Los vales de elección de vivienda de la Sección 8 basados en inquilinos, el programa de la Sección 8 basado en proyectos y la Vivienda Pública son los programas de asistencia de vivienda de alquiler más importantes y principales para familias de bajos ingresos. Este artículo se centra en cómo se determina el alquiler para estos programas, pero existen programas adicionales de asistencia de vivienda federales y estatales. Más información.
Temas en esta página
- Determinar el monto del alquiler
- Pagos de asistencia de vivienda a propietarios
- Recertificación de Ingresos
- Cambios en los ingresos y el hogar
- Departamento de Servicios Públicos
Determinar el monto del alquiler
El alquiler está subsidiado para los tres programas, lo que significa que un inquilino pagará menos que el precio del mercado por el alquiler. La mayoría de los inquilinos pagarán una parte (30%) de sus ingresos ajustados.
- "Ingreso bruto anual”generalmente significa el ingreso total anticipado de todas las fuentes recibido por la familia o en nombre de ella (incluido cada miembro del hogar de 18 años de edad o más). Esto puede incluir ingresos del trabajo, beneficios, obsequios, manutención de los hijos, etc. Hay excepciones. Por ejemplo, si un miembro de la familia está discapacitado y tiene un asistente residente que vive con la familia, los ingresos del asistente residente no se cuentan en el hogar para calcular el alquiler.
- "Ingresos ajustados”significa el ingreso de la familia (incluido cada miembro del hogar) menos cualquier deducción. Algunas deducciones son obligatorias; algunas deducciones son permisivas. Ejemplos de deducciones obligatorias incluyen $400 por un familiar discapacitado o anciano, $480 por cada dependiente y ciertos pagos de cuidado infantil, gastos de asistencia para discapacitados y gastos médicos. Para la vivienda pública, puede haber exclusiones permisivas, creadas por la agencia de vivienda pública (PHA). Sin embargo, para los programas de Vales de Elección de Vivienda de la Sección 8 y de la Sección 8 basados en proyectos, no se permiten deducciones permisivas.
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a
Sección 8 Vales de elección de vivienda – Generalmente, los inquilinos pagarán el mayor de:
- 30% del ingreso mensual ajustado,
- 10% del ingreso mensual (bruto) del hogar,
- un alquiler social (si corresponde),
- un alquiler mínimo establecido por la PHA (entre $0 y $50).
El subsidio de asistencia para vivienda proporcionado al inquilino se basa en los ingresos del inquilino y el subsidio máximo de la PHA. Sin embargo, puede haber situaciones en las que un inquilino pague más que el monto de la lista anterior porque los propietarios pueden cobrar un alquiler razonable, y es posible que la suma de la contribución del inquilino y el subsidio máximo sea menor que el monto del alquiler del contrato. En ese caso, el inquilino tendría que pagar la diferencia.
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a; §1437f
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU. Título 24, Parte 982
Sección 8 basada en proyectos – Generalmente, los inquilinos pagarán el mayor de:
- 30% del ingreso mensual ajustado,
- 10% del ingreso mensual (bruto) del hogar,
- un alquiler de asistencia social (si corresponde), o
- un alquiler mínimo de $25.
Para los programas de la Sección, la diferencia entre el monto del pago del inquilino y el monto del alquiler del mercado la paga la agencia de vivienda pública local (PHA). Si la familia elige una unidad con un alquiler más alto que el estándar de pago establecido por la PHA, entonces la familia tendría que pagarle al propietario la diferencia.
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a; §1437f
Lea las regulaciones: Código de Regulación Federal de EE. UU. Título 24, Parte 983
Vivienda pública – Generalmente, los inquilinos pagarán el mayor de:
- 30% del ingreso mensual ajustado,
- 10% del ingreso mensual (bruto) del hogar,
- un alquiler social (si corresponde),
- un alquiler mínimo establecido por la PHA (entre $0 y $50).
El inquilino puede tener la opción de pagar un alquiler fijo, que fija la PHA, en función del valor de mercado razonable de la unidad. Las políticas pueden variar de un área a otra, por lo que comuníquese con su PHA local para obtener más información.
