볼티모어 시 임대료 에스크로법

임대료 에스크로법의 목적은 세입자의 생명, 건강 및 안전을 보호하고 집주인의 보복을 방지하는 것입니다. 이 법은 주거지를 새로 꾸미거나, 사소한 법규 위반을 시정하거나, 괴롭힘을 가하는 수단으로 사용될 수 없습니다.

집주인이 임차인의 생명, 건강 또는 안전을 위협하는 상태를 부당하게 지연하거나 수리를 거부하는 경우, 임대료 에스크로법은 누적된 자금을 수리 비용으로 사용할 수 있도록 법원에 임대료를 지불하는 것을 포함하여 여러 구제책을 제공합니다. .

법을 읽어보세요: 볼티모어 시 지방 공공법규, 부제 9-9

위험한 조건

임대료 에스크로 프로세스를 사용하려면 임대 건물이나 공용 구역에 위험한 상황이 존재해야 하며, 즉시 시정되지 않으면 화재 위험이나 세입자의 생명, 건강 또는 안전에 심각한 위협을 초래해야 합니다. (9-9(b)항). 그러한 조건의 예는 다음과 같습니다(섹션 9-9(b)).

열, 조명, 전기 또는 적절한 하수 처리 시설 부족
온수 또는 냉수 부족(임차인이 물 요금을 지불하고 수도 요금을 지불하지 않아 물 부족이 발생하는 경우는 제외)
설치류의 침입(단독 주택 제외)
내부 표면에 납 페인트가 있으면 볼티모어 시 규정을 위반하게 되며 집주인이 납 페인트 표면에 대해 통지한 경우

위험한 상태의 존재는 세입자가 상태를 교정하기 위해 시작한 조치의 기초가 될 수 있으며, 임대료를 회수하거나 건물 점유권을 회복하기 위해 집주인이 제기한 소송에 대한 방어 수단으로 세입자가 사용할 수도 있습니다. 임대료 미납(9-9(c)항).

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임대료 에스크로를 사용하기 전에

임대료 에스크로 조치를 취하거나 위험한 상황을 임대료 미납에 대한 변호 수단으로 사용하기 전에, 집주인이나 집주인의 대리인은 다음 중 하나에서 결함 있는 상태에 대한 통지를 받은 후 합리적인 시간 내에 조건을 거부하거나 시정하지 못했어야 합니다. 방법(9-9(d)(1)항):

배달 증명 우편으로 보낸 편지(임차인은 편지와 반송 영수증의 사본을 보관해야 함)
주택 및 지역사회 개발부 또는 기타 해당 기관의 위반 또는 비난 통지 또는
실제 통지(집주인이 상태를 직접 알고 있음).

위험한 상황을 해결하기 위한 합리적인 시간은 법원의 재량에 달려 있지만 통지를 받은 후 30일을 초과하는 것은 불합리하다는 반박 가능한 추정이 있습니다(9-9(d)(1)항).

임차인은 해당 금액이 법원 명령(9-9(d)(2)항)에 의해 수정되지 않는 한 임대 계약에 따른 임대료를 법원에 지불해야 합니다. 또한 세입자는 소송을 시작하기 직전 또는 위험한 상황을 변호 수단으로 활용하기 직전 5년 동안 미지급 임대료에 대한 판결을 2회 이상 받아서는 안 됩니다(또는 세입자가 해당 건물에서 6개월 이상 거주한 경우에는 9회 이하의 판결을 받아야 합니다. 적음) (9-3(d)(XNUMX)항).

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법원 절차

임대료 에스크로 사건의 최초 심리는 법원이 당사자들에게 통지한 날로부터 달력일 기준 15일 이내에 개최되어야 합니다. 단, 법원은 임차인이 겨울철 난방 부족, 난방 부족, 난방 부족 등 긴급 상황을 주장하는 경우 조기 심리를 명령해야 합니다. 하수 시설 또는 거주자의 건강이나 안전에 대한 기타 즉각적인 위협(9-9(h)항).

법원은 자체 신청이나 집주인이나 임차인의 신청에 따라 당사자의 권리와 의무를 더 자세히 결정하기 위해 해당 사건에 대한 추가 심리를 명령할 수 있습니다(9-9(i)항). 에스크로 자금 분배는 다음 경우에만 이루어질 수 있습니다.

세입자와 집주인 모두 참석하라는 합당한 통지를 받은 심리 후 법원의 명령에 따라, 또는
임차인과 집주인 모두의 합의에 의해, 또는
수행해야 하는 작업이 만족스럽게 완료되었음을 주택 조사관이 인증한 경우(9-9(i)항).

심리가 필요할 때마다 법원은 심리 날짜, 시간 및 목적을 명시하여 배달 영수증을 요청하는 배달 증명 우편으로 통지를 받아야 하는 모든 사람에게 통지해야 합니다. 일방 당사자가 통지 수락을 거부하거나 불합리하게 지연하더라도 상대 당사자가 받을 수 있는 구제 조치는 방해받지 않습니다(9-9(j)항).

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집주인을 위한 방어

집주인이 다음 중 하나를 설정할 수 있는 경우 승소합니다(섹션 9-9(e)).

