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什么是调解？
调解是房主和贷款人之间的对话。在调解中，各方聚在一起讨论抵押贷款情况以及允许房主保留房屋或搬走的选项。贷款人通常通过电话参与。
调解是保密的。这意味着调解中所说的任何内容都不能被分享在调解之外的任何其他地方。
我何时可以请求调解？
房主请求贷款人必须参加的调解的唯一机会是贷款人向房主提供最终损失减轻宣誓书。一旦贷款人完成损失减轻审查，并且没有可用的止赎替代方案，就会提交最终损失减轻宣誓书并邮寄给房主。
最终损失减轻宣誓书可能包含在立案令 (OTD) 中。OTD 是法院首次提起的止赎诉讼。它也可能被称为“止赎诉状”或“止赎诉讼通知”。如果立案令包含初步损失减轻宣誓书而不是最终损失减轻宣誓书，贷方必须在止赎销售日期前至少三十 (30) 天将最终损失减轻宣誓书发送给您。止赎调解请求表应包含在最终损失减轻宣誓书中。收到最终损失减轻宣誓书后，您有 25 天的时间请求调解。
我如何请求调解？
您应尽快向提起止赎案件的县巡回法院提交调解申请表。您还应向贷方律师发送一份申请表副本。
请求调解需支付 50 美元费用 必须 在安排调解之前必须支付费用。如果你无法支付费用，你可以向法院提交一份 申请免除止赎调解费 附上您的调解请求。此表格可在法院网站上获取。
注意：这是您唯一一次有机会申请止赎调解的机会。如果您未在 50 天期限内提交止赎调解申请表和不可退还的 25 美元费用，您将没有其他机会。
谁参加调解？
所有抵押贷款人都必须参加调解。您可以带上您的配偶、家人或朋友，以便在调解期间为您提供支持。可能会有一名律师代表贷款人。您也可以带上一名律师。
还将有一名行政法官 (ALJ)。ALJ 不充当法官，而是作为调解员。调解员是中立的第三方，帮助双方达成自愿协议。调解员不会对您的情况做出任何决定，也不会告诉贷方必须对您的案件采取任何具体步骤。
谁负责监督调解？
调解由行政听证办公室 (OAH) 进行。您提交调解申请后，法院会将您的申请转发给 OAH 进行安排。OAH 将在收到法院的申请后 60 天内安排调解。安排完成后，OAH 将向您发送通知，告知调解的日期、时间和地点。通知还将包括您和贷方必须交换的所需文件清单。这些文件必须在调解前至少 20 天交换。
调解之前您必须向贷方发送以下文件：
- 借款人信息工作表
- 止赎调解请求
- 最近两个纳税年度的联邦所得税申报表（包括附表和附件）
- 任何先前的贷款修改
- 您房产的任何其他贷款的最新报表
- 如果您直接付款，请提供最近的财产税和保险账单或付款证明。
如果您有冲突并需要推迟调解，您必须联系 OAH 申请推迟。所有推迟请求必须在预定调解日期前至少 5 天提交。
止赎调解 来自马里兰州法院
调解中会发生什么？
调解开始时，担任调解员的 ALJ 将解释调解的目的和规则。调解员将要求所有人签署一份声明，确认他们了解调解规则，包括与保密相关的规则。调解期间提出的任何讨论或提议都不能作为后续法律诉讼中的证据。
调解员将列出可能帮助您解决问题的选项。贷方将与您一起审查每个选项。
您或您的律师可以谈论您的情况。您可以出示工资单、收入报表或其他文件，以证明您有能力支付未来的每月抵押贷款。所有可能的选择都会公开讨论，每个人都可以自由参与讨论。
调解的最终结果涉及许多因素。调解可能以贷方同意考虑新的贷款修改申请、确认已收到所有文件或计划在一定时间内满足某些要求而结束。调解也可能导致无法达成协议。调解员可以因正当理由继续调解一次。除非所有各方都同意继续调解，否则调解员不能继续调解多次。
调解通常持续 1 至 1 个半小时。
如果双方达成协议，调解员会将协议以书面形式记录下来，然后所有人都会签字。如果调解员将协议以书面形式记录下来后您又改变了主意，您可以决定不签署该协议。您的贷款人也可以决定不签署。
我希望修改我的贷款。我应该带什么去调解？
