세입자는 때때로 임대 계약을 파기하고 싶거나 파기해야 하는 경우가 있습니다. 임대차 계약을 해지한다는 것은 계약 종료일 이전에 임대차 계약을 종료하는 것을 의미합니다. 임대차 계약은 집주인과 임차인 사이의 구속력 있는 계약입니다. 메릴랜드 법은 임대차 연체료를 월 임대료의 5%로 제한하도록 요구하지만, 법이 제한을 두지 않는 지역에서는 집주인과 임차인이 자유롭게 합의할 수 있습니다. 이는 임대차 계약의 조기 종료에 관한 것입니다.
일부 서면 임대 계약에는 세입자가 임대 계약을 취소할 수 있는 방법을 제공하는 섹션이 있습니다. 예를 들어, 일부 임대차 계약에는 임대 계약을 조기 종료하려는 임차인이 이사하기 전에 2개월치 임대료에 해당하는 금액을 지불하고 이사 날짜를 60일 전에 서면으로 통지하도록 허용하는 조항이 포함되어 있습니다. 그러면 임대가 종료됩니다.
메릴랜드 법은 일반적으로 정당한 사유로 임대 계약을 해지할 수 있는 권리를 제공하지 않습니다. 임차인이 취소 조항이 없는 임대 계약을 해지하려는 경우 메릴랜드 법은 특정 상황에서만 임대 계약의 조기 종료를 허용합니다. 여기에는 임대차 유지가 임차인에게 심각한 어려움이 되는 특정 상황과 임차인이 군복무를 위해 소집되는 특정 상황이 포함됩니다.
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메릴랜드 법은 특정 의학적 상황에서 의사의 진단을 받아 임차권을 조기 종료하는 것을 허용합니다.
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이러한 조건 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우 집주인과 조기 종료 계약 협상을 시도할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우, 일반적으로 임대 기간이 끝날 때까지 또는 해당 유닛이 재임대될 때까지(둘 중 먼저 도래하는 날짜까지) 임대료에 대한 책임은 귀하에게 있습니다.
Q - “아침에 임대 계약을 했어요. 그날 오후에 나는 임대 계약을 취소해 달라고 요청했습니다. 집주인은 거절했습니다. 법은 나에게 마음을 바꿀 시간을 주지 않나요?”
A - 아니요. 법에서는 마음을 바꿀 시간을 주지 않습니다. (3일의 계약 취소 기간을 허용하는 메릴랜드 법은 방문 판매원, 헬스 클럽 회원 및 특정 신용 거래 활동에만 적용됩니다.)
Q - 집주인과 제가 임대차 계약을 체결했지만 아직 입주를 하지 않았습니다. 집주인이 임대료를 더 지불할 의향이 있는 사람을 찾았고 돈을 돌려받을 수 있지만 이사할 수 없다고 말했습니다. 집주인이 나에게 이렇게 할 수 있나요?”
A - 아니요. 집주인은 임대 계약에서 귀하에게 한 약속을 어기는 것입니다. 집주인이 귀하가 해당 부동산으로 이사하는 것을 거부하는 경우, 귀하는 조용한 향유 계약 위반으로 소송을 제기하여 현재 다른 장소에서 지불해야 하는 임대료와 이전에 지불했을 임대료 간의 차액을 포함하여 손해 배상을 받을 수 있습니다. 파기된 임대 계약에 따라 임대합니다.
Q - “경영진이 부동산을 제대로 관리하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있나요?”
A - 대답은 상황에 따라 다르다는 것입니다. 부동산의 관리 상태가 너무 좋지 않아 더 이상 그곳에 거주할 수 없는 경우, 세입자는 다음 조항에 따라 지방 법원에 갈 수 있습니다. 임대 에스크로법 (그리고 볼티모어 시에서는 거주 적합성 보증 하에) 판사가 임대 계약을 무효화하도록 하십시오. 또한, 세입자가 조건의 심각성 때문에 집을 비우는 경우, 세입자는 건설적 퇴거를 위해 집주인을 고소하고 법원이 임대 계약을 무효화하고 세입자에게 금전적 손해 배상을 하도록 할 수 있습니다. 임대료 에스크로, 거주 적합성 보증, 구조적 퇴거 구제책은 다소 복잡하므로 법정에서 사용하기 전에 도움을 구하는 것이 좋습니다. 법률구조국(소득 자격이 있는 클라이언트의 경우), 메릴랜드 자원봉사 변호사 서비스(소득 자격이 있는 클라이언트의 경우) 또는 개인 변호사가 귀하의 특정 상황에 맞는 보다 자세한 정보를 제공할 수 있습니다.
