메릴랜드의 콘도 또는 주택 소유자 협회와의 의견 불일치
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분쟁
귀하는 주택 소유자 협회("HOA") 또는 콘도미니엄("콘도")에 거주하고 있으며 주택 외부에 창고를 짓거나 할로윈 장식을 설치하고 싶습니다. 따라서 창고를 짓거나 발코니에 주황색 조명과 호박을 설치합니다. 다음으로 아시다시피 HOA 또는 콘도 위원회에서는 해당 창고나 장식물을 즉시 제거하라는 위반 통지서를 귀하에게 보냈습니다. 당신은 그 통지에 주의를 기울이지 않기로 결정했거나 그것을 잊어버렸습니다. 그런 다음 심리 통지서나 소송을 위협하는 편지를 받게 됩니다. 이제는 벌금이 부과될 수도 있고, 심지어 상대방의 법적 비용을 지불해야 할 수도 있다는 우려가 있습니다. 그뿐만 아니라, 보드에 탑승한 이웃이 자신을 위협하고 있다는 사실에 속상해합니다. 귀하의 권리는 무엇입니까? 이 기사에서는 몇 가지 팁을 제공합니다.
관리 문서 읽기
HOA 또는 콘도에서 주택을 구입하는 경우 판매자는 커뮤니티의 "관리 문서" 세트를 귀하에게 제공해야 합니다. 여기에는 종종 다음이 포함됩니다.
- 선언문 사본(도판 제외)
- 조례 그리고,
- 규칙이나 규정.
판매자로부터 부동산 관리 문서를 받자마자 즉시 검토해야 합니다. 이건 매우 중요합니다. 이 문서는 사용 제한, 평가, HOA 투표권, HOA 위원회의 권한 등과 같은 정보를 알려줍니다. 이러한 문서를 받은 후에는 벌금 없이 판매 계약을 취소할 수 있는 일정 시간이 주어집니다. 판매가 종료되면 더 이상 계약을 취소할 수 없습니다. 예를 들어, HOA에서 지상 수영장 설치를 금지하고 있다는 사실을 문서를 읽어보면 알 수 있고, 입주 후 지상 수영장을 설치할 계획이었다면, 매매 계약을 취소할 수도 있습니다. 관리 문서는 일반적으로 카운티 토지 기록이나 주택이 위치한 HOA 보관소에 기록됩니다.
선언문의 규칙을 “언약”이라고 합니다. HOA 계약은 지역사회 내에서 일정한 생활 수준을 유지하고 재산 가치를 보호하기 위해 체결되었습니다. 선언문과 조례는 HOA 내의 부동산 소유자에 대한 구속력 있는 계약입니다. 계약 위반은 경고, 벌금 또는 심지어 법적 조치를 포함할 수 있는 HOA의 집행 조치로 이어질 수 있습니다.
잠재적 구매자는 HOA 커뮤니티에서 부동산을 구매하기 전에 HOA 계약을 주의 깊게 검토하고 이해하는 것이 중요합니다. 새 주택을 구입할 때 문서를 읽는 데 시간을 따로 투자하십시오. 이는 많은 시간, 비용 및 두통을 절약할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 11-135; MD 코드, 부동산 § 11B-106
메릴랜드 주택 소유자 협회법 및 메릴랜드 콘도미니엄법
메릴랜드 주택 소유자 협회법("HOA 법") 및 메릴랜드 콘도미니엄 법("콘도 법")은 메릴랜드의 주택 소유자 협회 및 콘도에 적용되는 일련의 법률입니다. 이는 메릴랜드 법의 부동산 조항에서 찾을 수 있습니다. 귀하의 관리 문서 세트가 법적 주제에 대해 언급되어 있지 않거나 시대에 뒤떨어진 경우 이러한 법률이 공백을 메우는 데 도움이 됩니다. 일부 법률은 어린이집, 영향을 주지 않는 재택 사업, 정치적 간판, 서면 자료 배포 등과 같은 주제에 대한 관리 문서의 규칙보다 우선합니다.
