임대 파기

임대 계약은 일반적으로 일정 기간 동안 지속되는 임대인과 임차인 간의 구속력 있는 계약입니다. 임대 계약을 해지한다는 것은 합의된 종료일 이전에 임대 계약을 종료하는 것을 의미합니다.

임대 계약을 조기에 종료할 수 있나요?

세입자는 때때로 임대 계약을 조기에 종료하고 싶어하거나 종료해야 할 수도 있습니다. 조기 종료 가능 여부는 임대 계약과 메릴랜드 주법에 따라 달라집니다. 일부 서면 임대 계약에는 해지 또는 조기 종료 조항이 포함되어 있습니다. 이러한 조항은 세입자가 임대 계약을 조기에 종료하기 위해 취할 수 있는 구체적인 조치를 설명합니다. 예를 들어, 다음과 같은 경우 임대 계약서에 조기 종료가 허용될 수 있습니다.

• 이사하기 전에 2개월치 임대료에 해당하는 금액을 지불하고,
• 이사할 날짜를 60일 전에 서면으로 통지하세요.

귀하의 임대 계약서에 그러한 조항이 포함되어 있고 귀하가 그 조건을 준수하는 경우, 벌금 없이 임대 계약을 해지할 수 있습니다.

임대 계약서에 해지 조항이 없으면 어떻게 되나요?

임대 계약서에 해지 조항이 없는 경우, 메릴랜드 법은 다음을 포함한 제한된 상황에서만 조기 해지를 허용합니다.

• 군 복무 변경
  • 임대 계약을 체결한 사람 또는 그 배우자가 미군 소속이고 "임무 변경"을 받은 경우, 임대 계약을 조기에 종료할 수 있습니다. 임무 변경에는 다음이 포함됩니다.
    1. 방송국 순서의 영구 변경;
    2. 90일을 초과하는 임시 근무 명령;
    3. 군사 시설에 위치한 숙소로 이동하도록 요구하는 명령 그리고
    4. 다음을 포함하는 현역 복무 해제:
       • 퇴직;
       • 명예로운 조건에 따른 이직 또는 해고 그리고
       • 최소 180일 동안 현역 명령에 따라 복무한 활성 예비군 또는 주 방위군 구성원의 동원 해제.
  • 임차인은 임대인에게 서면 통지와 양도 변경 증빙 서류를 제공한 후에도 현재 납부해야 할 임대료와 30일치 임대료, 임차인의 행위 또는 부작위로 인해 발생한 건물 손상을 수리하는 데 드는 비용을 여전히 지불해야 할 수 있습니다. 
  • 법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-212.1

• 특정 의학적 상태 또는 정신 장애
  • 임차인은 다음과 같은 이유로 임대 건물에 더 이상 거주할 수 없다는 의사 또는 심리학자의 서면 증명서를 제공하는 경우 임대 계약을 종료할 수 있습니다.
    1. 임대 건물 내에서 환자의 신체적 이동성이나 임대 건물에 출입하는 것을 실질적으로 제한합니다.
    2. 임대된 시설에서 제공할 수 있는 것보다 더 높은 수준의 치료를 받기 위해 환자가 집, 시설 또는 기관으로 이동해야 하는 경우
    3. 환자가 임대된 건물을 계속 거주하는 것이 불가능하거나 지속 불가능하게 만드는 경우, 또는
    4. 임대된 시설에서 제공할 수 있는 것보다 더 높은 수준의 치료를 받기 위해 환자가 집, 시설 또는 기관으로 이동해야 하는 경우입니다.
  • 임차인은 또한 임대 건물을 비울 날짜를 명시한 임대 종료에 대한 서면 통지를 제공해야 합니다.
  • 법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-212.2

• 가정 폭력 또는 성폭행 피해자
  • 임차인이 학대의 피해자이고 서면으로 퇴거 통지를 제공한 경우 임대 계약을 종료할 수 있으며, 임대 건물을 퇴거하라는 통지일로부터 30일의 기간을 정해야 합니다.  
  • 임차인은 통지일부터 30일까지 또는 실제로 퇴실할 때까지 어느 쪽이 먼저 발생하는지에 따라 임대료를 지불할 책임이 있습니다.
  • 세입자가 통지 후 30일 이내에 퇴실하는 경우, 세입자는 직접 배달 또는 XNUMX종 우편(공증 및 서명이 있는 서면 통지)으로 임대인에게 퇴실 사실을 서면으로 통지해야 합니다. 이 통지를 받은 임대인은 건물을 점검해야 합니다. 
    1. 세입자가 이미 집을 비운 경우, 집주인은 세입자에게 공실 사실을 서면으로 확인하여 주어야 하며, 여기에는 미납 임대료나 환불해야 할 임대료 초과 지불에 대한 세부 정보가 포함되어야 합니다.  
    2. 미납 임대료를 결정하기 위해, 세입자는 우편 통지서의 소인 날짜 또는 직접 전달 날짜에 퇴실한 것으로 간주됩니다. 단, 세입자가 통지 없이 30일 이내에 퇴실하는 경우, 세입자는 최대 임대료를 지불해야 합니다.     
  • 세입자가 30일 서면 통지 기간 내에 임대를 해지하지 않을 경우, 집주인은 법적 구제수단을 사용하거나 통지를 철회하고 세입자에 대해 원래 임대 조건을 집행할 수 있습니다.
  • 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §8–5A–02, §8–5A–03 그리고 §8–402

