毁约

租约是房东与房客之间具有约束力的合同，通常有效期为一定期限。解除租约是指在约定的终止日期之前终止租约。

我可以提前终止租约吗？

租户有时希望或需要提前终止租约。您是否可以这样做取决于您的租赁协议和马里兰州法律。一些书面租约包含取消或提前终止条款。这些条款概述了租户可以采取的提前终止租约的具体步骤。例如，如果您符合以下条件，您的租约可能允许您提前终止租约：

• 搬出前支付相当于两个月租金的金额，并且
• 提前 60 天以书面形式通知您的搬出日期。

如果您的租约包含这样的条款，并且您遵守其条款，则可以终止租约而不受处罚。

如果我的租约没有终止条款怎么办？

如果您的租约没有取消条款，马里兰州法律仅允许在有限的情况下提前终止，包括：

• 兵役变更
  • 如果签订租约的人或其配偶是美国军人，并且收到“任务变更”通知，您可以提前终止租约。任务变更包括：
    1. 永久改变车站订单；
    2. 期限超过90天的临时关税令；
    3. 要求某人搬进军事设施驻扎地点的命令；以及
    4. 解除现役，包括：
       • 退休;
       • 光荣条件下的分离或退役；以及
       • 让已按照现役命令连续服役至少 180 天的现役预备役军人或国民警卫队成员复员。
  • 在向房东发出书面通知和转让变更证明后，租客可能仍需承担当前到期的任何租金，加上 30 天的租金，包括修复因租客的行为或不行为造成的房屋损坏的费用。 
  • 阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.1

• 某些疾病或精神障碍
  • 如果租户提供医生或心理学家的书面证明，表明租户由于以下情况无法继续居住在租赁房屋内，则可以终止租约：
    1. 严重限制患者在租赁场所内或进出租赁场所的身体活动；
    2. 要求患者搬至家中、设施或机构以获得比租赁场所所能提供的更高水平的护理；或者
    3. 导致患者无法或无法持续居住在租赁的房屋内；或
    4. 要求患者搬到家里、设施或机构，以获得比租赁场所所能提供的更高水平的护理。
  • 承租人还必须提供终止租赁的书面通知，说明承租人腾空租赁场所的日期。
  • 阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.2

• 家庭暴力或性侵犯的受害者
  • 如果租户是虐待的受害者并以书面形式通知撤离，则租户可以终止租约，并自通知之日起 30 天内撤离租赁场所。  
  • 租户负责支付从通知之日起 30 天内或实际搬离时（以先到者为准）的租金。
  • 如果租客在通知后30天内搬离，必须以书面形式（亲自送达或通过一级邮件寄送，需经公证并签名）通知房东，说明其已搬离。房东收到此通知后，必须检查房屋。 
    1. 如果租户已经搬离，房东必须向租户提供空置的书面确认，包括任何欠付租金或需要退还的租金多付的详细信息。  
    2. 为确定应缴租金，租户应于邮寄通知的邮戳日期或送达通知的日期被视为已搬离。但是，如果租户在未通知的情况下提前 30 天搬离，则租户将承担最高租金。     
  • 如果租户未在 30 天的书面通知内搬离，房东可以采取法律补救措施或视为撤销通知并对租户强制执行原始租赁条款。
  • 阅读法律：《马里兰州法典》、《不动产》 第8–5A–02条, 第8–5A–03条 和 第8–402条

• 违反安静享受契约
  • 如果房东未能纠正干扰，且该干扰严重干扰了房客对租赁房屋的使用和享用，则房客有权放弃该房屋。在这种情况下离开的房客将不再承担支付租金的义务。从法律上讲，房东违反了安静享用的契约，并“推定驱逐”了房客。
  • 阅读法律：马里兰州法典，不动产 第2–115条 和 第8–204条
  • 了解更多关于安静享受和建设性驱逐的信息

