La loi du comté de Montgomery exige que les propriétaires remplissent certaines conditions avant et pendant la location.
Responsabilités du propriétaire sur cette page :
- Inclure un résumé du bail avec le bail
- Fournir une copie de la copie du manuel DHCA et publier des informations
- Divulguer les informations de facturation des services publics
- Offrez un bail de deux ans à la durée initiale et au renouvellement
- Permettre au locataire de résilier le bail plus tôt que prévu sous certaines conditions
- Fournir un avis d’augmentation de loyer et de résiliation de bail
- Autoriser les organisations clientes à utiliser l'espace de réunion disponible
- Coopération et préavis des inspections de logements
- Recours supplémentaires en cas de conditions de propriété défectueuses
Inclure un résumé du bail avec le bail
Lorsque vous donnez un bail à un locataire, vous devez inclure un résumé du bail. Le résumé du bail est un formulaire créé par le ministère du Logement et des Affaires communautaires du comté de Montgomery (DHCA). Le résumé comprend certaines conditions clés du bail, telles que la durée couverte par le bail, le montant du loyer, la date à laquelle le loyer est dû et la responsabilité du locataire pour les services publics, le cas échéant. Il explique également les droits des locataires et les services offerts aux locataires par DHCA. Vous pouvez retrouver le récapitulatif du bail ici. Vous pouvez créer votre propre résumé de formulaire à condition qu'il contienne les informations requises. Vous devez également inclure un nouveau résumé du bail pour chaque renouvellement de bail après la première durée.
Fournir une copie de la copie du manuel DHCA et des informations de publication
Le manuel DHCA est un guide sur les droits et responsabilités des propriétaires et des locataires. Vous devez maintenant fournir une copie du manuel DHCA (trouvé ici) à chaque bail à moins que le locataire signe une déclaration refusant votre copie et acceptant le renvoi à une copie, qui peut être consultée sur le site Web du comté de Montgomery ici.
Vous devez également afficher clairement un panneau d'information dans le hall d'entrée, le vestibule, le bureau de location ou tout autre lieu public bien en vue sur la propriété. Le panneau doit indiquer comment un locataire peut déposer une plainte auprès du DHCA et doit énumérer les pratiques de représailles interdites. Votre panneau doit être affiché dans les langues suivantes : anglais, espagnol, français, chinois, coréen et vietnamien.
Divulguer les informations de facturation des services publics
Si vous exploitez un immeuble multifamilial construit avant le 1er juillet 1978 et que les unités de l'immeuble ne disposent pas de compteurs individuels pour la facturation du gaz et/ou de l'électricité, vous devez donner à chaque locataire toutes les informations requises par l'article sur les services publics du Maryland. Code et par les dispositions de la COMAR régissant les compteurs auxiliaires d'électricité et de gaz et les systèmes d'allocation d'énergie.
Offrez un bail de deux ans à la durée initiale et au renouvellement
Dans le passé, vous deviez seulement proposer un bail de deux ans au locataire pendant le premier terme. Désormais, vous devez proposer à votre locataire un bail de deux ans pour le premier terme et au renouvellement. Afin d'offrir une durée inférieure à deux ans, vous devez avoir un motif raisonnable et inclure une déclaration de motif raisonnable avec le bail. Vous devez également informer le locataire de son droit de contester votre cause en déposant une plainte auprès du DHCA.
Permettre au locataire de résilier le bail de manière anticipée sous certaines conditions
Les locataires disposent désormais de plus d’options pour résilier leur bail plus tôt lorsque des circonstances indépendantes de leur volonté les obligent à déménager. Les nouvelles raisons qui permettent à un locataire de résilier le bail de manière anticipée comprennent : (1) le locataire ou l’enfant du locataire est une victime de violence domestique ; 2° le locataire ou son conjoint est âgé d'au moins 62 ans, ne peut plus vivre de façon autonome et doit déménager dans une maison de retraite ou une résidence pour personnes âgées; (3) le locataire devient incarcéré ou déclaré mentalement inapte; et (4) le fournisseur de logements harcèle le locataire ou viole la vie privée du locataire.
Fournir un avis d’augmentation de loyer et de résiliation de bail
Vous devez donner au locataire un préavis de 90 jours si vous comptez augmenter le loyer.
Dans le passé, si le locataire restait dans la propriété après l’expiration du bail et devenait locataire au mois, vous pouviez à tout moment donner au locataire un préavis de 60 jours et résilier le bail. Désormais, pour résilier le bail, vous devez donner le préavis de 60 jours 60 jours complets avant l’expiration du bail.
Autrement dit, soixante jours avant l’expiration du bail, vous devez soit donner au locataire un préavis de non-renouvellement de 60 jours, soit proposer un bail de deux ans. Si vous choisissez de proposer un bail de deux ans, le locataire pourrait rejeter votre offre de bail de deux ans et choisir de rester dans la propriété en tant que locataire au mois. Si cela se produit et que vous souhaitez garder le locataire au mois, il serait judicieux d'obtenir le refus de votre offre de bail de deux ans par écrit, signé par le locataire.
Cependant, si le locataire ne respecte pas le bail, le préavis de 60 jours n’est pas requis et vous pouvez choisir de résilier la location avec un préavis de 30 jours.
Autoriser les organisations clientes à utiliser l'espace de réunion disponible
Vous devez permettre aux organisations de locataires de se réunir gratuitement, au moins une fois par mois, dans toutes les salles de réunion disponibles dans la propriété. Si l'organisation de locataires se réunit plus d'une fois par mois, vous pouvez facturer des frais raisonnables pour l'utilisation de l'espace après la première réunion gratuite.
Coopération et préavis des inspections de logements
Toutes les propriétés multifamiliales du comté de Montgomery seront inspectées au moins une fois tous les trois ans par le DHCA. Une fois inspecté, et en fonction du résultat de l'inspection, le DHCA peut décider d'inspecter la propriété plus fréquemment. Les résultats d'inspection pouvant déclencher des inspections plus fréquentes comprennent : (1) une infestation de rongeurs ou d'insectes affectant au moins 20 % des unités de la propriété ; (2) une croissance étendue et visible de moisissures dans les zones exposées ; (3) fenêtres défectueuses qui empêchent l’entrée et la sortie en toute sécurité ; (4) fuites d'eau généralisées et récurrentes dans plus d'une unité de la propriété ; (5) le manque d’un ou plusieurs services publics fonctionnels tels que le gaz, l’électricité, l’eau ou l’évacuation des eaux usées (non causé par le non-paiement du service public par le locataire) ; et (6) si le DHCA identifie la propriété comme une propriété problématique en raison de violations graves et fréquentes.
Si le DHCA détermine que des inspections annuelles sont nécessaires, vous devrez soumettre au DHCA toutes les plaintes d'entretien que vous recevez des locataires de la propriété.
Que les inspections aient lieu tous les trois ans ou annuellement, chaque fois qu’une inspection est prévue pour la propriété, le propriétaire doit donner à vos locataires un préavis de 72 heures.
Recours supplémentaires en cas de conditions de propriété défectueuses
La Commission du comté de Montgomery sur les affaires des propriétaires-locataires (la « Commission ») est le département du comté de Montgomery qui enquête sur les conditions de propriété. En plus des autres recours qu'elle peut accorder, la Commission peut désormais rendre une ordonnance pour (1) permettre à un locataire de réparer un état défectueux dans le logement et (2) payer un loyer réduit pour couvrir les coûts raisonnables de correction du défaut.