• 조용한 향유의 언약 위반
  • 임대인이 방해 행위를 시정하지 않고, 그 방해 행위가 임차인의 임대 부동산 사용 및 향유에 심각한 지장을 초래하는 경우, 임차인은 임대 부동산을 퇴거하는 것이 정당합니다. 이러한 상황에서 퇴거하는 임차인은 더 이상 임대료를 납부할 의무가 없습니다. 법적으로 임대인은 평온 향유 계약을 위반했으며 임차인을 "추정적으로 퇴거"시킨 것입니다.
  • 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §2–115 그리고 §8–204
  • 조용한 즐거움과 건설적인 퇴거에 대해 자세히 알아보세요

귀하의 상황이 이러한 법적 예외 중 하나에 해당하지 않는 경우, 집주인과 조기 해지 계약을 협상할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우, 일반적으로 임대 계약이 종료되거나 집주인이 해당 주택을 다른 세입자에게 임대할 수 있을 때까지(둘 중 먼저 발생하는 경우) 임대료를 납부해야 합니다.

법을 읽어보세요:  메릴랜드 주법, 부동산법 §8–207

질문 - "아침에 임대차 계약서에 서명했습니다. 그날 오후에 임대차 계약 해지를 요청했는데 집주인이 거부했습니다. 법이 저에게 마음을 바꿀 시간을 주지 않는 건가요?"

A - 아니요. 법은 마음을 바꿀 시간을 주지 않습니다. 메릴랜드 주법은 방문 판매원, 헬스클럽 멤버십, 특정 신용 거래와 관련된 계약에 대해 3일의 계약 해지 기간을 허용합니다.

법률 읽기: Md. Code, 상법, §14–302, §14–12B–06 

질문 - "집주인과 임대 계약을 맺었지만 아직 이사를 하지 않았습니다. 집주인이 임대료를 더 내줄 의향이 있는 사람을 찾았고, 돈을 돌려받을 수는 있지만 이사를 갈 수는 없다고 합니다. 집주인이 저에게 이런 짓을 할 수 있을까요?"

A - 아니요. 집주인은 임대 계약서에 명시된 약속을 위반하는 것입니다. 집주인이 귀하의 이사를 거부할 경우, 평온 향유 계약 위반으로 소송을 제기하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상에는 다른 장소에서 지불해야 할 임대료와 파기된 임대 계약서에 따라 지불했을 임대료의 차액이 포함됩니다.

조용한 즐거움과 건설적인 퇴거에 대해 자세히 알아보세요

법률 읽기: MD 코드, 부동산 §2–115 그리고 §8–204

Q - “경영진이 부동산을 제대로 관리하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있나요?”

A - 상황에 따라 다릅니다. 부동산이 너무 부실하게 관리되어 더 이상 거주할 수 없는 경우, 세입자는 임대 에스크로법(볼티모어 시에서는 거주 가능성 보증법)을 통해 판사에게 임대 계약의 무효를 청구할 수 있습니다. 또한, 세입자가 조건의 심각성으로 인해 부동산을 비우는 경우, 세입자는 임대인을 상대로 강제 퇴거 소송을 제기하여 법원에 임대 계약의 무효를 청구할 수 있습니다. 법원은 세입자에게 금전적 손해배상을 명령할 수도 있습니다.  

임대 에스크로, 거주 가능성 보장 및 구조적 퇴거에 대한 구제책은 복잡하므로 법원에서 이를 이용하기 전에 도움을 구하는 것이 좋습니다.  메릴랜드 법률구조 (소득 자격이 있는 고객의 경우) 메릴랜드 자원봉사 변호사 서비스 (소득에 맞는 고객의 경우) 또는 개인 변호사가 귀하의 상황에 맞는 더 자세한 정보를 제공할 수 있습니다. 

