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如何使用本文
您的房屋可能是您最有价值的单一资产。当您决定出售房屋时，确保您拥有做出明智决定所需的所有信息非常重要。本文将回答您决定出售房屋时出现的一些基本问题。但是，它并非旨在替代持牌房地产经纪人和处理房地产事务的律师的服务。不要“因小失大”。出售房屋时，风险很大。这不仅仅是寻找买家的问题。必须准备描述买方和卖方责任的法律文件。必须满足州和地方法律和法规。有些人可能有足够的知识来自己处理这些细节，但我们大多数人都需要帮助。
聘请房地产经纪人或经纪人
聘请代理人或经纪人的技巧
大多数人会聘请房地产经纪人来寻找买家并指导他们完成销售流程。如果这是您的选择，请确保您聘请的经纪人信誉良好且在您所在州拥有房地产经纪人执照。最好在聘请经纪人之前面试几位经纪人。除了谈论佣金数额和协议期限外，还要询问经纪人他们认为您应该为您的房屋开出多少佣金，以及您可能需要做些什么来改善房产的外观。一位优秀的经纪人会想要了解您的所有税务、公用事业费用和其他维护问题的信息。如果您不披露您知道但买家不明显的房屋结构缺陷，或者掩盖缺陷，当买家发现问题时，可能会对您提起诉讼。您不应该向经纪人隐瞒这些问题。
如果我不想使用经纪人怎么办？
也许您有买家，或者您的房子位于“热门”地区，您认为自己可以找到买家。在向潜在买家展示您的房子之前，咨询律师是必不可少的。您需要了解有关缺陷披露、反歧视法和分区规定等问题的重要信息。对这些以及其他事项的无知可能会导致代价高昂的错误。最重要的是，当买家说“我要买它！”时会发生什么？这涉及的不仅仅是接受支票和签署契约。
签署《上市协议》
经纪人会要求您签署一份“挂牌协议”。这是一份合同，描述了经纪人应该做什么以及您必须做什么。请考虑以下事项：
責任期是多长？
大多数经纪人都希望在一段时期内（例如 6 个月或一年）拥有“独家”房源。独家意味着在合同期限内您不能与其他经纪人打交道。时间长度可以协商。尽量缩短合同期限，例如 2 或 3 个月，以便在您不满意时可以更灵活地解雇经纪人。即使您在销售协议有效期内找到自己的买家，您也有责任支付佣金。
佣金是多少？
经纪人将获得房屋售价的一定百分比作为报酬。通常为 6% 到 8%。这些金额在不同地区可能相差很大，也可以协商。不要犹豫讨价还价。大多数经纪人都参与了多列表计划，您的房屋将列入许多经纪人可查阅的列表。他们通常会分享佣金，也就是说，与您一起挂牌的经纪人将向找到买家的另一位经纪人支付部分佣金。这不会影响您支付的总金额。佣金将在销售最终结算（成交）时从您收到的房屋金额中扣除。您无需提前支付佣金。
销售协议
销售协议是房地产销售中最重要的文件。这是一份规定了交易所有条款的合同。如果您聘请了经纪人，在您决定接受报价后，经纪人将准备并向您提交协议。签署协议前请律师审查协议是明智之举。即使您的经纪人代表您作为卖方和支付佣金的一方，您也永远不要忘记，经纪人靠销售房地产为生，他们希望尽快出售尽可能多的房产。您的律师没有独立利益，如果协议存在问题，他将能够在您签署协议前向您提出建议。
如果您不使用经纪人，让您的律师准备协议非常重要。除了当事人姓名、房产描述（取自契约）和销售价格外，销售协议还包含许多其他条款。一些标准条款如下：
- 押金或“保证金”是多少？
- 还包括哪些其他物品，例如电器、窗帘或照明设备？
- 需要进行哪些检查，例如屋顶、电线、管道、白蚁等？
- 如果检查发现问题，谁来支付所需的维修费用？
- 如果买家无法获得抵押贷款怎么办？
- 如果想退出怎么办？
- 谁支付任何州或地方契约转让税或费用？
如果房屋是公寓或位于有特殊规则和限制的规划社区，则可能需要添加其他条款。可能需要添加其他条款以满足一方或双方的特定需求。当您尝试自己准备协议时，即使使用预先打印的表格，也很容易犯错误或遗漏关键信息。未能在销售协议中说明所有细节通常会导致严重问题，从而导致延误并在销售完成前产生额外费用。
我是否需要聘请律师来代表我完成交易？
“交割”是正式程序，您将契约转让给买方并收到销售支票。上述信息应清楚表明，出售房屋的法律细节可能很复杂。交割可能相当混乱。其中包括分配各方应承担的费用份额，如房地产税或水费和下水道费评估。这些问题可能因地点而异，但问题可能而且经常在交割时出现。如果发生这种情况，最好请律师在场为您提供建议。否则，您可能会被迫做出决定或接受您可能不完全理解的妥协。即使您有代理人，他/她也可能受到达成交易的愿望的影响。涉及的因素太多，包括财务上，有时甚至是情感上，因此在销售的每个关键阶段（包括交割）没有律师参与，冒险进行交易是没有用的。
我是否需要为购房所得的钱缴纳税款？
您可能无需为出售房屋支付任何税款。您可以在 IRS 网站上找到有关此规则的明确解释，网址为“出售房屋 - 房地产税务提示”一般来说，如果你在出售前至少拥有该房屋两年，并且在过去五年内至少有两年将其作为主要住所居住，则你无需就收益缴纳所得税，除非你在出售中获得了超过 250,000 美元的“收益”（或如果你与配偶联合申报，则为 500,000 美元）。你需要 美国国税局出版物 523，《出售您的房屋》，并使用其中的工作表来计算您在销售中是否有“资本收益”，以及是否欠联邦所得税。
我签订了房屋出售合同，但现在买家没有完成购买。我可以保留他们给我的押金吗？
买方在签订销售协议时向卖方支付定金是一种常见做法。这笔钱有时被称为“定金”，目的是为卖方提供一些保障，以防买方违约。
销售协议中的一些标准条款允许卖方在买方不完成交易并购买房屋的情况下保留押金。例如，当买方无法获得融资时（除非融资已成为协议的条件）。如果经纪人参与了销售，他或她也可能对押金拥有权利。
各方的权利均受书面协议条款的约束。如果您有疑问，应请律师审查协议并为您提供建议。请参阅我们的 获取帮助 页面。法律援助局和老年人法律服务计划等免费法律服务计划不提供此类援助。您需要聘请律师来协助。