Il arrive fréquemment que les locataires souhaitent ou aient besoin de résilier le bail. La résiliation du bail signifie que le locataire souhaite mettre un terme au bail avant sa date d’échéance. Les baux sont des engagements contractuels conclus entre le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s). La loi du Maryland impose certaines conditions relatives à ce contrat comme le plafonnement des pénalités de retard à 5% du montant du loyer mensuel, mais dans les domaines où la loi n’impose aucune limite, le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s) sont libres de négocier leur propre accord.
Certains baux écrits sont accompagnés d’une clause définissant la marche à suivre en cas de résiliation du bail par les locataires. Par exemple, certains baux contiennent une clause précisant que le locataire, souhaitant mettre un terme au contrat avant la date d’échéance, doit s’acquitter du paiement d’une indemnité, dont le montant correspond à deux mois de loyer, avant de quitter les lieux. Il doit également faire part de son congé au propriétaire par le biais d’une notification écrite et ce, en respectant un préavis de soixante jours. Le bail sera alors résilié.
Si un locataire souhaite résilier un bail ne comportant aucune clause d’annulation, il/elle doit savoir que la loi du Maryland autorise la résiliation anticipée d’un bail sous certaines conditions. Il s’agit de situations où il est impossible pour le locataire d’occuper le logement, ou encore lorsque le locataire est convoqué pour le service militaire. La loi du Maryland limite également la responsabilité du locataire sous certaines conditions médicales, sur présentation d’un certificat du médecin. Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous devez essayer de négocier une résiliation anticipée avec votre propriétaire.
Q – « J’ai signé le bail ce matin. Cet après-midi, j’ai demandé à ce que le bail soit résilié. Le propriétaire a refusé d’accéder à ma requête. La loi définit-elle un délai de rétractation ? »
R – Non. La loi n’accorde aucun délai de rétractation. [La loi en vigueur dans l’État du Maryland autorise un délai de rétractation de 3 jours uniquement pour les achats liés au démarchage commercial, les adhésions à des clubs de conditionnement physique et certaines transactions à crédit].
Q – « Le propriétaire et moi avons signé le bail, mais je n’ai pas encore emménagé. Une personne prête à payer un loyer plus élevé souhaite occuper les lieux. Le propriétaire m’a informé que je pouvais reprendre mon argent, et que je ne pouvais plus emménager dans l’appartement. La loi autorise-t-elle le propriétaire à agir de la sorte ?
R – Non. Le propriétaire violerait ses obligations envers vous, telles que mentionnées dans le bail. Si le propriétaire refuse de vous laisser accéder au logement, vous êtes en droit d’engager des poursuites à son encontre pour violation d’accord et des conditions de « jouissance paisible » et obtenir des indemnisations comprenant la différence du montant payé pour le loyer et celui que vous auriez payé pour le loyer dans le cadre du bail.
Q – « Puis-je résilier le bail en cas de mauvaise gestion des lieux ? »
R – La réponse est « Cela dépend ». Si le logement est tellement mal entretenu qu’il est impossible d’y vivre, le locataire est en droit de se rapprocher du Tribunal de district dans le cadre de la Loi de protection des locataires [Rent Escrow Law] (et dans la ville de Baltimore, dans le cadre de la Garantie d’habitabilité [Warranty of Habitability]) afin d’obtenir l’annulation du bail par un juge. De plus, si un locataire quitte le logement car il est devenu impossible d’y vivre, le locataire est en droit de demander un arrêté pour logement indécent (constructive expulsion) et ainsi voir le bail annulé par le tribunal qui offrira une compensation financière au locataire. Les voies de recours dans le cadre de la Loi de protection des locataires, de la garantie d’habitabilité et des arrêtés pour logement indécent sont parfois compliquées et il est conseillé de demander de l’aide avant d’entreprendre toute mesure juridique. Dans la mesure où chaque cas est particulier, nous vous invitons à contacter le BNI (Baltimore Neighborhoods Inc), le Bureau d’aide juridique (pour les personnes à revenu faible), l’Association des avocats bénévoles du Maryland [Maryland Volunteer Lawyers Service] (pour les personnes à faible revenu), ou un avocat privé. Ces personnes seront à même de vous fournir davantage d’informations et de répondre à vos questions. [En règle générale, en cas de logement indécent, il convient de remplir une déclaration en présence des inspecteurs des logements de la ville et/ou d’envoyer un courrier recommandé au propriétaire dressant la liste des biens que vous souhaitez voir réparés. Si le propriétaire ne respecte pas les obligations mentionnées dans l’avis d’infraction ou si les réparations effectuées le sont de manière substantielle, il est alors possible de se rapprocher du tribunal, et d’entamer une procédure dans le cadre de la Loi de protection des locataires (et/ou dans le cadre de la Garantie d’habitabilité dans la ville de Baltimore) pour que l’argent destiné au paiement du loyer soit placé sur un compte séquestre jusqu’à la fin des travaux].
