Vente par le propriétaire
Votre Loi de 2024 sur les droits et la stabilisation des locataires établit des procédures qui permettent aux locataires de négocier l’achat de leur propriété locative avant qu’elle ne soit mise en vente au public ou à un tiers.
Période de négociation exclusive du locataire
Avant de mettre en vente un bien immobilier locatif résidentiel, le propriétaire doit informer le locataire par écrit de son droit de soumettre une offre d'achat du bien. L'avis doit suivre le format spécifié par le ministère du Logement et du Développement communautaire et :
- être livré par courrier de première classe avec un certificat d'envoi ou par un service de livraison fournissant un suivi et une confirmation de livraison ;
- contenir les termes que le propriétaire accepterait d’incorporer dans un contrat de vente avec le locataire ;
- indiquer que l’avis est une offre d’achat et n’est pas destiné à constituer un contrat de vente contraignant ; et
- indiquer la date limite à laquelle le locataire peut soumettre une offre d'achat, y compris la durée de la période de négociation exclusive du locataire.
Le propriétaire doit également envoyer une copie de l'avis au Bureau des affaires des locataires et des propriétaires (OTLA).
Une fois informé de son droit d'achat du bien, une période de négociation exclusive permet au locataire de négocier en exclusivité avec le propriétaire. Au cours de la période de négociation exclusive, un locataire peut soumettre une offre d'achat du bien ou refuser l'offre de manière affirmative. Si le locataire refuse de faire une offre ou ne répond pas, le propriétaire peut procéder à la vente publique du bien.
Si le locataire est intéressé par l'achat du bien, il dispose de 30 jours pour soumettre une offre. Si le locataire soumet une offre, le propriétaire doit :
- Accepter l’offre, si l’offre contient des conditions matérielles identiques ou plus favorables que celles contenues dans l’avis, ou
- Soumettre une contre-offre, si l’offre du locataire contient des conditions qui s’écartent des conditions de l’avis.
Si le propriétaire soumet une contre-offre, le locataire doit y répondre dans les 5 jours. Le locataire peut accepter ou rejeter la contre-offre. Si le locataire ne répond pas dans les 5 jours, la contre-offre est considérée comme rejetée et le propriétaire doit en aviser l'OTLA.
Si plusieurs locataires soumettent des offres, le propriétaire peut choisir la plus avantageuse sans engager sa responsabilité envers les autres locataires. La négociation doit être menée de bonne foi, conformément aux pratiques courantes en matière d'immobilier, et ne peut imposer de restrictions déraisonnables telles que des limitations de financement ou des droits d'inspection.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-119
Droit de premier refus
Avant qu'un bien immobilier locatif résidentiel puisse être vendu, tout locataire ou groupe de locataires du bien a le droit de premier refus pour acheter le bien. Le droit de premier refus signifie que le locataire ou le groupe de locataires a la possibilité d'acheter le bien avant que le propriétaire ne puisse le vendre à quelqu'un d'autre. Ce droit s'applique si le propriétaire accepte une offre d'un tiers qui est 10 % inférieure au prix proposé au locataire dans tout avis, offre ou contre-offre antérieur pendant la période de négociation exclusive ou si le propriétaire reçoit une offre non sollicitée sans avoir mis le bien en vente.
Si le propriétaire reçoit une offre d’achat de la propriété d’un tiers dans l’une ou l’autre de ces circonstances, il lui est interdit d’accepter l’offre jusqu’à ce que :
- le propriétaire fournit un avis écrit au locataire du droit de premier refus du locataire et
- le locataire a la possibilité d'exercer le droit de préemption dans les 30 jours suivant la réception de l'avis.
Une fois informés, les locataires peuvent égaler l'offre du tiers avant que la vente ne soit conclue. Si le locataire égale l'offre, le propriétaire doit l'accepter. Si plusieurs locataires soumettent des offres, le propriétaire peut sélectionner la plus favorable. Si le locataire n'agit pas dans le délai imparti, son droit de premier refus est levé et le propriétaire peut procéder à la vente.
