止赎步骤和时间表

本文介绍了止赎案件从头到尾的步骤和时间表。

1. 抵押贷款违约

• 默认 = 抵押贷款到期日已过 1 天
• 贷方发送 取消抵押品赎回权意向通知 （通常在违约后 45 天发送）和损失减轻申请

2. 法院提起的止赎诉讼

• 贷款人律师事务所文件 立案命令.
  • 可以在发出止赎意向通知后的 45 天内随时提交申请（默认情况下为 90 天）
     
• 下一步 – 取决于贷款人是否提交 初步损失减轻宣誓书 or 最终损失减轻宣誓书
• 如果初步 –
  • 贷款人必须在提交立案令后等待 28 天，才能提交最终的损失减轻宣誓书
  • 贷款人必须在出售前至少 30 天提交最终损失减轻宣誓书
• 当贷款人发送最终损失减轻宣誓书时，他们还必须发送 调解申请表

3. 止赎调解（可选步骤）

• 房主必须提交 调解请求 并在以下 50 天内支付 25 美元：

  • 如果最终损失减轻宣誓书同时送达，则命令将案件提交至
  • 收到立案令后提交的最终损失减轻宣誓书
  • 无论哪种情况 – 自最终损失减轻宣誓书之日起 25 天
     
• 如果房主不要求调解，则可以进行以下销售：
  • 如果房主已提交最终损失减轻宣誓书，则在房主收到立案令后 45 天内；或者
  • 如果在提交立案令之后提交最终损失减轻宣誓书，则在提交该宣誓书后 30 天内

• 收到调解请求后的 5 天内，巡回法院将把请求转发给行政听证办公室 (OAH)

• OAH 将 安排调解 收到请求后 60 天内。如果各方同意，OAH 可以因正当理由将时间延长至 30 天或更长。
  • OAH 将向房主发送调度通知
  • OAH 还将提供在调解前需要向 OAH 和贷方律师事务所提供的文件说明。这些文件应在调解预定日期前 20 天内提供。

• OAH 在调解后 7 天内向法院提交报告
  • 如果调解未达成协议，贷款人将安排将该房屋进行止赎出售。
  • 贷款人可以在调解结束后 15 天内安排出售

4. 止赎拍卖

• 房主可以提交 中止或驳回动议 下 马里兰州规则 14-211 他们是否能提出有效的辩护理由，说明贷款人为何无权取消他们的房屋赎回权。
  • 中止动议必须在调解结束后 15 天内提出。如果没有进行调解，则必须在 OAH 向法院提交报告后 15 天内提出动议。如果一方未能出席调解，则可能会发生这种情况。
  • 如果房主尚未收到贷方在出售日期前至少 37 天收到的有关已完成的损失减轻申请的最终裁定，房主可能会申请暂缓执行。

• 当贷款人安排取消抵押品赎回权出售时，他们必须向房主发出通知。
  • 必须在预定销售日期前 10 天至 30 天内发出通知

• 房主有权通过支付所有逾期款项、罚款和费用来弥补违约，并在止赎出售发生前的 1 个工作日内随时恢复贷款。
   
• 在销售推迟或取消后的 14 天内，贷款人的律师事务所应向借款人和/或房主发送销售推迟或取消的通知。通知应通过预付邮资的一级邮件发送。
   
• 一旦发生止赎出售，贷款人必须提交 销售报告 巡回法院
  • 报告必须在销售后 30 天内提交

• 法院书记员发出 通知出售将得到批准 自书记员通知之日起 30 天内

• 如果房主希望申请 销售例外，必须在书记员通知后 30 天内向法院提交

• 巡回法院 批准出售 例外情况已过或例外情况被驳回

• 在止赎销售发生并且止赎销售的购买者完成结算后，法院指定的审计师将向法院提交审计报告。  
  • 房主和任何后继留置权人均有权获得审计报告的副本。
  • 审计报告将显示不足或盈余。
  • 如果审计报告显示出缺陷，那么贷款人可以提出缺陷判决动议。
  • 如果审计报告显示有盈余，那么法院审计员将向法院建议如何分配收益。
     

5. 驱逐

• 止赎房屋的购买者提交 请求作出判决，授予占有权
  • 法院必须发出命令，授予占有
  • 判决作出后，买方必须在执行占有令之前发出驱逐通知
  • 驱逐通知送达后，购买者必须提交占有令申请
  • 治安官随后执行令状，驱逐前房主

阅读法律和规则：  马里兰州法典，不动产 § 7-105.1; 马里兰州规则 2-647（判决占有的执行）; 14-102（判决授予占有）; 14-207（诉状）; & 14-305（售后程序）; 科马 09.03.12

止赎程序 来自马里兰州法院