedad alquilada por un período inferior a siete años se vuelven inhabitables debido a un incendio o un accidente inevitable, el arrendamiento termina y toda responsabilidad por el alquiler cesa a partir del día del incendio o del accidente inevitable.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §8-112

La notificación debe hacerse por escrito. En los siguientes casos, el propietario no necesita darle al inquilino el aviso de terminación por escrito, siempre que el propietario pueda probar el aviso oral del inquilino "mediante un testimonio competente".

• Un arrendamiento de año a año, el inquilino le dio al propietario o su representante un aviso de terminación oral de al menos 90 días antes de fin de año (en todos los arrendamientos agrícolas, el aviso del inquilino debe haber sido de 180 días), o
• En todos los demás casos, el inquilino entregó al propietario o a su representante un aviso de rescisión oral al menos 30 días antes de la finalización del contrato de arrendamiento.

El día de la entrega no se cuenta como parte del tiempo de aviso. Los avisos siempre deben darse con tiempo de sobra, porque un día de retraso puede invalidar el aviso. El aviso puede entregarse personalmente o enviarse por correo con suficiente antelación para entregarse a tiempo. Los tribunales generalmente suponen la entrega tres días después del envío por correo.

Un propietario puede dar un aviso por escrito de incumplimiento del contrato de arrendamiento de 30 días que indique la causa alegada, en cualquier momento durante el arrendamiento. En la ciudad de Baltimore, el aviso debe entregarse antes del final de la semana o mes en que el propietario desea que el inquilino se vaya. Fuera de la ciudad de Baltimore, el propietario puede dar inmediatamente un aviso de incumplimiento por escrito con 30 días de antelación. Por supuesto, el inquilino puede impugnar la notificación.

Terminación del arrendamiento por incendio o accidente inevitable

Cuando un local alquilado por un período de 7 años o menos queda inhabitable debido a un incendio o un accidente inevitable, el arrendamiento finaliza y el inquilino ya no tiene responsabilidad por el pago del alquiler. (Si la culpa o negligencia del inquilino causó o contribuyó al incendio u otra causa de destrucción, podrá ser responsable de los daños).

Una disposición de arrendamiento que requiere que el inquilino devuelva las instalaciones arrendadas en buen estado al final del plazo del arrendamiento no requiere que el inquilino construya un edificio nuevo o pague por un edificio que fue destruido, a menos que la negligencia del inquilino u otra culpa haya contribuido a la destrucción.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles §§ 8 - 112 & 8 - 113

Terminación del arrendamiento por parte del inquilino

Cuando el inquilino tiene un contrato de arrendamiento escrito con disposiciones de terminación, el inquilino debe notificar su intención de desalojar según lo exige el contrato de arrendamiento. Es posible que un contrato de arrendamiento por escrito no requiera que el período de notificación otorgado por el inquilino sea más largo que el período de notificación otorgado por el propietario.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-501

En un arrendamiento por un plazo determinado la regla del common law es que no es necesaria ninguna notificación para rescindir el arrendamiento al vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento. Ver Smith contra Pritchett, 168 Md. 347, 178 A. 113, 115 (1935). Asegúrese de consultar las leyes de propiedad de la ciudad o condado donde se encuentra la propiedad porque las leyes locales pueden exigir que el inquilino notifique al propietario. También tenga en cuenta que un contrato de arrendamiento escrito aún puede incluir disposiciones de notificación.

In arrendamientos periódicos, como mes a mes o semana a semana, donde no existe un contrato de arrendamiento escrito ni una ley local relacionada con la notificación del inquilino al propietario, el requisito del derecho consuetudinario es que se debe dar la notificación y que la duración de la misma debe ser ser igual al período del arrendamiento, como 1 semana o 1 mes Ver Hyder contra el condado de Montgomery, 160 Md.App. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Aviso de víctima de violencia doméstica/agresión sexual para rescindir el contrato de arrendamiento

Un inquilino que es víctima de violencia doméstica o agresión sexual puede rescindir su responsabilidad futura en virtud de un contrato de arrendamiento residencial si el inquilino:

1. Es víctima de violencia doméstica y tiene una orden de protección, o es víctima de agresión sexual y tiene una orden de protección o de paz; y
2. Le da al propietario un aviso por escrito con 30 días de antelación, ya sea entregado personalmente o por correo de primera clase, antes de finalizar el contrato de arrendamiento, junto con una copia de la orden judicial.

El inquilino deberá pagar el alquiler durante 30 días después de dar el aviso.

La terminación de la responsabilidad futura de un inquilino bajo un contrato de arrendamiento residencial no termina ni afecta de ninguna otra manera la responsabilidad futura de un inquilino que es el demandado en la acción que resulta en:

1. Una orden de protección emitida en beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima; o
2. Una orden de paz emitida en beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima cuyo acto subyacente fue agresión sexual.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Limitación de responsabilidad para inquilinos con ciertas condiciones médicas

Un inquilino que desocupe el local arrendado antes del final del plazo de su contrato de arrendamiento debido a una condición médica no será responsable por más de 2 meses de alquiler después de la fecha en que desocupe el local arrendado (Secciones 8-212.2 (b) y (c )).

