Temas en esta página
- Derecho de compra
- Excepciones
- Oferta de venta
- Respuesta del inquilino
- Deber del propietario de informar
- Multas
Derecho de compra
Antes de vender una vivienda unifamiliar de alquiler en la ciudad de Baltimore, el propietario debe ofrecer al inquilino actual la oportunidad de comprar la propiedad. La oferta debe incluir un precio justo y condiciones razonables. La ley no exige que los propietarios acepten condiciones irrazonables, como un precio inferior al valor de mercado.
Los inquilinos no pueden transferir sus derechos de compra. Tampoco pueden renunciar a sus derechos a menos que reciban una compensación justa.
Lea la ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-1, § 6-7, § 6-10, § 6-15.
Excepciones
Se permiten las siguientes transferencias de propiedad sin ofrecer primero al inquilino la oportunidad de comprar:
- transferencia a un cónyuge, hijo, padres, hermanos o suegros del propietario;
- transferencia por testamento o bajo leyes de herencia;
- un regalo a cualquier destinatario religioso, caritativo o benévolo, exento de impuestos;
- transferencia de título en una hipoteca o escritura de fideicomiso;
- transferencia a una agencia gubernamental;
- ciertas transferencias relacionadas con la creación de un interés de alquiler del terreno;
- transferencia en lugar de ejecución hipotecaria de una hipoteca o escritura de fideicomiso;
- venta en subasta pública (Nota: la subasta pública está permitida si el propietario ha ofrecido la propiedad al inquilino y el inquilino no aceptó la oferta antes de la subasta);
- cualquier transferencia realizada por un representante personal del patrimonio de un difunto durante la administración del patrimonio; [y]
- transferencia mediante una donación de buena fe a un pariente o antepasado del propietario o del cónyuge del propietario,
- Los parientes y antepasados se definen en § 267(c)(4) del Código de Rentas InternasLos descendientes lineales incluyen a todos los hijos biológicos e hijastros, así como a los hijos legalmente adoptados.
- Transferencia por parte de la autoridad de vivienda de la ciudad de Baltimore.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-3.
Oferta de venta
El arrendador debe proporcionar al inquilino una oferta de venta por escrito que incluya el precio de venta y las condiciones generales de la venta. La oferta también debe indicar que, si el inquilino lo solicita, el arrendador proporcionará:
- una copia de cualquier contrato de terceros para comprar la propiedad; y
- Copias de los informes de inspección de licencias de la propiedad de los 2 años anteriores.
Se deben proporcionar al inquilino copias de los contratos de terceros y de los informes de inspección dentro de los 7 días siguientes a su solicitud. El arrendador también debe incluir una hoja informativa que describa los derechos del inquilino con la oferta.
Cambios en la oferta de venta
Si se produce un cambio significativo después de presentar una oferta de venta al inquilino, el arrendador debe emitirle una oferta revisada. Los cambios significativos pueden incluir:
- un cambio en el comprador en virtud de un contrato con un tercero;
- una reducción del precio de venta del 10% o más; o,
- Otro contrato de terceros para comprar la propiedad con términos diferentes a la oferta original de venta.
NOTA:Si la venta de la propiedad no se ha producido dentro de los seis meses siguientes a la oferta de venta original, el propietario debe emitir una nueva oferta de venta al inquilino.
Lea la ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-8, § 6-9.
Respuesta del inquilino
Una vez que el inquilino recibe una oferta de venta, tiene 14 días para enviar una declaración de interés por escrito al arrendador. Si acepta la oferta, tiene 14 días a partir de la fecha de presentación de la declaración de interés para presentar un contrato por escrito al arrendador. El contrato debe incluir prácticamente los mismos términos y condiciones establecidos en cualquier contrato de compraventa con terceros, incluyendo cualquier cláusula contractual que prevea una comisión inmobiliaria razonable.
NOTA: Si un inquilino recibe una oferta de venta revisada después del plazo de 14 días para enviar una declaración de interés, el inquilino tiene 7 días para enviar una declaración de interés por escrito basada en la oferta de venta revisada.
El arrendador debe conceder al menos 30 días para que el inquilino obtenga financiación. Si el inquilino obtiene financiación a través de un programa gubernamental o de préstamos para compradores de vivienda primerizos o de ingresos bajos o moderados, y el prestamista proporciona una estimación por escrito de que se tomará una decisión sobre la financiación en un plazo de 60 días naturales, el arrendador debe ampliar el plazo para que el inquilino obtenga financiación.
Los propietarios no pueden rechazar una venta únicamente debido al uso de la asistencia financiera del gobierno por parte del inquilino.
Lea la ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-8, § 6-9, § 6-14.
Deber del propietario de informar
Cuando un propietario proporciona una oferta de venta al inquilino, también debe proporcionar una copia de la oferta al Comisionado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario.
Si una propiedad se vende a una persona distinta del inquilino, el arrendador debe presentar declaraciones juradas que demuestren que cumplió con la ley al ofrecerle al inquilino la oportunidad de comprar la propiedad. Las declaraciones juradas deben presentarse ante la oficina de registro de tierras de la Ciudad de Baltimore y ante el Comisionado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Baltimore.
El propietario debe informar la transferencia de una propiedad unifamiliar en alquiler sujeta a esta ley al Comisionado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Baltimore dentro de los 30 días.
Lea la ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-16, § 6-17.
Multas
Si un propietario viola cualquier disposición de esta ley, será culpable de un delito menor y podrá recibir una multa de hasta $1,000 por infracción.
Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13 § 6-20.