임대 계약 파기

세입자는 종종 임대계약을 파기할 필요가 있거나 파기하고 싶어 합니다. 임대계약 파기란 계약을 종료날짜 전에 끝내는 것을 의미합니다. 임대계약은 임대인과 임차인 (또는 건물주와 세입자)사이에 법적효력이 있는 계약입니다. 메릴랜드 주법은 임대계약에 연체료를 임대료의 5%이내로 제한하는것으로 규정하고 있지만, 법에 의에 제한되지 않는 부분에 있어서는 임대인과 임차인간 자유롭게 조건을 합의할수 있습니다. 동 사항은 임대계약의 조기 종결에도 해당됩니다.

몇몇 임대 계약은 계약서에 임차인이 임대계약을 파기할수 있는 방법을 제시하고 있는 조항이있습니다. 예를 들어, 어떤 계약서에는 계약기간 만기 전에 임대계약을 종료하고자 하는 임차인은 이사하기 전에 2개월 임대료에 해당하는 금액을 지불하고 이사일자 60일 전에 서면 통보를 하면 계약이 종결된다는 문구가 기재되어 있습니다. 그 이후에 임대 계약은 종료됩니다.

만일 임차인이 취소 조항이 없는 임대 계약을 파기하고자 할 경우 메릴랜드 주법은 특별한 상황에서만 조기 종결을 허용하고 있습니다. 여기에는 체류을 지속하는것이 임차인에게 심각한 어려움을 생기게 하는 경우와 임차인이 병역의무를 이행해야 할 경우같이 특별한 경우들을 포함하고 있습니다. 법 인용: Maryland Code, Real Property, Section 8-212.2

메릴랜드 주법은 특정 의료 상황에 있어서 의사의 진단서를 제출할 경우 또한 조기 종결을 허용하고 있습니다. 법 인용: Maryland Code, Real Property, Section 8-212.2

상기 조건에 해당되지 않는다면, 임대주와 함께 조기 종결을 위한 협상을 시도할 수 있습니다.

질문 - 아침에 임대계약에 서명했습니다. 그날 오후에 임대계약을 취소하자고 요청했습니다. 그런데 임대주가 거절했습니다. 법에 의해 제가 결정을 번복할 시간을 보장받지 않나요?

답변 - 아닙니다. 답변 - 아닙니다. 법이 귀하의 의사결정을 번복할 시간을 보장하지는 않습니다. 메릴랜드 주법이 보장하는 3일의 계약 취소 기간은 가정방문 판매원, 헬스클럽 회원권 및 특정 신용 거래에만 해당됩니다.

질문 - 임대주와 제가 임대계약에 서명했지만 아직 이사를 하지 않았습니다. 임대인이 임대료를 더 많이 지불할 의사가 있는 사람을 찾아서 저에게 제 돈을 돌려주겠다고 하며 그 집으로는 이사할수 없다고 했습니다. 임대주가 제게 이렇게 할 수 있는 겁니까?

답변 - 아닙니다. 임대주는 임대계약 상의 본인 의무를 위반하는 것입니다. 만일 임대주가 귀하를 임대주택(또는 임대한 부동산)으로 이사하는 것을 거부할 경우, 귀하는 평온향유 위반으로 소송을 걸 수 있으며 동 임대계약으로 귀하께서 파기된 임대계약아래서 지불하게 되었을 금액과 향후 다른 장소에 지불하게 될 임대료와의 차액을 포함한 피해금을 청구할 수 있습니다.

질문 - 만약 임대관리인이 임대 주택을 적절히 관리하지 못 할 경우 임대계약을 파기할 수 있습니까?