HOA법이나 콘도법의 관련 문서와 법률을 읽어보면 질문에 답하는 데 도움이 될 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 §11-101부터 11-143까지 (메릴랜드 콘도미니엄법)
법을 읽어보세요: MD 코드, 부동산 § 11B-101 ~ 11B-118 (메릴랜드 주택 소유자 협회법)
초기수요
일반적으로 계약 집행 시 가장 먼저 받게 되는 것은 편지입니다. 이는 "위반 통지", "초기 요구", "초기 위반 통지", "중단 통지"라고 부를 수도 있고 단지 친근하게 상기시키는 것일 수도 있습니다. 서신의 제목은 다양할 수 있지만 위반 사항을 지적하고, 문제를 해결하기 위해 무엇을 해야 하는지, 처벌을 피하기 위해 수정해야 하는 기간을 알려줄 것입니다. 기한은 위반 유형, 관련 문서 및 법률에 따라 달라질 수 있습니다.
콘도미니엄 및 주택 소유자 협회법은 계약 위반이 있을 경우 콘도와 HOA 위원회가 분쟁을 해결하기 위해 따라야 하는 절차를 규정하고 있습니다. 법에 따라 소유자는 위반 사항을 시정하기 위해 최소 15일의 시간을 주어야 합니다. 귀하의 준거 문서는 계약을 집행할 때 콘도법 11-113항 또는 HOA법 111.10항을 참조할 수 있습니다.
위반 사항으로 HOA 또는 콘도로부터 소환을 받은 경우, 관리 문서를 다시 읽어 귀하가 위반했다고 말하는 계약이 무엇인지 알아보세요. 다른 HOA 또는 콘도 규칙이나 규정을 위반하는 것도 위반이며, HOA 또는 콘도는 이를 집행할 수 있습니다. 위반 통지에 대한 실제 근거(서면 요구 사항)가 있는지 확인하고 이사회가 그러한 규칙을 집행할 권한이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한 지역 사회에서 성약을 집행하기 위해 마련된 모든 서면 절차를 검토해야 합니다. 귀하의 HOA 또는 콘도가 이를 준수하고 있는지 확인하십시오. 참고: 일부 HOA는 주차장이 아닌 공용 구역의 위반 사항만 관리할 권한을 갖습니다. HOA가 계약을 집행하기 위해 어떤 권한을 갖고 있는지, 어디에 있는지 알아보려면 관리 문서를 확인하세요.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 11-113; §11B-111.10
청문회 및 벌금
위반 통지서에 명시된 기간 내에 문제가 해결되지 않은 경우 HOA 또는 콘도 위원회는 귀하에게 청문회를 요청할 권리가 있음을 서면으로 통지할 것입니다.
청문회를 요청할 권리에 대한 통지는 위반 통지 후 12개월 이내에 발송되어야 합니다. 통지에는 다음이 포함됩니다.
- 위반 혐의의 성격,
- 위반 혐의자가 진술, 증거 또는 증인을 제출할 수 있는 청문회를 요청하는 절차,
- 청문회를 요청하는 기간 및
- 제안된 제재는 부과될 것입니다.
통지서에 명시된 기간 내에 청문회를 요청하는 경우 위원회는 청문회 시간과 장소를 서면으로 통지해야 합니다. 심리 요청서가 제출된 후 10일 이내에 심리 일정을 잡을 수 없습니다.
HOA에는 청문회 개최에 대한 서면 절차가 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. HOA가 귀하에게 벌금을 부과하려면 위반에 대해 회원에게 벌금을 부과할 권한을 HOA에 부여하는 명시적인 계약이 있어야 합니다.
청문회는 HOA 또는 콘도 위원회와의 임원 회의에서 진행됩니다. 지역사회 관리 대리인 및 변호사를 포함한 다른 사람들도 참석할 수 있습니다. 귀하가 관리 문서를 위반하지 않았다고 생각하는 경우 청문회는 위반 통지에 대해 이의를 제기할 수 있는 기회입니다. 청문회에서 귀하는 증거를 제시하고 증인을 반대 심문할 권리가 있습니다.