그들은 적절한 통지를 받지 못했습니다.
세입자가 불만을 제기한 조건이 존재하지 않습니다.
상태가 해결되었습니다.
해당 상태가 세입자, 그 가족 또는 손님에 의해 발생했습니다. 또는
세입자가 부당하게 입국을 거부했거나 집주인이나 그의 대리인이 수리를 위해 입국할 수 있도록 집에 머물지 못한 경우.

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구제

심리가 끝나면 법원은 다음 중 하나 이상을 포함하되 이에 국한되지 않고 사건의 정의에 따라 필요한 명령을 내릴 수 있습니다(9-9(f)항).

임대차 계약이 종료되고 건물이 집주인에게 양도되었습니다.
이미 법원에 지불된 모든 임대료는 임차인 또는 집주인에게 공개됩니다.
임차인은 위험한 상황이 해결될 때까지 에스크로 계좌에 임대료를 계속 지불해야 합니다.
임대료가 건물의 상태를 공정하게 나타내는 금액으로 인하됩니다(임대료가 인하되어서는 안 되는 이유를 입증할 책임은 집주인에게 있음).
에스크로에 축적된 돈은 조건을 해결하기 위해 임차인, 집주인 또는 집주인이 선택한 계약자에게 전달됩니다.
해당 문제는 조사 및 보고를 위해 지방자치단체 또는 주정부 기관에 회부되며, 세입자는 해당 기간 동안 지불해야 할 임대료를 법원에 지불합니다.
에스크로 자금은 압류를 방지하기 위해 해당 부동산에 대한 담보 대출을 지불하는 데 사용됩니다. 및/또는
집주인은 결함이 있는 상태를 시정해야 합니다.

법원이 에스크로 계좌를 설정했는데 집주인이 6개월 이내에 위험한 상황을 해결하기 위해 합당한 노력을 기울이지 않는 경우, 계좌에 축적된 모든 돈은 세입자에게 지급되며 에스크로는 새로운 6개월 동안 계속됩니다. 이전과 동일한 조건으로 기간을 설정합니다(9-9(g)항).

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보복으로부터의 보호

사건의 장점에 대한 결정이 내려지면, 법원이 세입자의 고소나 변호가 "양호하지 않다"고 판단하지 않는 한, 세입자는 집주인이 법적으로 제공해야 하는 임대료 인상, 퇴거 또는 서비스 감소로부터 보호됩니다. 믿음" 또는 집주인이 세입자를 퇴거시키거나 임대료를 인상할 "타당한 이유"가 있다는 사실(9-9(k)항). 처음 6개월 동안 집주인은 선의 또는 정당한 사유가 없음을 입증할 책임이 있습니다. 6개월이 지나면 입증 책임은 세입자에게 있습니다(9-9(k)항).

집주인이 세입자를 퇴거시키거나 임대료를 인상하는 "정당한 이유"는 다음 중 하나를 확인해야 합니다(9-9(k)(2)항).

임차인의 불만 또는 변호의 근거가 된 상태가 임차인, 그 가족 구성원 또는 손님의 작위 또는 부작위로 인해 발생했으며 일반적인 마모 이상이었습니다.
집주인은 선의로 해당 부동산의 소유권을 되찾아 즉시 거주할 수 있기를 원합니다.
집주인이 해당 부동산을 판매하기로 선의로 서면으로 계약했으며 구매자는 즉시 그 곳에서 거주할 계획입니다.
소유주가 이 법에서 주장하는 조건과 관련 없이 상당한 세금 증가 또는 운영 비용의 상당한 증가를 경험했습니다. 또는
소유주가 이 법에 따라 주장되는 조건과 무관하게 건물에 상당한 자본 개선을 했으며, 이러한 개선은 임대 건물에 이익이 됩니다.

임대료 인상, 서비스 감소 또는 퇴거로부터의 보호는 임차인이 임차료 에스크로 절차를 사용할 의도가 없더라도 선의로 주택법 위반 가능성을 주 또는 지자체 기관에 신고한 임차인에게도 적용됩니다. ; 집주인은 사건 결정 후 최대 6개월 동안 임대료를 인상할 수 없습니다(9-9(k)(3)항). 그러나 이 법은 임대 계약 조건이 의도를 무효화하는 데 사용될 수 없다는 점을 제외하고 임대 계약 조항에 따라 9년 이상 서면 임대 계약을 종료하거나 갱신하지 않을 수 있는 임차인 또는 집주인의 권리에 영향을 미치지 않습니다. 법률 조항(9-3(k)(XNUMX)항).

집주인이 자신의 건물을 선의로 되찾고 건물을 파괴하거나 판자로 덮고 그렇게 하기 위한 허가를 얻으려는 경우, 임대차 계약을 종료하기 위해 임차인에게 60일 서면 통지를 보낼 수 있습니다(섹션 9-9(l) )).

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금지행위 및 법률의 적용

본 법의 조항을 면제하려는 임대 기간은 공공 정책에 위배되며 무효입니다(9-9(m)항).

이 법은 주 기관이나 볼티모어 시가 임대한 볼티모어 시에 위치한 모든 주거용 부동산에도 적용됩니다(9-9(n)항).

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출처

메릴랜드 공정 주택 조치 센터(구 Baltimore Neighborhoods, Inc.) 업데이트: Deliah Lawrence, Esq.