메릴랜드의 지상 임대료 이해하기
이 페이지의 주제:
- 지상 임대료란 무엇입니까?
- 부동산에 지상 임대료가 적용되는지 어떻게 알 수 있나요?
- 토지 임대인에게 연락할 수 없으면 어떻게 합니까?
- 지상 임대료를 지불하지 않으면 어떻게 되나요?
- 토지 임대료를 상환한다는 것은 무엇을 의미합니까?
- 지상 임대료를 상환하는 데 비용이 얼마나 드나요?
지상 임대료란 무엇입니까?
특정 상황에서는 주택 소유자가 자신이 살고 있는 집을 소유하지만 집이 위치한 토지는 소유하지 않습니다. 다른 사람(토지 임대 소유자)이 토지를 소유하고 해당 토지를 주택 소유자에게 임대합니다. 메릴랜드 법에 따라 토지 임대 소유자는 자신의 토지에 위치한 주택 소유자로부터 임대료를 지불받을 자격이 있습니다. 이러한 지불을 지상 임대료라고 합니다.
지상 임대료는 그레이터 볼티모어 부동산 시장에서 가장 일반적이지만 메릴랜드 전역에 존재합니다. 지상 임대료는 일반적으로 연간 $50에서 $150 사이이며 일반적으로 반년마다(99년에 두 번) 지불됩니다. 지상 임대 언어에 따라 지불 조건이 명시됩니다. 지상 임대 계약은 일반적으로 XNUMX년 동안 무기한 갱신됩니다.
지상 임대 거래는 일반적인 집주인과 임차인 관계와 다릅니다. 이는 임차인이 임대료를 지불하지 않는 한 토지 임대 소유자는 부동산을 회수할 권리가 없기 때문입니다. 즉, 토지 임대 소유자는 주택 소유자가 필요한 지불금을 지불하지 않는 한 부동산이나 그 위에 건설된 구조물에 대한 반환권을 갖지 않습니다. 임차인이 현재 지상 임대료를 지불하고 있는 경우 해당 부동산은 임차인의 통제하에 있습니다.
주택 소유자는 주택 자체에 대한 개량을 포함하여 토지 유지 관리 및 토지 개량에 대한 책임이 있습니다(Kolker 대 Biggs, 203 Md. 137, 141(1953)). 주택 소유자는 자신이 원하는 대로 부동산을 변경, 리모델링 및 재건축할 권한이 있지만 자신의 행동이 토지의 가치를 보존하도록 해야 합니다(Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)). 또한, 부동산에 서비스를 제공하는 모든 유틸리티를 조달하고 이에 대한 비용을 지불하는 것은 주택 소유자의 단독 책임입니다.
부동산에 지상 임대료가 적용되는지 어떻게 알 수 있나요?
부동산이 매매 목록에 등록되면 부동산 설명에 해당 부동산에 적용 가능한 지상 임대료가 있는지 여부가 나열되어야 합니다. 부동산이 "Fee Simple"으로 등록된 경우 목록에는 구매 가격에 주택과 부동산(지상)이 모두 포함되며 지상 임대료는 없습니다. 목록에 "지상 임대료"라는 표시가 있는 경우 해당 부동산이 위치한 토지의 소유자에게 수수료를 지불해야 함을 나타냅니다.
주택을 소유하고 있거나 주택을 구입하려는 경우 증서를 살펴보면 해당 부동산이 지상 임대료 지불 대상인지 확인할 수 있습니다. 지상 임대 증서는 해당 부동산이 위치한 카운티의 순회 법원 토지 기록에 보관됩니다. 많은 경우, 한 명의 소유자가 소유한 여러 토지 임대료에 대한 증서가 작성됩니다. 토지기록은 홈페이지에서 확인 가능 mdlandrec.net.
메릴랜드 법에 따르면 토지 임대 소유자는 메릴랜드 주 평가 및 과세부(SDAT) 지상 임대료 등록부에 지상 임대료 임대를 등록해야 합니다. 귀하의 부동산에 지상 임대료가 있는지 확실하지 않은 경우 다음을 통해 등록 상태를 확인할 수 있습니다. SDAT의 부동산 검색. (부동산조회시 '지상임대료상환조회'를 클릭하세요.)
귀하의 부동산에 대한 토지 임대가 등록된 경우, 귀하는 토지 임대 소유자에게 지상 임대료를 지불할 의무가 있습니다. 지상 임대료 지불과 관련하여 등록 양식에 기재된 소유자에게 연락하거나 소유자에게 지상 임대료를 상환하고 싶다고 알려야 합니다. 주소가 변경되거나 부동산 소유권이 이전된 경우 토지 임차인에게 이를 알리는 것도 귀하의 책임입니다. 귀하가 지상 임대 세입자(주택 소유자) 또는 임차인이고 질문이 있는 경우 변호사에게 문의하는 것이 좋습니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 § 8-703; § 8-704; § 8-705 .