답변 - 경우에 따라 다릅니다. 만약 임대 주택의 관리가 너무 열악하여 더 이상 그곳에서 살 수 없다면, 임차인은 임대 에스크로 법 (Rent Escrow Law)에 의거 (Baltimore 시에서는 거주보장(Warranty of Habitability)에 의거) 지방법원에서 재판관을 통해 동 임대계약을 무효화할 수 있습니다. 추가로 임차인이 환경의 심각한 악화로 인하여 임대주택에서 나와야 할 경우, 임차인은 임대주에게 건설 퇴거에 관한 소송을 제기할 수 있으며, 법원을 통해 임대계약을 무효화하고 임차인은 금전적 손해배상을 받게 할 수 있습니다. 임대 에스크로 및 거주보장, 그리고 건설 퇴거의 해결택은 상당히 복잡하며, 상기 절차들을 시작하기 전에 전문가의 도움을 받을 것은 권장합니다. 법률 지원 사무국 (소득 상 자격요건을 갖춘 고객), 메릴랜드 주 자원봉사 변호사 서비스 (소득 상 자격요건을 갖춘 고객) 또는 개인 변호사를 통해 귀하의 특정 상황에 대한 자세한 정보를 얻으실 수 있습니다.

일반적으로 임대주가 임차한 주택(부동상)을 잘 관리하지 못할 경우에 귀하는 지역 주택 검사관에 항의서를 제출하고 임대인에게 귀하가 원하는 수리내역을 포함한 편지를 등기우편으로 보낼수 있습니다. 만일 주택 검사관이 위반 통지서를 발행하고 임대인이 합리적인 시간안에 제기된 문제를 고치지 않는다면, 귀하는 법적대응을 할 수도 있습니다. 필요한 수리가 상당하다면, 귀하는 임대 에스크로 사건을 제기 할 수 있으며, 수리가 끝날 때까지 임차료를(직접적으로 임대인에게 지불하는 것이 아닌)법원 에스크로우 계좌로 직접 지불하도록 법원에 요청할 수 있습니다. 볼티모어시티에서는 주거보장 소송을 제기할 수도 있습니다. 법원은 임대인이 수리하지 않은 기간만큼 임대료를 감소하도록 명령할수 있습니다.

질문 - 다른 임차인의 소음 때문에 계속 방해를 받고 있는데, 임대주가 상황 해결을 거부합니다. 이것을 근거로 임대계약을 파기할 수 있습니까?

답변 - 귀하께서 임대주에게 문제에 대해 서면으로 통보를 하여 문제 해결의 기회를 제공하였지만 그 문제가 지속될 경우 임대계약 파기의 근거가 될 수 있습니다. 메릴랜드 주의 모든 임대계약에는 임대인은 평온향유라고 불리는 계약조항을 포함해 계약을 하게 되는데 이 것은 임대주가 임차하는 주택이 살기에 안전하고 평온한 주택이라는것을 보장하는 것입니다. 만약 다른 임차인들의 소음 때문에 방해를 받으신다면, 그 임차인의 소음으로 방해를 받은 시각과 방해가 되는 내용을 명기하는 상황 설명을 서면으로 임대주에게 발송하셔야 합니다. 그 후 임대주가 문제를 해결할 합당한 시간을 주어야 합니다. 만약 임대주가 소음 문제로 그 임차인과 이야기하였지만 그 임차인이 자발적인 문제해결을 거부한다면 임대주는 임대계약 위반으로 퇴거 명령을 그 임차인에게 통보해야할 수도 있습니다. 만약 그 임차인이 퇴거도 하지 않고 귀하를 계속 방해한다면, 임대주는 그 임차인의 임대계약 위반으로 법정에 가야 할 수도 있습니다. 이 절차는 몇 달이 걸릴 수도 있습니다. 귀하께서는 임대주에게 문제해결을 위해 최소한 그 정도의 시간을 주어야 합니다. 그러나 만약 적절한 시간이 지났는데도 임대주가 그 세입자를 퇴거하지 못 하였다면 임대주가 동 주택에서 평온 향유를 보장하지 못 한 데 대한 책임을 물어 지방법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 그 이후에 귀하께서는 금전 피해보상을 받고 동 주택에 계속 머물거나 법원에 임대계약을 종료하고 이사비용등을 보전할 피해보상금을 받을수 있도록 요청할수 있습니다. 당연히 이런 소송건의 결과는 귀하께서 상황을 얼마나 잘 증명할수 있는 능력에 달려 있습니다. 이렇게 하는 것이 이사를 나간 후 법정퇴거에 대해서 귀하께서 임대주를 상대로 제기한 소송 또는 임대주가 임대료를 받기 위해 제기한 소송에서 피고로 답변하게 되는 것보다 덜 부담스러울 절차일 것입니다. 그렇지만, 만약 임대주택의 상태로 인해, 또는 귀하의 평온향유권 침해로 인해 임대주택에서 계속 거주할 수 없다고 판단될 경우 귀하께서는 이사하거나 법정퇴거를 주장하실 수 있습니다.

