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介绍
对于大多数美国人来说，房屋是他们一生中最昂贵的一次购买。买房既涉及实际考虑，也涉及法律问题。仔细规划可以帮助您避免法律陷阱并节省时间、金钱和麻烦。本文旨在帮助您确定与购房相关的最重要的法律问题。由于财务意义和法律复杂性，您应该考虑聘请经验丰富的房地产律师来帮助您。
推荐：至少，请务必仔细阅读并充分理解向您提供的与购房有关的任何文件。
房地产经纪人
大多数人在购买或出售房屋时都会聘请房地产经纪人。作为买家，您可以与房地产签订协议，在整个过程中代表您。您的代理人被称为买方代理人，可以协助完成与购房相关的许多步骤。买方经纪人可以帮助您寻找和评估房屋。他们还可以帮助确定您可以承受的价格范围，并协助向卖家提交正式提案。买方代理人还可以推荐贷款人、房屋检查员以及您在购房过程中可能需要合作的其他专业人士。
出售房屋的个人也会有代理人。卖方代理人为列出房产的房地产公司工作。卖方代理人专门代表卖方。卖方代理人可以协助买方，但如果没有与买方达成协议，代理人仅对卖方负有忠实义务。未经正式协议，房地产经纪人不会为您工作。他们为卖方工作，他们的费用按房屋售价的一定百分比支付。
作为买家，如果您对您的代理人工作的公司列出的房产感兴趣，这种情况被称为“双重代理人”之一。也就是说，买方和卖方的代理人都为同一家房地产公司工作。由于潜在的利益冲突，双重代理并不完全代表卖方或买方的利益。因此，他们不能对任何一方表现出全心全意的忠诚。如果任何一方不同意双重代理，房地产公司必须撤回与买方或卖方或双方就该特定房产签订的经纪协议。
无论您选择与哪种类型的经纪人合作，房地产经纪人都必须：
- 诚实、公平地对待各方。
- 采取合理的谨慎和勤勉态度，并保守客户的机密。
- 在提供财产时不存在歧视，
- 及时向另一方提交每份书面报价或还盘，
- 如实回答问题，
- 披露他们知道或应该知道的与财产有关的所有重要事实。
- 注意：代理人的保密义务不适用于披露有关财产的重要事实。
与房地产经纪人和代理人的所有协议必须：
- 以书面形式
- 解释经纪人和代理人的职责和义务
- 解释如何向经纪人和代理人付款以及与其他经纪人的任何费用共享协议。
尽管房地产经纪人必须诚实、公平地对待各方，但被指定为买方经纪人的房地产经纪人对其客户负有更高的谨慎、忠诚和勤勉义务。这 马里兰州房地产委员会 管理房地产经纪人并为购房者和卖家提供有用的信息。
注意：持有执照的房地产经纪人有资格仅就房地产事宜向您提供建议。如果您需要有关购房的法律或税务建议，您应该咨询有执照的律师或会计师。
准备并提交您的报价
一旦您找到想要购买的房屋，下一步就是向业主提供详细的书面报价，其中包括您提出的条款。如果您正在与买方代理人合作，他们可以协助生成提案。报价通常包括以下内容：
- 拟转让房地产的身份
- 购买价格
- 需支付的押金金额
- 融资意外事件（如有），
- 截止日期，
- 销售中包含的个人财产描述，例如电器、窗帘和任何家具
此外，要约通常规定在交割前对房产进行检查。在房屋检查期间，将检查房屋的结构健全性、管道和电气系统的状况、是否存在害虫（特别是白蚁）以及是否需要注意某些其他情况，例如是否存在氡气。
如果业主接受您的建议，该报价就成为销售合同。在您和卖方就销售合同的条款达成一致后，作为买方，您将支付押金（通常称为“保证金”），以表明您愿意继续购买的意图，以确保交易。订金后，卖方不能接受其他买家的任何后续报价。订金金额可能会根据房屋价格和其他因素而有很大差异。您支付的订金将在成交时记入您的账户。
注意: 保证金不是首付。首付是您必须自行支付才能从贷方获得抵押贷款的资金。
抵押贷款批准
大多数买家支付了房屋购买价格的很大一部分资金。一旦您的报价被接受，您将申请融资。银行和其他贷方提供各种利率和还款条件各异的抵押贷款。货比三家是值得的。如果您与买方代理人合作，代理人可能会推荐合作的贷款人。
