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争议
您住在房主协会 (“HOA”) 或公寓 (“condo”) 中，您想在单元外搭建一个棚屋或摆放万圣节装饰物。因此，您搭建了那个棚屋或在阳台上挂上橙色灯光和南瓜。接下来，HOA 或公寓委员会向您发送了违规通知，要求您立即拆除那个棚屋或装饰物。您决定不听从通知或忘记了这件事。然后，您收到了听证通知或威胁提起诉讼的信函。现在，您担心可能会被罚款，甚至不得不支付对方的法律费用。不仅如此，您还因为委员会成员中的邻居威胁您而感到不安。您有哪些权利？本文提供了一些提示。
阅读管理文件
当您购买 HOA 或公寓中的房屋时，卖方必须向您提供一套社区的“管理文件”。这些文件通常包括：
- 声明书副本（除地籍图外）；
- 章程；以及
- 規則或規則。
您应该在从卖方那里获得房产的管理文件后立即查看。这非常重要。这些文件将告知您使用限制、评估、HOA 投票权、HOA 董事会的权力等信息。获得这些文件后，您有一定的时间取消销售合同而不会受到处罚。一旦销售结束，您就不能再取消合同了。例如，您可能会通过阅读文件发现 HOA 禁止建造地上游泳池，而您计划在搬入后安装地上游泳池。在这种情况下，您可能想要取消销售合同。管理文件通常记录在房屋所在的县土地记录或 HOA 存储库中。
宣言中的规则称为“契约”。HOA 契约旨在维持社区内一定的生活水平并保护财产价值。宣言和章程是 HOA 内对业主具有约束力的合同。违反契约可能会导致 HOA 采取执法行动，包括警告、罚款甚至法律诉讼。
对于潜在买家来说，在购买 HOA 社区的房产之前，仔细阅读并了解 HOA 契约非常重要。购买新房时，请留出时间阅读文件。它可以为您节省大量时间、金钱和麻烦。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 11-135; 马里兰州法典，不动产 § 11B-106
马里兰州房主协会法案和马里兰州公寓法案
马里兰州房主协会法案（“HOA 法案”）和马里兰州公寓法案（“公寓法案”）是适用于马里兰州房主协会和公寓的法律。它们可以在马里兰州法典的不动产条款中找到。如果您的管理文件对法律主题保持沉默或过时，那么这些法律有助于填补空白。一些法律将超越您管理文件中关于家庭日托所、无影响家庭企业、政治标志和书面材料分发等主题的规则。
阅读 HOA 法案或公寓法案中的管理文件和法律可以帮助您解答疑问。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产第 11-101 至 11-143 条 （马里兰州公寓法）
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 11B-101 至 11B-118 （马里兰州房主协会法案）
初始需求
通常，您在执行任何契约时首先会收到一封信。这可能被称为“违规通知”、“初始要求”、“初始违规通知”、“停止和终止通知”，也可能只是一封友情提醒。信的标题可能有所不同，但它可能会指出违规行为，告诉您需要做什么来修复它，以及您需要多长时间来修复它以避免受到处罚。时间限制可能因违规类型、管理文件和法律而异。
《公寓和房主协会法》规定了公寓和 HOA 委员会在出现违反契约行为时应遵循的解决纠纷的流程。根据法律规定，业主必须至少有 15 天的时间来纠正违规行为。在执行契约时，您的管理文件可以参考《公寓法》第 11-113 节或《HOA 法》第 111.10 节。
如果您因违规而被 HOA 或公寓传唤，请再次阅读您的管理文件，以了解他们说您违反了哪项契约。违反其他 HOA 或公寓规则或规定也属于违规行为，HOA 或公寓可以强制执行。重要的是确认违规通知有实际依据（书面要求），并确保董事会有权执行此类规则。您还应该查看任何为执行社区契约而制定的书面程序。确保您的 HOA 或公寓遵守这些程序。注意：一些 HOA 只有权管理公共区域的违规行为，而不是地段的违规行为。检查您的管理文件，了解您的 HOA 有哪些权力强制执行其契约，以及在哪里执行。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 11-113; §11B-111.10
听证和罚款
如果问题未在违规通知指定的时间内得到解决，HOA 或公寓委员会将向您发送书面通知，告知您要求举行听证会的权利。
要求举行听证会的权利通知必须在违规通知发出后 12 个月内发出。通知将包括以下内容：
- 所指控违法行为的性质，
- 要求举行听证会的程序，被指控的违法者可以在听证会上提供任何陈述、证据或证人，
- 申请听证的时间段，以及
- 建议实施的制裁。
如果您在通知规定的时间内申请听证会，董事会必须以书面形式通知听证会的时间和地点。听证会不得在提交听证会申请后的 10 天内安排。
HOA 可能有或没有书面的听证程序。为了让 HOA 能够对你进行罚款，必须有一个明确的契约赋予 HOA 对违规成员进行罚款的权力。
听证会是在 HOA 或公寓委员会的行政会议上举行的。其他人也可能出席，包括社区管理代理和律师。如果您认为自己没有违反管理文件，那么听证会就是您对违规通知提出异议的机会。在听证会上，您有权出示证据并盘问任何证人。
在提交任何证据后，委员会将决定是否存在违规行为。如果委员会认定存在违规行为，并且即使您收到了纠正通知，违规行为仍在继续，委员会可能会对您处以罚款。委员会通常会确定罚款金额。罚款的征收方式通常与评估相同。HOA 或公寓可能会因您未付罚款而起诉您，并因未付罚款而对您的财产设定留置权。根据法律，在公寓内举行的听证会可以向法院上诉。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 11-113; §11B-111.10; §14-201至14-206 （马里兰州合同留置权法）
禁令救济
HOA 或公寓可以要求您所在县的巡回法院命令您停止或纠正违规行为。他们不必在向法院提起诉讼之前完成整个听证程序。但要将您告上法庭，他们必须在法定时限（称为“诉讼时效”）到期之前采取行动。
法院可能会命令您不得违反管理文件，也可能命令您采取某些行动。例如，法院可能会命令您拆除房屋外部未经批准的结构或改建。
通常情况下，法院不会因违反契约而判处金钱赔偿，因为 HOA 通常不会受到经济损失。但是，如果 HOA 或公寓能够证明您的行为给他们造成了经济损失，法院可能会要求您支付他们的费用。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产 § 11-113; §11B-111.10
律师费和费用
公寓房：如果您的公寓起诉您，并且法院判决您败诉，法院可能会命令您支付公寓委员会的律师费。公寓必须向法院证明他们要求的律师费和费用是合理的。法院将根据一系列因素决定哪些费用和费用是合理的
HOA：如果 HOA 胜诉，他们还可以要求法院让您支付律师费。同样，费用必须合理，法院决定什么是合理的。但是，并非所有 HOA 管理文件都允许 HOA 让您支付他们的诉讼费和律师费，即使您在法庭上败诉。
律师费的补偿是双向的。马里兰州法律的争议解决条款规定，“胜诉方”有权获得另一方的补偿。这意味着，如果您胜诉，您有权要求赔偿这些费用。
有些 HOA 和公寓甚至有管理文件，允许社区评估违约业主的律师费和执行契约所产生的费用，即使没有提起诉讼。这项权利取决于管理文件的语言。
阅读法律： 马里兰州法典，不动产法 § 11-113; §11B-111.10; MD 规则 19-301.5 （关于律师费）