对于许多马里兰州人来说，他们的房屋是家庭中最大和最重要的资产。家庭住宅不仅是可以用来积累财富的主要经济资源，而且往往是家庭的情感基石。如果房主在家里养育了一个家庭，就会留下终生难忘的回忆，而将房屋和记忆留在家里对于子孙后代来说就变得极其重要。确保这一点的最佳方法是通过适当的遗产规划。
注意：本文无法讨论与房屋所有权转让相关的所有潜在问题。在采取任何与更改契约相关的行动之前，请先咨询律师，以便您的律师可以审查您的具体情况和规划需求。
- 如果您拥有房屋，最好的遗产规划选择是什么？
- 如果房主去世前没有进行遗产规划，会发生什么？
- 契约与终身遗产契约有何不同？
- 我是否会通过终身遗产契约放弃对房屋的控制权？
- 终身遗产契约与遗嘱有何不同？
- 如果我通过终身遗产契约拥有自己的房屋并需要 Medicaid 的长期护理，会发生什么情况？
- 还有其他方法可以避免对您的房屋进行遗嘱认证吗？
- 我应该将我孩子（或其他人）的名字添加到我的房屋契约中吗？
如果您拥有房屋，最好的遗产规划选择是什么？
对于房主来说，最好的方法是采取适当的遗产规划步骤，以确保财产留给继承人。这可以通过改变财产的所有权、在遗嘱中将财产留给您的亲人、建立可撤销信托、建立不可撤销信托或通过终身遗产契约来完成，如下所述。 （请参阅上面有关财产所有权和产权的部分。）人们不应认为将家庭成员添加到房屋契约中是最好的做法。如下文所述，有多种选择可供考虑，最佳选择取决于每个人的独特情况。因此，在对房屋所有权进行任何更改之前，最好寻求法律建议。
如果房主去世前没有进行遗产规划，会发生什么？
如果房主在未采取此处讨论的任何遗产规划步骤的情况下去世，则房屋所有权将保留在死者名下，并受遗嘱认证规则的约束。 （参见文章 遗嘱和其他财产转让文件.) 如果房屋未通过遗嘱认证，则房屋的产权和所有权不得转让给继承人。即使继承人仍留在房子里并继续支付抵押贷款和其他费用，情况也可能如此。这意味着，如果没有适当的遗产规划，可能需要承担维护房屋费用的孩子在父母去世后可能永远无法获得房屋的所有权。此外，由于孩子不是合法所有者，因此有一些非常有益的计划——房主税收抵免、公用事业援助计划和维修援助补助金——对孩子来说是无法获得的。这可能会导致严重的财务困难，从而使家庭更难保留财产并避免丧失抵押品赎回权。
契约与终身遗产契约有何不同？
“契约”是传达不动产（土地和建筑物）所有权的文件。 “终身财产契约”反映了您对房屋的所有权，但限制了您一生的所有权。换句话说，终身遗产契约允许您在活着时拥有财产，并在您死后将其交给您指定的人（法律上称为“剩余人”）。这是一种在您有生之年拥有您的房屋的方式，同时允许所有权转移给您在契约中指定的人，而无需进行遗嘱认证。 （参见文章 遗嘱和其他财产转让文件.) 个人和已婚夫妇都可以使用终身遗产契约。
我是否会通过终身遗产契约放弃对房屋的控制权？
您可以，但您不必这样做。终身财产契约有两种，“无权力的终身财产”和“完全权力的终身财产”。在一种情况下，你放弃了对死后发生的事情的控制，而在另一种情况下，你则没有。
在“无权力的终身财产”契约中，您确实放弃了死后对您的房屋的所有权利以及与您的房屋相关的许多当前权利。现在它是您未来房屋权利的礼物，这意味着您无权在未经剩余人同意的情况下出售或抵押该财产。由于未经剩余人同意，您无法撤销终身遗产契约，因此您不应签署“无权力”终身遗产契约，除非您绝对确信您想将您的房屋作为您无法更改的永久礼物。
“全权”终身财产契约可以让您改变主意。它就像一份礼物，在你去世时自动在未来发生。您在死后已将房屋赠与，但您保留了改变主意的权力，可以将其收回、出售、以房屋为抵押进行借贷、将其交给其他人，或做房屋所有者可以做的任何其他事情。但如果你不做任何这些事情，那么契约就会在你死后生效。
终身遗产契约与遗嘱有何不同？