부동산이 Ground Rent Registry에 나타나지 않으면 어떻게 됩니까?
메릴랜드 법에 따라 지상 임대는 온라인 지상 임대 등록부에 게시될 때까지 등록되지 않습니다. 수정사항도 등록되어야 합니다. 토지 임대가 등록되지 않은 경우 토지 임대 소유자는 다음을 수행할 수 없습니다.
- 지상 임대료, 연체료, 이자, 징수 비용 또는 지상 임대와 관련된 기타 비용을 징수하거나 징수하려고 시도합니다.
- 지상 임대 계약에 따라 지상 임대 보유자가 가질 수 있는 모든 권리를 집행하기 위해 임대 임차인을 상대로 민사 소송을 제기합니다. 또는
- 지상 임대법에 따라 임대차 임차인을 상대로 소송을 제기하세요.
지상 임대 계약이 등록되지 않았고 임대 계약 소유자가 지상 임대료, 연체료, 이자, 징수 비용 또는 기타 비용을 징수했거나 징수하려고 시도하는 경우 임차인 임차인은 주 평가부(Department of Assessments)에 진술서를 제출할 수 있으며, 임차인이 법을 위반했음을 나타내는 과세입니다.
진술서가 접수되면 부서에서는 위반 혐의를 임차인에게 통보하고 임차인은 자신의 수집이 법을 위반하지 않았음을 보여주는 증거를 제출해야 합니다. 임대인이 통지를 받은 후 45일 이내에 증거를 제출하지 않는 경우, 부서는 토지 임대 등록을 무효화할 수 있습니다.
각 당사자는 부서의 최종 결정에 대해 순회 법원에 항소할 수 있습니다. 항소는 최종 결정을 통보받은 날로부터 45일 이내에 제기되어야 합니다.
주의사항: 귀하의 부동산에 등록된 지상 임대료가 없는 경우, 귀하가 취해야 할 조치는 없습니다. 귀하가 지상 임대료를 지불해야 한다고 주장하는 사업체로부터 연락을 받는 경우, 이는 사기이거나 토지 임대 소유자가 자격이 없는 임대료를 불법적으로 징수하려고 시도하는 것일 수 있습니다.
법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-707.
토지 임대 소유자를 알 수 없으면 어떻게 됩니까?
지상 임대료가 적용되는 부동산을 구입했는데 지상 임대 소유자와 연락할 수 없는 경우, 지상 임대 소유자가 나타나 임대료 지불을 요구할 경우를 대비해 모기지 회사는 에스크로에 지상 임대료를 별도로 마련할 수 있습니다. 징수할 수 있는 배경 임대료의 최대 금액은 3년으로 제한됩니다. 즉, 10년 동안 집에 살았는데 갑자기 토지 임대인이 나타나 지불을 요구하면 그들은 3년치의 배경 임대료만 징수한 다음 앞으로 연회비를 지불하라고 요청할 수 있습니다.
법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-806.
지상 임대료를 지불하지 않으면 어떻게 되나요?
귀하가 지상 임대료를 기한 내에 지불하지 못하는 경우, 지상 임대 보유자는 지불해야 할 지상 임대료에 대해 자신의 토지에 있는 주택에 대해 유치권을 신청할 수 있습니다. 주택담보대출을 지불하지 못한 경우 은행이 할 수 있는 것처럼 지상 임차인은 유치권을 압류할 수 있습니다. 토지 임차인이 연체된 지상 임대료를 징수하기 위해 법원에 소송을 제기하는 경우, 연체된 지상 임대료 징수와 관련된 수수료 및 비용을 지상 임대인에게 지불해야 할 수도 있습니다.
귀하가 배후 임대료를 지불하지 않는 경우, 토지 임차인은 해당 부동산을 점유하기 위해 법원에 소송을 제기할 수도 있습니다. 그렇게 할 경우 귀하는 추가 수수료 및 비용에 대한 책임을 져야 할 수 있으며 궁극적으로는 재산 손실을 입을 수도 있습니다. 점유 소송을 제기하기 전에 토지 임대 소유자는 1종 우편 및 배달 증명 우편을 통해 귀하에게 두 통의 통지를 보내야 합니다.
주의사항: 메릴랜드 법에 따라 지상 임대 소유자는 3년 이상 연체된 지상 임대료를 요구할 수 없으며 지상 임대 소유자가 수수료와 비용을 상환받을 수 있는 금액에는 제한이 있습니다. 또한, 귀하는 해당 주택에 대한 자산을 토지 임대 소유자에게 몰수하는 대신 보유하게 됩니다.
법률 읽기: Md. Code, 부동산 § 8-402.2; § 8-806; § 8-807.
토지 임대료를 상환한다는 것은 무엇을 의미합니까?
