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什么是地租？
在某些情况下，房主拥有他们居住的房屋，但不拥有房屋所在的土地。其他人（土地租赁持有人）拥有土地并将土地出租给房主。根据马里兰州法律，土地租赁持有人有权向其土地上的房屋所有者收取租金。这些付款称为地租。
地租在大巴尔的摩房地产市场最常见，但在整个马里兰州都存在。地租通常每年支付 50 至 150 美元，通常每半年支付一次（每年两次）。土地租赁的语言将规定付款条款和条件。地租租约通常为期 99 年，并可无限期续订。
地租交易不同于正常的房东和租户关系。这是因为，除非租户不支付租金，否则土地租赁所有者无权收回任何财产。也就是说，除非房主未能支付所需付款，否则地面租赁持有人对房产或在其上建造的任何建筑物不享有归还权。如果承租人及时缴纳地租，则该房产仍处于其控制之下。
房主负责土地的维护和土地上的任何改进，包括对房屋本身进行的改进（科尔克诉比格斯案，203 Md. 137, 141 (1953)）。房主有权按照自己的意愿改变、改造和重建房产，但他们必须确保自己的行为能够保护土地的价值（Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)）。此外，房主全权负责采购并支付为该物业提供服务的任何公用设施。
我如何知道房产是否需要缴纳地租？
当房产挂牌出售时，房产描述应列出该房产是否有任何适用的地租。如果房产被列为“简单费用”，则列表中的购买价格包括房屋和房产（土地） - 没有地租。如果清单中注明“地租”，则表明必须向房产所在土地的所有者支付费用。
如果您拥有房屋或打算购买房屋，您可以通过查看契约来确定房产是否需要支付地租。地租契约存档于房产所在县巡回法院的土地记录中。在许多情况下，一个业主拥有的多份地租的契约将被书写。土地记录可以在网站上找到 mdlandrec.net.
马里兰州法律要求土地租赁持有人在马里兰州评估和税务部 (SDAT) 土地租赁登记处登记土地租赁租赁。如果您不确定您的房产是否有地租，您可以通过以下方式查看注册状态： SDAT 的房地产搜索。 （查看房产记录时，点击“查看地租赎回”）
如果您的财产登记了土地租赁，您有义务向土地租赁持有人支付土地租金。您应该就支付地租事宜联系登记表上列出的业主，或告知业主您想赎回地租。如果您更改地址或转让财产所有权，您还有责任通知土地租赁持有人。如果您是地租租户（房主）或承租人并且有疑问，最好联系律师。
阅读法律：《马里兰州法典》、《不动产》 §8-703; §8-704; §8-705 .
如果该房产没有出现在地租登记处怎么办？
根据马里兰州法律，土地租赁只有在土地租赁在线登记处发布后才进行注册。修改也必须登记。如果土地租赁未登记，土地租赁持有人不得：
- 收取或试图收取任何地租、滞纳金、利息、征收费用或与土地租赁相关的其他费用；
- 对租赁租户提起民事诉讼，以强制执行地面承租人根据地面租赁可能拥有的任何权利；或者
- 根据地租法对租赁租户提起诉讼。
如果土地租约未注册，并且租约持有人收取或试图收取地租、滞纳金、利息、征收费用或其他费用，则租赁租户可以向州评估部提交一份宣誓书，并征税表明承租人违法。
一旦收到宣誓书，该部门将通知承租人涉嫌违法行为，承租人必须提交证据以证明其收集行为没有违法。如果承租人未能在收到通知后 45 天内提交证据，该部门可以取消土地租赁登记。
任何一方均可就该部门的最终决定向巡回法院提出上诉。上诉必须在最终决定通知后 45 天内提出。
注意：如果您发现您的房产没有登记地租，则无需采取任何措施。如果有企业联系您，声称您欠他们地租，这可能是一个骗局，或者地租持有人正试图非法收取他们无权收取的款项。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-707.
如果我联系不到土地租赁持有人怎么办？
如果您购买的房产需要缴纳地租，并且无法联系土地租赁持有人，您的抵押贷款公司可能希望将土地租金费用托管起来，以防土地租赁持有人出现并要求支付租金。可以收取的背景租金的最高限额为三年。这意味着，如果你在房子里住了十年，突然有地租人出现要求付款，他们只能收取三年的后台租金，然后要求你支付以后的年费。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-806.
