Violation du bail

Sujets sur cette page :

• Avis requis
• Procédure
• Paiements acceptés après préavis mais avant l'expulsion
• Appel
• Atténuation des dommages
• Report des expulsions liées aux conditions météorologiques
• Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Avis requis

Si un bail non expiré pour une période déterminée prévoit que le locataire peut être expulsé pour violation du bail, le propriétaire peut déposer une plainte auprès du tribunal de district si le locataire ou la personne en possession a :

1. Violé (violé) le bail ;
2. Le propriétaire a donné au locataire un préavis écrit de 30 jours indiquant que le locataire a violé le bail et que le propriétaire souhaite reprendre possession des lieux ; et
3. Le locataire refuse d'obtempérer.

Un préavis écrit de 14 jours seulement du propriétaire au locataire ou à la personne en possession est requis si :

1. La rupture du bail implique un comportement d'un locataire ou d'une personne se trouvant sur la propriété avec le consentement du locataire ; et
2. Le comportement démontre un danger clair et imminent que le locataire ou la personne se fasse un préjudice grave, à lui-même, aux autres locataires, au propriétaire, aux biens ou aux représentants du propriétaire, ou à toute autre personne se trouvant sur la propriété. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1(a)(1)(i)

Procédure

Le tribunal avisera immédiatement le locataire ou toute autre personne en possession, par écrit, en lui envoyant un formulaire judiciaire appelé « assignation ». L'assignation avisera le locataire, ou toute autre personne en possession, de comparaître devant le tribunal à la date indiquée dans l'assignation pour expliquer ou justifier (« justifier ») pourquoi les lieux ne doivent pas être restitués au propriétaire.

Si le locataire, ou toute autre personne en possession, ne peut être retrouvé, le tribunal considère que la signification de l'assignation est suffisante si le shérif ou l'agent de police affiche une copie de l'assignation à un endroit bien en vue sur la propriété et envoie une copie de l'avis par courrier de première classe au locataire. Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers, §§ 8-402.1(a)(1)(ii) et (2)

Si l'une des parties est absente à l'audience le jour indiqué sur la convocation, le tribunal peut poursuivre (reporter) l'affaire pendant 6 à 10 jours et notifier le report aux parties. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1(a)(3)

Si le tribunal détermine que le locataire a violé le bail et que la violation était substantielle et justifie l'expulsion, le tribunal ordonnera au shérif ou à l'agent de police de remettre la possession des lieux au propriétaire et ordonnera un jugement pour les dépens contre le locataire ou la personne en possession. Un jugement aux dépens signifie que le locataire doit payer au propriétaire les frais engagés par le propriétaire pour intenter la poursuite. Cela peut inclure les frais de justice, les dommages-intérêts accordés par le tribunal et les frais juridiques. L’ordonnance du tribunal déterminera le montant précis qui est dû au propriétaire par le locataire. 

Lorsqu'un shérif exécute un mandat d'expulsion, le shérif est tenu d'inspecter immédiatement les lieux à la recherche d'animaux de compagnie et, s'il est trouvé, de livrer le ou les animaux de compagnie au locataire. Si le locataire n'est pas présent au moment de l'exécution du mandat de restitution, le shérif doit : 

• contacter un refuge pour animaux ou un organisme de sauvetage d'animaux pour prendre la garde de l'animal ; 
• fournir au locataire le nom et les coordonnées du refuge pour animaux ou de l'organisme de sauvetage d'animaux où l'animal est emmené ; et 
• fournir au refuge pour animaux ou à l'organisme de sauvetage d'animaux le nom et les coordonnées du locataire à qui appartient l'animal 

La loi du Maryland interdit de retirer un animal de compagnie lors d'une expulsion et de le laisser sur une propriété publique ou sur un trottoir public.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1(b)(1); 14-806

Paiements acceptés après préavis mais avant l'expulsion

Si un propriétaire accepte un paiement d'un locataire après avoir avisé le locataire de la rupture du bail mais avant de l'expulser, il est ne sauraient considéré comme une renonciation à l’avis de rupture de bail ou à tout jugement de possession, à moins que les parties n’en conviennent spécifiquement par écrit.