집이 있는 땅을 소유하고 있지 않다면 집을 구입할 수도 있습니다. 지상 임대료를 상환한다는 것은 지상 임대 소유자로부터 집이 자리 잡고 있는 토지(또는 땅)를 구입하는 것입니다. 지상 임대료가 상환 가능한지 또는 상환 불가능한지 여부는 지상 임대료 증서가 작성된 시기에 따라 다릅니다. 8년 1884월 XNUMX일 이후에 생성된 지상 임대료는 상환 가능하며 귀하가 토지 임대료를 구매하려면 소유주가 해당 지상 임대료를 판매해야 합니다. 지상 임대료를 상환하면 간단한 수수료로 해당 부동산에 대한 절대적인 소유권을 갖게 됩니다.
8년 1884월 31일 이후에 만들어진 지상 임대료의 소유자는 귀하가 지상 임대료를 구매하려는 경우 메릴랜드 법에 의해 고정된 금액으로 귀하에게 판매해야 합니다. 토지임대차가 임대차계약상 상환불능으로 확정된 경우, 임차권자는 2010년 10월 31일까지 토지기록상 상환불능을 보존하겠다는 의향통지를 제출하여야 합니다. 통지를 제출한 경우에는 현재 달력까지 상환불능이 지속됩니다. 추가 2010년 통지가 제출되지 않는 한 10년입니다. 임대인이 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 이전에 통지를 제출하지 않았거나 추가 XNUMX년 통지를 제출하지 않은 경우 지상 임대료를 상환받을 수 있습니다.
지상 임대료 소유자는 주택 소유자가 지상 임대료를 구매하는 데 필요한 모든 정보를 주택 소유자에게 제공해야 합니다. 지상 임대 보유자는 모든 지상 임대료 청구서와 함께 지상 임대권을 구매할 권리에 대한 통지를 포함해야 합니다. 또한, 주택 구입자는 초기 융자 또는 부동산 재융자의 일환으로 지상 임대료를 상환할 수 있다는 사실을 통지받아야 합니다.
토지 임대를 상환하려면 토지 임대 소유자에게 문의하십시오. 토지 임대 소유자의 신원을 알 수 없는 경우, 주 평가세무부는 3년 동안 집주인으로부터 연락이 없을 때 토지 임대를 상환하는 절차를 제공합니다.
법률을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-805.
지상 임대료를 상환하는 데 비용이 얼마나 드나요?
메릴랜드 주는 현재 지상 임대료 구매 가격을 규제하고 있습니다. 법은 임차인이 토지 임대 계약을 상환하는 데 과도한 금전적 장벽을 만드는 것을 방지하기 위해 부동산의 임차 가치와 임차인의 연간 수입을 모두 설명합니다.
구매가격은 연간 지상임대료를 자본화율로 나누어 결정됩니다. 자본화 비율은 임대가 생성된 연도를 기준으로 합니다.
- 2년 1982월 12일 – 현재 – XNUMX%
- 6년 1888월 1일 – 1982년 6월 XNUMX일 – XNUMX%
- 8년 1884월 5일 – 1988년 4월 XNUMX일 – XNUMX%
- 9년 1884월 XNUMX일 이전 – 협상이 가능하며 상환이 불가능할 수도 있습니다.
예를 들어, 지상 임대료가 $100이고 임대가 1945년에 시작된 경우 계산은 $100를 .06으로 나눈 값입니다. 따라서 지상 임대료를 구입하는 데 드는 비용은 $1,666.67입니다. 또한 지상 임대료 구매와 관련된 법적 수수료와 세금도 발생합니다. 지상 임대료 구매는 개인 금융 거래이므로 변호사나 소유권 회사의 도움을 받아 조사, 서류 작업 및 필수 서류 제출을 지원하는 것이 좋습니다.
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법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-804
토지 임대 부동산을 상속받은 경우 어떻게 되나요?
지상 임대료는 집이나 가족 가보와 같은 유언장을 통해 가장 가까운 친척에게 사고 팔고 전달될 수 있습니다. 부동산에 대한 임차권은 개인 소유로 간주되며 개인 재산 관리를 지시하는 법률의 적용을 받습니다(Myers v. Silljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)). 토지 임대권이 다른 사람에게 이전될 때마다 서류 작업의 형태로, 때로는 변호사와의 상담이나 법원 출두를 통해 행정 업무가 증가합니다. 이러한 이유로 지상 임대 임대는 새로운 임차인에게 이익이 되기보다는 부담이 더 커지는 경우가 있습니다.
임차인의 소유권이 바뀌면 새 임차인은 때때로 임차인에게 지불을 요구하지 않을 수 있으며, 지불 요구 사항이 우편으로 도착하지 않으면 주택 소유자는 기꺼이 기꺼이 응합니다. 그러나 2007년 이전의 메릴랜드 법률은 임차인이 토지 임차인을 찾고 지불해야 하는 법적 부담을 가졌습니다.