임대료 미납으로 인한 임차인의 소유물 압수
이 페이지의 주제:
임대에 대한 조난
"임대료 압류"는 집주인이 세입자의 소유물을 압류하고 매각하려는 법원 절차입니다. 매각 수익금은 미납 임대료를 충당하는 데 사용됩니다. 압류 소송은 미납 임대료에 대해서만 제기할 수 있습니다. 집주인은 3개월 이상의 기간 동안의 서면 임대 계약이 있거나 3개월 이상 지속된 임의 임대 또는 주기적 임대 계약이 있는 경우 압류 소송을 제기할 수 있습니다. 압류 소송의 일환으로 집주인은 임대 계약을 해지하고/또는 건물을 회수할 수 있는 권한을 요청할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 주법, 부동산, 제8편, 제3부
순서
곤경에 처한 Levy에 대한 청원 (DC-CV-086)은 임대 건물이 있는 지방 법원에 제출해야 합니다. 집주인은 원고로 청원서를 제출하고 세입자를 피고로 지정합니다. 집주인은 청원서에 세입자가 빚진 임대료 금액을 명시해야 합니다. 청원은 청원서에 있는 정보가 사실이고 정확하다는 집주인의 선서 또는 확인 하에 제출해야 합니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-302 & 8-303
집주인이 양식을 제출하면 법원에서 심리 날짜를 정합니다. 세입자는 청원 통지와 심리에 출두하라는 명령을 받아야 합니다. 심리는 세입자가 송달받은 후 7일 이내에 열릴 수 없습니다. 세입자가 직접 송달받을 수 없는 경우, 반송 영수증을 요청한 인증 우편으로 송달할 수 있습니다. 세입자가 이 송달을 반환하거나 거부하는 경우, XNUMX급 우편으로 송달할 수 있습니다. 송달된 명령서는 세입자에게 다음 사항을 알려야 합니다.
- 임차인은 명시된 시간에 출석하여 자신을 대신하여 증거를 제시할 수 있습니다.
- 피고인이 출석하지 않을 경우, 법률에 따라 면제되지 않은 임대 건물의 모든 물품은 보안관이 압수하여 철거할 수 있습니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 § 8-304 & 8-303
임차인은 청원에 대한 답변을 제출하여 임차인이 가질 수 있는 모든 방어를 명시할 수 있습니다. 임차인의 답변에 대한 심리는 모든 당사자에게 심리에 대해 통지한 후 10일 이내에 열어야 합니다. 심리 통지는 일반 우편으로 발송됩니다. 법원은 모든 당사자에게 통지하는 경우 심리를 연기할 수 있습니다. 심리에서 법원은 제기된 모든 문제를 결정하고 판결할 수 있습니다. 법원은 물품 판매를 허가하는 명령을 내릴 수 있으며 필요에 따라 임차인의 물품과 관련된 다른 명령을 내릴 수 있습니다.
임차인이 압류가 이루어진 날로부터 7일 이내에 청원에 대한 답변을 제출하지 않을 경우, 법원은 임차인의 재산을 매각하라는 명령을 내릴 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-314
집주인이 심리에서 승소하려면, 법원은 집주인의 주장이 옳을 가능성이 합리적으로 있다고 판단해야 합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-305
부과금 명령
법원이 청원서에서 임대인의 청구가 합리적으로 가능하다고 판단하는 경우, 법원은 즉시 임차인의 면제되지 않은 개인 재산을 압류(압류)하는 명령을 내립니다(면제되는 개인 재산은 아래 참조). 압류 명령 사본은 임대된 건물의 각 임차인에게 송달해야 합니다. 건물에서 임차인을 찾을 수 없는 경우, 건물 내부의 눈에 잘 띄는 곳에 명령을 게시해야 합니다.
법원이 명령을 내린 후, 법원 직원이 구내에 있는 모든 비면제 품목의 목록을 작성합니다. 목록 사본은 세입자에게 제공해야 하며, 세입자가 없는 경우 구내에 게시해야 합니다. 그런 다음 목록을 법원에 제공해야 합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-305
부과금이 면제되는 개인 재산
부과금은 임대된 건물에 있는 물품에만 부과해야 하며, 물품이 세입자의 재산이든 다른 사람의 재산이든 상관없습니다. 건물에 없는 세입자의 개인 재산은 면제됩니다. 임대 기간이 15년을 초과하는 경우 임대된 건물에 있는 하위 세입자나 제XNUMX자의 물품은 부과되지 않습니다.
다음과 같은 특정 항목도 부과금에서 면제됩니다.
- 세입자가 직업상 사용하는 수동식 및 작동식 도구
- 변호사의 법률 서적
- 의사의 수동 기구
- 의사의 의학서적
- 변호사 또는 의사의 파일 및 전문 기록
- 세입자가 소유하고 있는 물품에 대한 제3자의 기록된 담보권
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-306 & 8-307
발작 시기와 방식
압류는 낮이나 밤의 어느 시간에나 할 수 있습니다. 그러나 법원 명령 없이는 현재 거주 중인 주거 건물에 강제로 들어갈 수 없습니다.