如果您想要修改贷款，请将这些文件带到调解现场，即使您之前已经提交过：
- 新准备并完成的贷款申请
- 3 个月的当前银行对账单
- 至少 1 个月的当前工资单
- 当前日期的困境信函
- 困难信是房主写给贷方的信，解释他们所遇到的困难，导致他们无法还款。这封信应该提供有关问题的关键背景信息，因为它可以作为贷方考虑修改贷款的起点。这封信可以解释房主计划解决问题的方式，以及他们希望从调解中获得什么，例如贷款修改或还款计划。
- 如果您有除就业以外的收入，例如社会保障或退休金，请携带以下文件：
- 社会保障收入证明文件，已获批准 1 年或以上
- 社会服务收入证明（食品券等），已获批准 1 年或以上
- 残疾收入证明，已获批准 1 年或以上
- 退休收入证明，已获批准 1 年或以上
带上所有文件的 3 份副本。您需要 1 份给 ALJ，1 份给代表贷方的律师，1 份作为您的记录。如果您正在尝试修改贷款，您携带的文件应表明您的收入足以支付您所有的每月债务，包括抵押贷款和任何欠款。
您的调解目标是什么？
如果您的目标是获得贷款修改：
您需要提供准确且有利的财务状况。这可能包括通过寻找第二份工作或租房来增加收入，并通过考虑可以从您的成本中去除哪些非必需品来减少债务。如果您有大量消费债务（例如信用卡）或第二笔抵押贷款，您可能还需要考虑破产。
- 债务人援助项目（“DAP”） 为没有律师的个人提供法律咨询。DAP 可以回答有关破产的问题，包括如何使用破产来帮助防止丧失抵押品赎回权。如果您正在考虑破产作为一种选择，您应该向破产律师寻求建议。此外，如果您还没有与住房顾问合作，您应该考虑与住房顾问合作。住房顾问可以帮助您确定您是否有可持续的解决方案，这意味着您有足够的收入来支付所有家庭债务和每月的抵押贷款。您可以通过致电 希望热线 在888-995-4673。
您的贷方可能会计算某些收入来源，但不会计算其他收入来源。贷方认可的收入包括工资、食品券、社会保障、社会保障残疾收入、退休金、社会保障补充收入、马里兰州电力援助计划和任何其他非临时收入。贷方不会认可失业补偿、临时残疾或未向美国国税局 (IRS) 报告的收入。
您的贷方可以（但不必）接受新的贷款修改申请并同意在审查期间暂停止赎销售。如果您的贷方拒绝新的贷款修改申请，那么他们将继续进行止赎销售。如果您的贷方同意审查新申请，请明确规定您必须提交任何新文件的时间表以及审查申请需要多长时间。贷方将根据您提供的文件、贷款法规和抵押贷款投资者的指导方针做出决定。
如果你的目标是搬出去：
准备好最好的论据来证明自己的立场。例如，一些贷款人愿意提供“现金换钥匙”服务。这意味着贷款人会付钱让你搬出去。贷款人可能愿意协商付款，以换取你同意在特定日期前搬出并保持房产整洁、良好的状态。这可能高达几千美元。
我在调解时需要律师吗？
您不需要律师代表您进行调解。如果您已做好准备并携带了支持您目标所需的任何文件，您可以自行进行调解。但是，律师可以作为您的额外辩护人，并可能能够识别潜在的法律问题或其他可用选项。您可以联系 希望热线 拨打 888-995-4673 了解您是否有资格获得免费法律代理。
调解后会发生什么？
如果您和您的贷款人同意提供更新的文件，请立即将所有文件提交给贷款人的律师。保留您提交的文件的副本，并记录提交时间以作记录。
如果您和您的贷款人同意任何其他后续行动，请务必履行您承诺的事情。
如果您和您的贷款人没有达成协议，请考虑您的下一步行动。如果您的房子在止赎拍卖中出售，会发生什么？制定备用计划，包括您将如何离开房屋以及您将去哪里。调解并不能保证您可以保住您的房子。在调解之前进行此对话，因为调解后止赎的时间很短。如果您在调解时未达成协议，止赎拍卖可能会在调解后 15 天内发生。
调解：四部分系列
第 1 部分：什么是调解？ 来自马里兰州法院
第 2 部分：如何寻找调解员？ 来自马里兰州法院
第三部分：如何参与调解 来自马里兰州法院
第 4 部分：调解后的常见问题 来自马里兰州法院