Falta de pago del alquiler

Cuando un inquilino no paga el alquiler, el propietario puede pedir permiso al tribunal para desalojar al inquilino. Este procedimiento de desalojo se denomina "expulsión sumaria" o caso de falta de pago del alquiler. Los casos de desalojo se presentan y ven en el Tribunal de Distrito del condado donde se encuentra la propiedad. 

Estas leyes se aplican en todo el estado de Maryland. Dentro de Maryland, algunos condados y municipios realizan pequeños cambios en las leyes estatales. No olvides revisar tu leyes locales de vivienda.

Temas en esta página:

• Procedimiento de desalojo
• Representación en una audiencia de alquiler.
• Sentencia a favor del arrendador
• Prórroga del tiempo para abandonar las instalaciones
• Apelaciones
• Redención
• blindaje
• Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Procedimiento de desalojo

Cuando el inquilino no paga el alquiler adeudado, el propietario puede presentar una demanda denuncia escrita en el Tribunal de Distrito solicitando la recuperación de la propiedad, el monto del alquiler adeudado y las costas judiciales. Un propietario debe poseer una licencia vigente para operar, si así lo requiere el condado y/o municipio, para poder utilizar los procedimientos de expulsión sumaria.

Requisito de aviso - Antes de presentar la queja por falta de pago del alquiler en el Tribunal de Distrito, el propietario debe proporcionar al inquilino un aviso por escrito de la intención del propietario de presentar la queja. Este aviso establece que el inquilino tiene 10 días después de recibir el aviso para pagar el alquiler adeudado.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401, 8 - 406

Lea el caso: McDaniel contra Baranowski, 419 Md. 560 (Tribunal de Apelaciones, 2011)

Luego, el tribunal emitirá una "citación". El alguacil notificará al inquilino publicando la citación y la denuncia en la propiedad y enviando los documentos por correo al inquilino. La citación dice que el inquilino debe comparecer ante un juez del Tribunal de Distrito en el juicio. El juicio se producirá el quinto día después de que el propietario presente la denuncia. Se requerirá que el inquilino "responda" la queja del propietario para "mostrar causa" por la cual no se debe conceder la demanda del propietario de recuperar la propiedad.

Si se solicita, el alguacil también debe entregar personalmente la citación al inquilino, subarrendatario u otra persona en posesión real de la propiedad. Si no se puede encontrar a ninguna de esas personas en la propiedad, el alguacil puede publicar una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad. Este método de notificación es suficiente sólo para que el propietario obtenga una sentencia en rebeldía contra el inquilino por la posesión del local y los costos judiciales, no por el monto del alquiler adeudado. El inquilino debe ser notificado personalmente para respaldar cualquier sentencia sobre el alquiler adeudado.

En el juicio, el juez tiene la autoridad de ordenar un aplazamiento de un día para permitir que el inquilino o el propietario obtengan los testigos necesarios, o por un período más largo, si ambas partes están de acuerdo.

Más información sobre juzgado de alquiler y desalojos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para propietarios, Parte 1: Cómo iniciar su caso en el Tribunal de alquileres de los tribunales de Maryland

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 1: Notificación y juicio de los tribunales de Maryland

Representación en una audiencia de alquiler.

Por lo general, sólo un abogado puede representar a alguien ante el tribunal. Para la acción analizada en este artículo (expulsión sumaria en el Tribunal de Distrito), existen otras opciones para propietarios e inquilinos.

Los propietarios

Un propietario puede optar por que una persona que no sea un abogado lo represente en una acción de expulsión sumaria o de depósito en garantía de alquiler en el Tribunal de Distrito. Es común que los propietarios hagan que sus agentes inmobiliarios los representen en tales acciones. 

Inquilinos

Los inquilinos pueden optar por que una persona que no sea un abogado los represente en procedimientos de depósito en garantía de alquiler o de expulsión sumaria en el Tribunal de Distrito si la persona es

1. un estudiante de derecho que ejerce en un programa de derecho clínico en una facultad de derecho acreditada con la supervisión judicial de un miembro de la facultad; o
2. un empleado de cierto tipo de organizaciones sin fines de lucro que tiene capacitación y está supervisado por un abogado.

 Lea la ley: Código de Maryland, ocupaciones comerciales y profesiones § 10-206

Sentencia a favor del arrendador

Si el propietario gana el caso, el tribunal ordenará al inquilino que abandone la propiedad en un plazo de 7 días. Si el inquilino no se ha mudado dentro del tiempo ordenado, el propietario puede solicitar que el tribunal emita un "orden de restitución" ordenar al sheriff que permita al propietario recuperar la propiedad y sacar las pertenencias del inquilino del local. El sheriff debe estar presente en el desalojo real.

Cuando un alguacil ejecuta una orden de restitución, debe inspeccionar inmediatamente las instalaciones en busca de mascotas y, si las encuentra, entregarlas al inquilino. Si el inquilino no está presente en el momento en que se ejecuta la orden de restitución, el alguacil debe: 

• comuníquese con un refugio de animales o una organización de rescate de animales para que se haga cargo de la mascota; 
• proporcionar al inquilino el nombre y la información de contacto del refugio de animales u organización de rescate de animales donde se lleva la mascota; y 
• proporcionar al refugio de animales o a la organización de rescate de animales el nombre y la información de contacto del inquilino al que pertenece la mascota 

La ley de Maryland prohíbe sacar una mascota durante un desalojo y dejarla en propiedad pública o en una acera pública.

