租户有时想要或需要解除租约。解除租约是指在租约终止日期之前终止租约。租约是房东和租户之间具有约束力的合同。马里兰州法律要求租赁将滞纳金限制为每月租金的 5%，但在法律没有限制的地区，房东和租户可以自由协商达成自己的协议。提前终止租赁协议也是如此。
一些书面租约中有一个章节为租户提供了取消租约的方式。例如，一些租约包含一个条款，允许想要提前终止租约的租户在搬家之前支付相当于两个月租金的费用，并书面通知搬家日期六十天。然后租约将被终止。
马里兰州法律一般不规定因正当理由终止租约的权利。如果租户想要解除没有取消条款的租约，马里兰州法律仅在某些情况下允许提前终止租约。其中包括继续租赁对租户造成严重困难的某些情况，以及租户被征召服兵役的某些情况。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.1
马里兰州法律还允许在某些医疗情况下经医生证明提前终止租赁。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.2
如果您不满足上述任何条件，您可以尝试与房东协商提前终止协议。否则，您通常需要负责支付租金，直到租约结束或重新出租该单元为止，以先到者为准。
问 -“我早上签了租约。那天下午，我要求取消租约。房东拒绝了。法律难道不给我时间改变主意吗？”
答 - 不可以。法律没有给您时间改变主意。 （马里兰州法律允许三天合同取消期，仅涵盖上门销售人员的活动、健身俱乐部会员资格和某些信用交易。）
问 - “我和房东签了租约，但我还没有搬进去。房东找到了愿意多付房租的人，并告诉我可以拿回我的钱，但我不能搬进去，房东可以这样对我吗？”
答 - 不可以。房东将违反租约中对您的承诺。如果房东拒绝让您搬入该房产，您可以起诉违反安静享受契约并获得损害赔偿，包括您现在在其他地方支付的租金与您在其他地方支付的租金之间的差额违反租约下的租金。
问：“如果管理层没有妥善维护房产，我可以终止租约吗？”
答 - 答案是视情况而定。如果房产维护得很差，以至于无法再居住在那里，租户可以根据以下规定向地方法院提起诉讼： 租金托管法 （在巴尔的摩市，根据可居住性保证）并让法官废除租约。此外，如果租户因情况严重而腾出房产，租户可以起诉房东推定驱逐，并要求法院废除租约并给予租户金钱赔偿。租金托管、可居住性保证和推定驱逐的补救措施有些复杂，建议在法庭上使用它们之前寻求帮助。法律援助局（适用于符合收入条件的客户）、马里兰州志愿律师服务中心（适用于符合收入条件的客户）或私人律师可能能够为您提供适合您特定情况的更详细信息。
通常情况下，如果房东没有很好地维护房产，您可以向当地的房屋检查员提出投诉，并通过挂号信寄给房东一封信，注明您想要修理的物品。如果房屋检查员发出违规通知，而房东没有在合理时间内解决问题，您可以诉诸法庭。如果所需的维修费用很大，您可以提起租金托管案件，要求法院让您将租金存入法院托管账户（而不是直接支付给房东），直到维修完成。在巴尔的摩市，您还可以提交可居住性保证案件。法院甚至可以命令在房东未能进行维修期间减少租金。
问 -“我不断受到吵闹的房客的打扰，而房东拒绝纠正这种情况。这是我解除租约的理由吗？”
答：如果您已向房东发出有关问题的通知，并给了他们解决问题的机会，但问题仍然存在，则可能会成为终止租约的理由。在马里兰州的所有租约中，房东都签订了一项协议，称为“安静享受契约”，以确保他/她的出租房产是一个安全、安静的居住地。如果其他房客的噪音打扰您，您应该以书面形式联系房东，说明具体情况，具体说明房客何时打扰您以及骚扰的性质。然后，您必须给房东合理的时间来纠正这种情况。如果房东就噪音问题联系租户，但租户不主动停止打扰您，房东可能有义务向租户发送违反租约的搬出通知。如果租客不搬出并且不停止骚扰您，房东将不得不将租客告上法庭，指控其违反租约。这个过程可能需要几个月的时间。您必须至少给房东足够的时间来纠正这种情况。但是，如果经过合理时间后，房东仍未采取行动让租户搬出，您可以就房东未能确保安静地享受房屋向地方法院提起诉讼。然后，您可以决定留在该房产并获得金钱赔偿，或要求法院终止租约并判给损害赔偿金以支付搬家费用。显然，案件的结果将取决于您证明情况的能力。这肯定是一个比搬家然后在对房东提起的诉讼中或作为对房东租金损失诉讼的抗辩中提出推定驱逐的风险较小的程序。然而，如果您发现由于房产条件或您的安静享受受到侵犯而无法继续租赁，您可以提出搬迁并辩称您已被推定驱逐。