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU., Título 24, Parte 960
Pagos de asistencia de vivienda a propietarios
Para viviendas de la Sección 8, la diferencia entre el monto del pago del inquilino y el monto del alquiler del mercado la paga la agencia local de vivienda pública (PHA). El propietario y la PHA tienen un acuerdo separado, el contrato de pago de asistencia para la vivienda (HAP). Si la PHA no paga el pago de asistencia de vivienda al propietario, no constituye una violación del contrato de arrendamiento entre el inquilino y el propietario. Durante todo el plazo del contrato de arrendamiento, el propietario no puede rescindir el arrendamiento por falta de pago por parte de la PHA del pago de asistencia para la vivienda.
Los propietarios no pueden cobrar ningún dinero por encima de la parte del alquiler que corresponde al inquilino según lo establecido por la PHA. Si el propietario cobra otros cargos o tarifas al inquilino, estos deben ser aprobados por el contrato HAP.
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU., Título 24, Parte 982, Subparte J
Recertificación de Ingresos
Cada año, la PHA debe comunicarse con usted para asegurarse de que no haya cambios en la cantidad de personas que viven en su hogar ni en sus ingresos familiares. Esto se llama "recertificación". Su arrendador puede realizar una recertificación anterior si cree que sus ingresos o el tamaño de su hogar han cambiado. Antes de la recertificación, su arrendador le enviará una carta. Si no responde la carta, recibirá una segunda carta. Si aún no responde, habrá graves consecuencias. Si vive en una vivienda de la Sección 8, la autoridad de vivienda cancelará su vale de la Sección 8 (usted tiene derecho a disputar cualquier intento de la autoridad de vivienda de cancelar su vale). Si vive en una vivienda pública, la autoridad de vivienda rescindirá su arrendamiento e iniciará un procedimiento de desalojo (usted tiene derecho a presentar una queja formal e informal para disputar la decisión de la autoridad de vivienda de rescindir su arrendamiento e iniciar un procedimiento de desalojo).
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a, § 1437d; §1437f
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU. Título 24, Parte 960, Subparte C; Título 24, Parte 982, Subparte K
Cambios en los ingresos y el hogar
Siempre que cambie el número de personas en su hogar o sus ingresos, debe informarlo de inmediato al propietario. Si no lo hace, puede ser acusado de fraude y perder su asistencia para la vivienda o incluso ser acusado de un delito. Es posible que también tenga que pagar cargos por el alquiler atrasado. Si no informó cambios en la cantidad de personas en su hogar o en sus ingresos, pero no lo hizo a propósito, el propietario debe permitirle pagar el alquiler atrasado.
Cuando cambien sus ingresos o el tamaño de su hogar, el propietario ajustará su alquiler. Generalmente, si su alquiler baja, el cambio entrará en vigor el primer día del mes después de que usted informe el cambio en sus ingresos o en el tamaño de su hogar. Si su alquiler aumenta, su arrendador debe avisarle del aumento con 30 días de antelación y el cambio no entrará en vigor hasta el primer día del mes posterior a que hayan transcurrido los 30 días. Cada programa de asistencia de vivienda tiene reglas diferentes. Lea atentamente su contrato de arrendamiento y comuníquese con su PHA local para obtener más información.
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 §1437a
Departamento de Servicios Públicos
Se supone que las contribuciones al alquiler basadas en los ingresos cubren tanto el alquiler como una cantidad razonable para los servicios públicos. Por lo tanto, una vez que se determina el monto del alquiler del inquilino, generalmente se deduce una cierta cantidad de servicios públicos si el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos. Si los ingresos del inquilino son muy bajos, el inquilino puede calificar para recibir ayuda con las facturas de servicios públicos. Comuníquese con su arrendador, la PHA o el Oficina de asistencia jurídica de Maryland sobre asistencia con servicios públicos.
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU., Título 24, Parte 965; Título 24, Parte 982, Subparte K