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什么是终身地产？
终身地产是一种财产所有权，其中两个或两个以上的人拥有所有权。所有权由终身承租人和剩余承租人（如果有多个）共同分配。终身承租人是在其一生中拥有拥有和使用财产权利的人。剩余承租人（或剩余承租人）是终身承租人去世后有权占有财产的人（或这些人）。
虽然终身承租人终身使用该房产，但他们不能将该房产留给其继承人。终身承租人去世后，该房产的所有权将转移给剩余受益人。您可以将剩余受益人视为终身承租人去世后接收该房产的“受益人”。
剩余受益人拥有“未来利益”。在终身承租人活着期间，剩余受益人无权使用该财产。
一般来说，终身承租人在其一生中对房产拥有完全的控制权。终身承租人可以使用房产、出租房产、改善房产等。终身承租人也有责任。例如，终身承租人必须维护房产，不得损坏或贬值房产。终身承租人还可能承担财务责任，例如抵押贷款、房地产税和水电费。
终身承租人也有限制。例如，终身承租人不能直接出售房产，但终身承租人可以出售其对该房产的终身权益。这意味着买方将在终身承租人的有生之年拥有并负责该房产。如果终身承租人想要抵押该房产，那么所有各方（终身承租人和剩余承租人）都必须同意并签署抵押协议。
测量寿命决定了终身地产的期限。测量寿命是指其死亡终止终身地产的人。通常，终身地产的期限与终身承租人的寿命有关。
注意：在某些情况下，终身财产的期限可以与另一个可衡量的寿命挂钩。有时您会在这种情况下听到法律术语“禁止永久性规则”。禁止永久性规则使财产权益无效，除非它发生在指定期限内（通常是特定人员死亡后 21 年）。禁止永久性规则是一个复杂的主题，本文不涉及。
终身地产可通过契约、遗嘱和信托来创建。本文仅讨论终身地产契约。
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阅读案例： Berrett v. Standard Fire Ins. Co.，166 Md.App. 321（特别上诉法院 2005 年）
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 14-102
终身地产契约
契约是将财产所有权从一个人转移到另一个人的书面文件。有几种方法可以授予他人对您的财产的某些权利，而终身财产契约就是其中一种选择。终身财产契约是用于建立终身财产的法律文件。契约将所有权转让给剩余财产受益人，同时允许终身承租人终身保留对财产的占有和使用权。这份法律文件必须在财产所在县巡回法院的土地记录处登记。
终身地产契约中使用的确切词语非常重要，因为契约的具体语言可能会产生重大影响。例如，您可以将一份文件称为终身地产契约，但如果契约中包含的语言产生了与终身地产契约相冲突的财产权益，那么您可能没有转让终身地产。
一定要非常小心地措辞。如果可以的话，请经验丰富的律师提供帮助，这样您就可以确保您的契约能够实现您想要实现的目标。
阅读法律：《马里兰州法典》、《不动产》 §4-105, §4-202
潜在的好处和风险
您是否应该继续办理终身地产契约取决于您的具体情况和环境。这样做有潜在的好处，但也存在风险和注意事项。
潜在好处：
- 避免遗嘱认证：终身财产允许财产直接转给剩余财产受益人，而无需经过遗嘱认证，这样可以节省时间并减少法律费用。
- 医疗补助计划：终身地产有时可以帮助保护财产不被算作医疗补助资产，尽管这方面的规则很复杂，而且有五年的回顾期
- 控制和安全：终身地产契约可以让您继续居住在您的房子里，同时确保您的房子能够传给您希望的人。
潜在风险
- 失去完全控制权：一旦建立了终身财产，终身承租人不得在未经其同意的情况下撤销或更改剩余财产受益人。此外，出售或抵押财产需要终身承租人和剩余财产受益人双方同意。
- 冲突的可能性：终身租户和剩余租户的目标可能不同。例如，终身租户可能希望最大限度地提高短期利益（例如出租房产），而剩余租户可能优先考虑长期房产保护。在适当的房产维护和浪费方面，他们之间也可能存在差异。考虑一下您与潜在剩余租户的关系，以及您是否认为可以与他们合作。
- 税务后果：创建终身财产可能引发税务后果，尤其是剩余财产所有人的资本利得税。终身财产所有人去世后，医疗补助计划还可能收回该财产。
终止
一般情况下，终身地产在终身承租人死亡时终止，假设终身承租人是测量生命人。但是，也可能存在终身地产终止的其他情况。终身地产也可能在以下情况下终止：
- 协议：如果终身承租人和剩余财产受益人同意，他们可以通过出售财产或合并他们的权益来终止终身财产权。
- 丧失抵押品赎回权：如果有未偿还的抵押贷款或未缴纳的财产税，终身地产不能保护财产免于丧失抵押品赎回权。
- 放弃：终身承租人可以在剩余财产受益人的同意下自愿放弃其对财产的权利，从而有效地终止终身财产。
如果您想终止终身地产，请咨询律师。
阅读案例： Berrett v. Standard Fire Ins. Co.，166 Md.App. 321（特别上诉法院 2005 年）