Les locataires veulent ou doivent parfois résilier un bail. Rompre un bail signifie mettre fin à un bail avant sa date de résiliation. Un bail est un contrat contraignant entre un propriétaire et un locataire. La loi du Maryland exige qu'un bail limite les frais de retard à 5 % du paiement mensuel du loyer, mais dans les zones où la loi n'impose pas de limites, le propriétaire et le locataire sont libres de négocier leur propre accord. Cela est vrai en cas de résiliation anticipée d'un contrat de location.
Certains baux écrits comportent une section qui permet aux locataires d'annuler le bail. Par exemple, certains baux contiennent un article qui permet au locataire qui souhaite mettre fin au bail plus tôt de payer l’équivalent de deux mois de loyer avant le déménagement et de donner un préavis écrit de soixante jours de la date du déménagement. Le bail sera alors résilié.
La loi du Maryland ne prévoit généralement pas le droit de résilier un bail pour un motif valable. Si un locataire souhaite résilier un bail qui ne comporte pas de section d'annulation, la loi du Maryland n'autorise la résiliation anticipée d'un bail que dans certaines circonstances. Il s'agit notamment de certaines situations dans lesquelles le maintien de la location devient une épreuve grave pour le locataire, et de certaines situations où le locataire a été appelé au service militaire.
Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.1
La loi du Maryland autorise également la résiliation anticipée d'une location dans certaines circonstances médicales, avec un certificat médical.
Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.2
Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous pouvez tenter de négocier un accord de résiliation anticipée avec votre propriétaire. Sinon, vous êtes généralement responsable du loyer jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à ce que le logement soit reloué, selon la première éventualité.
Q - « J'ai signé un bail dans la matinée. Cet après-midi-là, j'ai demandé que le bail soit annulé. Le propriétaire a refusé. La loi ne me laisse-t-elle pas le temps de changer d’avis ?
R - Non. La loi ne vous laisse pas le temps de changer d'avis. (La loi du Maryland autorisant une période d'annulation de contrat de trois jours ne couvre que les activités des vendeurs à domicile, les adhésions à des clubs de santé et certaines transactions de crédit.)
Q - « Le propriétaire et moi avons signé le bail, mais je n'ai pas encore emménagé. Le propriétaire a trouvé quelqu'un qui est prêt à payer un loyer plus élevé et m'a dit que je pouvais récupérer mon argent, mais je ne peux pas emménager. Le propriétaire peut-il me faire ça ?
R - Non. Le propriétaire ne respecterait pas la promesse qu'il vous a faite dans le bail. Si le propriétaire refuse de vous laisser emménager dans la propriété, vous pourriez poursuivre pour violation du droit de jouissance tranquille et obtenir des dommages-intérêts, y compris la différence entre ce que vous devez maintenant payer en loyer à un autre endroit et ce que vous auriez payé en loyer. loyer au titre du bail rompu.
Q - « Puis-je résilier le bail si la direction n'entretient pas correctement la propriété ? »
R - La réponse est que cela dépend. Si la propriété est si mal entretenue qu'il n'est plus possible d'y vivre, un locataire peut avoir la possibilité de saisir le tribunal de district en vertu du Loi sur le séquestre de loyer (et dans la ville de Baltimore, sous la garantie d'habitabilité) et demander à un juge d'annuler le bail. De plus, si un locataire quitte une propriété en raison de la gravité des conditions, il peut poursuivre le propriétaire pour expulsion déguisée et demander au tribunal d'annuler le bail et de lui accorder des dommages-intérêts. Les recours tels que le dépôt de loyer, la garantie d'habitabilité et l'expulsion constructive sont quelque peu compliqués et il est conseillé de demander de l'aide avant d'essayer de les utiliser devant le tribunal. Le Bureau d'aide juridique (pour les clients éligibles au revenu), le Maryland Volunteer Lawyers Service (pour les clients éligibles au revenu) ou un avocat privé peuvent être en mesure de vous fournir des informations plus détaillées adaptées à votre situation particulière.