问 -“我被转移到很远的地方，通勤时间太长。法律允许我毁约吗？”
答 - 您仍然受租约约束，除非您的租约规定因工作调动而提前终止。有些租约有专门的章节来解决这个问题，但许多租约没有。例如，如果您将工作调到五十英里以外的地点，某些租约将允许终止租约。
问 -“我是一名军人，曾驻扎在该国的另一个地方。我可以终止租约吗？
答 - 马里兰州法律确实允许现役军人在收到三个月以上的临时值班令或永久调换地点的命令后，通过提供书面通知和指派证明来终止租约。提供适当通知的租户将负责支付不超过 30 天的租金以及修复由租户造成的房屋损坏的费用。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.1
问：“我要买房子。我可以解除租约吗？”
答 - 您可能仍需承担租金损失。由于很少有租户能够使租约的终止与购买房屋同时进行，除非您与房东达成协议或您的租约中有取消部分，否则您将负责支付租约到期的租金剩余的租约。但是，房东必须在您离开后真诚地尝试将房产出租给其他人，以减少房东损失的租金金额。如果房东在您离开后、租约结束前租赁该房产，您将负责支付新租赁之前的租金，以及房东因再次租赁该房产而产生的任何费用。例如，这些成本可能包括广告成本。此外，如果新租户在原租约剩余时间内没有支付租金，您也可能需要承担这笔租金损失。
问：“我需要终止租约才能找到更便宜的公寓。 我失去了工作，根本无力住在公寓里。 会发生什么？”
答 - 如果您的新房东与当前房东核实，您可能会难以获得另一套公寓。由于您的房东可以要求您负责支付租约下的到期付款，直到他找到新的租户，因此未来的房东可能会质疑您是否有能力支付旧租金和新租金。即使您找到新的租金，原房东也可以起诉您损失的租金以及寻找新租户的费用。此外，对您不利的判决可能会报告给信用机构。如果您正在工作，或者当您找到工作时，对您做出不利判决的房东可能会扣押您的工资。但是，如果您无法再支付租金，您可以尝试与房东协商取消租赁协议。
问：“当租客毁约时，房东有什么责任？”
答 - 房东必须尽合理努力尽快出租公寓，以减轻损失。他无法隐瞒您的公寓现在可供出租的事实，但他不必将您的公寓排在其他空置房间之前。如果损害是由房东或租客造成的，房东有责任减轻损害：
- 未能提供租赁房屋的所有权；或者
- 在租赁期开始时未能或拒绝占有；或者
- 租期结束前终止占用。
房东无需优先展示或租赁提前腾空的住宅单元。
阅读法律： 马里兰州《不动产法典》第 8–207 条
问：“房东可以拒绝我转租房产吗？”
答 - 房东不必允许转租给任何不合格的人，但一般来说，房东不能任意拒绝允许转租或租赁给其他合格的租户。如果他这样做，他就不会减轻自己的损失。
问：“如果我生病了并且不得不搬到疗养院或亲戚家怎么办？”
答 - 如果您在离开房产之前向房东提供所需的医生证明和终止通知，则房东在您离开之日后不能向您收取超过两个月的租金。如果您的合同已允许您通过一个月或更短的书面通知终止租约，并将您的责任限制为您离开之日后两个月或更短的租金，则此规定不适用。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.2
问：“如果房东在我的租约期限内出售房产怎么办？”
A - 新业主接管前业主在租赁协议下的所有权利和责任。您的租约仍然有效。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8–101
问：“如果房客或房东去世怎么办？”
答：除非租约另有规定，租客或房东的死亡不会终止租约，也不会终止租约下的责任。因此，房东的继承人继续担任房东，如果租户的继承人终止租约，则租户的遗产将对租金损失负责。
其他资源：
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