일반적으로 집주인이 부동산을 잘 관리하지 않는 경우 지역 주택 조사관에게 불만 사항을 접수하고 수리하려는 항목을 명시한 편지를 집주인에게 배달 증명 우편으로 보냅니다. 주택 조사관이 위반 통지를 발부했는데 집주인이 합리적인 시간 내에 문제를 해결하지 않으면 귀하는 법원에 갈 수 있습니다. 필요한 수리 비용이 상당할 경우 임대료 에스크로 소송을 제기하여 수리가 완료될 때까지 임대료를 법원 에스크로 계좌(집주인에게 직접 전달하지 않음)에 지불하도록 법원에 요청할 수 있습니다. 볼티모어 시에서는 거주 적합성 보증서를 제출할 수도 있습니다. 법원은 집주인이 수리를 하지 않은 기간 동안 임대료를 삭감하도록 명령할 수도 있습니다.
Q - 시끄러운 세입자 때문에 계속 방해를 받고 있는데 집주인이 상황을 개선하기를 거부합니다. 이것이 제가 임대 계약을 파기할 수 있는 근거가 됩니까?”
답변 - 집주인에게 문제를 통지하고 문제를 해결할 수 있는 기회를 제공했지만 문제가 여전히 지속되는 경우 임대 계약을 파기할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 모든 메릴랜드 임대 계약에서 집주인은 자신의 임대 부동산이 살기에 안전하고 조용한 장소인지 확인하기 위해 조용한 향유 서약이라는 계약을 체결했습니다. 다른 세입자가 소음으로 귀하를 방해하는 경우, 귀하는 세입자가 귀하를 방해한 시기와 방해의 성격을 구체적으로 명시한 상황에 대해 서면으로 집주인에게 연락해야 합니다. 그런 다음 집주인에게 상황을 해결할 수 있는 합리적인 시간을 주어야 합니다. 집주인이 소음에 대해 세입자에게 연락했지만 세입자가 자발적으로 방해를 중단하지 않는 경우, 집주인은 임대 계약 위반으로 인해 퇴거하라는 통지를 세입자에게 보낼 의무가 있을 수 있습니다. 세입자가 퇴거하지 않고 계속해서 귀하를 방해하는 경우, 집주인은 임대 계약 위반을 이유로 세입자를 법원에 데려가야 합니다. 이 과정은 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 귀하는 집주인에게 상황을 해결할 수 있는 최소한 그 만큼의 시간을 주어야 합니다. 그러나 합리적인 시간이 지난 후에도 집주인이 임차인을 퇴거시키도록 조치를 취하지 않은 경우 집주인이 건물에서 조용한 즐거움을 보장하지 못한 것에 대해 지방 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 그런 다음 해당 부동산에 머물면서 금전적 손해 배상을 받거나 법원에 임대 계약 종료 및 이사 비용 충당을 위한 손해 배상금을 지급하도록 법원에 요청할 수 있습니다. 물론 사건의 결과는 상황을 입증하는 능력에 따라 달라질 것입니다. 이는 이사한 후 집주인을 상대로 제기하는 소송에서 또는 임대료 손실에 대한 집주인의 소송에 대한 변호로서 건설적인 퇴거를 주장하는 것보다 확실히 덜 위험한 절차입니다. 그러나 부동산의 상태나 조용한 즐거움의 위반으로 인해 임대를 계속하는 것이 불가능하다고 판단되는 경우 이사를 하고 건설적으로 퇴거당했다고 주장할 수 있습니다.
Q -“멀리 떨어진 곳으로 전근을 왔는데 출퇴근 시간이 너무 오래 걸립니다. 법에 따라 임대 계약을 파기할 수 있나요?”
A - 귀하의 임대차 계약이 일자리 이탈로 인한 조기 종료를 규정하지 않는 한 귀하는 여전히 임대차 계약의 구속을 받습니다. 일부 임대에는 이 문제를 해결하는 특정 섹션이 있지만 대부분은 그렇지 않습니다. 예를 들어, 일부 임대에서는 50마일 이상 떨어진 곳으로 직장을 옮기는 경우 임대 종료를 허용합니다.
Q -“저는 군대에 복무 중이며 다른 지역에 배치되었습니다. 임대차 계약을 해지할 수 있나요?
A - 메릴랜드 법에서는 30개월 이상의 임시 복무 명령이나 영구적 위치 변경 명령을 받은 현역 군인이 서면 통지 및 배정 증명을 제공하여 임대 계약을 종료할 수 있도록 허용합니다. 적절한 통지를 제공한 세입자는 XNUMX일 이내의 임대료와 세입자로 인해 발생한 건물 손상 수리 비용에 대한 책임을 집니다.
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Q - “집을 사려고 해요. 임대 계약을 파기할 수 있나요?”
