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Derecho de tanteo
En la ciudad de Baltimore, antes de que el propietario de una propiedad residencial unifamiliar en alquiler venda o transfiera voluntariamente la propiedad a otra, el inquilino actual tiene el derecho de preferencia, que es la oportunidad de comprar la propiedad en términos comercialmente razonables.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13, subtítulo 6
"Inquilino" significa un inquilino, subarrendatario o cualquier persona con derecho a ocupar una unidad de alquiler propiedad de otra persona que haya vivido en la unidad durante al menos 6 meses.
- Cuando la unidad de alquiler haya sido ocupada por un inquilino en cualquier momento durante los 6 meses anteriores, el último inquilino en ocuparla se considera el "inquilino" según esta ley.
- Cualquier inquilino que haya sido desalojado por falta de pago del alquiler no tiene derecho de tanteo sobre esa propiedad.
"Propietario" significa un propietario, arrendador, subarrendador, cesionario, su agente o cualquier persona que reciba o tenga derecho a recibir alquiler u otro beneficio por una unidad de alquiler residencial en la ciudad de Baltimore.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-2
Excepciones
Se permiten las siguientes transferencias sin ofrecer primero la propiedad al inquilino:
- transferencia al cónyuge, hijo, padre, hermano o pariente político del propietario;
- transferencia por testamento o bajo leyes de herencia;
- un obsequio a un destinatario religioso, caritativo o benévolo exento de impuestos;
- transferencia de título en una hipoteca o escritura de fideicomiso;
- transferencia a una agencia gubernamental;
- ciertas transferencias relacionadas con la creación de un interés de alquiler del terreno;
- transferencia de título en lugar de ejecución hipotecaria o escritura de fideicomiso;
- venta de la propiedad en subasta pública donde el arrendador había ofrecido adecuadamente la propiedad al inquilino y el inquilino no aceptó la oferta;
- la propiedad se vende durante la administración del patrimonio del propietario si éste ha fallecido;
- una donación de buena fe a parientes o antepasados según se define en la Sección 267(c)(4) del Código de Rentas Internas de 1986 y a todos los descendientes directos, incluidos los hijos adoptivos, ilegítimos e hijastros; o
- una transferencia de título en la que la propiedad figura para la venta con un corredor de bienes raíces externo autorizado de buena fe, y se notifica al inquilino por escrito junto con una copia de toda la información incluida en la oferta pública de venta, enviada al último inquilino dirección conocida por correo certificado, con acuse de recibo, dentro de las 48 horas siguientes al listado de la propiedad con un corredor de bienes raíces, que:
- el derecho de preferencia bajo este subtítulo no se aplica debido a una de las exenciones anteriores;
- el inquilino podrá negociar la compra de la propiedad en las mismas condiciones que los demás miembros del público en general; y
- el inquilino puede comunicarse con el Instituto de Propiedad de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para obtener información sobre el proceso de compra y financiación de una vivienda.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-7
Procedimiento
Oferta de venta por escrito al inquilino y respuesta del inquilino
Antes de que el propietario transfiera el título de una unidad residencial unifamiliar, el propietario debe enviar al inquilino, por correo de primera clase, con franqueo prepago, una oferta de venta por escrito indicando el precio de venta y los términos y condiciones de la venta. El remitente también debe obtener un recibo de la oficina de correos por el envío.
Si el propietario firma un contrato de venta con una tercera persona antes de enviar por correo una oferta al inquilino o durante el período de notificación de 30 días, el propietario debe enviar por correo una notificación del contrato al inquilino, de la misma manera que se establece anteriormente. El inquilino tiene 30 días a partir de la fecha de ese envío para indicar su voluntad de comprar la propiedad por al menos tanto como el tercero ha ofrecido.
Si el inquilino decide aceptar la oferta, debe responder dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se envió la oferta por correo de primera clase, con franqueo prepago, y obtener un recibo de la oficina de correos. Si el inquilino planea utilizar un programa federal, estatal o municipal para ayudar a financiar o asegurar la compra, el inquilino debe indicar el programa en el aviso del inquilino al propietario.