一些买家预先获得抵押贷款资格。抵押贷款资格预审意味着您在提交购房报价之前获得贷方的承诺。资格预审可以加快购房过程。
马里兰州提供一些计划，其中许多针对首次购房者，以协助获得抵押贷款融资。同样，还有一些联邦计划，包括帮助退伍军人的计划，为购房者提供帮助。
房屋检查
为了确保您要购买的房产状况良好，必须对房产进行实物检查。如果您为房产融资，您的贷方可能会要求进行检查。有执照的专业顾问进行房屋检查。在签订房屋检查合同时，请寻找能够保证其工作的检查员。
检查的范围可能会有所不同，具体取决于财产。例如，对旧住宅的检查将比对新建公寓单元的检查更全面。检查员报告房屋基本结构、布线、管道和屋顶的状况。检查员还确定是否存在昆虫或水损害。
通常，检查费用由买方支付，并在签署销售协议后进行。销售协议必须说明如果检查发现严重问题会如何处理。双方可以同意任意数量的选项。检查发现的问题的解决方案可能会有所不同，具体取决于问题的性质和必要的维修成本。
除了房屋的实际状况外，您还应该确定您想要购买的房产是否位于对您的房产造成灾难性损坏的高风险区域。高风险区域包括洪泛区、地震区、火灾多发区或进行大量地下采矿或山体滑坡频繁的区域。您应该了解风险并确保避免风险或投保。州和地方环境机构应该能够提供此类信息。您的贷方将对这一潜在问题领域感兴趣，并且也可以提供帮助。
标题搜索
产权搜索是对公共记录的检查，以核实财产的合法所有权。产权调查的目的是发现可能影响财产所有权的任何潜在问题或差异。
“所有权”一词是指所有者对不动产的权利。通过您的购买，您向卖家寻求“明确”的所有权。产权清晰意味着财产不存在留置权，产权也没有缺陷。也就是说，除了卖方之外，任何人都不能主张对该财产的权益。
在产权检索过程中，通常会调查以下几个方面：
- 所有权记录：搜索将显示“所有权链”，显示财产如何随着时间的推移从一个所有者转移到另一个所有者。
- 留置权和产权负担：财产上任何未清偿的留置权、抵押贷款、地役权或其他产权负担都将被确定。这些可能会影响财产的适销性或转让明确所有权的能力。
- 法律描述：将审查财产的法律描述，以确保其与正在检查的财产相符。
- 税收和评估：将确定任何未缴纳的财产税或评估。
- 判决和法律诉讼：与财产相关的任何法律判决或未决法律诉讼可能会被揭露。
- 测量记录：可以审查财产测量记录，以确保准确的财产边界和尺寸。
如果您为购买提供融资，贷方通常会要求进行产权调查。在大多数情况下，贷款人会做出安排来执行。产权检索的费用将作为贷款费用的一部分向您收取。
潜在的产权问题
链接
“留置权”是卖方债权人的合法主张。留置权可能来自未付的抵押贷款余额、以房屋作为抵押品的其他贷款，以及法院或政府机构针对未付税款或公用事业评估对业主做出的判决。在付款之前，留置权仍属于财产。留置权持有人可以通过出售房屋来收取留置权，即使房屋已出售给新业主。留置权必须正式记录在财产所在县的契约登记的法院或地方政府办公室的公共记录中。因此，对这些记录的搜索将揭示您想要购买的房屋是否存在任何留置权。
缺陷
产权缺陷可能由许多不同的情况引起。以占有该财产并试图出售该财产的人已故祖先的名义拥有所有权的财产就是所有权缺陷的一个例子。同样，财产边界纠纷和财产通行权可能会带来所有权问题。
通过检查记录契约、留置权和判决的市政记录可以发现留置权和所有权缺陷。产权调查需要一些知识和经验。产权搜索通常由产权公司、律师或合格的专业人士进行。
产权保险
产权保险保单可以保护买方或贷方免受未来可能出现的任何不可预见的产权相关问题的影响。该保单涵盖因财产所有权历史问题可能引起的潜在问题，例如未发现的留置权、所有权索赔冲突、欺诈、公共记录错误或其他所有权缺陷。
产权保险主要有两种类型：
业主产权保险：此类保险由买方购买，有助于保护买方对房产的投资。该保单承保如果有人质疑其所有权或购买后发现所有权缺陷可能发生的损失。
