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• Liens des artisans
• Liens des mécaniciens
• Comment établir un privilège
• Alternatives

Liens des artisans

"Artisans" incluent les ouvriers, les mécaniciens, les réparateurs, les commerçants, les nettoyeurs à sec et les blanchisseurs. La loi du Maryland accorde automatiquement à un artisan possédant une propriété à des fins de réparation, de raccommodage, d'amélioration, de nettoyage à sec, de blanchissage ou d'autres travaux, un privilège sur cette propriété pour le coût de le travail effectué. privilège est une réclamation légale contre une propriété particulière pour une certaine dette.

Si l'artisan n'est pas payé la valeur totale de son travail dans les 90 jours, l'artisan peut faire valoir le privilège en vendant la propriété.

• L'artisan doit donner au propriétaire un préavis d'au moins 30 jours avant toute vente ou disposition.
• Le produit de la vente est d'abord affecté aux frais de vente.
• Le produit est ensuite appliqué au montant du privilège (c'est-à-dire le coût des travaux effectués).
• Tous les bénéfices restants reviennent au propriétaire.
• Le privilège continue jusqu'à ce que la dette soit satisfaite.

Avant de vendre ou de disposer de la propriété d'un client, un artisan doit donner au client un préavis d'au moins 30 jours en envoyant l'avis au propriétaire à la dernière adresse connue du propriétaire. Si l’artisan ne connaît pas l’adresse du propriétaire, il peut alors donner un avis par :

1. L'afficher sur la porte du palais de justice ou sur un tableau d'affichage situé à proximité immédiate de la porte du palais de justice du comté où les travaux ont été effectués ;
2. Le publier une fois par semaine pendant deux semaines successives dans un ou plusieurs journaux à grand tirage du comté dans lequel le travail a été effectué ; OU
3. À LA FOIS l'afficher sur le lieu d'affaires de l'artisan de manière claire et bien en vue, sur un panneau clairement visible et indiquant que les marchandises peuvent être vendues à compter de 90 jours à compter de la date d'achèvement du travail ET en imprimant l'avis sur le reçu. ou facture remise au propriétaire.

Nettoyeurs à sec et blanchisseuses peut jeter tout vêtement qu'un client ne récupère pas pendant plus de 6 mois. Les pressings et les blanchisseuses doivent afficher une pancarte dans leur magasin avertissant les clients que les vêtements laissés pendant 6 mois seront jetés.

Lisez la loi : Md. Code, droit commercial §§ 16-301; 16-302

Exemple: Un horloger effectue une réparation de 150 $ sur l’horloge d’un client. La loi du Maryland accorde automatiquement à l'horloger un privilège de 150 $ sur l'horloge. Si, dans les 90 jours, le client ne paie que 50 $ à l'horloger, celui-ci peut vendre l'horloge et conserver le produit nécessaire pour finaliser le paiement.

• L'horloger doit fournir au client un préavis d'au moins 30 jours avant de vendre l'horloge.
• Si l'horloge se vend 125 $, l'artisan peut conserver 100 $ de ce produit (c'est-à-dire la différence entre les montants dus par le client (150 $) et le montant que le client a payé (50 $) à l'horloger).
• Les 25 $ restants du produit de la vente doivent être versés au client.
• L’horloger récupère la somme due, mais pas plus.
• Si l'horloger a engagé des dépenses liées à la vente de l'horloge, il peut alors appliquer le produit de la vente aux dépenses engagées.

Liens des mécaniciens

Un privilège de mécanicien est un moyen permettant aux entrepreneurs et sous-traitants qui fournissent de la main-d’œuvre ou des matériaux de construction d’être payés pour leur travail. Grâce à un privilège de mécanicien, un entrepreneur ou un sous-traitant qui a effectué des travaux sur une propriété peut vendre la propriété pour récupérer tout montant dû mais non payé par un client.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers, Titre 9, Sous-titre 1

Lire les règles: Règles Md., titre 12, chapitre 300

Un entrepreneur ou un sous-traitant peut établir un privilège mécanique sur les bâtiments neufs et certains bâtiments plus anciens sur lesquels il effectue des travaux qui augmentent la valeur du bâtiment.