Tout paiement accepté doit d'abord être imputé au loyer (ou à l'équivalent du loyer par rapport à la date à laquelle le propriétaire reprend effectivement possession des lieux), puis aux frais de justice (y compris les dommages-intérêts accordés par le tribunal et les frais de justice), et enfin à tout paiement accepté. perte de loyer causée par la rupture du bail.

Tout paiement accepté en sus du loyer visé ci-dessus ne pourra porter intérêt mais devra être restitué au locataire au même titre que les dépôts de garantie. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1(c)

Appel

Chacune des parties peut faire appel dans les 10 jours suivant le jugement. Si le propriétaire a gagné et que le locataire fait appel et souhaite rester dans les lieux jusqu'à la décision en appel, le locataire doit :

1. Déposer une déclaration sous serment auprès du tribunal de district indiquant que l'appel n'a pas pour but de retarder l'expulsion ;
2. Déposer une caution suffisante avec une ou plusieurs sûretés, à la condition que le locataire poursuive diligemment l'appel ;
3. Payer tous les loyers impayés et tous les frais de justice liés à l'affaire ; et
4. Payer toutes les pertes ou dommages que le propriétaire pourrait subir du fait que le locataire reste en possession.

La cour d'appel fixera une audience entre 5 et 15 jours après le dépôt de la demande. L'avis doit être signifié à l'autre partie ou à son avocat au moins 5 jours avant l'audience. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1

Si le jugement du tribunal de district est en faveur du propriétaire, le shérif exécutera un mandat. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1(b)(2)

En savoir plus sur les appels.

Atténuation des dommages

Dans les situations suivantes, même en cas de rupture de bail, la personne lésée a le devoir d'atténuer (réduire) le dommage subi par le propriétaire ou le locataire :

1. Lorsque le propriétaire ne remet pas la possession des locaux loués au locataire, ou que le locataire ne remet pas la possession au propriétaire ;
2. Lorsque le locataire échoue ou refuse de prendre possession en début de terme ; ou
3. Lorsque le propriétaire ou le locataire met fin à l'occupation avant la fin du terme.

Dans ces cas, la partie contrevenante est toujours responsable des dommages. « Atténuation des dommages » signifie que la personne lésée doit faire des efforts raisonnables pour éviter d'être encore plus blessé. Lorsqu'un propriétaire atténue les dommages, la loi le fait ne sauraient exiger du propriétaire qu'il montre ou loue un logement libéré prématurément de préférence aux autres logements disponibles.

Lorsque le locataire a refusé à tort de prendre possession ou a quitté un logement avant la fin du terme, le propriétaire peut sous-louer le logement sans préavis au locataire. Dans ce cas, le locataire est responsable (c'est-à-dire responsable) de tout dommage subi par le propriétaire à la suite du manquement. De plus, le locataire est subsidiairement responsable à louer (c.-à-d. doit payer le loyer impayé) pour le reste de la durée du bail si :

1. Le sous-locataire/sous-locataire par défaut ; et
2. Le propriétaire informe rapidement le locataire d'origine du défaut.

Les dispositions de cette loi ne peuvent être dérogées dans aucun bail. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-207

Report des expulsions liées aux conditions météorologiques

En cas de « conditions météorologiques extrêmes », le juge administratif du tribunal de grande instance peut ordonner que les expulsions programmées pour non-paiement du loyer d'un immeuble d'habitation soient reportées de jour en jour. Lorsque les conditions météorologiques permettront la reprise des expulsions, les expulsions reportées seront prioritaires et devront être finalisées dans les 3 jours suivant la fin des conditions météorologiques extrêmes. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401(f)(2)

Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Si vous risquez d'être expulsé ou de perdre votre titre de logement ou votre subvention, vous pouvez avoir droit à un avocat gratuit. Les avocats du programme ACE peuvent vous représenter dans les types de cas suivants :

• Non-paiement du loyer
• Rupture de bail
• Locataire retenu
• Résiliation de bons ou autres subventions

Pour être éligible, vous devez être un locataire vivant dans le Maryland et avoir un revenu familial égal ou inférieur à 50 % du revenu médian du Maryland.

Appelez le 211 et suivez les invites pour obtenir une aide juridique en cas d'expulsion ou demande en ligne.

En savoir plus sur le site de la justice civile.