Los vales de elección de vivienda de la Sección 8 basados en inquilinos, el programa de la Sección 8 basado en proyectos y la Vivienda Pública son los programas de asistencia de vivienda de alquiler más importantes y principales para familias de bajos ingresos. Este artículo se centra en los requisitos específicos para los arrendamientos en estos programas.
Temas en esta página
- Se requiere un contrato de arrendamiento por escrito
- Sección 8 Arrendamientos
- Arrendamientos de vivienda pública
- Modificaciones de arrendamiento
- Seguridad y reparación
Se requiere un contrato de arrendamiento por escrito
Para los tres programas, el propietario debe entregarle un contrato de arrendamiento por escrito. El contrato de arrendamiento establecerá los derechos y responsabilidades del inquilino y del propietario. Lea el contrato de arrendamiento con mucha atención y conserve una copia del mismo. Más información sobre arrendamientos.
Dueño - Para los vales de elección de vivienda de la Sección 8 y los vales basados en proyectos de la Sección 8, el propietario en el contrato de arrendamiento es un propietario privado. También existe un contrato separado entre el propietario y la agencia de vivienda pública PHA (o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD)). Además, dependiendo de la propiedad, puede haber un agente o empresa administradora que administre la propiedad. Para viviendas públicas, el propietario en el contrato de arrendamiento es la agencia de vivienda pública (PHA). La PHA suele ser el administrador de la propiedad, pero puede haber una empresa privada de administración de la propiedad separada.
Estos programas de asistencia para la vivienda tienen requisitos y protecciones muy específicos para los inquilinos. Los inquilinos también tienen los derechos que normalmente tendrían según la ley del estado de Maryland. Por ejemplo, los requisitos de la ley estatal relacionados con el aviso de terminación de un contrato de arrendamiento también se aplicarían a estos arrendamientos.
Sección 8 Arrendamientos
Tanto para los programas de vales de elección de vivienda de la Sección 8 como para los programas basados en proyectos, el propietario redacta el contrato de arrendamiento (no la PHA ni el HUD). Aunque el propietario redacta el contrato de arrendamiento, existen requisitos específicos para el mismo.
El contrato de arrendamiento debe incluir:
- los nombres del propietario/propietario y del inquilino;
- la dirección de la unidad;
- el plazo inicial del contrato de arrendamiento (un año completo);
- Precio del alquiler;
- lista de los servicios públicos y electrodomésticos suministrados por el propietario y los suministrados por el inquilino;
- disposiciones de renovación de arrendamiento; y
- a apéndice de arrendamiento requerido por HUD.
Si el texto del contrato de arrendamiento del propietario contradice cualquier texto del apéndice de arrendamiento, prevalece el apéndice de arrendamiento. El anexo de arrendamiento debe incluir la siguiente información:
- el plazo del Pago de Asistencia para la Vivienda (HAP) entre el propietario y la autoridad de vivienda;
- requisitos de notificación familiar para rescindir el contrato de arrendamiento; y
- una declaración de que el propietario no puede rescindir el contrato de arrendamiento durante el plazo inicial del mismo, excepto por:
- "Violación grave" (por ejemplo, falta de pago del alquiler, violaciones repetidas del contrato de arrendamiento, violación de la ley federal, estatal o local con respecto a una obligación del inquilino en relación con la unidad), o
- “Buena causa” (por ejemplo, el hecho de que un inquilino no acepte un nuevo contrato de arrendamiento, un historial de disturbios familiares entre vecinos o la propiedad, el deseo del propietario de usar la unidad para uso personal, comercial o familiar, venta de la propiedad o renovación, o deseo de subir el alquiler).
Hay requisitos de arrendamiento adicionales. Para ver la lista completa, revise las regulaciones que se enumeran a continuación. Además, tenga en cuenta que su PHA local puede revisar el contrato de arrendamiento y puede tener requisitos de arrendamiento adicionales.
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales de EE. UU., Título 24, Parte 982, Subparte G
Vivienda pública
Para la vivienda pública, existen arrendamientos estándar aprobados por la PHA local. El plazo de arrendamiento debe ser de 12 meses, con renovaciones automáticas por períodos de 12 meses. Tenga en cuenta que puede haber excepciones a esto.
