本页的主题
- 什么是契约？
- 契约和所有权有什么区别？
- 一般保证契约、特殊保证契约和弃权契约之间有什么区别？
- 我可以在哪儿找到契约表格？
- 我想让我的孩子继承我的财产。我现在可以将他们添加到我的契约中吗？
- 我的名字已更改。我是否需要更新我的契约？
- 我丈夫和我作为共同承租人共同拥有我们的房子。他已经去世了。我是否需要更新契约以便只显示我的名字？
- 我奶奶去世后，我妈妈继承了她的房子，但没有更新房契。我妈妈刚刚去世。我现在该怎么办？
- 如果契约上写的是一套话，而遗嘱上写的是另一套话，那么哪一套话更为有效？
- 在马里兰州，死后契约转让可以吗？
- 我想设立信托。我可以将我的房子转让给我的信托吗？
- “信托契约”与契约是一回事吗？
1. 什么是契约？
契约是一份书面的、签署的转移财产所有权的法律文件。
马里兰州法律要求所有契约均须包括授予人（卖方）和受让人（买方）的姓名、财产描述以及您打算转让的权益。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 4-101
所有契约均须在财产所在县的土地记录部门登记。
如何找到你的房产契约 来自马里兰州法院
2. 契约和所有权有什么区别？
产权是一份合法的财产所有权，以及对该财产的一系列权利。契约是一份赋予您这些权利的法律文件。
当您拥有财产所有权时，您拥有以下权利：
- 占有权——您是该房产的合法所有者，并有权在该房产上
- 控制权——只要你没有做任何违法的事情，你可以随心所欲地使用该财产
- 排除权——你有权要求人们离开你的房产，并邀请他们进入你的房产
- 享有的权利——你有权在你的财产上安静地生活，不被别人打扰
- 处置权——您有权转让财产所有权
请记住，所有权是一个概念，而契约是一份实体文件。
3. 一般保证契约、特殊保证契约和弃权契约有什么区别？
一般保证契约
这种契约保证产权不存在从前任所有者到现任所有者的缺陷。产权缺陷是指任何阻碍卖方转让财产的因素，例如留置权或抵押。一般保证契约为受让人（买方）提供最大程度的保护。
特殊保证契约
授予人保证产权仅在授予人拥有该房产期间有效。无法保证前任所有者的产权没有缺陷。这是马里兰州最常用的契约类型。
放弃契约
此类契约不提供任何所有权良好性的保证。授予人只是转让其所拥有的所有权，无论其是否无瑕疵。
4. 我可以在哪里找到契约表格？
马里兰州土地记录部不提供契约表格。但是，网上有很多样本。此外，请咨询您的 地方法律图书馆。选择样本时要小心谨慎。您要确保使用的契约样本包含马里兰州对有效契约的所有要求。不同州可以有不同类型的契约。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 4-101
您应该与律师合作起草或审查您的契约，以确保您传达了您的意图。
5. 我希望我的孩子继承我的财产。我现在可以将他们添加到我的契约中吗？
是的，您可以在有生之年将子女添加到您的契约中。但是，这样做会带来很多后果。
请注意，您的孩子将会 直接所有权 一旦你将孩子的名字添加到契约中，他们就会获得该财产，而不仅仅是在你去世后。如果孩子被起诉，这可能会有问题。孩子的任何债权人现在都可以追索孩子对该财产的所有权，以满足索赔。例如，债权人可以对财产设置留置权或扣押财产。
如果您的孩子决定出售该房产，他们可能需要缴纳资本利得税。当您将孩子添加到您的契约中时，您的孩子将继承您在该房产中的基数（即您最初为该房产支付的金额）。然后，如果该房产被出售，您的孩子将根据基数和售价之间的差额缴纳资本利得税。
在将您的子女添加到您的契约之前，您应该咨询律师以了解其影响。
6. 我的名字已更改。我是否需要更新我的房产证？
您无需更新您的契约以反映您的姓名变更。但是，如果您决定出售或再融资该房产，则需要出示姓名变更的证明文件，例如结婚证。将您的新姓名一致地记录在所有法律文件上将使生活更轻松，并且不会阻碍出售或再融资流程。
如果您决定更改契约上的姓名，则需要提交一份新的契约。
7. 我和丈夫是共同承租人，共同拥有我们的房子。他已去世。我是否需要更新契约，使其仅显示我的名字？
您无需更新契约以反映您丈夫的去世；但是，这样做可能是个好主意。如果您希望出售房屋或为房屋再融资，这样做可能会有所帮助。
8. 奶奶去世后，我母亲继承了她的房子，但没有更新房契。我母亲刚刚去世。我现在该怎么办？
由于该房产已多次易主，因此您应该更新契约以反映当前所有者。您需要通过遗嘱和死亡证明来证明所有权，以便更新契约。如果祖母和母亲都没有遗嘱，那么请查看无遗嘱继承法来确定谁是该房屋的合法所有者。参见 马里兰州无遗嘱法.
9. 如果契约上说了一件事，而遗嘱上说了另一件事，那么哪一件事优先？
一般来说，契约优先于遗嘱。只有以死者名义登记的财产才受遗嘱管辖。因此，如果财产仅以死者名义登记，那么您可以查看遗嘱来确定谁是该财产的合法所有者。
10. 在马里兰州，死后契约转让可以吗？
不，马里兰州不承认死后转让契约。这些类型的契约允许财产在业主去世后立即转让给指定的接收人。死后转让契约的目的是避免遗嘱认证。
11. 我想设立信托。我可以将我的房子转让给我的信托吗？
是的，您需要创建并提交一份新契约，表明所有权从您转移到您的信托。这是用于避免遗嘱认证的遗产规划工具。
12.“信托契约”与契约是一回事吗？
不是。“契约”和“信托契约”有相似之处。“契约”和“信托契约”都是书面和签署的法律文件。这两份文件都记录在您所在县的土地记录中。然而，它们的作用完全不同。契约转移财产所有权。信托契约是借款人使用财产来担保贷款的协议。
信托契约与抵押贷款非常相似，但两者之间存在关键差异。例如，抵押贷款通常有两方：借款人和贷款人。信托契约有三方：借款人、贷款人和受托人。受托人是第三方，其主要职责是处理止赎程序。抵押贷款和信托契约之间的另一个重要差异是止赎程序的处理方式（例如，止赎类型、司法还是非司法；流程长度等）。如果您不知道自己拥有的是抵押贷款还是信托契约，请查看您的文件或咨询律师。