Normalement, si le propriétaire n'entretient pas bien la propriété, vous déposerez une plainte auprès de l'inspecteur du logement local et enverrez une lettre par courrier certifié au propriétaire indiquant les éléments que vous souhaitez réparer. Si un inspecteur du logement émet un avis d'infraction et que le propriétaire ne résout pas le problème dans un délai raisonnable, vous pourrez peut-être vous adresser au tribunal. Si les réparations nécessaires sont importantes, vous pouvez déposer une plainte pour séquestre du loyer, demandant au tribunal de vous permettre de verser l'argent du loyer sur un compte séquestre du tribunal (pas directement au propriétaire) jusqu'à ce que les réparations soient terminées. Dans la ville de Baltimore, vous pourrez peut-être également déposer un dossier de garantie d'habitabilité. Le tribunal peut même ordonner que le loyer soit réduit pour la période pendant laquelle le propriétaire n'a pas effectué les réparations.
Q - « Je suis continuellement dérangé par des locataires bruyants et le propriétaire refuse de remédier à la situation. Est-ce une raison pour que je résilie le bail ?
R - Cela peut être un motif de résiliation du bail si vous avez informé votre propriétaire du problème, lui avez donné la possibilité de remédier au problème et que le problème persiste. Dans tous les baux du Maryland, le propriétaire a conclu un accord, appelé clause de jouissance tranquille, pour s'assurer que sa propriété locative est un endroit sûr et calme où vivre. Si d'autres locataires vous dérangent par leur bruit, vous devez contacter votre propriétaire par écrit sur la situation en précisant à quel moment les locataires vous ont dérangé et la nature des nuisances. Ensuite, vous devez accorder au propriétaire un délai raisonnable pour remédier à la situation. Si le propriétaire contacte les locataires au sujet du bruit, mais que les locataires ne cessent pas volontairement de vous déranger, le propriétaire peut être obligé d'envoyer aux locataires un avis de départ pour rupture de bail. Si les locataires ne quittent pas et ne cessent de vous déranger, le propriétaire devrait alors poursuivre les locataires en justice pour rupture de bail. Ce processus pourrait prendre plusieurs mois. Vous devez accorder au propriétaire au moins autant de temps pour remédier à la situation. Si toutefois, après un délai raisonnable, le propriétaire n'a pas déménagé pour faire quitter les locataires, vous pouvez intenter une action auprès du tribunal de district pour défaut du propriétaire d'assurer la jouissance paisible des lieux. Vous pouvez alors décider de rester dans la propriété et obtenir des dommages-intérêts ou demander au tribunal de mettre fin au bail et d’accorder des dommages-intérêts pour couvrir les frais de déménagement. Évidemment, l’issue du procès dépendra de votre capacité à prouver la situation. Il s’agit certainement d’une procédure moins risquée que de déménager et de faire ensuite valoir une expulsion déguisée, soit dans le cadre d’une poursuite que vous intentez contre le propriétaire, soit comme moyen de défense contre la poursuite du propriétaire pour perte de loyer. Cependant, s'il vous est impossible de poursuivre votre location en raison des conditions de la propriété ou d'une violation de votre jouissance tranquille, vous pouvez déménager et faire valoir que vous avez été expulsé de manière déguisée.
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Q - « J'ai été transféré à une certaine distance et le trajet prend trop de temps. La loi m’autorise-t-elle à rompre le bail ?
R - Vous êtes toujours lié par le bail à moins que votre bail ne prévoie une résiliation anticipée en raison d'une suppression d'emploi. Certains baux comportent une section spécifique qui traite de cette question, mais beaucoup n'en contiennent pas. Par exemple, certains baux autoriseront la résiliation du bail si vous changez de travail vers un emplacement situé à plus de cinquante miles de distance.
Q - « Je suis dans l'armée et j'ai été stationné dans une autre partie du pays. Puis-je rompre mon bail ?
R - La loi du Maryland autorise une personne en service militaire actif qui a reçu une ordonnance de service temporaire pour une période de plus de trois mois ou une ordonnance de changement permanent de poste de mettre fin à un bail en fournissant un avis écrit et une preuve d'affectation. Le locataire qui fournit le préavis approprié sera responsable d'un maximum de 30 jours de loyer et des frais de réparation de tout dommage causé aux locaux par le locataire.
Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.1
Q - « J'achète une maison. Puis-je rompre le bail ?