如果我未能支付地租会怎样？
如果您未能按时支付地租，土地租赁持有人可以对其土地上的房屋提出留置权，以支付所欠的地租。土地租赁持有人可能会取消留置权，就像银行在您未能支付抵押贷款时可以取消抵押品赎回权一样。如果土地承租人向法院提起诉讼，要求收取逾期的地租，您可能需要向土地承租人支付与收取逾期地租相关的费用和成本。
如果您未能支付任何欠租，土地租赁持有人也可以向法院提起诉讼以占有该财产。如果他们这样做，您可能需要承担额外的费用和成本，并最终导致您的财产损失。在提起占有诉讼之前，土地租赁持有人必须通过普通挂号信向您发送两份通知。
注意：根据马里兰州法律，土地租赁持有人不得要求逾期 3 年以上的土地租金，并且土地租赁持有人可报销的费用和成本也有限制。此外，您将保留您在房屋中拥有的任何资产，而不是将其交给地面租赁持有人。
阅读法律：马里兰州法典，不动产 §8-402.2; §8-806; §8-807.
赎回地租是什么意思？
如果您不拥有您房屋所在的土地，您也许可以购买它。赎回地租是指从土地租赁持有人那里购买您的房屋所在的土地（或地面）。地租是可赎回还是不可赎回取决于地租契约的创建时间。 8 年 1884 月 XNUMX 日之后创建的地租是可赎回的，如果您想购买，业主必须将地租卖给您。如果您赎回地租，您将拥有该房产的绝对所有权。
如果您想购买 8 年 1884 月 31 日之后创建的地租，其所有者必须按照马里兰州法律规定的金额向您出售地租。如果土地租赁在租赁条款中被确定为不可赎回，则承租人必须在 2010 年 10 月 31 日之前提交一份意向通知，以在土地记录中保留不可赎回性。如果已提交通知，则不可赎回性将持续到当前日历除非另外提交 2010 年通知。如果承租人未在 10 年 XNUMX 月 XNUMX 日之前提交通知，或者未能提交额外 XNUMX 年通知，则地租可赎回。
地租所有者必须向房主提供房主购买地租所需的所有信息。土地租赁持有人必须在每张土地租金账单中附上一份通知，表明您有权购买土地租赁。此外，必须通知购房者，他们可以赎回地租，作为其房产初始融资或再融资的一部分。
如果您想赎回土地租约，请联系土地租约持有人。如果土地租赁持有人的身份未知，州评估和税务部会在三年内没有与房东联系的情况下提供赎回土地租赁的程序。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-805.
赎回地租需要多少钱？
马里兰州目前对地租的购买价格进行监管。该法律既考虑了财产的租赁价值，也考虑了承租人的年收入，以防止承租人在赎回土地租赁时设置过多的货币障碍。
购买价格是通过每年的地租费用除以资本化率来确定的。资本化率基于租赁创建年份：
- 2 年 1982 月 12 日 – 至今 – XNUMX%
- 6年1888月1日 – 1982年6月XNUMX日 – XNUMX%
- 8年1884月5日 – 1988年4月XNUMX日 – XNUMX%
- 9 年 1884 月 XNUMX 日之前 – 可转让且可能不可赎回。
例如，如果地租为 100 美元且租赁于 1945 年开始，则计算结果为 100 美元除以 06。因此，购买地租的成本将为 1,666.67 美元。购买地租还会涉及法律费用和税费。购买地租是一项私人金融交易，建议律师或产权公司参与协助研究、文书工作和所需的备案。
如果您无力购买地租，马里兰州住房和社区发展部 地租赎回贷款计划 为符合收入资格的房主提供特别贷款融资。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 8-804
如果我继承土地租赁财产怎么办？
地租可以通过遗嘱购买、出售和传递给近亲，就像房屋或家庭传家宝一样。财产的租赁权益被视为个人财产，并受指导个人财产管理的法律管辖（Myers v. Siljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)）。每次将土地租赁权益转让给其他人时，行政任务都会以文书工作的形式增加，有时还需要与律师协商或出庭。因此，对于新承租人来说，地租租赁有时会带来更多的负担，而不是带来的好处。
当租赁权益易手时，新承租人有时可能不会向承租人付款，而当没有收到邮件要求付款时，房主很乐意答应。然而，2007 年之前的马里兰州法律规定承租人有寻找地面承租人并付款的法律责任。