장인 및 기계공의 유치권
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장인의 유치권
"장인"에는 노동자, 기계공, 수리공, 상인, 세탁소 및 세탁업자가 포함됩니다. 메릴랜드 법은 자동으로 수리, 수선, 개선, 드라이클리닝, 세탁 또는 기타 작업을 위해 재산을 소유한 장인에게 다음 비용으로 해당 재산에 대한 유치권을 제공합니다. 작업이 완료되었습니다. 선취 특권 일부 부채에 대한 특정 재산에 대한 법적 청구입니다.
장인이 90일 이내에 장인 작품의 전체 가치를 지급받지 못한 경우 장인은 해당 부동산을 판매하여 유치권을 행사할 수 있습니다.
- 장인은 판매 또는 처분하기 최소 30일 전에 부동산 소유자에게 통지해야 합니다.
- 매각대금은 우선 매각비용으로 충당됩니다.
- 수익금은 유치권 청구 금액(즉, 수행된 작업 비용)에 적용됩니다.
- 남은 수익금은 부동산 소유자에게 전달됩니다.
- 선취권은 채무가 상환될 때까지 지속됩니다.
고객의 재산을 판매하거나 처분하기 전에 장인은 소유자의 마지막 주소로 소유자에게 통지를 우편으로 발송하여 최소 30일 전에 고객에게 통지해야 합니다. 장인이 소유자의 주소를 모르는 경우 장인은 다음 방법으로 통지할 수 있습니다.
- 법원 문이나 해당 업무가 이루어진 카운티의 법원 문 바로 근처 게시판에 게시합니다.
- 작업이 수행된 카운티에서 일반 배포되는 하나 이상의 신문에 연속 2주 동안 일주일에 한 번 게재합니다. 또는
- 두 사람 모두 작업이 완료된 날로부터 90일 이후에 상품이 판매될 수 있다는 내용과 명확하고 눈에 띄는 방식으로 장인의 사업장에 이를 게시하고 영수증에 통지를 인쇄합니다. 또는 소유자에게 송장을 제공합니다.
세탁소 및 세탁소 6개월 이상 고객이 찾지 못한 의류는 폐기될 수 있습니다. 세탁소와 세탁소는 고객에게 6개월 동안 방치된 옷은 폐기된다는 경고 표시를 매장에 게시해야 합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 상법 §§ 16-301; 16-302
예 : 시계 제작자가 고객의 시계를 $150 수리했습니다. 메릴랜드 법은 자동으로 시계 제작자에게 시계에 대해 $150의 선취권을 부여합니다. 90일 이내에 고객이 시계 제작자에게 50달러만 지불하면 시계 제작자는 시계를 판매하고 결제를 완료하는 데 필요한 수익금을 보관할 수 있습니다.
- 시계 제작자는 시계를 판매할 것이라는 사실을 최소 30일 전에 고객에게 통지해야 합니다.
- 시계가 125달러에 판매되는 경우 장인은 해당 수익금 중 100달러(예: 고객이 갚아야 할 금액(150달러)와 고객이 시계 제작자에게 지불한 금액(50달러) 간의 차액)을 유지할 수 있습니다.
- 판매 수익금 중 나머지 25달러는 고객에게 지급되어야 합니다.
- 시계 제작자는 빚진 금액을 회수하지만 그 이상은 회수하지 않습니다.
- 시계 제작자가 시계 판매로 인해 비용이 발생한 경우 시계 제작자는 판매 수익금을 발생 비용에 적용할 수 있습니다.
기계공학의 유치권
기계공 유치권은 건설에 필요한 인력이나 자재를 공급하는 도급업자 및 하청업자가 작업 대가를 받을 수 있는 방법입니다. 기계공 유치권을 사용하여 부동산에 대한 작업을 수행한 도급업자 또는 하도급업자는 해당 부동산을 판매하여 고객이 지불하지 않았지만 지불해야 할 금액을 회수할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: MD 코드, 부동산, 제목 9, 부제 1
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드주 규정, 제12편, 300장
도급업자 또는 하도급업자는 건물의 가치를 높이는 작업을 수행하는 신축 건물과 일부 오래된 건물에 대해 기계공 유치권을 설정할 수 있습니다.
- 건물에는 하나의 단위로 별도로 임대 또는 판매되는 비주거용 구조물의 모든 단위가 포함됩니다.
- 조경, 우물 파기, 수영장이나 울타리 건설, 부동산에서 사용할 장비 임대 등 여러 유형의 작업으로 인해 기계공 유치권이 자동으로 법적으로 설정됩니다.
