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什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款是一种特殊类型的住房贷款，允许您将部分房屋净值转换为现金，而无需出售房屋或支付额外的每月账单。
反向抵押贷款对老年人来说可能是一个不错的选择：
- 由于资本利得税，出售房屋时可能无利可图；或者
- 当您寻求通过增加收入来改善生活水平时。
反向抵押贷款的收益可用于：
- 用于生活费用；
- 用于医疗费用；
- 偿还剩余的第一笔抵押贷款；或
- 任何其他目的。
反向抵押贷款在业主去世或搬出之前无需偿还。业主可以使用出售房屋的收益来偿还贷款。如果业主去世，继承人可以出售房屋来偿还贷款。如果继承人无法偿还贷款，贷款人将占有该房产。
反向抵押贷款也有各种各样的选择、形式和规模。对邻居有用的反向抵押贷款可能对你来说是最糟糕的事情。美国联邦政府唯一担保的反向抵押贷款称为房屋净值转换抵押贷款或 HECM，并且只能通过 FHA 批准的贷方获得。美国住房和城市发展部为 HECM 贷款提供担保。政府和私营公司也提供反向抵押贷款产品。通常，HECM 贷款是最便宜的反向抵押贷款。
操作系统需求
借款人要求
您必须：
- 是62岁或以上，
- 完全拥有房产或已支付相当数量的首付，
- 将该房产作为您的主要居所，
- 不拖欠任何联邦债务，并且
- 参加由 HUD 批准的 HECM 顾问举办的消费者信息会议。
物业要求
以下符合条件的房产类型必须符合所有 FHA 房产标准和洪水要求：
- 单户住宅或 2-4 套住宅，其中一套由借款人居住
- HUD 批准的公寓项目
- 符合 FHA 要求的预制房屋
财务要求
- 可以验证收入、资产、每月生活支出和信用记录。
- 可以核实及时缴纳房地产税、灾害和洪水保险费
阅读法律： 12 美国法典 1715z-20
2010 年通过的马里兰州反向抵押贷款法案规定，贷方在收到反向抵押贷款申请时，应向潜在借款人提供一份书面清单，以 12 号或更大的字体书写，建议借款人与咨询机构顾问讨论以下问题：
- 导致借款人比预期提前搬出借款人住所的意外医疗或其他事件将如何影响反向抵押贷款的年度总成本；
- 借款人的财务需求在多大程度上可以通过反向抵押贷款以外的其他选择得到更好的满足，包括成本较低的房屋净值信贷额度、财产税延期计划或政府援助计划；
- 借款人是否打算使用反向抵押贷款的收益来购买年金或其他金融或保险产品，以及这样做的后果；
- 在所有借款人死亡或永久离开房屋后，偿还反向抵押贷款对获得反向抵押贷款的房屋其他居民的影响；
- 借款人支付常规或灾难性房屋维修的费用的能力，尤其是当维护是决定反向抵押贷款何时到期的一个因素时；
- 反向抵押贷款对借款人的纳税义务和政府援助计划资格可能产生的影响，以及失去用于担保反向抵押贷款的房屋产权对借款人的财产和继承人产生的影响；以及
- 借款人的资产耗尽后，其支付替代住房（如辅助生活或长期护理）的能力。 阅读法律： 马里兰州法典，商业法 § 12-1207
反向抵押贷款如何运作
HECM 可让您在多种付款方式中进行选择。您可以选择：
- 期限选择——特定时间内每月固定的现金预支。
- 居住期限选择——只要您住在自己的家中，每月都会有固定的现金预支。
- 信用额度允许您随时提取您选择的金额的贷款收益，直至您用完信用额度为止。
- 每月付款和信用额度的组合。
如果您的情况发生变化，您可以支付 20 美元的费用更改您的付款方式。
反向抵押贷款的其他特点：
- 借款人仍然是房屋的所有者；
- 借款人仍需负责所有适用的税款、保险、维护和维修；并且
- 借款人欠贷款人的钱不得超过贷款偿还时其房屋的价值。
个人可提取的金额取决于：
- 最年轻房主的年龄；
- 当前利率；
- 房屋的评估价值；以及
- 政府实施贷款限制。
住房和城市发展部为 HECM 反向抵押贷款设定了抵押限额。即使某人的房屋净值超过抵押限额，借款人也只能借到抵押限额（765,600 年为 2020 美元）。
陷阱 - 谨慎使用
大多数财务顾问建议老年人在考虑反向抵押贷款时要小心谨慎。虽然反向抵押贷款对于老年人来说是一个利用其房屋净值获得更好生活方式的好机会，但这种贷款并不适合所有人。它可能很昂贵，老年房主通过反向抵押贷款可能只能获得其房屋价值的 30% 到 80%。还有许多费用。通常，申请 HECM 贷款包括：
- 发起费（上限为 6,000 美元）；
- 结算费用；
- 抵押保险费；
- 利息；及
- 每月35美元的服务费。
有些贷款利率固定，有些则可调整。此外，由于年轻借款人可以获得的房屋净值与年长借款人可以获得的房屋净值存在差异，因此推迟还款可能是明智之举。一般来说，年龄越大，房屋净值越高，欠款越少，可以获得的贷款就越多。