Résiliation et modification de location

Sujets sur cette page :

• Avis requis
• Résiliation de location pour incendie ou accident inévitable
• Résiliation de location par le locataire
• Résiliation de location par le propriétaire
• Décès du propriétaire ou du locataire
• Modification du bail
• Exemple de contrat de résiliation de bail

Avis requis

Dans presque tous les cas, un préavis écrit est requis pour qu'un propriétaire ou un locataire résilie une location, même pour les locations verbales mensuelles. Habituellement, le bail précisera l’avis requis. Les délais de préavis indiqués ci-dessous sont les délais minimums requis par la loi et le locataire ne peut renoncer à son droit au minimum prescrit. Cependant, le propriétaire ou le locataire, ou les deux, peuvent convenir de donner un délai de préavis plus long que celui requis par la loi, sauf qu'un bail écrit ne peut pas exiger que le délai de préavis donné par le locataire soit plus long que le délai de préavis donné par le propriétaire.

REMARQUE : Le jour de la livraison n’est pas compté dans le délai de préavis. Si l'avis est envoyé par courrier, il doit être posté suffisamment tôt pour être livré à temps ; les tribunaux présument généralement la livraison 3 jours après l'envoi.

La durée du préavis du propriétaire au locataire pour résilier la location, comme l'exige la loi de l'État, est la suivante:

• Le propriétaire-locataire dispose d'un bail écrit d'une durée déterminée supérieure à une semaine (ou d'une location de mois en mois) : 60 jours
   
• Contrats propriétaire-locataire pour une durée périodique d'année en année (y compris les locations de fermes de tabac d'année en année) : 90 jours
   
• Accords propriétaire-locataire pour toutes les autres locations agricoles pour une durée périodique d'année en année : 180 jours
   
• Propriétaire-locataire dispose d'un bail écrit pour une durée périodique de semaine en semaine : 7 jours
   
• Le propriétaire-locataire n'a pas de bail écrit pour une durée périodique de semaine en semaine : 21 jours

Les délais de préavis énumérés ci-dessus sont les délais minimums requis par la loi pour que le propriétaire puisse demander l'aide du tribunal pour expulser un locataire qui ne respecte pas l'avis de départ (un locataire « en rétention »). Un locataire ne peut renoncer à son droit de recevoir le minimum prescrit. Sachez que votre ville et/ou département peuvent imposer des délais différents. Il peut également y avoir des exceptions à ces délais de préavis requis. Par exemple, des délais de préavis plus courts peuvent s'appliquer à certains propriétaires qui reçoivent un avis d'intention de saisir la propriété.

Remarque : La ville de Baltimore a des exigences différentes en matière de préavis. Pour plus d'informations, consultez l'article sur Lois sur la location et le logement de la ville de Baltimore

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-208(d)(5), 8-501, 8-402

Si les améliorations apportées à un bien loué pour une durée inférieure à sept ans deviennent inhabitables en raison d'un incendie ou d'un accident inévitable, la location prend fin et toute responsabilité relative au loyer cesse à compter du jour de l'incendie ou de l'accident inévitable.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers §8-112

L'avis doit être écrit. Dans les cas suivants, le propriétaire n'est pas tenu de remettre au locataire un avis de résiliation écrit, à condition que le propriétaire puisse prouver l'avis oral du locataire « par un témoignage compétent ».

• Dans le cadre d'une location d'année en année, le locataire a donné au propriétaire ou à son représentant un préavis oral de résiliation d'au moins 90 jours avant la fin de l'année (dans toutes les locations agricoles, le préavis du locataire doit avoir été de 180 jours), ou
• Dans tous les autres cas, le locataire a donné au propriétaire ou à son représentant un préavis oral de résiliation au moins 30 jours avant la fin du bail.

Le jour de la livraison n'est pas compté dans le délai de préavis. Les avis doivent toujours être donnés avec du temps libre, car un retard d’un jour peut invalider l’avis. L'avis peut être remis en main propre ou envoyé par courrier suffisamment tôt pour être livré à temps. Les tribunaux présument généralement la livraison trois jours après l'envoi.

