Sujets sur cette page
- Droit d'achat
- Exceptions
- Offre de vente
- Réponse du locataire
- Obligation de déclaration du propriétaire
- Pénalités
Droit d'achat
Avant de vendre une maison individuelle locative à Baltimore, le propriétaire doit d'abord proposer au locataire actuel d'acquérir le bien. L'offre doit inclure un prix juste et des conditions raisonnables. La loi n'oblige pas les propriétaires à accepter des conditions déraisonnables, comme un prix inférieur à la valeur du marché.
Les locataires ne peuvent pas transférer leurs droits d'achat. Ils ne peuvent pas non plus renoncer à leurs droits sans une juste compensation.
Lire la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-1, § 6-7, § 6-10, § 6-15.
Exceptions
Les transferts de propriété suivants sont autorisés sans offrir au préalable au locataire la possibilité d'acheter :
- transfert au conjoint, à l’enfant, aux parents, aux frères et sœurs ou aux beaux-parents du propriétaire;
- transfert par testament ou en vertu des lois sur les successions ;
- un don à tout bénéficiaire religieux, caritatif ou bienveillant, exonéré d’impôt ;
- transfert de titre dans le cadre d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie ;
- transfert à une agence gouvernementale;
- certains transferts liés à la création d'un intérêt de rente foncière ;
- transfert en lieu et place de la saisie d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie;
- vente aux enchères publiques (Attention, la vente aux enchères publiques est autorisée si le propriétaire a proposé le bien au locataire et que le locataire n'a pas accepté l'offre avant la vente aux enchères) ;
- tout transfert effectué par un représentant personnel de la succession d'un défunt pendant l'administration de la succession ; [et]
- transfert par donation de bonne foi à un parent ou à un ancêtre du propriétaire ou du conjoint du propriétaire,
- Les parents et les ancêtres sont définis dans § 267(c)(4) du Code des impôtsLes descendants linéaires comprennent tous les enfants biologiques et les beaux-enfants, ainsi que les enfants légalement adoptés.
- transfert par l'autorité du logement de la ville de Baltimore.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-3.
Offre de vente
Le propriétaire doit remettre au locataire une offre de vente écrite comprenant le prix demandé et les conditions essentielles de vente. L'offre doit également préciser que, si le locataire le demande, le propriétaire fournira :
- une copie de tout contact avec un tiers pour acheter la propriété ; et
- copies des rapports d'inspection de licence de la propriété pour les 2 années précédentes.
Des copies de tous les contrats de tiers et des rapports d'inspection doivent être fournies au locataire dans les 7 jours suivant sa demande. Le propriétaire doit également joindre à l'offre une fiche d'information décrivant les droits du locataire.
Modifications de l'offre de vente
Si un changement important survient après la remise de l'offre de vente au locataire, le propriétaire doit lui remettre une offre révisée. Les changements importants peuvent inclure :
- un changement d’acheteur dans le cadre d’un contrat avec un tiers ;
- une réduction du prix de vente de 10 % ou plus ; ou,
- un autre contrat d'achat de la propriété avec un tiers dont les conditions diffèrent de l'offre de vente initiale.
REMARQUE:Si la vente du bien n'a pas eu lieu dans les six mois suivant l'offre de vente initiale, le propriétaire doit émettre une nouvelle offre de vente au locataire.
Lire la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-8, § 6-9.
Réponse du locataire
Une fois qu'un locataire a reçu une offre de vente, il dispose de 14 jours pour envoyer une déclaration écrite d'intérêt au propriétaire. S'il accepte l'offre de vente, il dispose de 14 jours à compter de la date de dépôt de la déclaration d'intérêt pour soumettre un contrat écrit au propriétaire. Ce contrat doit inclure substantiellement les mêmes conditions que celles énoncées dans tout contrat de vente conclu avec un tiers, y compris toute clause contractuelle prévoyant une commission immobilière raisonnable.
REMARQUE : Si un locataire reçoit une offre de vente révisée après le délai de 14 jours pour envoyer une déclaration d'intérêt, le locataire dispose de 7 jours pour envoyer une déclaration d'intérêt écrite basée sur l'offre de vente révisée.
Le propriétaire doit accorder au locataire un délai d'au moins 30 jours pour obtenir un financement. Si le locataire obtient un financement par l'intermédiaire d'un programme gouvernemental ou d'un programme de prêts pour les personnes à revenu faible ou modeste ou les primo-accédants et que le prêteur fournit une estimation écrite indiquant qu'une décision de financement sera prise dans les 60 jours calendaires, le propriétaire doit prolonger le délai d'obtention du financement.
Les propriétaires ne peuvent pas rejeter une vente uniquement en raison du recours par un locataire à une aide financière gouvernementale.
Lire la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-8, § 6-9, § 6-14.
Obligation de déclaration du propriétaire
Lorsqu'un propriétaire fait une offre de vente au locataire, il doit également fournir une copie de l'offre au commissaire du ministère du Logement et du Développement communautaire.
Si un bien est vendu à une personne autre que le locataire, le propriétaire doit déposer des déclarations sous serment prouvant qu'il a respecté la loi en offrant au locataire la possibilité d'acquérir le bien. Ces déclarations doivent être déposées auprès du bureau des registres fonciers de la ville de Baltimore et du commissaire du Département du logement et du développement communautaire de la ville de Baltimore.
Un propriétaire doit signaler le transfert d'une propriété unifamiliale locative soumise à cette loi au commissaire du département du logement et du développement communautaire de la ville de Baltimore dans les 30 jours.
Lire la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-16, § 6-17.
Pénalités
Si un propriétaire viole une disposition de cette loi, il est coupable d’un délit et peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 1,000 XNUMX $ par infraction.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-20.