R - Vous pourriez toujours être redevable de la perte de loyer. Parce que peu de locataires sont en mesure de faire coïncider la fin du bail avec l'achat d'une maison, à moins que vous ne parveniez à un accord avec votre propriétaire ou qu'il n'y ait une section d'annulation dans votre bail, vous serez responsable du loyer qui est dû pour le reste du bail. Cependant, le propriétaire doit essayer de bonne foi de louer la propriété à quelqu'un d'autre après votre départ, afin de réduire le montant du loyer que le propriétaire perd. Si le propriétaire loue la propriété après votre départ et avant la fin de votre bail, vous serez responsable du loyer jusqu'au moment de la nouvelle location, ainsi que de tous les frais que le propriétaire a supportés pour devoir louer à nouveau la propriété. Ces coûts peuvent inclure les frais de publicité, par exemple. De plus, si les nouveaux locataires ne paient pas leur loyer pendant la durée restante de votre bail initial, vous pourriez également être responsable de cette perte de loyer.
Q - « Je dois résilier mon bail pour trouver un appartement moins cher. J'ai perdu mon emploi et je ne peux tout simplement pas me permettre de rester dans l'appartement. Que va-t-il se passer ?
R - Vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir un autre appartement si votre nouveau propriétaire vérifie auprès de votre propriétaire actuel. Étant donné que votre propriétaire peut vous tenir responsable des paiements dus en vertu du bail jusqu'à ce qu'il trouve un nouveau locataire, un propriétaire potentiel peut se demander si vous pouvez vous permettre de payer à la fois l'ancien loyer et le nouveau. Même si vous trouvez une nouvelle location, le propriétaire d'origine peut vous poursuivre en justice pour perte de loyer, ainsi que pour les frais de recherche d'un nouveau locataire. De plus, un jugement contre vous peut être signalé à une agence de crédit. Si vous travaillez ou lorsque vous obtenez un emploi, le propriétaire qui a un jugement contre vous pourra peut-être saisir votre salaire. Toutefois, si vous n’avez plus les moyens de payer le loyer, vous pouvez tenter de négocier une résiliation du contrat de bail avec votre propriétaire.
Q - « Quelle est la responsabilité du propriétaire lorsqu'un locataire rompt son bail ? »
R - Le propriétaire doit faire un effort raisonnable pour atténuer les dommages en essayant de louer l'appartement le plus rapidement possible. Il ne peut pas cacher le fait que votre appartement est désormais disponible, mais il n’est pas obligé de faire passer votre appartement avant les autres disponibilités. Le propriétaire a l’obligation d’atténuer les dommages si ceux-ci résultent du propriétaire ou du locataire :
- Défaut de fourniture de la possession des locaux loués ; ou
- Défaut ou refus de prise de possession au début de la durée du bail ; ou
- Cessation d'occupation avant la fin du terme.
Un propriétaire n'est pas tenu de montrer ou de louer un logement libéré prématurément de préférence aux autres logements qu'il offre.
Lire la loi : Md. Code des biens immobiliers § 8-207
Q - « Le propriétaire peut-il refuser de me permettre de sous-louer le bien ? »
R - Un propriétaire n'est pas tenu d'autoriser la sous-location à une personne non qualifiée, mais en général, un propriétaire ne peut pas refuser arbitrairement d'autoriser la sous-location ou la location à un autre locataire qualifié. S’il faisait cela, il n’atténuerait pas ses dégâts.
Q - « Et si je tombe malade et dois déménager dans une maison de retraite ou chez un parent ? »
R - Si vous remettez à votre propriétaire l'attestation médicale et le préavis de résiliation requis avant de quitter le logement, le propriétaire ne pourra pas vous facturer plus de deux mois de loyer après la date de votre départ. Cette disposition ne s'applique pas si votre contrat vous permet déjà de résilier le bail avec un préavis écrit d'un mois ou moins, et limite votre responsabilité à deux mois de loyer ou moins après la date de votre départ.
Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.2
Q - « Et si le propriétaire vend la propriété pendant la durée de mon bail ? »
A - Le nouveau propriétaire reprend tous les droits et responsabilités de l'ancien propriétaire en vertu du contrat de location. Votre bail est toujours valide.
Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-101
Q - « Que se passe-t-il si un locataire ou un propriétaire décède ? »
A - Sauf disposition contraire du bail, le décès d'un locataire ou d'un propriétaire ne met pas fin au bail et ne met pas fin aux responsabilités prévues par le bail. Ainsi, le successeur du propriétaire continue d’être propriétaire et la succession du locataire devient responsable de la perte de loyer si les héritiers du locataire mettent fin au bail.
Ressources supplémentaires:
Vérifiez la lois locales sur le logement dans votre comté ou dans la ville de Baltimore pour plus d'informations.