- 계약자 또는 하도급자는 부채 금액에 관계없이 미완성 또는 완료된 프로젝트의 가치에 대한 유치권을 설정할 수 있습니다. 미완성인 경우, 완료된 작업이나 제공된 재료에 가치가 부여됩니다.
- 오래된 건물에 유치권을 설정하려면 작업으로 인해 건물의 가치가 최소 15% 증가해야 합니다.
- 세입자는 자신이 살고 있는 건물에 유치권을 설정할 수도 있지만, 건물 가치를 최소 25% 높이는 작업을 수행하는 경우에만 가능합니다.
일반적으로 건물주와 하도급업체 사이에는 계약이 없으므로 건물주가 하도급업체에 직접 비용을 지불할 필요는 없습니다. 기계공 유치권을 통해 하도급자는 소유주가 하도급자에게 지불하지 않은 금액을 회수할 수 있습니다. 하도급업체에 유리한 유치권이 발생하려면 도급업체와 하도급업체가 근무하는 소유자 사이, 그리고 도급업체와 하도급업체 사이에 계약이 있어야 합니다. 계약은 상품이나 서비스에 대한 모든 계약이 될 수 있으며 서면으로 작성할 필요는 없습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 §§ 9-101, 9-102및 9-103
기계공 유치권이 발생하지 않는 경우. 정비사 유치권을 사용할 수 없는 상황은 다양합니다.
- 공공 건물에 대한 작업에는 기계공 유치권이 발생하지 않습니다.
- 해당 부동산에 대한 유치권이 설정되기 전에 새 소유자가 토지나 건물을 구입하는 경우 근로자가 부동산 가치를 높이는 서비스를 제공하더라도 유치권이 발생하지 않습니다.
- 단독 주택에 근무하는 특정 하청업체에는 별도의 규칙이 적용됩니다.
- 소유자가 이미 계약자에게 비용을 지불한 경우 하도급자는 부동산에 대한 유치권을 얻을 수 없습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-102, § 9-104
시간 제한. 유치권을 설정하려면 도급업자 또는 하청업자는 해당 부동산에 대한 작업을 완료하거나 자재를 제공한 후 180일 이내에 해당 부동산이 위치한 카운티의 순회 법원에 청원서를 제출해야 합니다. 작업 완료 날짜를 결정하는 것이 어려울 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-105(a)
하도급업체에 대한 공지. 하청업체는 선취권을 주장하려는 의도를 소유자에게 서면으로 통지해야 합니다. 하청업체는 작업을 완료하거나 자재를 제공한 후 120일 이내에 이 통지를 제공해야 합니다. 하수급인으로부터 통지를 받은 경우, 발주자는 하수급인에게 직접 지급하기 위해 하수급인에게 지급해야 할 금액을 수급인에게 원천징수할 수 있습니다. 하지만 이 금액은 통지 당시 계약에 따라 소유자가 지불해야 하는 금액을 초과할 수 없습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-104
유치권 설정 방법
토지나 건물에 대한 기계공 유치권을 설정하려면 도급업자 또는 하도급업자(“청원인” 또는 “원고”로 알려짐)는 최소한 해당 재산의 일부가 위치한 카운티의 순회 법원에 소장을 제출해야 합니다. 작업 완료 또는 자재 제공일로부터 180일.
계약자/하도급자가 법원에 제출하는 서류에는 다음이 포함되어야 합니다.
- 도급업자/하도급업자가 기계공 유치권을 받을 자격이 있다는 원고의 주장을 뒷받침하는 사실을 제시하는 고소장입니다. 불만 사항에는 다음 사항도 포함되어야 합니다.
- 원고의 이름과 주소;
- 토지 소유자의 이름과 주소;
- 수행된 작업의 종류 또는 제공된 재료, 작업 수행 시간 또는 제공된 재료, 고객의 이름, 지불 금액에서 원고가 인정한 신용을 뺀 금액,
- 일부 부동산이 다른 카운티에 위치하는지 여부를 포함하여 식별하기에 충분한 토지 또는 건물에 대한 설명,
- 여러 건물에 대한 유치권의 경우 각 건물의 작업에 대해 지불해야 하는 금액
- 오래된 건물의 경우 해당 작업으로 인해 건물 가치가 최소 15% 증가했다는 진술서
- 원고가 하청업체인 경우 소유자에게 적절한 통지를 받았다는 진술
- 원고가 해당 부동산에 대한 유치권을 가질 자격이 있음을 보여주는 사실을 나열한 선서 진술서; 그리고
- 청구를 뒷받침하는 데 필요한 기타 서류.
