Venta de la Propiedad

Venta por propietario

El Ley de Estabilización y Derechos de los Inquilinos de 2024 Establece procedimientos que permiten a los inquilinos negociar la compra de su propiedad de alquiler antes de que se ofrezca a la venta al público o a un tercero. 

Período de negociación exclusivo del inquilino

Antes de ofrecer una propiedad residencial en alquiler para la venta, el propietario de la propiedad debe notificar por escrito al inquilino su derecho a presentar una oferta para comprar la propiedad. La notificación debe seguir el formato especificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario y:

• ser entregado por correo de primera clase con un certificado de envío, o un servicio de entrega que proporcione seguimiento y confirmación de la entrega; 
• contener los términos que el propietario aceptaría incorporar en un contrato de venta con el inquilino;
• indicar que el aviso es una oferta de compra y no pretende ser un contrato de venta vinculante; y
• indicar la fecha límite para que el inquilino presente una oferta de compra, incluida la duración del período de negociación exclusivo del inquilino. 

El propietario de la propiedad también debe enviar una copia del aviso a la Oficina de Asuntos de Inquilinos y Propietarios (OTLA).

Una vez notificado de su derecho a comprar la propiedad, un período de negociación exclusivo permite al inquilino negociar exclusivamente con el propietario. Durante el período de negociación exclusivo, un inquilino puede presentar una oferta para comprar la propiedad o rechazar afirmativamente la oferta. Si el inquilino se niega a hacer una oferta o no responde, el propietario puede proceder a vender la propiedad públicamente.

Si el inquilino está interesado en comprar la propiedad, tiene 30 días para presentar una oferta. Si el inquilino presenta una oferta, el propietario debe:

1. Aceptar la oferta, si la oferta contiene términos materiales iguales o más favorables que los contenidos en el aviso, o
2. Presentar una contraoferta, si la oferta del inquilino contiene términos que se desvían de los términos del aviso.

Si el propietario presenta una contraoferta, el inquilino debe responder a la contraoferta dentro de los 5 días. El inquilino puede aceptar o rechazar la contraoferta. Si el inquilino no responde dentro de los 5 días, la contraoferta se considera rechazada y el propietario debe notificar a OTLA.

Si varios inquilinos presentan ofertas, el propietario puede elegir la más favorable sin responsabilidad para con los demás inquilinos. La negociación debe realizarse de buena fe, siguiendo las prácticas inmobiliarias habituales, y no puede imponer restricciones irrazonables, como limitaciones de financiación o derechos de inspección.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-119

Derecho de tanteo

Antes de que se pueda vender una propiedad residencial en alquiler, cualquier inquilino o grupo de inquilinos de la propiedad tiene el derecho de preferencia para comprar la propiedad. El derecho de preferencia significa que el inquilino o grupo de inquilinos tiene la oportunidad de comprar la propiedad antes de que el propietario pueda vendérsela a otra persona. Este derecho se aplica si el propietario acepta una oferta de un tercero que sea un 10% inferior al precio ofrecido al inquilino en cualquier notificación, oferta o contraoferta anterior durante el período de negociación exclusiva o si el propietario recibe una oferta no solicitada sin haber puesto la propiedad a la venta.

Si el propietario recibe una oferta para comprar la propiedad de un tercero en cualquiera de estas circunstancias, el propietario tiene prohibido aceptar la oferta hasta que: 

1. el propietario notifica por escrito al inquilino su derecho de preferencia y 
2. El inquilino tiene la oportunidad de ejercer el derecho de preferencia dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la notificación.

Una vez notificados, los inquilinos pueden igualar la oferta del tercero antes de proceder a la venta. Si el inquilino iguala la oferta, el propietario debe aceptarla. Si varios inquilinos presentan ofertas, el propietario puede seleccionar la más favorable. Si el inquilino no actúa dentro del plazo, se renuncia a su derecho de preferencia y el propietario puede proceder a la venta.