질문 - 제가 먼 곳으로 전근을 하게 되어서 더 이상 이 임대주택에서 출퇴근할 수 없습니다. 법에 의해 임대계약을 파기할 수 있습니까?

답변 - 임대계약에 근무지 변경으로 인한 조기종결조항을 허용하지 않는 이상 귀하께서는 임대계약에대한 책임이 있습니다. 일부 임대계약에는 이런 문제를 해결하기 위한 특정 조항이 포함되어 있지만 많은 경우 그렇지 않습니다. 예를 들어, 일부 임대계약에는 50마일 이상의 거리로 근무지가 변경될 경우 임대계약을 종결할 수 있도록 허용하고 있습니다.

질문 - 저는 군복무 중이며, 다른 지역으로 배치되었습니다. 제 임대계약을 파기할 수 있습니까?

답변 - 메릴랜드 주법에 의해 임차인이 군복무 중이며, 3개월 이상의 장기 출장 명령을 받았거나 다른 지역으로 배치를 받게 되었을 경우, 서면 통보와 상기 사항의 증명서를 제출하여 임대계약을 종결할 수 있습니다. 규정대로 사전 통지를 한 임차인은 30일 이하의 임대료 및 임차인이 초래한 임대주택에 대한 손상에 대해서만 책임이 있습니다. 법 인용: Maryland Code, Real Property, Section 8-212.1

질문: 집을 샀습니다. 임대계약을 파기할 수 있습니까?

답변 - 귀하께서는 임대주가 못 받게 될 임대료에 대해 책임이 있을 수 있습니다. 임대계약 종료시점과 집을 사는 시점을 맞출수 있는 임차인이 소수이기 때문에 귀하께서 임대인과 합의를 하거나 귀하의 임대계약에 취소조항이 포함되어 있지 않는 한 귀하께서는 남은 임대계약 기간에 대한 임대료를 지불할 의무가 있습니다. 그러나 임대주는 귀하가 이사 나간 후 성실하게 새 임차인을 구하는데 최선을 다하여 임대료에 대한 임대주의 손해를 최소해햐 합니다. 만일 임대인이 귀하께서 이사를 나간후 귀하의 임대계약 기간 만료전에 새 임차인을 구했을 경우, 귀하께서는 신규 임대계약 시작 이전까지의 임대료 및 임대주가 신규 임대를 구하기 위해 지불한 비용에 책임이 있습니다. 상기 비용에는 예를 들어 광고비 등이 포함될 수 있습니다. 더불어, 귀하의 본래 임대계약 기간동안 새 임차인이 임대료를 내지 않을 경우, 귀하께서 손실 된 임대료에 대해 책임이 있을수 있습니다.

질문 - “더 저렴한 임대 아파트를 찾기 위해 현재 임대계약을 파기해야 합니다. 직장을 잃어서 지금 아파트에 계속 살 여력이 안 됩니다.어떻게 해야 되죠?