Para calificar para la limitación de responsabilidad, el inquilino debe proporcionar al propietario antes de que el inquilino desaloje el local arrendado:

1. Una certificación escrita de un médico sobre una persona que es una parte nombrada o un ocupante autorizado según los términos del contrato de arrendamiento que establece sustancialmente de la siguiente forma (Sección 8-212.2(c)(1)):
   • "Yo, (nombre del médico), por la presente certifico que mi paciente, (nombre del paciente), ya no puede vivir en el local alquilado (dirección del local alquilado), porque el paciente tiene una condición médica que: (1) Restringe sustancialmente la movilidad física del paciente dentro o desde la entrada y salida de las instalaciones arrendadas; o (2) Requiere que el paciente se traslade a un hogar, centro o institución para obtener un nivel de atención más alto del que puede ser proporcionado en el local arrendado.
     Certifico además que la duración esperada de la condición médica del paciente continuará más allá de la fecha de terminación del contrato de arrendamiento del paciente, que el paciente afirma que es (fecha de terminación del contrato de arrendamiento)".
      
2. Un aviso por escrito de la terminación del contrato de arrendamiento indicando la fecha en la que el inquilino desalojará el local arrendado.

NOTA: Esta ley de limitación de responsabilidad no se aplica a un inquilino bajo un contrato de arrendamiento residencial que contiene una cláusula de daños liquidados o una cláusula de terminación anticipada que requiere un aviso por escrito para desocupar de 1 mes o menos e impone responsabilidad por un alquiler menor o igual a 2 meses. ' alquiler después de la fecha en que el inquilino desocupe el local arrendado (Sección 8-212.2 (a)).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.2

Terminación del arrendamiento por parte del propietario - Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Un arrendador puede dar por escrito un aviso de incumplimiento del contrato de arrendamiento e intención de rescindir el contrato de arrendamiento de 30 días que establezca la supuesta violación del contrato de arrendamiento en cualquier momento durante el arrendamiento. El propietario puede enviar este aviso de incumplimiento por escrito con 30 días de antelación inmediatamente después de descubrir el incumplimiento. NOTA: Esta disposición es ligeramente diferente en la ciudad de Baltimore.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1

Muerte del propietario o inquilino

La regla general es que, en ausencia de una disposición contraria en el contrato de arrendamiento, la muerte del inquilino o del propietario no termina el contrato de arrendamiento ni termina las responsabilidades bajo el mismo. Así, a la muerte del arrendador, el inquilino continúa en la misma relación con el sucesor del arrendador. 

Lea la ley: 14 Enciclopedia de leyes de Maryland § 54

Si el inquilino fallece, el patrimonio del inquilino es responsable del alquiler.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-328

Cuando un inquilino muere sin testamento o parientes más cercanos, el propietario puede entablar una acción de expulsión sumaria para finalizar el contrato de arrendamiento.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §8-405

Modificación del contrato de arrendamiento

Un arrendamiento es un contrato que crea una relación propietario-inquilino. Un contrato de arrendamiento puede ser oral o escrito. Una de las partes no podrá modificar los términos de un contrato de arrendamiento sin el consentimiento y aprobación de la otra parte. Además, un acuerdo para modificar un contrato debe estar "respaldado por una contraprestación" (algo de valor).

Por lo tanto, durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, el propietario no puede cambiar sus disposiciones (por ejemplo, aumentando el alquiler o exigiendo al inquilino que pague el agua u otros servicios públicos) a menos que el inquilino esté de acuerdo y reciba algo que aún no recibió. con derecho a.

Si el propietario desea aumentar el alquiler o cambiar otras condiciones del arrendamiento, debe esperar hasta el final del contrato de arrendamiento existente y negociar un nuevo contrato de arrendamiento con las nuevas condiciones. Según la ley de Maryland, el propietario debe notificar al inquilino por escrito antes de aumentar el alquiler. El aviso puede enviarse por correo postal o, si el inquilino ha aceptado la entrega electrónica, por correo electrónico, mensaje de texto o mediante un portal electrónico para inquilinos. Si el aviso se entrega electrónicamente, el arrendador debe tener prueba de la transmisión del aviso. Un aviso de aumento de alquiler debe enviarse dentro de los plazos especificados por la ley. El plazo para proporcionar el aviso varía según el plazo de arrendamiento. Para un arrendamiento de más de 1 mes, el propietario debe avisar con al menos 90 días de antelación.

Tenga en cuenta que las leyes locales pueden exigir requisitos de notificación adicionales.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-209
 

Modelo de acuerdo de cancelación de arrendamiento