Un propriétaire peut donner un avis écrit de rupture de bail de 30 jours indiquant la cause alléguée, à tout moment pendant la location. Dans la ville de Baltimore, l'avis doit être donné avant la fin de la semaine ou du mois au cours duquel le propriétaire souhaite que le locataire quitte le logement. En dehors de la ville de Baltimore, le propriétaire peut donner un préavis écrit immédiat de 30 jours pour violation. Le locataire peut bien entendu contester le préavis.

Résiliation de location pour incendie ou accident inévitable

Lorsque les locaux loués pour une durée de 7 ans ou moins deviennent inhabitables en raison d'un incendie ou d'un accident inévitable, la location prend fin et le locataire n'a plus aucune responsabilité quant au paiement du loyer. (Si la faute ou la négligence du locataire a causé ou contribué à l'incendie ou à toute autre cause de destruction, il pourra être tenu responsable des dommages.)

Une disposition du bail qui oblige le locataire à restituer les locaux loués en bon état à la fin de la durée du bail n'oblige pas le locataire à construire un nouveau bâtiment ou à payer pour un bâtiment qui a été détruit, à moins que la négligence ou une autre faute du locataire n'ait contribué à la destruction.

Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-112 & 8-113

Résiliation de location par le locataire

Lorsque le locataire a un bail écrit avec clauses de résiliation, le locataire doit donner un avis d'intention de quitter tel que l'exige le bail. Un bail écrit ne peut pas exiger que le délai de préavis donné par le locataire soit plus long que le délai de préavis donné par le propriétaire.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-501

Dans un location pour une certaine durée la règle de common law est qu'aucun préavis n'est nécessaire pour mettre fin à la location à l'expiration de la durée fixée au bail. Voir Smith c.Pritchett, 168 Md. 347, 178 A. 113, 115 (1935). Assurez-vous de vérifier les lois sur la propriété dans la ville ou le comté où se trouve la propriété, car la loi locale peut exiger un avis du locataire au propriétaire. Gardez également à l’esprit qu’un contrat de location écrit peut toujours inclure des dispositions en matière de préavis.

In locations périodiques, par exemple de mois en mois ou de semaine en semaine, lorsqu'il n'y a pas de bail écrit et qu'il n'y a pas de loi locale relative à l'avis du locataire au propriétaire, l'exigence de la common law est qu'un avis doit être donné et que la durée de l'avis doit être égale à la durée de la location, par exemple 1 semaine ou 1 mois Voir Hyder c.Comté de Montgomery, 160 Md.App. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Avis d'une victime de violence domestique/d'agression sexuelle de résilier le bail

Un locataire victime de violence conjugale ou d'agression sexuelle peut mettre fin à sa future responsabilité au titre d'un bail d'habitation s'il :

1. Est victime de violence familiale et bénéficie d'une ordonnance de protection, ou est victime d'agression sexuelle et bénéficie d'une ordonnance de protection ou de paix ; et
2. Donne au propriétaire un préavis écrit de 30 jours, remis en main propre ou par courrier de première classe, avant la fin du bail, accompagné d'une copie de l'ordonnance du tribunal.

Le locataire doit payer le loyer pendant 30 jours après avoir donné son préavis.

La cessation de la responsabilité future d’un locataire en vertu d’un bail résidentiel ne met pas fin ni n’a d’autre incidence sur la responsabilité future d’un locataire qui est l’intimé dans l’action qui aboutit à :

1. Une ordonnance de protection délivrée au bénéfice du locataire victime ou de l'occupant légal victime ; ou
2. Une ordonnance de paix émise au profit du locataire victime ou de l'occupant légal victime pour lequel l'acte sous-jacent était une agression sexuelle.

Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Limitation de responsabilité pour les locataires souffrant de certaines conditions médicales

Un locataire qui quitte les lieux loués avant la fin de la durée de son bail en raison d'un problème de santé ne sera pas redevable de plus de 2 mois de loyer après la date à laquelle il quitte les lieux loués (Articles 8-212.2 (b) et (c). )).