Q – « Je suis sans cesse dérangé(e) par des voisins bruyants, et le propriétaire refuse de remédier à la situation. Ai-je le droit de m’appuyer sur cela pour résilier le bail ? »
R – Cela peut être un motif valable pour la résiliation du bail si vous avez prévenu votre propriétaire du problème. Il faut également que vous lui ayez laissé le temps de remédier au problème et il faut également que le problème persiste. Concernant tous les baux du Maryland, le propriétaire doit respecter le principe de « jouissance paisible » du bien loué. Si d’autres locataires vous dérangent en faisant du bruit, vous devez contacter votre propriétaire par écrit et l’informer de la situation en précisant la date et la nature des perturbations. Puis, vous devez laisser au propriétaire un délai raisonnable pour remédier à la situation. Si le propriétaire contacte les locataires au sujet du bruit, mais que les locataires n’arrêtent pas volontairement de vous déranger, le propriétaire est dans l’obligation d’envoyer un avis d’expulsion aux locataires voisins. Si les locataires ne quittent pas les lieux ou continuent de vous importuner, le propriétaire doit engager des poursuites judiciaires à l’encontre des locataires pour violation du bail. Cette procédure est longue, et peut durer parfois plusieurs mois. Vous devez laisser au propriétaire le temps nécessaire de remédier à la situation. Si néanmoins, après un laps de temps raisonnable, le propriétaire n’est pas parvenu à déloger les locataires, vous êtes en droit de vous rapprocher du tribunal du district afin de poursuivre le propriétaire pour manquement à assurer la jouissance paisible des habitants. Le locataire peut alors choisir de rester dans le logement et obtenir des compensations financières ou il peut alors choisir de demander au tribunal de résilier le bail. Il est possible pour le locataire d’obtenir des compensations financières afin de couvrir les frais liés au déménagement. Évidemment, les résultats de cette affaire dépendront de la capacité du locataire à faire preuve des faits. Cette situation est moins risquée qu’un déménagement suivi d’une procédure pour logement indécent, soit dans le cadre de poursuites à l’encontre du propriétaire soit en cas de poursuites entamées par le propriétaire à votre encontre pour loyers impayés. Néanmoins, si selon vous, il est impossible de continuer à occuper le logement à cause de l’état de ce dernier ou en cas d’infraction au principe de jouissance paisible, vous êtes en droit de déménager en précisant qu’il s’agit d’un départ pour logement indécent.
Q – « J’ai été muté loin de chez moi et il me reste encore de longs mois avant la date d’échéance du bail. Est-ce que la loi me permet de résilier le bail par anticipation ? »
R – Malheureusement, vous êtes toujours lié(e) par le bail sauf si ce dernier comporte une clause de résiliation anticipée en cas de mutation professionnelle ou dans le cadre de certaines circonstances, comme par exemple lorsque le locataire occupe un poste dans le secteur militaire. Certains baux contiennent une clause spécifique vous indiquant la marche à suivre dans ce cas-là, mais ce n’est pas le cas de la plupart des baux. Par exemple, certains baux vous autoriseront à quitter le logement avant la date d’échéance du bail si vous trouvez un emploi dans une entreprise située à plus de 50 miles de votre logement.
Q – « Je suis militaire, et j’ai été muté(e) dans une autre région du pays. Puis-je résilier mon bail ? »
R – La loi du Maryland autorise une personne travaillant dans le secteur militaire et ayant reçu un ordre de mission temporaire, pour une période de plus de trois mois, ou un ordre de mutation permanent, à résilier le bail par le biais d’un avis écrit et d’une preuve de mutation. Le locataire capable de fournir les preuves nécessaires devra s’acquitter du paiement des indemnités pour le départ anticipé. Le montant ne peut dépasser celui correspondant à 30 jours de loyer et aux frais pour la réparation des biens endommagés par le locataire.
Q – « J’achète une maison. Puis-je résilier le bail ? »
R – Vous devez vous acquitter du paiement des loyers jusqu’à la date d’échéance du bail. Parce que peu de locataires sont capables de faire coïncider échéance du bail et date de remise des clés de la maison, vous devrez payer les loyers jusqu’à la date d’échéance du bail. Bien sûr, cela est vrai sauf en cas d’accord avec votre propriétaire ou en cas de clause d’annulation dans votre bail ou encore en cas de clause dans votre bail détaillant la procédure à suivre dans ce cas-là (ce qui est peu probable). Néanmoins, le propriétaire se verra contraint de faire des efforts, en toute bonne foi, pour relouer le logement après votre départ, et par conséquent, limiter les frais liés au congé anticipé. Si le propriétaire reloue le logement après votre départ et avant la date d’échéance de votre bail, vous devrez vous acquitter du paiement des loyers jusqu’au jour où le logement sera à nouveau occupé et de tous les frais engendrés par le propriétaire pour remettre le logement en location. Ces frais peuvent inclure les frais de publicité, par exemple. De plus, si les nouveaux locataires ne paient pas le loyer pendant la période où le bail est toujours en vigueur, vous serez également responsable du paiement de ces loyers non payés. Les frais occasionnés par un départ anticipé peuvent être aussi élevés que ceux correspondant à l’achat d’une maison.