贷方产权保险：这种类型的保险保护贷方对财产的投资。该政策确保贷款人的留置权有效，并且他们作为留置权持有人的优先权受到保护。贷款人通常要求借款人支付产权保险保费。
产权问题并不常见，但如果出现问题，解决起来可能会很昂贵。产权保险将提供法律代表并支付解决问题所需的任何费用。产权保险费是一次性费用，不会太贵。只要被保险人拥有财产或持有抵押贷款，产权保险保单就一直有效。即使您没有为购买提供资金并且不需要购买产权保险，您也会需要进行产权搜索并且应该购买保险。
其他财产所有权考虑因素
不动产所有权不是绝对的。您对房屋的所有权将受到分区和其他政府土地使用法规的影响。房主协会或公寓协会协议等私人安排也可能会影响您的所有权。
独立式单户住宅
如果您要购买独立的单户住宅，请务必询问分区问题。不仅要检查您要购买的房产的分区，还要检查社区的分区。如果分区允许住宅以外的用途，您可能会面临附近的开发，这可能是不可取的。
如果您正在寻找当前正在开发或正在进行更新的区域，附近的开发可能会引起关注。您还应该了解有关加建、建筑物、栅栏、墙壁等问题的当地法律。如果您正在考虑对房产进行改变和改进，这是至关重要的。即使您不知道，您也可能想知道法律是否允许邻居在您的房子旁边建造一堵 10 英尺高的混凝土墙。这些都是需要了解和考虑的重要事项。
规划社区中的家
如果您正在规划的社区中寻找公寓、合作公寓、联排别墅、复式公寓或任何类型的单元，了解公共区域的管理方式非常重要。公共区域是屋顶、墙壁、大厅、车道、公用设施线路或单元业主共享的任何区域或结构。公寓、合作公寓和规划社区将有书面规则和条例。获取规则和条例的副本并彻底审查。您应该考虑：
- 谁来执行这些规则——是开发商、业主协会还是为此目的聘请的经理？
- 单位所有者对决策有哪些投入？
- 实体场所的哪一部分是团体的责任？单位所有者的责任从哪里开始？
- 是否有任何规则限制使用您的单位？
- 如果您愿意，您可以出租您的单位吗？
- 税费、水电费、保险费和维护费是多少？业主支付的费用和协会支付的费用的细目是什么？
您还应该要求查看过去几年的预算副本以及明年的预计预算（如果有）。确保您了解如何处理财务。通常，管理文件涵盖许多问题，而且通常又长又复杂。律师协助审查文件对大多数买家都有帮助。
排屋和复式住宅不得属于业主协会的一部分。每个业主都有一份定义财产边界的财产契约。尽管每个业主都维护自己的财产，但相邻的财产可能共享公共区域，例如屋顶、人行道、车道和墙壁。当邻居不配合必要的维护时就会出现问题。获得有关这些问题的准确信息对您来说非常重要。确定协议是否到位，以及州和地方法律是否适用以及如何适用。同样，此信息最好由您自己的律师提供。
关闭
交割，也称为结算，是进行房地产转让的最后一步。交割时，双方会面以契约换取购买价格。由您选择的结算代理人（通常是提供产权保险的产权公司的代表）将进行过户。
大多数住宅区均受 1974 年《房地产结算程序法》(RESPA) 的约束。您享有 RESPA 规定的重要权利。您有权在结算过程的早期收到结算费用信息。您有权在结算前一个工作日收到结算报表草稿（表格 HUD-1）。结算报表将详细说明结算时流经的所有金额以及所有结算成本的说明。和解声明还将详细说明买方、卖方、贷方、房地产经纪人和律师的所有费用和信贷。和解声明将逐项列出作为交割一部分支付的契约记录费、市政税和公用事业费。
推荐：您应该考虑让您的律师在场代表您完成交易。有时，会出现需要立即解决的问题，以避免财产转让的延误。
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联邦法令 马里兰州法律禁止承运人劫持您的家庭物品作为人质。这 马里兰州家庭用品搬运工法案 禁止搬家公司在州内搬家中提供家庭用品搬家服务时拒绝运送消费者的家庭用品。搬家公司违反本法属于不公平的欺骗性贸易行为，可处以最高 1000 美元的罚款、一年监禁，或两者并罚。联系您当地的 商业改进局 获取更多信息。