답변 - 만일 귀하께서 새로 임대하실 곳의 임대인이 지금 현재 임대인에게 문의를 할 경우에 귀하께서는 새 아파트를 얻는데 문제가 될 수 있습니다. 현재 임대주는 새로운 임차인을 찾을때가지의 임대료에 대해 귀하에게 책임을 물을 수 있기 때문에, 새 임대주는 귀하에게 기존 아파트의 임대료와 새 아파트의 임대료를 다 지불할 수 있을지에 대해 의문을 가질 수 있습니다. 귀하께서 새 임대아파트를 찾았더고 하더라도 기존의 임대주가 손실한 임대료와 새로운 임차인을 찾는데 들어간 비용에 대해 귀하에게 소송즐 걸 수 있습니다. 더욱이 귀하에 대한 법원 판결이 신용조회 회사에 보고될 수 있습니다. 귀하께서 직업이 있거나, 또는 새로 취직을 하였다면, 임대주는 귀하에 대한 법원 판결을 근거로 귀하의 수입을 압류할 수 있습니다. 그러나 귀하께서 더이상 임대료를 지불할 형편이 되지 않는다면 임대주와 임대계약 취소를 위해 협상할 수 있습니다.
질문 - "임차인이 임대계약을 위반했을 경우 임대인의 책임은 무엇인가요?"
답변 - 임대인은 임대 아파트를 새로 세 놓아 피해를 줄이는데 최선을 다해야 합니다. 임대주는 귀하의 임대 아파트가 현재 임대 가능한다는 사실을 숨길 수 없지만, 다른 임대 가능 아파트보다 먼저 귀하의 아파트를 임대해야만 하는 것은 아닙니다. 만약 아래와 같은 임대주나 세입자의 상황으로 인해 피해가 발생할 경우 임대주는 피해를 줄일 최선의 노력을 다 하여야 합니다:

임대 건물의 소유권을 유지하지 못 할 경우, 또는
임대 기간 시작시 소유권을 유지하지 못 했거나 거부할 경우; 또는
임대계약 기간 종료 전에 점유권이 종료될 경우

임대인은 임대 건으로 내놓은 다른 아파트보다 계약만료 기간 이전에 비게 된 아파트를 먼저 보여주거나 임대해 주어야 할 의무는 없습니다. 법 인용: Maryland Code, Real Property, Section 8-207

질문 - 임대주가 제가 전대(sublet)를 못 하게 할 수 있습니까?

답변 - 임대주는 자격이 안 되는 사람에게 전대(sublet)를 허락할 필요는 없지만 자격이 되는 사람에게 전대(sublet) 또는 임대하는 것을 마음대로 거부할 수는 없습니다. 만약 임대주가 그렇게 할 경우, 임대주는 본인의 손해를 경감하지 못 하게 됩니다.
질문 - 만일 제가 병이 들어 요양원이나 친척 집으로 옮겨야 할 경우는 어떻게 됩니까?
답변 - 귀하께서 임대주택을 떠나기 전에 필요한 의사 진단서와 임대계약 종결 통보를 임대주에게 전달하면 임대주는 귀하가 이사한 뒤 두 달을 초과하는 기간에 대한 임대료를 청구할 수 없습니다. 귀하의 계약에 한 달 또는 그 이하의 기간 내에 서면 통보를 하면 계약을 종결할 수 있다는 조항이 있고, 귀하의 책임을 귀하가 이사하고 난 뒤 두 달 또는 그 이하의 기간으로 제한한다면 이 규정은 적용되지 않습니다.
법 인용: Maryland Code, Real Property, Section 8-212.2

질문 - 임대주가 제 임대계약 기간 중에 임대주택을 팔게 되면 어떻게 됩니까?
답변 - 새 임대주는 임대계약상의 모든 권리와 의무를 이전 임대주로부터 승계하게 됩니다. 귀하의 임대 계약은 아직 유효합니다.
질문 - 임차인 또는 임대주가 사망하게 되면 어떻게 됩니까?
답변 - 임대계약 상 별도의 조항이 없다면 임차인 또는 임대주의 사망으로 인해 임대계약이 종결되거나 계약 상의 의무가 종결되지 않습니다. 따라서 임대주의 승계인이 새 임대주가 되며, 임차인의 상속인이 임대계약을 종결한다면 임차인의 승계자가 있던 주택에 대한 임대료에 대한 책임이 있습니다.

추가 자료:

Source

BNI, Rudi Lamy 개정, Maryland State Law Library (메릴랜드 주 법률 도서관)

추가 자료:

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