Si el inquilino notifica al propietario su intención de ejercer su derecho de preferencia, entonces el propietario debe proporcionarle al inquilino un contrato ejecutado para la venta de la propiedad en los mismos términos y condiciones indicados en la oferta de venta o en el tercero. contrato de parte dentro de los 10 días. El inquilino tiene entonces 10 días después de la entrega del contrato para ejecutarlo y devolverlo al arrendador con el depósito requerido.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-4(a)
Después de que haya expirado el período de 30 días, si el propietario celebra un contrato con una tercera persona por un monto menor que el ofrecido al inquilino o con términos materialmente más favorables para el comprador que en el contrato ofrecido al inquilino, el inquilino debe ser notificado como se describe anteriormente. En esta ocasión, el inquilino deberá ejercer su derecho de preferencia dentro de los 15 días siguientes a la fecha de envío del aviso, a menos que hayan transcurrido más de 6 meses desde que el inquilino recibió la primera oferta o si el producto neto del contrato con la tercera persona es menos del 80% de la primera oferta al inquilino; en ese caso, el inquilino tiene 30 días a partir de la fecha de envío por correo para responder.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-4(b)
Cuando la vivienda del inquilino esté incluida en un contrato de venta al por mayor (definido como la venta de dos o más propiedades) y el inquilino decida ejercer su derecho a comprar la vivienda, el arrendador podrá aumentar el precio al inquilino hasta en un 1.75% del precio precio ofrecido al tercero.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-4(e)
Condiciones requeridas de ofertas y contratos
- Cada oferta de venta al inquilino debe incluir una declaración de los derechos del inquilino bajo esta ley, y se debe enviar una copia de la oferta al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario.
- No podrá exigirse que la fecha de liquidación sea inferior a 60 días después de la firma del contrato por parte del inquilino. Cuando el inquilino propone utilizar un programa federal, estatal o local para ayudar a financiar la compra, no se puede exigir que la liquidación sea inferior a 90 días después de que el inquilino firme el contrato.
- El propietario no puede negarse a celebrar un contrato con el inquilino basándose en que el inquilino propone utilizar un programa gubernamental para ayudar con el financiamiento.
- Cuando el inquilino propone utilizar un programa gubernamental para ayudar en la compra, el propietario no puede exigir un depósito que sea mayor que el que exige el programa; cuando no esté involucrado ningún programa gubernamental, el depósito no podrá ser superior al 7% del precio de venta.
- El contrato de compraventa no puede exigir al inquilino la obtención de financiación en un plazo inferior a 60 días desde que el contrato es licitado por el arrendador.
- El contrato de compraventa debe liberar al inquilino del contrato si éste no puede conseguir la financiación adecuada en ese plazo.
- Una disposición del contrato que requiere que el inquilino solicite financiamiento dentro de menos de 7 días hábiles a partir de la fecha en que el inquilino firma el contrato no es razonable y viola esta ley.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-5
Validez de la Venta - La validez del contrato de compraventa entre el arrendador y un tercero depende del cumplimiento de esta ley, debiendo así constar en el contrato.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-4(c)
Si el propietario transfiere una propiedad en particular a una persona que califica como inquilino según esta ley, se considerará que el propietario cumple incluso si otra persona calificaría como inquilino o si esa persona no es el único inquilino o no es la persona con quien el propietario tenía un contrato de arrendamiento.
Si hay un cambio de inquilinos después de que el propietario haya enviado el aviso de la oferta de venta, el nuevo inquilino tiene derecho a recibir notificación y a celebrar un contrato como tercero.
El inquilino no podrá renunciar a su derecho a recibir una oferta de venta o cualquier aviso requerido por esta ley. El inquilino puede renunciar a su derecho al período de tiempo para celebrar un contrato de venta con el arrendador, y el inquilino puede darle al arrendador el derecho de contratar o transferir el título a una tercera persona sin esperar el período de tiempo requerido. Cualquier renuncia de este tipo por parte del inquilino debe realizarse por escrito y estar firmada por el inquilino y declarar en la parte superior de la renuncia que el inquilino no tiene obligación de firmar la renuncia y no puede ser desalojado por negarse a firmar la renuncia. El inquilino no podrá ser desalojado por negarse a firmar una renuncia a sus derechos.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-6
Cuando una vivienda de alquiler residencial unifamiliar se transfiere a una persona que no es el inquilino, el propietario debe presentar ante la Oficina de Registros de Tierras de la ciudad de Baltimore una declaración jurada (declaración jurada) detallada como se describe en la Sección 6-9(c) (Sección 6-9 (a)). La presentación adecuada de esta declaración jurada protegerá al cesionario de cualquier reclamo de un inquilino que surja bajo esta ley.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-9
Existen requisitos adicionales para el propietario y el inquilino con respecto al procedimiento previsto en esta ley. Lea atentamente la ley. Si tiene preguntas, considere consultar con un abogado.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13, subtítulo 6
Multas
Además de las sanciones relacionadas con hacer una declaración jurada falsa, si el propietario viola cualquier disposición de esta ley, es culpable de un delito menor y puede recibir una multa de hasta $500 por cada infracción. Además, un inquilino puede solicitar al tribunal que detenga una violación de esta ley mediante una orden judicial.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-8