如果您的情况不符合上述任何一项法律例外，您可以与房东协商提前终止协议。否则，您通常需要支付租金，直至租约到期或房东能够将房屋出租给其他租户（以先到者为准）。

阅读法律：  马里兰州法典，不动产§8–207

问：“我早上签了租约。下午我要求取消租约。房东拒绝了。难道法律没有给我时间改变主意吗？”

答 - 不可以。法律没有给你时间改变主意。马里兰州法律允许上门推销员、健身俱乐部会员和某些信用交易相关的合同有三天的合同取消期。

阅读法律：《马里兰州法典》、《商法》 第14–302条, 第14–12B–06条 

问：我和房东签了租约，但我还没搬进去。房东找到了一个愿意支付更多租金的人，并告诉我可以退还房租，但我不能搬进去。房东可以这样对我吗？

答 - 不可以。房东会违背他们在租约中对您的承诺。如果房东拒绝让您入住，您可以就其违反安静居住契约提起诉讼，并获得赔偿，包括您在其他地点必须支付的租金与您根据违反的租约应支付的租金之间的差额。

了解更多关于安静享受和建设性驱逐的信息

阅读法律：MD 法规、不动产 第2–115条 和 第8–204条

问：“如果管理层没有妥善维护房产，我可以终止租约吗？”

答 - 答案是视情况而定。如果房产维护不善，无法继续居住，租户可以依据《租金托管法》（在巴尔的摩市，则依据《居住性保证法》）向法官申请撤销租约。此外，如果租户因房屋状况恶劣而搬离，租户可以起诉房东，指控其构成建设性驱逐，并请求法院撤销租约。法院还可能判给租户金钱赔偿金。  

租金托管、居住保证和建设性驱逐的补救措施很复杂，建议在法庭上使用它们之前寻求帮助。  马里兰州法律援助 （适用于符合收入条件的客户） 马里兰州志愿律师服务 （针对符合收入条件的客户）或私人律师可能会根据您的具体情况为您提供更详细的信息。 

通常情况下，如果房东没有维护房屋，您可以向当地房屋检查员提出投诉，并通过挂号信向房东发送一封信，注明您希望维修的地方。如果房屋检查员发出违规通知，而房东未能在合理时间内解决问题，您可以提起诉讼。如果需要的维修费用较高，您可以提起租金托管诉讼，请求法院允许您将租金存入法院托管账户（而不是直接支付给房东），直到维修完成。在巴尔的摩市，您还可以提起居住保证诉讼。法院甚至可以下令在房东未能维修期间降低租金。

问：“我经常被吵闹的房客骚扰，而房东却拒绝纠正这种情况。这会成为我解除租约的理由吗？” 
 

答 - 如果您有以下情况，则可能构成终止租约的理由：

• 向房东通报该问题后， 
• 为房东提供了解决问题的机会，并且
• 问题仍然存在。  

在马里兰州的所有租约中，房东都已达成协议，以确保其出租物业是一个安全安静的居住场所。这被称为“安静享受契约”。如果其他租户发出噪音打扰您，您应该以书面形式联系房东，说明情况，并具体说明租户何时打扰您以及打扰的性质。然后，您必须给予房东合理的时间来补救。如果房东就噪音问题联系了租户，但租户没有主动停止打扰您，房东可能有义务向租户发出搬离通知，以违反租约为由。如果租户既不搬离也不停止打扰您，房东将不得不以违反租约为由将租户告上法庭。这个过程可能需要几个月的时间。您必须至少给予房东足够的时间来补救这种情况。  

如果经过一段合理的时间后，房东仍未采取行动让租户搬离，您可以向地方法院提起诉讼，指控房东未能确保租户安静地享用房屋。您可以决定继续居住并获得金钱赔偿，或者请求法院终止租约并判给租户赔偿金以支付搬迁费用。显然，案件的结果取决于您证明情况的能力。这当然比搬家后再以推定驱逐为由进行抗辩（无论是在您起诉房东时，还是在房东的租金损失诉讼中作为辩护），风险要小得多。但是，如果您发现由于房屋状况或您的安静享用权受到侵犯而无法继续租赁，您可以搬家并辩称您是被推定驱逐的。