El contrato de arrendamiento debe incluir:
- los nombres de la PHA y del inquilino;
- la composición del hogar aprobada (por ejemplo, miembros de la familia, asistente residente, etc.);
- la dirección de la unidad;
- el plazo del arrendamiento;
- los términos de renovación del contrato de arrendamiento;
- el importe del alquiler inicial;
- cómo se pueden recalcular el alquiler y la composición familiar;
- una declaración de qué servicios públicos, servicios y equipos proporcionará la PHA sin costo adicional y qué servicios públicos y electrodomésticos pagará el inquilino;
- el monto que se le puede cobrar al inquilino por mantenimiento y reparación más allá del desgaste normal y el consumo de servicios públicos excesivos; y
- Regulaciones de HUD relacionadas con la protección de víctimas de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho.
La lista anterior incluye sólo algunas de las disposiciones requeridas para una lista de vivienda pública. La lista completa es extensa. Para ver la lista completa, revise § 966.4 del Título 24 del Código de Regulaciones de EE.UU..
Si bien existen ciertos requisitos que cumplen todos los arrendamientos de viviendas públicas, los arrendamientos pueden variar de una PHA a otra. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento puede incluir información sobre multas por pagos atrasados y depósitos de seguridad si la PHA decide incluir esos temas. Sin embargo, los contratos de arrendamiento no pueden contener términos o condiciones irrazonables.
Además, de manera similar a los arrendamientos para los programas de asistencia de vivienda de la Sección 8, ciertas disposiciones no están permitidas en los arrendamientos de viviendas públicas, incluida la renuncia a procedimientos legales, juicio con jurado, aviso legal o derechos de apelación. Además, el contrato de arrendamiento no puede exigir que el inquilino acepte autorizar al propietario a tomar la propiedad del inquilino y mantenerla como prenda hasta que el propietario determine que el inquilino ha cumplido con una determinada obligación (embargo por alquiler u otros cargos).
Lea la ley: Código de EE. UU., Título 42 § 1437d
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales (CFR) de EE. UU., Título 24, Parte 966 Subparte A
Modificaciones de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un contrato vinculante entre el inquilino y el propietario (arrendamientos de la Sección 8) o el inquilino y la PHA (agencia de vivienda pública). Generalmente, los términos y condiciones del contrato de arrendamiento no se pueden cambiar durante el plazo del contrato sin que tanto el inquilino como el propietario lo acuerden por escrito. Además, el propietario o la autoridad de vivienda sólo pueden aumentar el alquiler durante la vigencia del contrato de arrendamiento en circunstancias muy específicas (por ejemplo, cambio en la ley, cambio en la composición del hogar, etc.).
El arrendador puede cambiar los términos y condiciones del contrato de alquiler al final del plazo del arrendamiento, siempre que haya recibido la aprobación de la PHA (o HUD). Se debe notificar al inquilino sobre cualquier cambio en el contrato de arrendamiento de la misma manera que se le notificaría la terminación del contrato de arrendamiento (por ejemplo, con 60 días de aviso en la ciudad de Baltimore y, generalmente, con 30 días de aviso en el resto del estado).
Lea las regulaciones: Código de Regulaciones Federales (CFR) de EE. UU., Título 24, Parte 966 Subparte A
Seguridad y reparación
Ya sea que se trate de vivienda pública o vivienda a través de los programas de la Sección 8, los propietarios deben cumplir con los requisitos federales, estatales y locales relacionados con la seguridad y la reparación. Su contrato de arrendamiento debe incluir información sobre mantenimiento y reparaciones. Sin embargo, si tiene dudas sobre la seguridad y la reparación de su unidad, llame a la oficina de inspección de viviendas correspondiente para que un inspector de viviendas inspeccione las instalaciones en busca de posibles violaciones del código de vivienda. Los inquilinos con vales de elección de vivienda de la Sección 8 deben llamar a su asesor de la Sección 8 o a la oficina de inspecciones de la Sección 8 si tienen quejas sobre las condiciones de la vivienda. Un inquilino del programa de la Sección 8 basado en proyectos debe llamar al área oficina de HUD si las reparaciones a la propiedad no las realiza el desarrollo de viviendas del inquilino.