Si le propriétaire accepte l'offre d'achat du locataire mais que le contrat est résilié avant le règlement, le droit de premier refus du locataire est levé et le propriétaire doit en aviser l'OTLA. Si un locataire ne remet pas d'offre d'achat, le droit de premier refus du locataire est considéré comme levé et le propriétaire peut accepter l'offre du tiers.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-119
Exclusions
Les droits du locataire en matière de période de négociation exclusive et de premier refus ne s'appliquent pas aux cas suivants :
- transfert de titre à un membre de la famille du propriétaire;
- transfert de titre à une entité commerciale détenue à 100 % par le propriétaire ;
- transfert de titre par décision de justice (y compris saisie, vente pour impôts fonciers, vente par un fiduciaire nommé par le tribunal, etc.);
- transfert par un fiduciaire dans le cadre de l'administration de la succession, de la tutelle, de la curatelle ou de la fiducie d'un défunt ;
- transfert de titre par testament, acte de fiducie ou héritage;
- transfert du titre juridique nu dans une fiducie révocable;
- transfert de propriété à l’État ou à une collectivité locale ;
- transfert de titre en lieu et place de la saisie d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie;
- transfert de titre par une ordonnance d’un tribunal, une mise sous séquestre ou un règlement approuvé par un tribunal ;
- transfert de titre par une ordonnance d'un tribunal de faillite ou par une vente par un syndic de faillite ou un débiteur en possession;
- transfert de titre de propriété à une organisation à but non lucratif exonérée d'impôt, ou
- transfert de titre par une société de logement social.
- immeuble locatif résidentiel comprenant quatre logements individuels ou plus
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-119
Sanctions et responsabilité
Un propriétaire qui viole le droit d'un locataire à une période de négociation exclusive et à un droit de préemption peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 1,000 XNUMX $ par violation. Une fois la vente conclue entre un locataire et un propriétaire, toute responsabilité en cas de non-respect de ces dispositions incombe au propriétaire, et non à la propriété.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-119
Achat d'un bien loué
Si le propriétaire vend la propriété et que l'acheteur a un avis réel ou implicite qu'elle est louée à un locataire, l'acheteur doit honorer les dispositions du bail. Lorsque le locataire est en possession des lieux, l'acquéreur est considéré par la loi comme étant informé du bail. Les droits et responsabilités du locataire et du nouveau propriétaire sont les mêmes que ceux qui existaient entre le locataire et l'ancien propriétaire.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-101
Taxe de vente
Si le propriétaire ne paie pas ses impôts fonciers ou ses factures de services publics, le comté peut vendre la propriété pour récupérer l'argent dû. Plus d'informations sur les ventes fiscales. Une fois la propriété vendue, l'acheteur (le demandeur) qui a acheté la propriété peut en prendre possession par le biais d'un processus de forclusion. Pendant le processus de saisie, le demandeur doit envoyer un avis écrit au locataire.
Lorsque l'identité du locataire On sait au demandeur, l'avis doit :
- être envoyé par courrier certifié, port payé, avec accusé de réception demandé, et
- contenir une copie de la plainte.
Lorsque l'identité du locataire n'est pas connu au demandeur, l'avis doit :
- être envoyé à chaque zone louée séparément de la propriété par courrier de première classe, port payé, adressé à « occupant », et
- l'enveloppe doit être marquée bien en évidence à l'extérieur avec la phrase « Avis d'action en forclusion », et
- contenir une copie de la plainte.
L'avis doit comporter la déclaration suivante en caractères gras bien visibles : « Si les taxes impayées, ainsi que les frais et dépenses, ne sont pas payés, le tribunal peut rendre un jugement d'exclusion du droit de rachat qui mettrait fin à votre bail et à votre droit d'occuper la propriété. . Vous avez le droit de payer les taxes impayées, ainsi que les frais et dépenses, et d'éviter la résiliation du bail et l'expulsion. Un jugement excluant le droit de rachat pourrait être inscrit dans les 90 prochains jours et vous pourriez alors être expulsé ou obligé de quitter la propriété. »
Si le demandeur intente l'action avant la ratification définitive de la vente, le défaut pour un locataire de recevoir un avis n'invalide pas la vente.
Après le prononcé du jugement excluant le droit de rachat, le demandeur peut prendre possession de la propriété. Le demandeur doit informer tout locataire au moins 30 jours avant de prendre possession de la propriété. L'avis doit être écrit.
Lisez la loi : Code Md., Fiscalité-Propriété § 14-836