遗嘱是您目前关于死后应如何分配所有财产的声明，但它不会自动生效。它告诉负责您遗产（您去世时拥有的财产）的人谁得到什么。 （该人称为个人代表。）但是，债权人和税务机构的索赔首先得到支付。所有这些都经过称为遗嘱认证的程序，法院监督个人代表在遗产管理中的行为。 （请参阅上面关于遗嘱和其他财产转让文件的部分。）
具有全权契约的终身财产有点像遗嘱，因为您可以改变主意。但与遗嘱不同的是，在拥有全权的终身遗产的情况下，您的房屋的赠与在您去世时自动生效；遗嘱认证法院不参与其中，房屋也不暴露给您的债权人。
另一方面，没有权力的终身遗产契约实际上将财产赠予您指定的“剩余人”，但财产的赠与实际上直到您去世的那一刻才发生。你无法收回它，也无法自行撤销它。不需要或不允许采取进一步行动。债权人对其无权索取（抵押贷款持有人和其他一些人除外）。
如果我通过终身遗产契约拥有自己的房屋并需要 Medicaid 的长期护理，会发生什么情况？
终身财产契约给申请医疗补助的人带来了独特和具体的问题，这是一项“经济状况调查”计划，旨在只为贫困和低收入个人提供福利。为了确定 Medicaid 的资格，需要对一个人的资产进行识别、估值和计算，以确定在 Medicaid 支付其余费用之前应用于支付您的医疗费用的财务资源金额（如果有）。在计算您的可用资产以确定您应负责支付自己护理费用的金额时，Medicaid 将在该数字中包括 Medicaid 未确定为“豁免房屋”的任何不动产（房屋）的价值。将房地产指定为“豁免房屋”的原因包括您自己、配偶或目前居住在房屋中的残疾儿童。对于具有全权契据的终身财产，医疗补助在某些情况下将拒绝“豁免家庭”身份（您或配偶或残疾儿童均不居住在那里），这意味着，要获得医疗补助福利的资格，您将：被迫要么卖掉房子并“花掉”收益，要么将房子放回到你的名下，从而取消终身遗产契约的好处。 “支出”是一种财务策略，您可以与符合医疗补助计划资格的律师合作以获得福利资格。
对于没有权力的终身财产，如果您在签署契约后五年内寻求福利，您的医疗补助资格将被推迟。原因是医疗补助可能会认为将您的房屋转让给另一个人是故意让自己陷入贫困以获得福利资格，因为您放弃了剩余的房屋而没有得到任何回报。如果您在签署契约后五年以上申请医疗补助，医疗补助福利不会因为转让而延迟。这并不是说如果您预计需要长期护理，您就不能或不应该使用终身财产，只是您需要了解什么对实现您的目标有效和无效。在转让任何房屋或其他资产之前，请寻求合格的法律援助，特别是如果您对当前或未来的医疗补助资格有疑问。
还有其他方法可以避免对您的房屋进行遗嘱认证吗？
是的，但它们可能更昂贵并且可能会产生其他问题。例如，您可以聘请律师准备一个可撤销的信托，以持有您的房屋直至您去世，然后将其转让给您选择的人。或者，您可以将您的房屋与您希望在您死后继承该房屋的人（或多人）共同拥有。 （参见文章 财产所有权和所有权.) 这些选择可能成本高昂且复杂。在考虑这些或其他选择之前，请咨询律师。
我应该将我孩子（或其他人）的名字添加到我的房屋契约中吗？
这取决于。但是，请始终注意，将某人添加为您房屋的所有者可能会产生意想不到的后果。
- 将另一个人添加为您房屋的共同所有者可能存在风险，因为一旦您将房屋的所有权权益授予该人，未经该共同所有者的同意，您可能无法改变对房屋所有权的看法。
- 您可能会失去某些仅适用于您的财产税豁免，并被取消享受某些公共福利的资格，如果您没有在契约中添加其他人，您本应享有这些福利。
- 此转让可能需要支付某些转让税或记录税，具体取决于您与您要添加到契约中的人的关系。
- 如果您添加到契约中的人欠债权人钱，并且债权人已获得针对该人的判决，债权人可能会强制出售您的房屋以偿还该人的债务。
- 在您的契约中添加某人可能会导致该人缴纳额外的税款，如果房屋在您去世时由他们继承，则这些税款本来可以避免。
本文改编自 生命与健康规划手册 通过创建 生命健康规划委员会 的 马里兰州总检察长 Covid-19 诉诸司法工作组.