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什么是不动产？
不动产，通常也称为房地产，是指土地和永久附着在其上的物品，例如房屋。不动产可以有唯一所有者。不动产也可以有多个所有者。所有者可以是个人，但所有者也可以是公司、信托或其他实体。财产可以由人和实体的组合拥有。拥有特定不动产的人数或实体数量没有实际限制。
本文重点讨论马里兰州多个所有者对不动产的所有权，通常称为“共有“或”共同所有权”。了解不动产的位置非常重要，因为不同的州对于多个所有者如何拥有不动产有不同的法律。
在马里兰州，共同所有者有三种选择：拥有或“持有所有权”到不动产。马里兰州与不动产共同所有权相关的法律主要受以下法律管辖： 判例法，即法官意见中的法律。了解这三种选择之间的差异非常重要，因为每种选择对共同所有者都有不同的权利和义务。
关键条款
A“契据”是一份显示不动产所有权的法律文件，并在马里兰州土地记录部门记录。
“持有头衔“不动产”是表示您拥有该不动产的合法方式。
“假定”意味着法院可以假设某件事是真实的，除非有证据反驳或胜过该假设。反对推定的一方有责任提供证据来反驳或推翻推定。
“生存权”意味着幸存的共有人可以取得已故共有人的财产份额。
“不可分割的利益”是指每个业主都有平等的权利使用和享有全部财产。然而，没有个人对财产的任何特定部分拥有专有权。
共同租赁
共同租赁是两个或多个所有者共同拥有不动产的一种形式，称为“租户共同”。每个共有人或共同租户都拥有财产的特定份额或百分比。共同租户可以拥有平等的份额，但他们也可以拥有不平等份额的所有权。例如，您的财产可能由两名所有者持有，其中一名所有者拥有 75% 的股份，另一名所有者拥有 25% 的股份。然而，共同租户仍然对房产拥有不可分割的权益，这意味着他们有权使用和享受整个房产。
没有幸存者的权利。如果所有者去世，该所有者的利益将转移给他或她的继承人。共同租户可以通过遗嘱转让其财产权益。如果共同租户去世时没有留下遗嘱（无遗嘱），那么 马里兰州的无遗嘱法 将适用于该租户的共同财产份额。
联合租赁
联合租赁是两个或多个业主共同拥有不动产的一种形式，称为“联合房客”。联权共有人对不动产拥有不可分割的权益和生存权。虽然联权共有人通常是配偶或父母和子女，但并不要求双方必须结婚或有亲属关系。每个所有者对不动产都拥有平等的、不可分割的权益。
联权共有包括幸存者的权利。当一名联权共有人去世时，该联权共有人对不动产的不可分割的权益自动转移给幸存的联权共有人或多个租户。一般来说，具有生存权的财产不属于死者的遗产，因此不受遗嘱的约束。然而，这一一般规则也可能有例外。因此，如果您遇到这种情况，最好与律师交谈。
要根据马里兰州法律建立联合租赁，契约中的语言必须非常清楚地表明双方打算建立联合租赁，因为马里兰州有 反对的推定 联合租赁。这意味着契约等文件必须明确规定不动产应作为联名共有拥有，这样才能得到法律认可。因此，如果购买不动产的目的是联名共有，则必须用明确的语言表明该意图。如果没有这种语言，所有权将被假定为共同租赁。
联合租赁的创建和维护还需要“四个利益统一体“ 在场。 “四个统一”是与财产相关的四项法律要求，涉及所有联权共有人在时间、所有权、利益和占有权方面的统一权利。
- 时间统一性——所有业主的利益必须同时归属（“既得所有权”是指所有业主对财产的无条件所有权同时完成）
- 所有权统一 – 所有所有者的权益必须从同一契约中获得
- 利益统一——所有业主对财产拥有平等的利益
- 所有权的统一性——所有业主都拥有平等且共同的财产所有权
整体租赁
整体租赁是马里兰州共同拥有不动产的第三种选择。与联合租赁和共同租赁不同，整体租赁仅适用于已婚夫妇。
配偶双方都拥有不动产的不可分割的权益，并且有生存权。马里兰州有一个 假定 已婚夫妇持有的财产由全体租户持有。该推定适用于已婚夫妇获得的财产。整体租赁需要存在上述四个利益单位。
业主离婚会将整个租赁转变为共同租赁。
确定最适合您的所有权
确定最适合您的所有权实际上取决于您和您的共同所有者的具体情况。有时，这个决定是你无法控制的。例如，您可能继承了共同租赁中多个业主持有的财产的份额。但是，您在做出选择时可能需要考虑以下问题。
- 您和另一位业主结婚了吗？请记住，全部租赁仅适用于已婚夫妇。
- 您是否希望其他共同所有人在您去世时自动继承您的财产份额？请记住，联合共有拥有生存权。
- 你知道各方的债务吗？债权人可以索取其他所有者的部分财产份额。
- 您打算出售或融资您的房屋吗？您可能需要让所有各方签署销售或融资协议。