일반적으로 집주인이 부동산을 관리하지 않는 경우, 지역 주택 검사관에게 민원을 제기하고 수리를 원하는 사항을 명시한 등기우편으로 집주인에게 편지를 보내야 합니다. 주택 검사관이 위반 통지서를 발부했는데도 집주인이 합리적인 기간 내에 문제를 해결하지 않으면 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 필요한 수리 비용이 상당하다면, 임대료 에스크로 소송을 제기하여 수리가 완료될 때까지 임대료를 법원 에스크로 계좌(집주인에게 직접 지불하는 것이 아님)에 입금하도록 법원에 요청할 수 있습니다. 볼티모어 시에서는 거주성 보증 소송을 제기할 수도 있습니다. 법원은 집주인이 수리를 하지 않은 기간 동안 임대료를 감액하도록 명령할 수도 있습니다.

질문 - "시끄러운 세입자 때문에 계속 방해를 받고 있는데, 집주인이 문제 해결을 거부하고 있습니다. 이것이 임대 계약을 해지할 수 있는 사유가 될까요?" 
 

A - 다음과 같은 경우 임대 계약을 해지할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

• 집주인이 문제를 통보받은 경우, 
• 집주인에게 문제를 해결할 수 있는 기회를 제공했습니다.
• 문제는 계속됩니다.  

메릴랜드 주의 모든 임대 계약에서, 임대인은 임대 주택이 안전하고 조용한 거주 공간이 되도록 하겠다는 계약을 체결합니다. 이를 '조용한 향유 계약(Covenant of quiet enjoyment)'이라고 합니다. 다른 세입자가 소음으로 귀하를 방해하는 경우, 세입자가 귀하를 방해한 시점과 그 내용을 명시하여 서면으로 임대인에게 연락해야 합니다. 그런 다음, 임대인이 상황을 해결할 수 있도록 합리적인 시간을 주어야 합니다. 임대인이 소음 문제에 대해 세입자에게 연락했지만 세입자가 자발적으로 방해 행위를 중단하지 않으면, 임대인은 임대 계약 위반으로 세입자에게 퇴거 통지서를 발송해야 할 의무가 있습니다. 세입자가 퇴거하지 않고 귀하를 방해하는 행위를 중단하지 않으면, 임대인은 세입자를 임대 계약 위반으로 소송을 제기해야 합니다. 이 절차는 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 임대인에게 상황을 해결할 수 있도록 최소한 그만큼의 시간을 주어야 합니다.  

합리적인 시간이 지났는데도 임대인이 세입자의 퇴거를 요구하지 않으면, 임대인이 임대차 계약의 평온한 향유를 보장하지 않았다는 이유로 지방법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 이후 임대차 계약에 계속 거주하면서 금전적 손해배상을 받거나, 법원에 임대차 계약 종료 및 이사 비용에 대한 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 소송의 결과는 당연히 귀하의 입증 능력에 달려 있습니다. 이사 후 임대인을 상대로 소송을 제기하거나 임대인의 임대료 손실 소송에 대한 방어 수단으로 건설적인 퇴거를 주장하는 것보다는 훨씬 덜 위험한 절차입니다. 하지만, 임대차 계약의 상태나 조용한 향유를 침해하여 임대차 계약을 계속할 수 없다고 판단될 경우, 이사를 통해 건설적인 퇴거를 주장할 수 있습니다.

조용한 즐거움에 대해 자세히 알아보세요.

질문 - "어느 정도 먼 곳으로 전근을 가게 되어 통근 시간이 너무 오래 걸립니다. 법적으로 임대 계약을 해지할 수 있나요?"

 
A - 직장 이전으로 인한 조기 해지가 계약서에 명시되어 있지 않는 한, 계약은 여전히 유효합니다. 일부 계약서에는 이 문제를 다루는 특정 조항이 있지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 예를 들어, 50마일(약 80km) 이상 떨어진 곳으로 직장을 옮기는 경우, 일부 계약서는 계약 해지를 허용합니다.

질문 - "저는 군 복무 중이고 다른 지역에 주둔하고 있습니다. 임대 계약을 해지할 수 있나요?"
 

A - 메릴랜드 주법은 30개월 이상의 임시 복무 명령이나 영구적인 근무지 변경 명령을 받은 현역 군인이 서면 통지와 근무지 이전 증빙 서류를 제출하여 임대 계약을 종료할 수 있도록 허용합니다. 적절한 통지를 제출한 세입자는 최대 XNUMX일치의 임대료와 세입자가 초래한 건물 손상에 대한 수리 비용을 부담해야 합니다.  

법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-212.1

Q - “집을 사려고 해요. 임대 계약을 파기할 수 있나요?” 

A - 임대 계약 종료 시점을 주택 구매 시점과 맞추기 어려울 가능성이 높기 때문에, 임대료 손실에 대한 책임이 여전히 있을 수 있습니다. 집주인과 합의하거나 계약서에 해지 조항이 없는 한, 남은 임대 기간 동안의 임대료는 본인이 부담해야 합니다. 그러나 집주인은 임대료 손실액을 줄이기 위해, 퇴실 후 다른 사람에게 임대를 해주도록 성실하게 노력해야 합니다.  