了解更多关于安静享受的信息。

问：“我被调到很远的地方，通勤时间太长。法律允许我解除租约吗？”

 
答 - 除非您的租约规定了因工作调动而提前终止租约，否则您仍然受租约约束。有些租约有专门的条款来处理此问题，但很多租约并没有。例如，有些租约规定，如果您的工作地点距离租约超过五十英里，则可以提前终止租约。

问：我是军人，驻扎在该国的另一个地方。我可以解除租约吗？
 

答 - 马里兰州法律允许现役军人，即使收到超过三个月的临时服役令或永久调动驻地令，也可以通过提供书面通知和调动证明来终止租约。提供适当通知的租户只需承担不超过30天的租金以及由租户造成的房屋损坏的维修费用。  

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.1

问：“我要买房子。我可以解除租约吗？” 

答 - 由于您很可能无法让租约的结束与购房时间同时进行，因此您可能仍需承担损失的租金。除非您与房东达成协议或租约中包含取消条款，否则您将承担剩余租期的应付租金。但是，房东必须真诚地尝试在您搬走后将房产出租给其他人，以减少房东的租金损失。  

如果房东在您搬离后、租约到期前出租该房产，您将负责支付直至新租期结束前的租金。您还可能承担房东因再次出租该房产而产生的任何费用。例如，您可能要承担广告宣传该单元出租的费用。此外，如果新租户在原租约剩余期限内未支付租金，您也可能要承担这笔损失的租金。

问：“我需要解除租约才能找到更便宜的公寓。我失业了，根本负担不起现在的公寓租金。该怎么办？” 

答 - 如果您的新房东与现任房东核实，您可能很难找到新的公寓。由于房东可以要求您支付租约规定的到期款项，直到他们找到新房客，因此未来的房东可能会质疑您是否有能力支付旧房租和新房租。即使您找到了新的租房，原来的房东也可以起诉您，要求您赔偿损失的租金以及寻找新房客的费用。此外，对您不利的判决可能会被报告给信用机构。如果您正在工作，或者您找到工作后，对您不利的判决房东可能会扣押您的工资。但是，如果您无力支付租金，您可以尝试与房东协商取消租约。

问：“当租客毁约时，房东有什么责任？” 

答 - 房东必须尽合理努力尽快出租公寓，以减轻损失。房东不能隐瞒您的公寓现已出租的事实，但房东无权优先出租您的公寓。如果损失是由于房东或租户的以下行为造成的，房东有义务减轻损失：

1. 未能提供租赁房屋的所有权；或者
2. 在租赁期开始时未能或拒绝占有；或者
3. 租期结束前终止占用。

房东没有义务优先于其他出租单元展示或出租提前腾空的住宅单元。

阅读法律： 马里兰州《不动产法典》第 8–207 条

问：“房东可以拒绝我转租房产吗？”  

答 - 房东无权允许任何不具备资格的租户转租房屋，但一般而言，房东不能随意拒绝将房屋转租或出租给其他具备资格的租户。如果房东这样做，则不会减轻损失。

问：“如果我生病了并且不得不搬到疗养院或亲戚家怎么办？”

答 - 如果您在离开房产之前向房东提供所需的医生证明和终止通知，则房东在您离开之日后不能向您收取超过两个月的租金。如果您的合同已允许您通过一个月或更短的书面通知终止租约，并将您的责任限制为您离开之日后两个月或更短的租金，则此规定不适用。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-212.2

问：“如果房东在我的租约期限内出售房产怎么办？”

A - 新业主接管前业主在租赁协议下的所有权利和责任。您的租约仍然有效。

阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8–101

问：“如果房客或房东去世怎么办？”  

答：除非租约另有规定，租客或房东的死亡不会终止租约，也不会终止租约下的责任。因此，房东的继承人继续担任房东，如果租户的继承人终止租约，则租户的遗产将对租金损失负责。

其他资源：

访问 当地住房法 在您所在的县或巴尔的摩市了解更多信息。