Si el arrendador no solicita una orden de restitución dentro de los 60 días a partir de la fecha del fallo (o desde la fecha de vencimiento de cualquier suspensión de la ejecución), el fallo por posesión ya no será válido. Si el arrendador no ejerce una orden de restitución dentro de los 60 días a partir de la fecha de la orden, la sentencia de posesión ya no será válida.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401; 14 - 806

Tribunal de alquileres para propietarios, parte 2: Gané en el tribunal de alquileres, ¿y ahora qué? de los tribunales de Maryland

Prórroga del tiempo para abandonar las instalaciones

El juez podrá conceder una prórroga del plazo para la entrega del local por un máximo de 15 días después del juicio si recibe un certificado firmado por un médico que indique que la entrega del local dentro del plazo de 7 días pondría en peligro la salud o la vida del inquilino. u otro ocupante.

En caso de “condiciones climáticas extremas”, el juez administrativo del tribunal de distrito local puede optar por posponer un desalojo programado por falta de pago del alquiler de un día para otro. Cuando el clima permita que los desalojos comiencen nuevamente, los desalojos pospuestos tendrán prioridad y deberán completarse dentro de los 5 días posteriores a que cese el clima severo. 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Apelaciones

El inquilino o el propietario pueden apelar la orden judicial ante el tribunal de circuito dentro de los 4 días posteriores a su emisión. Si el inquilino apela, se le exigirá que deposite una fianza con 1 o más fiadores, que sean dueños de propiedad suficiente en Maryland, con la condición de que procesará diligentemente la apelación y pagará cualquier sentencia, incluidos los daños adicionales incurridos por el motivo. del recurso de apelación.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401(h)

Derecho del inquilino a permanecer en la propiedad pagando las cantidades adeudadas

En cualquier desalojo sumario (desalojo) por falta de pago del alquiler en el que al propietario se le otorga una sentencia que le permite recuperar el inmueble arrendado, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble arrendado entregando dinero en efectivo, un cheque certificado o un giro postal. al propietario o su agente para cubrir todos los alquileres atrasados ​​y los cargos por pagos atrasados, más los costos y honorarios otorgados por el tribunal en cualquier momento antes de la ejecución real de la orden de desalojo. A esto se le llama "derecho de redención".

Sin embargo, el derecho de redención del inquilino (es decir, el derecho a detener el desalojo) no está disponible si se dictaron 3 (4 en la ciudad de Baltimore) o más sentencias de posesión por alquiler vencido y no pagado contra el inquilino en los 12 meses anteriores al comienzo de la acción de desalojo pendiente.

Un arrendador no puede negarse a pagar un programa de asistencia para el alquiler administrado o financiado por un condado o ciudad.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401(g)

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 2: Derecho de rescate y desalojo de los tribunales de Maryland

blindaje

En términos generales, los registros judiciales de Maryland están abiertos al público. A veces una parte puede pedirle al tribunal que proteja un documento y esto lo retira de la vista del público. Un tribunal también puede proteger un caso completo y retirarlo de la vista del público. La parte que solicita que se proteja un caso debe tener una buena razón.

Casos posteriores al 1 de octubre de 2024

Algunos casos de impago de alquiler deben ser protegidos. Si el caso No dio lugar a una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito will proteger el caso dentro de los 60 días siguientes al cierre del mismo. 

Si el caso resultó en una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito pueden Proteja el caso. Para solicitarle al tribunal que proteja su caso, utilice el formulario DC-CV-119 (Petición para proteger un registro de acción por falta de pago de alquiler).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-503

Pandemia de COVID-19

Si su caso de falta de pago del alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar a un tribunal que proteja el caso. Para ser elegible para la protección, debe demostrar que su pérdida de ingresos y su incapacidad para pagar el alquiler se debieron a la pandemia de COVID-19. Además, si se emitió una sentencia en su contra por alquiler impago, esa sentencia debe cumplirse primero. Para pedirle a un tribunal que proteja su caso, use el formulario DC-CV-116 (Solicitud para proteger los registros judiciales relacionados con la recuperación de una propiedad residencial por falta de pago del alquiler).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-502

Más información sobre cómo proteger los registros de casos.

Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Si corre el riesgo de ser desalojado o de perder su vale o subsidio de vivienda, puede ser elegible para recibir un abogado gratuito. Los abogados con el Programa ACE Puede representarle en este tipo de casos:

• Falta de pago del alquiler
• incumplimiento de contrato de arrendamiento
• Inquilino reteniendo
• Cancelaciones de vales u otros subsidios

Para ser elegible, debe ser un inquilino que viva en Maryland y tener un ingreso familiar igual o inferior al 50% del ingreso medio de Maryland.

Llame al 211 y siga las indicaciones para obtener ayuda legal sobre desalojos o aplique en línea.

Obtenga más información en el sitio web de Justicia Civil.