• Un bâtiment comprend toute unité d'une structure non résidentielle qui est louée ou vendue séparément en tant qu'unité.
• Plusieurs types de travaux entraînent la création légale automatique d'un privilège de mécanicien, notamment l'aménagement paysager, le creusement d'un puits, la construction d'une piscine ou d'une clôture et la location de matériel à utiliser sur la propriété.
• Un entrepreneur ou un sous-traitant peut établir un privilège pour la valeur des projets inachevés ou terminés, quel que soit le montant de la dette. S’il n’est pas terminé, la valeur s’attachera au travail effectué ou au matériel fourni.
• Pour établir un privilège sur un immeuble plus ancien, les travaux doivent augmenter la valeur de l’immeuble d’au moins 15 %.
• Un locataire peut également établir un privilège sur un immeuble dans lequel il habite, mais seulement si le locataire effectue des travaux qui augmentent la valeur de l'immeuble d'au moins 25 %.

Normalement, un propriétaire d'immeuble n'est pas tenu de payer directement un sous-traitant, car il n'y a pas de contrat entre le propriétaire et le sous-traitant. Un privilège de mécanicien permet à un sous-traitant de récupérer les sommes dues mais non payées par le propriétaire au sous-traitant. Pour qu'un privilège naisse en faveur d'un sous-traitant, il doit exister un contrat entre un entrepreneur et le propriétaire sur lequel le sous-traitant travaille et entre l'entrepreneur et le sous-traitant. Le contrat peut être n’importe quel accord portant sur des biens ou des services et il n’est pas nécessaire qu’il soit écrit.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 9-101, 9-102et 9-103

Quand les privilèges des mécaniciens ne surviennent pas. Il existe diverses situations dans lesquelles le privilège d'un mécanicien n'est pas disponible.

• Les privilèges des mécaniciens ne surviennent pas pour les travaux sur les bâtiments publics.
• Si un nouveau propriétaire achète le terrain ou le bâtiment avant qu’un privilège sur la propriété ne soit établi, aucun privilège ne sera créé même si le travailleur fournit des services qui augmentent la valeur de la propriété.
• Des règles distinctes s'appliquent à certains sous-traitants travaillant sur une maison unifamiliale.
• Un sous-traitant ne peut pas obtenir de privilège sur une propriété si le propriétaire a déjà payé l'entrepreneur.

Lisez la loi :  Code Md., Biens immobiliers § 9-102, § 9-104

Limites de temps. Pour établir un privilège, un entrepreneur ou un sous-traitant doit déposer une requête auprès du tribunal de circuit du comté où se trouve la propriété dans les 180 jours suivant l'achèvement des travaux sur la propriété ou la fourniture des matériaux. Il peut être difficile de déterminer la date de fin des travaux.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 9-105(a)

Avis aux sous-traitants. Les sous-traitants doivent informer le propriétaire par écrit de leur intention de revendiquer le privilège. Les sous-traitants doivent donner cet avis dans les 120 jours après avoir terminé les travaux ou fourni les matériaux. Sur réception d'un avis d'un sous-traitant, le propriétaire peut retenir sur l'entrepreneur le montant dû au sous-traitant pour payer directement le sous-traitant. Toutefois, ce montant ne peut excéder le montant que le propriétaire doit au titre du contrat au moment de la mise en demeure.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 9-104

Comment établir un privilège

Pour établir un privilège de mécanicien sur un terrain ou un bâtiment, un entrepreneur ou un sous-traitant (appelé « pétitionnaire » ou « demandeur ») doit déposer une plainte auprès d'un tribunal de circuit d'un comté dans lequel au moins une partie de la propriété est située dans 180 jours à compter de la fin des travaux ou des matériaux fournis.

Le dossier déposé par l'entrepreneur/sous-traitant auprès du tribunal doit inclure :

1. La plainte expose les faits étayant l'affirmation du demandeur selon laquelle l'entrepreneur/sous-traitant a droit à un privilège de mécanicien. La plainte doit également inclure :
   • le nom et l'adresse du demandeur ;
   • le nom et l'adresse du propriétaire du terrain ;
   • le genre de travail effectué ou les matériaux fournis, l'heure à laquelle les travaux ont été effectués ou les matériaux fournis, le nom du client et le montant dû, moins tout crédit reconnu par le demandeur ;
   • une description du terrain ou du bâtiment, suffisamment adéquate pour permettre l'identification, y compris si une partie de la propriété est située dans un autre comté ;
   • pour les privilèges sur plusieurs immeubles, les sommes dues pour les travaux sur chaque immeuble ;
   • pour les bâtiments plus anciens, une déclaration selon laquelle les travaux ont augmenté la valeur du bâtiment d’au moins 15 pour cent ;
   • si le demandeur est un sous-traitant, une déclaration selon laquelle le propriétaire a reçu un préavis approprié ;
2. une déclaration sous serment énumérant les faits démontrant que le demandeur a droit à un privilège sur la propriété ; et
3. tout autre document nécessaire à l’appui de la réclamation.

