En marzo de 2017, la ley del condado Montgomery se modificó para incluir más responsabilidades para los arrendadores Este artículo resume las modificaciones. En este artículo, “usted” se refiere al arrendador.
Incluya un Resumen del Alquiler en el contrato de alquiler
Cuando celebre un alquiler con un inquilino, debe incluir un Resumen del Alquiler. El Resumen del Alquiler es un documento formulario creado por el Departamento de Viviendas y Asuntos Comunitarios del Condado Montgomery (Montgomery County Department of Housing and Community Affairs, DHCA). El resumen incluye algunos términos clave sobre el alquiler, tales como el tiempo de duración del alquiler, el monto del alquiler, la fecha en que se debe pagar el alquiler y la responsabilidad del inquilino por los servicios públicos, si existe alguna. También le explica al inquilino los derechos y servicios que están disponibles para los inquilinos de parte de la DHCA. Puede obtener el resumen del alquiler aquí. Puede crear su propio formulario del resumen siempre que contenga la información requerida. También debe incluir un nuevo Resumen del Alquiler por cada renovación después del primer período.
Suministre una copia del DHCA Handbook (Manual del DHCA) e información de publicación
El manual del DHCA es una guía sobre los derechos y responsabilidades de los arrendadores e inquilinos. Ahora debe suministrar una copia del Manual del DHCA (lo puede encontrar aquí) con cada acuerdo de alquiler, a menos que el inquilino firme una declaración declinando su copia y aceptando una remisión para una copia, que puede encontrar en la página web del condado Montgomery aquí.
También debe mostrar claramente un letrero informativo en la recepción, vestíbulo, oficina de alquiler u otro lugar público visible de la propiedad. El letrero debe indicar cómo un inquilino puede presentar una denuncia ante el DHCA y debe contener una lista de las prácticas de represalia prohibidas. Su letrero debe mostrarse en los siguientes idiomas: español, inglés, francés, chino, coreano y vietnamita.
Divulgue la información de las facturas de servicios públicos
Si usted administra un edificio multifamiliar construido antes del 1° de julio de 1978, y las unidades en el edificio no tienen medidores individuales para la facturación del gas o electricidad, debe entregarle a cada inquilino toda la información que exige el Public Utilities Article of the Maryland Code (Artículo de Servicios Públicos del Código de Maryland) y por las disposiciones del Code of Maryland Regulations (COMAR) (Código de Regulaciones de Maryland) que rigen los submedidores de electricidad y gas y los sistemas de asignación de energía.
Ofrezca un alquiler de dos años en el período inicial y en la renovación
En el pasado, solo se le exigía ofrecer un alquiler de dos años al inquilino durante el primer período. Ahora, debe ofrecerle a su inquilino un alquiler de dos años para el primer período y al momento de la renovación. Para poder ofrecer un período menor de dos años, usted debe tener una causa razonable e incluir una declaración de causa razonable con el acuerdo de alquiler. También debe informarle al inquilino sobre el derecho que tiene para refutar su causa presentando una denuncia ante el DHCA.
Nuevas maneras para que un inquilino finalice su alquiler de forma prematura
Ahora los inquilinos tienen más opciones para finalizar sus arrendamientos de manera prematura, cuando circunstancias que escapen de su control les exijan mudarse. Las nuevas razones que le permiten a un inquilino finalizar el alquiler de forma prematura incluyen: (1) el inquilino o su hijo es una víctima de violencia doméstica; (2) el inquilino o su cónyuge tiene al menos 62 años de edad, no puede vivir de manera independiente y debe mudarse a un asilo de ancianos o a una residencia para adultos mayores; (3) el inquilino es encarcelado o declarado mentalmente incompetente y (4) el proveedor de viviendas acosa al inquilino o viola su privacidad.
Suministre una notificación por incrementos del alquiler y por finalización del alquiler
Usted debe proporcionarle al inquilino una notificación de 90 días si tiene la intención de incrementar el alquiler.
Anteriormente, si el inquilino se quedaba en el inmueble después de que el alquiler se vencía, convirtiéndose en un inquilino mensual, usted podía entregarle una notificación de 60 días al inquilino en cualquier momento y finalizar el alquiler. Actualmente, para poder finalizar el alquiler, usted debe entregar la notificación de 60 días con 60 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato de alquiler.
En otras palabras, sesenta días antes del vencimiento del alquiler, debe entregar al inquilino una notificación no renovable de 60 días o una oferta de alquiler de dos años. Si elige ofrecer un alquiler de dos años, el inquilino puede rechazarla y elegir permanecer en el inmueble como un inquilino mensual. Si eso ocurre y usted desea mantener al inquilino en una base mensual, sería conveniente obtener el rechazo de la oferta de alquiler de dos años por escrito, firmada por el inquilino.
Sin embargo, si el inquilino no cumple con los términos del alquiler, no se exigirá la notificación de 60 días y usted puede decidir finalizar el alquiler con una notificación de 30 días.
Permita a las organizaciones de inquilinos utilizar los espacios disponibles para reuniones
Debe permitir a las organizaciones de inquilinos reunirse gratuitamente, al menos una vez al mes, en cualquiera de las salas de reuniones disponibles en el inmueble. Si la organización de inquilinos se reúne más de una vez al mes, podrá cobrar un costo razonable por utilizar el espacio después de la primera reunión gratuita.
Coopere con las inspecciones de las viviendas y notifique a los inquilinos con antelación
Todas las unidas multifamiliares en el condado Montgomery serán inspeccionadas al menos una vez cada tres años por el DHCA. Una vez inspeccionada y dependiendo del resultado, el DHCA decidirá si es necesario inspeccionar el inmueble con mayor frecuencia. Los resultados de las inspecciones que podrán desencadenar inspecciones con mayor frecuencia incluyen: (1) infestación de roedores o insectos que afecten al menos el 20% de las unidades de la propiedad; (2) crecimiento extenso y visible de moho en áreas expuestas; (3) ventanas defectuosas que prevengan la entrada y salida de manera segura; (4) filtraciones de agua generalizadas y recurrentes en más de una unidad de la propiedad; (5) falta de uno o más servicios públicos, tales como gas, electricidad, agua o desecho de cañerías (que no sea resultado del incumplimiento de pago del servicio por el inquilino) y (6) si el DHCA identifica a la propiedad como problemática debido a violaciones graves y frecuentes.
Si el DHCA determina que las inspecciones anuales son necesarias, se le exigirá que presente al DHCA todas las quejas de mantenimiento que reciba de los inquilinos de la propiedad.
Si las inspecciones se realizan cada tres años o anualmente, en cualquier momento en que se programe una inspección de la propiedad, el arrendador deberá notificar a los inquilinos con 72 horas de anticipación.
Soluciones adicionales cuando existan condiciones defectuosas en el inmueble.
La Comisión sobre Asuntos de Arrendadores y Arrendatarios del Condado Montgomery (la “Comisión”) es el departamento del condado Montgomery que investiga las condiciones de la propiedad. Adicional a las otras soluciones que pueda emitir, ahora la Comisión puede emitir una orden para (1) permitirle al inquilino reparar la condición defectuosa en la unidad y (2) pagar un alquiler menor que cubra los costos razonables de la reparación del defecto.