귀하가 퇴실한 후 임대 계약이 만료되기 전에 집주인이 임대하는 경우, 귀하는 새 임대 기간까지의 임대료를 부담해야 합니다. 또한 집주인이 해당 부동산을 다시 임대하는 데 드는 비용도 부담해야 할 수 있습니다. 예를 들어, 해당 부동산의 임대 가능 여부를 광고하는 데 드는 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 또한, 새 세입자가 기존 임대 계약 기간 동안 임대료를 납부하지 않을 경우, 귀하는 손실된 임대료에 대한 책임도 져야 할 수 있습니다.

질문 - "더 저렴한 아파트를 구하기 위해 임대 계약을 해지해야 합니다. 직장을 잃었고 아파트에 계속 살 여유가 없습니다. 어떻게 해야 하나요?" 

A - 새 집주인이 현재 집주인에게 문의하면 다른 아파트를 구하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 집주인은 새 세입자를 찾을 때까지 임대 계약에 따라 미납된 임대료를 당신에게 지불하도록 할 수 있으므로, 잠재적 집주인은 당신이 이전 임대료와 새 임대료를 모두 감당할 수 있는지 의문을 가질 수 있습니다. 새 세입자를 구하더라도, 이전 집주인은 당신에게 임대료 손실과 새 세입자를 찾는 데 드는 비용에 대해 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 당신에게 불리한 판결이 신용 기관에 보고될 수도 있습니다. 직장에 다니거나 취직한 경우, 당신에게 불리한 판결을 내린 집주인이 당신의 임금을 압류할 수 있습니다. 그러나 더 이상 임대료를 감당할 수 없다면, 집주인과 임대 계약 해지를 협상해 볼 수 있습니다.

Q - “임차인이 임대 계약을 파기한 경우 집주인의 책임은 무엇입니까?” 

A - 집주인은 가능한 한 빨리 아파트를 임대하여 피해를 최소화하기 위한 합리적인 노력을 기울여야 합니다. 집주인은 귀하의 아파트가 현재 임대 가능하다는 사실을 숨길 수 없지만, 다른 공실보다 귀하의 아파트를 우선적으로 임대할 필요는 없습니다. 집주인 또는 세입자의 다음과 같은 사유로 인해 피해가 발생하는 경우, 집주인은 피해를 최소화할 의무가 있습니다.

1. 임대 건물의 소유권을 제공하지 못한 경우 또는
2. 임대 기간이 시작될 때 점유를 거부하거나 거부합니다. 또는
3. 기간이 끝나기 전에 점유를 종료합니다.

집주인은 다른 임대 주택보다 조기에 비워진 주택을 우선적으로 보여주거나 임대할 의무가 없습니다.

법률을 읽어보세요: 메릴랜드 코드 부동산 § 8–207

Q - "집주인이 내가 부동산을 전대하는 것을 거부할 수 있나요?"  

A - 집주인은 자격을 갖추지 못한 사람에게 전대(sublet)를 허용할 의무는 없지만, 일반적으로 집주인은 다른 자격을 갖춘 세입자에게 전대 또는 임대를 자의적으로 거부할 수 없습니다. 집주인이 이러한 행위를 한 경우, 집주인은 손해를 경감할 수 없습니다.

Q - “병이 나서 요양원이나 친척집으로 이사해야 한다면 어떻게 되나요?”

A - 귀하가 해당 부동산을 떠나기 전에 집주인에게 필요한 의사 증명서와 종료 통지서를 제출한 경우, 집주인은 귀하가 떠난 날로부터 2개월 이상의 임대료를 귀하에게 청구할 수 없습니다. 귀하의 계약이 이미 1개월 이하의 서면 통지로 임대 계약을 종료할 수 있도록 허용하고 퇴사일 이후 귀하의 책임을 2개월 이하의 임대료로 제한하는 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다.

법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-212.2

Q - "임대 기간 동안 집주인이 부동산을 팔면 어떻게 되나요?"

A - 새로운 소유자는 임대 계약에 따른 이전 소유자의 모든 권리와 책임을 인수합니다. 귀하의 임대차 계약은 아직 유효합니다.

법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8–101

Q - “세입자나 집주인이 사망하면 어떻게 되나요?”  

A - 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 임차인이나 집주인의 사망으로 인해 임대 계약이 종료되지 않으며 임대 계약에 따른 책임도 종료되지 않습니다. 따라서 집주인의 후임자는 집주인 자격을 유지하며, 세입자의 상속인이 임대 계약을 종료하는 경우 세입자의 재산은 임대료 손실에 대한 책임을 지게 됩니다.

추가 자료 :

확인 지역 주택법 자세한 내용은 해당 카운티 또는 볼티모어 시에 문의하세요.