Pour bénéficier de la limitation de responsabilité, le locataire doit fournir au propriétaire avant de quitter les lieux loués :

1. Une certification écrite d'un médecin concernant une personne qui est une partie désignée ou un occupant autorisé selon les termes du bail, qui indique essentiellement la forme suivante (Section 8-212.2(c)(1)) :
   • « Je, (nom du médecin), certifie par la présente que mon patient, (nom du patient), n'est plus en mesure de vivre dans ses locaux loués, (adresse des locaux loués), car le patient présente un problème de santé qui : (1) restreint considérablement la mobilité physique du patient à l'intérieur des locaux loués, ou l'empêche d'entrer et de sortir des locaux loués ; ou (2) exige que le patient déménage dans un domicile, un établissement ou une institution pour obtenir un niveau de soins plus élevé que ce qui peut être fournis dans les locaux loués.
     J'atteste en outre que la durée prévue de l'état de santé du patient se poursuivra au-delà de la date de résiliation du bail du patient, ce que le patient déclare être (date de résiliation du bail).
      
2. Un avis écrit de résiliation du bail indiquant la date à laquelle le locataire quittera les lieux loués.

REMARQUE : Cette loi sur la limitation de responsabilité ne s'applique pas à un locataire en vertu d'un bail résidentiel qui contient une clause de dommages-intérêts ou une clause de résiliation anticipée qui nécessite un préavis écrit de vacance d'un mois ou moins et impose une responsabilité pour le loyer inférieur ou égal à 1 mois. ' le loyer après la date à laquelle le locataire quitte les lieux loués (article 2-8 (a)).

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.2

Résiliation de location par le propriétaire – Rupture de bail

Un propriétaire peut donner un avis écrit de rupture de bail de 30 jours et son intention de résilier la location indiquant la violation présumée du bail à tout moment pendant la location. Le propriétaire peut donner cet avis écrit de violation de 30 jours immédiatement après la découverte de la violation. REMARQUE : Cette disposition est légèrement différente dans la ville de Baltimore.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-402.1

Décès du propriétaire ou du locataire

La règle générale est qu'en l'absence de disposition contraire du bail, le décès du locataire ou du propriétaire ne met pas fin au bail et ne met pas fin aux responsabilités découlant du bail. Ainsi au décès du propriétaire, le locataire continue dans les mêmes relations avec le successeur du propriétaire. 

Lire la loi : 14 Encyclopédie du droit du Maryland § 54

En cas de décès du locataire, la succession du locataire est redevable du loyer.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-328

Lorsqu'un locataire décède sans testament ni plus proche parent, le propriétaire peut intenter une action en expulsion sans préavis pour mettre fin au bail.

Lisez la loi : Code Md, Biens immobiliers §8-405

Modification du bail

Un bail est un contrat qui crée une relation propriétaire-locataire. Un bail peut être oral ou écrit. Les termes d'un bail ne peuvent être modifiés par une partie sans le consentement et l'approbation de l'autre partie. De plus, un accord visant à modifier un contrat doit être « étayé par une contrepartie » (quelque chose de valeur).

Par conséquent, pendant la durée d'un bail, ses dispositions ne peuvent pas être modifiées par le propriétaire (par exemple, en augmentant le loyer ou en exigeant que le locataire paie l'eau ou d'autres services publics) à moins que le locataire n'accepte et reçoive quelque chose qu'il n'avait pas déjà. habilité à.

Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer ou modifier d'autres conditions de location, il doit attendre la fin du bail existant et négocier un nouveau bail avec les nouvelles conditions. En vertu de la loi du Maryland, un propriétaire doit informer le locataire par écrit avant d'augmenter le loyer. L'avis peut être envoyé par courrier direct ou, si le locataire a accepté la livraison électronique, par e-mail, SMS ou via un portail électronique des locataires. Si l'avis est transmis par voie électronique, le propriétaire doit avoir une preuve de transmission de l'avis. Un avis d'augmentation de loyer doit être envoyé dans les délais prévus par la loi. Les délais de préavis varient en fonction de la durée du bail. Pour une location de plus d'un mois, le propriétaire doit fournir un préavis d'au moins 1 jours.

Notez que les lois locales peuvent exiger des exigences de préavis supplémentaires.

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-209
 

Exemple de contrat de résiliation de bail