증거가 제출된 후 위원회는 위반 사항이 존재하는지 여부를 결정합니다. 위원회가 위반 사항이 있다고 판단하고 귀하가 시정 통지를 받았음에도 불구하고 위반이 계속되는 경우 위원회는 귀하에게 벌금을 부과할 수 있습니다. 일반적으로 위원회에서 벌금 금액을 결정합니다. 벌금은 일반적으로 평가와 동일한 방식으로 징수됩니다. HOA 또는 콘도가 미납된 벌금에 대해 귀하를 고소하고 미납된 벌금에 대해 귀하의 부동산에 대해 유치권을 설정하는 것이 가능할 수도 있습니다. 법에 따라 콘도 내에서 열린 청문회는 법원에 항소될 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 11-113; §11B-111.10; § 14-201부터 14-206까지 (메릴랜드 계약 유치권법)
금지 명령 구제
HOA 또는 콘도는 귀하 카운티의 순회 법원에 귀하에게 위반 행위를 중지하거나 시정하도록 명령하도록 요청할 수 있습니다. 법원에 소송을 제기하기 전에 전체 심리 절차를 거칠 필요는 없습니다. 그러나 귀하를 법정에 세우려면 법적 기한(“공소시효”라고 함)이 만료되기 전에 조치를 취해야 합니다.
법원은 귀하에게 관련 문서를 위반하지 말라고 명령하거나 특정 조치를 취하도록 명령할 수 있습니다. 예를 들어, 법원은 귀하의 집 외부에 있는 승인되지 않은 구조물이나 변경 사항을 제거하도록 명령할 수 있습니다.
일반적으로 HOA는 재정적으로 피해를 입지 않기 때문에 법원은 계약 위반에 대해 금전적 손해 배상을 지급하지 않습니다. 그러나 HOA 또는 콘도가 귀하의 행동으로 인해 비용이 발생했음을 입증할 수 있는 경우, 법원은 귀하에게 해당 비용을 지불하도록 명령할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 11-113; §11B-111.10
변호사 수임료 및 비용
콘도: 귀하의 콘도가 귀하를 고소하고 법원이 귀하에게 불리한 판결을 내리는 경우, 법원은 귀하에게 콘도 위원회의 변호사 비용을 지불하도록 명령할 수 있습니다. 콘도는 그들이 요구하는 변호사 수임료와 비용이 합리적이라는 것을 법원에 증명해야 합니다. 법원은 요인 목록을 토대로 합리적인 수수료와 비용을 결정합니다.
HOA: HOA는 승소할 경우 변호사 비용을 귀하가 지불하도록 법원에 요청할 수도 있습니다. 다시 한번 말씀드리지만, 수수료는 합리적이어야 하며, 법원이 합리적인 수준을 결정합니다. 그러나 모든 HOA 관련 문서에서 귀하가 법정에서 패소하더라도 HOA가 귀하에게 법원 비용과 변호사 비용을 지불하도록 허용하는 것은 아닙니다.
변호사 비용에 대한 보상은 양방향으로 이루어집니다. 메릴랜드 법의 분쟁 해결 조항에 따르면 "승소 당사자"는 상대방으로부터 보상을 받을 자격이 있습니다. 이는 귀하가 이기면 해당 비용을 요구할 자격이 있다는 것을 의미합니다.
일부 HOA 및 콘도에는 소송이 제기되지 않은 경우에도 계약을 집행하기 위해 지역 사회가 위반 소유자에게 변호사 비용 및 비용을 평가할 수 있도록 허용하는 관리 문서가 있습니다. 이 권리는 관련 문서의 언어에 따라 다릅니다.
법을 읽어보세요: Md.Code, 부동산 § 11-113; §11B-111.10; MD 규칙 19-301.5 (변호사 비용에 대해)