계약자 또는 하도급자는 불만 사항을 수정할 수 있지만, 하도급자는 선취권 통지 제공 또는 선취권 신청 마감일 이전에만 수정할 수 있습니다. 그러나 원고는 청구 금액을 늘리거나 문제가 되는 토지 또는 건물의 설명을 변경하기 위해 보정을 사용할 수 없습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-105
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드 규칙 12-302, 12-303
원인 청문회를 보여주십시오. 소장이 접수된 후, 법원은 해당 사건에 제출된 서류를 검토하고 청원인에게 설명이나 보충 정보를 요청할 수 있습니다. 법원이 유치권 조건이 충족되었다고 판단하는 경우, 법원은 부동산 소유자가 유치권 조건이 충족되지 않은 이유를 '원인을 제시'할 수 있도록 15일 이내에 명령을 내릴 것입니다. 소유자가 유치권을 설정해서는 안 되는 이유에 대한 답변을 제공하는 경우 청문회가 개최됩니다.
또한 명령에 따라 법원은 소유자가 심리에 출석하거나 원고의 주장에 응답하는 선서 진술서를 제출할 수 있음을 소유자에게 알립니다. 또한 법원은 소유자가 심리에 출석하지 않거나 선서 진술서를 제출하지 않는 경우 원고가 주장한 사실이 소유자가 인정한 것으로 간주(즉, 사실인 것처럼 처리)될 것임을 소유자에게 경고합니다. 이 경우 법원은 심리 없이 유치권 신청에 대해 판결을 내릴 수 있습니다.
공청회에서 원고와 소유주 모두 자신의 주장을 뒷받침하는 증거를 제시할 수 있습니다. 원고의 유치권 주장을 뒷받침하는 사실에 대해 다툼이 없으면 법원은 유치권을 설정하는 최종 명령을 내립니다. 또는, 중요한 사실에 대한 분쟁이 있지만 법원이 원고가 유치권에 대한 권리가 있다고 판단하는 경우, 법원은 중간(또는 “비최종”) 명령을 발부할 수 있습니다. 대화 순서는 다음과 같습니다.
- 선취권을 설정합니다.
- 선취권이 부여된 토지와 건물을 설명합니다.
- 유치권 금액을 명시하십시오.
- 합리적인 변호사 비용을 포함하여 선취권을 취소하기 위해 소유자가 지불해야 하는 보증금 금액을 명시합니다. 그리고
- 6개월 이내에 재판 날짜를 정하십시오.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-106
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드주 규정 12-304
시도. 재판의 목적은 중요한 사실에 관해 남아 있는 모든 분쟁을 해결하는 것입니다. 재판이 끝나면 법원은 제출된 모든 문서, 증언, 기타 증거를 바탕으로 원고의 유치권 설정 요청을 승인하거나 거부하는 명령을 내립니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 §§ 9-106 과 9-107
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드주 규정 12-304
유치권 해제. 원고가 토지나 건물에 대한 유치권 청원서를 제출한 후 언제든지 부동산 소유자는 법원에 유치권 해제를 요청할 수 있습니다. 소유자가 유치권 해제 명령을 받을 수 있는 방법에는 두 가지가 있습니다.
- 소유자는 유치권 금액만큼 보증금을 신청할 수 있습니다. 또는
- 소유자는 원고에게 유치권 금액을 지불할 수 있습니다.
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드 규칙 2-626, 12-307
유치권 집행. 원고가 유치권 설정 청원서를 제출한 후 1년 이내에 원고는 유치권 집행을 위한 신청을 제출할 수 있습니다. 법원이 신청을 승인하면 소유자가 선취권 금액을 지불할 기한을 정하고 소유자가 기한을 지키지 못하는 경우 토지를 매각하고 수익금을 지불하는 데 사용하도록 명령을 내릴 것입니다. 원고.
토지나 건물에 여러 개의 유치권이 있고 매각 수익금이 모두 지불하기에 충분하지 않은 경우, 각 유치권 보유자는 유치권 가치에 비례하여 수익금의 일부를 받게 됩니다. 법원은 해당 부동산을 판매할 수탁인과 제안된 판매를 검토하고 법원이 판매 승인 여부를 결정하는 데 사용할 보고서를 제출할 감사인을 임명할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 §§ 9-108, 9-109
규칙을 읽으십시오: 메릴랜드 규칙 2-543, 12-305, 12-306, 14-303
기계공 유치권에 대한 대안
기계공의 유치권은 도급업자나 하도급업자가 부채를 징수할 수 있는 유일한 방법은 아닙니다. 계약자 또는 하도급자는 계약 위반에 대한 소송을 제기할 수도 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 9-111