답 - 귀하는 여전히 임대료 손실을 배상해야 할 의무가 있을 수 있습니다. 주택 구입과 임대 계약 종료를 일치시킬 수 있는 임차인은 거의 없기 때문에 집주인과 합의하거나 임대차 계약서에 취소 조항이 없는 한 임대차 계약에 따른 임대료는 본인이 부담하게 됩니다. 남은 임대차. 그러나 집주인은 귀하가 떠난 후 임대인이 잃는 임대료 금액을 줄이기 위해 해당 부동산을 다른 사람에게 임대하기 위해 선의로 노력해야 합니다. 귀하가 떠난 후 임대 계약이 종료되기 전에 집주인이 부동산을 임대하는 경우, 귀하는 새 임대 시점까지의 임대료와 부동산을 다시 임대하는 데 집주인이 지출한 모든 비용을 부담해야 합니다. 예를 들어 이러한 비용에는 광고 비용이 포함될 수 있습니다. 또한, 새 세입자가 원래 임대 계약에 남은 기간 동안 임대료를 지불하지 않는 경우 손실된 임대료에 대한 책임도 귀하에게 있을 수 있습니다.
Q – “더 저렴한 아파트를 찾으려면 임대 계약을 파기해야 합니다. 저는 직장을 잃었고 아파트에 머물 여유가 없습니다. 무슨 일이 일어날 것?"
답변 - 새 집주인이 현재 집주인에게 확인을 하면 다른 아파트를 구하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 집주인은 새 임차인을 찾을 때까지 임대 계약에 따라 지불해야 할 금액을 귀하에게 지불하도록 요구할 수 있으므로 장래 집주인은 귀하가 기존 임대료와 새 임대료를 모두 지불할 여유가 있는지 의문을 제기할 수 있습니다. 새 임대인을 찾았더라도 원래 집주인은 임대료 손실은 물론 새 임차인을 찾는 데 드는 비용을 이유로 귀하를 고소할 수 있습니다. 또한, 귀하에 대한 판결은 신용평가 기관에 보고될 수도 있습니다. 귀하가 일을 하고 있거나 취업을 하게 되면, 귀하에게 불리한 판결을 내린 집주인이 귀하의 임금을 압류할 수도 있습니다. 그러나 더 이상 임대료를 지불할 여유가 없는 경우에는 집주인과 임대 계약 취소에 관해 협상을 시도할 수 있습니다.
Q - “임차인이 임대 계약을 파기한 경우 집주인의 책임은 무엇입니까?”
A - 집주인은 가능한 한 빨리 아파트를 임대하려고 노력하여 피해를 완화하기 위한 합리적인 노력을 기울여야 합니다. 그는 귀하의 아파트가 현재 이용 가능하다는 사실을 숨길 수는 없지만 귀하의 아파트를 다른 공실보다 우선시할 필요는 없습니다. 집주인은 집주인이나 임차인의 다음 사항으로 인해 손해가 발생한 경우 피해를 완화할 의무가 있습니다.
- 임대 건물의 소유권을 제공하지 못한 경우 또는
- 임대 기간이 시작될 때 점유를 거부하거나 거부합니다. 또는
- 기간이 끝나기 전에 점유를 종료합니다.
집주인은 자신이 제공하는 다른 유닛보다 조기에 비어 있는 주거 유닛을 우선적으로 보여주거나 임대할 필요가 없습니다.
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Q - "집주인이 내가 부동산을 전대하는 것을 거부할 수 있나요?"
A - 집주인은 자격이 없는 사람에게 전대를 허용할 필요는 없지만 일반적으로 자격을 갖춘 다른 임차인에 대한 전대 또는 임대를 임의로 거부할 수는 없습니다. 만일 그가 그렇게 했다면, 그는 자신의 손해를 완화할 수 없을 것입니다.
Q - “병이 나서 요양원이나 친척집으로 이사해야 한다면 어떻게 되나요?”
A - 귀하가 해당 부동산을 떠나기 전에 집주인에게 필요한 의사 증명서와 종료 통지서를 제출한 경우, 집주인은 귀하가 떠난 날로부터 2개월 이상의 임대료를 귀하에게 청구할 수 없습니다. 귀하의 계약이 이미 1개월 이하의 서면 통지로 임대 계약을 종료할 수 있도록 허용하고 퇴사일 이후 귀하의 책임을 2개월 이하의 임대료로 제한하는 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
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Q - "임대 기간 동안 집주인이 부동산을 팔면 어떻게 되나요?"
A - 새로운 소유자는 임대 계약에 따른 이전 소유자의 모든 권리와 책임을 인수합니다. 귀하의 임대차 계약은 아직 유효합니다.
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Q - “세입자나 집주인이 사망하면 어떻게 되나요?”
A - 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 임차인이나 집주인의 사망으로 인해 임대 계약이 종료되지 않으며 임대 계약에 따른 책임도 종료되지 않습니다. 따라서 집주인의 후임자는 집주인 자격을 유지하며, 세입자의 상속인이 임대 계약을 종료하는 경우 세입자의 재산은 임대료 손실에 대한 책임을 지게 됩니다.
추가 자료 :
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