압수된 물품이 세입자가 아닌 제7자의 소유인 경우, 제XNUMX자는 법원에 자신의 소유물을 제외해 달라고 청원할 수 있습니다. 청원은 압류 후 XNUMX일 이내에 제출해야 합니다.
물건이 압류되었으나 아직 매각되지 않은 세입자는 법원에 물건 반환을 청원할 수 있지만, 법원은 물건을 반환하기 전에 세입자에게 보증금을 제출하도록 요구할 수 있습니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317
판매 전 부동산에서 물품 제거
임대인이 매각 전에 압류된 물품을 보호할 필요성이 있음을 입증할 수 있는 경우, 임대인은 매각까지 압류된 물품을 임대 건물에서 법원이 승인한 장소로 옮기도록 법원에 청원할 수 있습니다. 법원은 이를 위해 원고에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 매각을 기다리는 동안 임대 건물에서 다른 보관 장소로 물품을 옮기는 비용은 소송 비용의 일부로 포함되어야 합니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-310 & 8-313
물품의 분실 또는 파손에 대한 책임
압류된 물품의 분실 또는 파손 위험은 압류를 한 공무원이 물품을 건물에서 제거했는지 여부와 관계없이 임대된 건물의 소유자 또는 세입자에게 있습니다. 그러나 공무원은 물품에 대한 고의적 손상에 대해 소유자에게 책임이 있습니다. 공무원은 부동산에 부착된 물품의 제거에 대한 책임을 지지 않으며 공무원은 부동산에 부착된 물품의 판매를 위한 제거로 인해 발생한 손상 또는 부상에 대한 청구로부터 공무원을 보호하기 위해 임대인에게 보증금을 요구할 수 있습니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-312 & 8-313
상품 판매
매각 날짜는 법원의 재량에 달려 있지만 가능한 한 빨리 이루어져야 합니다.
매각 공고는 최소한 주 1회 발행되고 해당 지역에서 일반적으로 유통되는 신문에 광고해야 합니다. 매각 공고는 최소한 XNUMX회 발행해야 하며, 법원에서 명령한 경우 더 많이 발행해야 합니다. 이러한 요구 사항을 충족하는 신문이 없는 경우, 법원 문에 공고를 게시할 수 있습니다.
판매 공지에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.
- 판매 시간과 장소를 포함합니다.
- 판매일로부터 최소 7일 전에 공개 또는 게시되어야 합니다.
판매는 판매 통지 후 28일 이내에 이루어져야 합니다.
판매는 공개 경매의 형태여야 합니다. 법원의 임원은 임대 건물에서 경매를 위해 적합한 장소로 물품을 옮기거나 임대 건물에서 판매를 진행할 수 있습니다. 판매를 위해 물품을 옮기는 비용은 판매 비용으로 포함됩니다.
임대료 청구를 충족하고 모든 비용을 지불하기에 충분한 임차인의 물품만 판매할 수 있습니다. 임차인의 물품은 먼저 판매해야 하며, 필요한 경우 임대료 청구와 모든 비용을 충족하기 위해 전체를 판매한 후에야 다른 사람의 물품을 판매할 수 있습니다. 다른 사람의 물품 판매는 임대료 청구와 모든 비용을 충족하는 데 필요한 범위 내에서만 이루어져야 합니다. 판매된 물품의 제3자는 제3자의 물품의 압류 및 판매로 인해 제3자가 입은 손실에 대해 임차인을 상대로 소송을 제기할 권리가 있습니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323
판매되지 않은 모든 물품과 잉여금은 임차인에게 반환되거나 법원 명령에 따라 지불되어야 합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-320
법원 비용 및 기타 비용을 모두 지불한 후, 조난 매각으로 받은 금액이 집주인의 청구 금액을 지불하기에 충분하지 않은 경우, 집주인은 세입자를 상대로 부족금 판결을 법원에 신청할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-325
항소
어느 당사자든 최종 명령 또는 판결에 대해 카운티 순회 법원에 항소할 수 있습니다. 항소는 명령 또는 판결일로부터 14일 이내에 제기해야 합니다.
항소는 재심(de novo라고 함)이 됩니다. 각 당사자는 항소 법원 규칙에 따라 요청 시 배심 재판을 받을 권리가 있습니다.
주의사항: 항소는 원래 재판 이후 만기가 되는 임대료에 대한 다른 임대료 압박 소송을 지연시키거나 방해하지 않으며, 원래 재판의 판결이나 명령의 집행을 지연시키지도 않습니다. 그러나 세입자가 법원에서 승인한 항소 보증금을 제출하면 법원은 모든 추가 절차의 중단이나 판결의 집행을 명령할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-332