Un entrepreneur ou un sous-traitant peut modifier une plainte, mais les sous-traitants ne peuvent le faire qu'avant la date limite pour fournir un avis de privilège ou déposer le privilège. Toutefois, le demandeur ne peut recourir à une modification pour augmenter le montant de sa créance ou modifier la description du terrain ou du bâtiment en cause.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 9-105

Lire les règles: Md. Règle 12-302, 12-303

Montrer la cause de l'audition. Une fois la plainte déposée, le tribunal examinera les documents déposés dans l'affaire et pourra demander au requérant des explications ou des informations supplémentaires. Si le tribunal détermine que les conditions d'un privilège sont remplies, le tribunal rendra une ordonnance accordant 15 jours au propriétaire du bien pour « justifier » pourquoi les conditions d'un privilège ne sont pas remplies. Si le propriétaire fournit une réponse expliquant pourquoi un privilège ne devrait pas être établi, une audience sera fixée.

Dans l'ordonnance, le tribunal informera également le propriétaire qu'il peut comparaître à une audience ou déposer une déclaration sous serment en réponse à la réclamation du demandeur. Le tribunal avertira également le propriétaire que s'il ne se présente pas à l'audience ou ne dépose pas de déclaration sous serment, les faits allégués par le demandeur seront alors traités comme admis par le propriétaire (c'est-à-dire traités comme s'ils étaient vrais). Dans ce cas, le tribunal peut statuer sur la demande de privilège sans audience.

Lors de l'audience de justification, le demandeur et le propriétaire peuvent présenter des preuves à l'appui de leurs arguments. S’il n’y a aucun litige sur les faits à l’appui de la demande de privilège du demandeur, le tribunal rendra une ordonnance définitive établissant le privilège. Alternativement, s'il y a un différend sur des faits importants, mais que le tribunal estime qu'il existe une raison probable que le demandeur a droit au privilège, le tribunal peut rendre une ordonnance interlocutoire (ou « non définitive »). L’ordonnance interlocutoire :

1. établir le privilège ;
2. décrire le terrain et les bâtiments auxquels s'attache le privilège ;
3. indiquer le montant du privilège;
4. préciser le montant de la caution que le propriétaire doit payer pour annuler le privilège, qui comprend les honoraires d'avocat raisonnables ; et
5. fixer une date de procès dans un délai de six mois.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 9-106

Lisez la règle : Md. Règle 12-304

Procès. Le but du procès est de résoudre tout différend restant sur des faits importants. À la fin du procès, sur la base de tous les documents, témoignages et autres preuves présentés, le tribunal rendra une ordonnance accordant ou rejetant la demande du demandeur d’établir un privilège.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 9-106 et 9-107

Lisez la règle : Md. Règle 12-304

Libération du privilège. À tout moment après que le demandeur a déposé une requête pour obtenir un privilège sur un terrain ou des bâtiments, le propriétaire peut demander au tribunal de lever le privilège. Le propriétaire peut obtenir une ordonnance libérant le privilège de deux manières :

1. le propriétaire peut déposer une caution du montant du privilège ; OU
2. le propriétaire peut payer le montant du privilège au demandeur.

Lire les règles: Md. Règle 2-626, 12-307

Faire respecter le privilège. Dans l'année suivant le dépôt d'une requête visant à établir un privilège, le demandeur peut déposer une requête pour faire valoir le privilège. Si le tribunal fait droit à la requête, il rendra une ordonnance fixant un délai au propriétaire pour payer le montant du privilège et prévoyant que, si le propriétaire ne respecte pas le délai, le terrain sera vendu et le produit sera utilisé pour payer le demandeur.

S'il existe plusieurs privilèges sur le terrain ou le bâtiment et que le produit de la vente n'est pas suffisant pour tous les payer, chaque titulaire de privilège recevra une part du produit proportionnelle à la valeur de son privilège. Le tribunal peut nommer un fiduciaire pour vendre la propriété et un auditeur pour examiner toute proposition de vente et déposer un rapport que le tribunal utilisera pour décider d'approuver ou non la vente.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers §§ 9-108, 9-109

Lisez la règle : Md. Règle 2-543, 12-305, 12-306, 14-303

Alternatives aux privilèges des mécaniciens

Les privilèges des mécaniciens ne sont pas le seul moyen pour un entrepreneur ou un sous-traitant de recouvrer une dette. Un entrepreneur ou un sous-traitant peut également intenter une action pour rupture de contrat.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 9-111

En outre, considérez alternatives au tribunal, dont médiation.