Q – « Je dois résilier mon bail afin de trouver un appartement moins cher. J’ai perdu mon emploi et je ne peux plus me permettre de rester dans l’appartement. Que va-t-il se passer ?
R – Vous pourriez avoir des difficultés à obtenir un autre appartement si votre éventuel futur propriétaire vérifie votre situation financière auprès de votre propriétaire actuel. Dans la mesure où votre propriétaire peut vous tenir pour responsable des paiements dus dans le cadre du bail jusqu’à ce que le logement soit à nouveau loué, un propriétaire éventuel est en droit de vérifier si vous êtes capable de payer à la fois l’ancien loyer et le nouveau. Même si vous trouvez un nouveau logement, le propriétaire d’origine peut vous poursuivre pour le paiement des loyers perdus, ainsi que pour le paiement des coûts liés à la remise en location du bien. De plus, il est possible que le tribunal demande à ce que vous soyez pris(e) en charge par une agence de crédit. Si vous êtes salarié(e), ou si vous postulez pour un emploi, le propriétaire ayant entamé des poursuites à votre encontre est en droit de prélever le montant du loyer sur votre salaire. Cependant, si vous êtes dans l’incapacité de payer votre loyer, vous pouvez essayer de trouver un arrangement avec votre propriétaire afin de faire annuler votre bail.
Q – « Quelle est la responsabilité du propriétaire en cas de résiliation du bail ? »
R – Le propriétaire doit faire un effort raisonnable pour limiter les frais en essayant de louer l’appartement, et ce, le plus rapidement possible. Il ne peut pas dissimuler le fait que l’appartement soit disponible, mais il n’est pas obligé de donner la priorité à votre appartement. Le propriétaire est dans l’obligation de limiter les frais engagés si ces derniers résultent des actions du locataire ou du propriétaire comme :
- L’impossibilité d’occuper les lieux ; ou
- L’impossibilité ou le refus d’occuper les lieux au début de la période du bail ; ou
- Congé anticipé avant la date d’échéance du bail.
Un propriétaire n’est pas contraint de faire visiter ou de louer un logement libéré prématurément en priorité par rapport aux autres biens qu’il souhaite louer. Nous vous invitons à consulter la loi : Code foncier du Maryland (MD Code Real Prop.) § 8–207
Q – « La loi autorise-t-elle un propriétaire à m’empêcher de sous-louer le bien ? »
R – Un propriétaire n’est pas contraint d’autoriser la sous-location à toute personne non qualifiée, mais en règle générale, un propriétaire ne peut pas arbitrairement empêcher la sous-location ou la location à un autre locataire qualifié. Si tel était le cas, il n’en limiterait pas les pertes.
Q – Que se passe-t-il si je tombe malade et que je dois me rendre dans un institut médical ou que je dois être hébergé(e) par un proche ? »
R – Si vous fournissez à votre propriétaire les certificats médicaux adéquats et un préavis avant de quitter le logement, le propriétaire n’a pas le droit de vous réclamer le paiement d’un montant supérieur à deux mois de loyer après la date de votre départ. Cette disposition ne s’applique pas si votre contrat de location vous autorise déjà à mettre un terme au bail avec un avis écrit d’un mois ou moins, et limite votre responsabilité à deux mois de loyer ou moins après la date de votre départ.
Consultez la loi : Code foncier du Maryland (MD Code Real Prop.) § 8–212.2
Q – « Que faire si le propriétaire décide de vendre le logement pendant la période de location ? »
R – Le nouveau propriétaire récupère tous les droits et toutes les responsabilités du propriétaire précèdent dans le cadre de cet accord de location.
Q – « Que faire en cas de décès du locataire ou du propriétaire ? »
R – Sauf si le bail contient une clause définissant une autre procédure à suivre, le décès du locataire ou du propriétaire n’entraine pas la résiliation du bail et des responsabilités qui y sont liées. De ce fait, le successeur du propriétaire endosse le rôle de propriétaire et l’exécuteur testamentaire du locataire devient responsable des loyers perdus si les héritiers du locataire choisissent de résilier le bail.
Ressources supplémentaires :
- Lois et règlementations du comté d'Anne Arundel
- Lois et règlementations de la ville de Baltimore
- Lois et règlementations du comté de Baltimore
- Lois et règlementations du comté de Montgomery
- Lois et règlementations du comté de Prince George
Les livres suivants sont disponibles auprès de la Bibliothèque juridique publique du Circuit ou la bibliothèque publique municipale.
Trevor Rhodes & Nicole Février, American Landlord Law : Everything U Need to Know about Landlord-Tenant Laws, [Droit foncier américain : Tout ce que vous devez savoir sur les lois qui régissent la relation propriétaire-locataire] New York: McGraw-Hill (2009)
Janet Portman & Marcia Stewart, Every Tenant's Legal Guide [Guide sur le droit foncier], Berkeley, Calif. : Nolo Press (6ème édition. 2009)