Si el propietario acepta la oferta de compra del inquilino pero el contrato se rescinde antes de la liquidación, el inquilino renuncia al derecho de preferencia y el propietario debe notificar a OTLA. Si un inquilino no presenta una oferta de compra, se considera que renuncia al derecho de preferencia y el propietario puede aceptar la oferta de terceros.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-119

Exclusiones

Los derechos del inquilino a un período de negociación exclusivo y al derecho de preferencia no se aplican a lo siguiente: 

• transferencia de título a un miembro de la familia del propietario; 
• transferencia de título a una entidad comercial de propiedad total del propietario; 
• transferencia de título a través de una orden judicial (incluida la ejecución hipotecaria, la venta fiscal, la venta por fideicomisario designado por el tribunal, etc.); 
• transferencia por un fiduciario en el curso de la administración del patrimonio de un difunto, tutela, curatela o fideicomiso; 
• transferencia de título a través de un testamento, instrumento de fideicomiso o herencia; 
• transferencia del título legal desnudo a un fideicomiso revocable; 
• transferencia de título al Estado o a un gobierno local;
• transferencia de título en lugar de ejecución hipotecaria o escritura de fideicomiso; 
• transferencia de título a través de una orden judicial, administración judicial o acuerdo aprobado por el tribunal;
• transferencia de título a través de una orden judicial de quiebra o venta por un síndico de quiebra o un deudor en posesión;
• transferencia de título mediante donación a una organización sin fines de lucro exenta de impuestos, o
• transferencia de título por parte de una autoridad de vivienda pública.
• Propiedad residencial en alquiler con cuatro o más unidades de vivienda individuales

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-119

Sanciones y responsabilidad

El propietario que viole el derecho de negociación exclusiva y el derecho de preferencia de un inquilino puede recibir una multa de hasta $1,000 por cada infracción. Una vez que se concreta una venta entre un inquilino y un propietario, cualquier responsabilidad por el incumplimiento de estas disposiciones recae en el propietario, no en la propiedad. 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-119

Compra de propiedad arrendada

Si el propietario vende la propiedad y el comprador tiene un aviso real o implícito de que está arrendada a un inquilino, el comprador debe respetar las disposiciones del contrato de arrendamiento. Cuando el inquilino está en posesión del local, la ley considera que el comprador tiene conocimiento del contrato de arrendamiento. Los derechos y responsabilidades del inquilino y el nuevo propietario son los mismos que existían entre el inquilino y el antiguo propietario.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-101

Venta de impuestos

Si el propietario no paga los impuestos a la propiedad o las facturas de servicios públicos, el condado puede vender la propiedad para recuperar el dinero adeudado. Más información sobre impuestos sobre las ventas. Una vez vendida la propiedad, el comprador (demandante) que compró la propiedad puede tomar posesión mediante un proceso de ejecución hipotecaria. Durante el proceso de ejecución hipotecaria, el demandante debe enviar una notificación por escrito al inquilino. 

Cuando la identidad del inquilino se conoce al Demandante, la notificación debe: 

• ser enviado por correo certificado, porte pagado, con acuse de recibo, y 
• contener copia de la denuncia.

Cuando la identidad del inquilino no es conocido al Demandante, la notificación debe:

• enviarse a cada área alquilada por separado de la propiedad por correo de primera clase, con franqueo prepago, dirigido al "ocupante", y
• el sobre debe estar marcado de manera destacada en el exterior con la frase "Aviso de acción para ejecutar una hipoteca", y
• contener copia de la denuncia.

El aviso debe tener la siguiente declaración en negrita visible: "Si los impuestos no pagados, junto con los costos y gastos, no se pagan, el tribunal puede dictar una sentencia que ejecute el derecho de redención que terminaría su contrato de arrendamiento y su derecho a ocupar la propiedad. . Tiene derecho a pagar los impuestos no pagados, junto con los costos y gastos, y a evitar la terminación del contrato de arrendamiento y el desalojo. Se podría dictar una sentencia que excluya el derecho de redención dentro de los próximos 90 días y en ese momento podría ser desalojado o obligado a desocupar la propiedad."

Si el demandante presenta la acción antes de la ratificación final de la venta, la falta de notificación por parte del inquilino no invalida la venta.

Una vez dictada la sentencia que excluye el derecho de rescate, el demandante puede tomar posesión del inmueble. El demandante debe notificar a cualquier inquilino al menos 30 días antes de tomar posesión de la propiedad. La notificación debe ser por escrito.

Lea la Ley: Código de Maryland, Impuestos sobre la propiedad § 14-836