Sujets sur cette page :

• Éviter le tribunal
• Quand déposer une plainte
• Où déposer une plainte

Éviter le tribunal

L’une des réalités de la vie dans une situation de location est que rien ne remplace un bon propriétaire ou un bon locataire. Les lois peuvent définir la relation et les responsabilités de chaque partie, mais il existe toujours des situations qu'il est préférable de résoudre en étant décent, courtois et juste.

Les propriétaires effectuent souvent une vérification de crédit, demandent des références et vérifient auprès de l'ancien propriétaire du locataire afin de réduire le risque d'avoir des locataires « à problèmes ». Il est également conseillé aux locataires de consulter un propriétaire potentiel pour la même raison. Une façon d’y parvenir est d’interroger quelques locataires actuels. Une autre façon est de demander à vos amis et connaissances comment leur propriétaire les traite, et s'ils sont satisfaits, contactez ce propriétaire pour voir les logements disponibles qui pourraient vous intéresser. Vous trouverez ci-dessous quelques façons dont les propriétaires et les locataires peuvent travailler ensemble pour résoudre les problèmes avant qu’une confrontation n’éclate :

1. Le propriétaire doit s'efforcer de communiquer raisonnablement avec le locataire. Une telle communication doit être diplomatique dans son approche et détaillée dans ses explications. Le manque de communication est une source majeure de tensions entre locataire et propriétaire. Quelques exemples:
   • Des problèmes sont survenus dans un complexe d’appartements. Les locataires ont payé certains services (comme la climatisation) que la direction ne fournit pas. Les locataires en tant qu'individus ont du mal à se faire écouter par la direction, c'est pourquoi ils forment une association de locataires. La direction refuse de rencontrer les représentants des locataires et la communication est encore plus interrompue.
   • Le propriétaire a besoin de plus de temps pour effectuer les réparations mais n'en informe pas le locataire.
   • La climatisation tombe en panne et reste éteinte pendant un mois au milieu de l'été. La direction n'explique pas et reste évasive quant au moment où cela pourrait être résolu.
   • Un problème majeur se développe avec les conduites d’eau menant à un développement. Sans avertissement ni explication, la direction coupe l'eau pendant deux jours.
   • La direction envoie des avis d'expulsion alléguant une violation du bail. Les locataires n'ont pas été prévenus d'éventuelles plaintes à leur encontre.
   • Un propriétaire qui paie la facture d'eau depuis un certain temps envoie soudainement la facture d'eau au locataire sans explication et sans le préavis requis par la loi.
   • De nombreuses lettres types utilisées par les propriétaires sont brèves, mal rédigées et provoquent un ressentiment inutile. Les propriétaires prétendent qu’ils sont trop occupés pour agir autrement, mais les complications découlant de cette approche pourraient entraîner des problèmes plus graves. Avec un peu de réflexion, une lettre type pourrait dire la même chose mais de manière à minimiser le ressentiment.
2. Le propriétaire doit présenter au locataire un bail juste et raisonnable, conformément à la loi du Maryland. Le bail doit être rédigé de manière concise, dans un langage facile à comprendre et doit clairement décrire les responsabilités du locataire et du propriétaire. Le propriétaire devrait prendre le temps de parcourir le bail avec le locataire afin que toutes les parties comprennent ce qu'elles acceptent. Le propriétaire doit remettre une copie du bail au locataire potentiel avant de le signer afin que le locataire puisse le consulter sans pression. Après la signature, toutes les parties doivent conserver une copie signée du bail.
   • Le propriétaire doit remettre à chaque locataire une copie écrite de toutes les « règles et règlements » en plus du bail. Les règles doivent être raisonnables. Il est reconnu que certaines règles sont plus importantes que d’autres et que certaines situations nécessitent une dérogation à ces règles. Par exemple, la direction peut insérer une règle « pas d'animaux » mais permettre à ceux qui ont déjà des animaux de les garder.
3. Le propriétaire doit tenir sa promesse de remettre en état ou de réparer le logement. Parfois, de telles promesses sont faites à titre d'incitation avant que le locataire n'emménage, et soit elles ne sont pas tenues, soit le propriétaire met des mois à effectuer les réparations.
4. Le propriétaire doit donner un préavis écrit approprié, comme l'exige la loi, lorsqu'il souhaite augmenter le loyer ou résilier le bail.
5. Le propriétaire ne doit pas abuser de la procédure judiciaire. Par exemple, certains propriétaires qui souhaitent se débarrasser rapidement d'un locataire, au lieu de donner un préavis approprié, refuseront d'accepter le loyer et poursuivront ensuite le locataire en justice pour non-paiement du loyer et expulsion.
6. Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie le plus tôt possible après le départ des lieux par le locataire, et sans attendre l'expiration du délai de 45 jours. Le propriétaire doit s'assurer que toutes les déductions sur le dépôt de garantie sont équitables, couvrent les dommages au-delà de l'usure normale et que les déductions sont correctement expliquées. La loi sur le dépôt de garantie couvre les droits des deux parties.
7. Le propriétaire ne doit pas exercer de représailles contre le locataire parce que celui-ci a porté plainte contre le propriétaire auprès d'un organisme public ou a formé ou adhéré à une association de locataires.

Les associations de locataires ne constituent pas une menace pour un propriétaire décent et professionnel, mais constituent un moyen par lequel locataires et propriétaires peuvent communiquer entre eux. Si les attentes des locataires sont déraisonnables, ils peuvent en être informés par l'intermédiaire de l'association. L'association, en étroite collaboration avec le propriétaire, peut faire du complexe d'appartements un meilleur endroit où vivre.

Quand déposer une plainte

Une action civile doit généralement être déposée dans un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle la cause d'action est née, avec les exceptions suivantes concernant l'intérêt des locataires et des propriétaires :

Si la cause d'action est fondée sur un jugement de justice ou sur un bail sous scellés, le délai est de 12 ans. 

Un bail peut être considéré comme un document sous scellé si le mot « sceau » apparaît à l'endroit où le locataire et le propriétaire signent leur nom.

Lisez la loi : Md. Code, tribunaux et procédures judiciaires § 5-102

Si une personne est maintenue dans l'ignorance d'une cause d'action en raison de la fraude d'une personne adverse, la cause d'action est considérée comme née lorsque la première personne découvre la fraude, ou lorsque, en faisant preuve de diligence ordinaire, elle aurait dû découvrir la fraude. 

Lisez la loi : Md. Code, tribunaux et procédures judiciaires § 5-203

Dans le cas d'un mineur ou d'une personne mentalement incapable, si le délai pour intenter une action est inférieur à 3 ans, une action en justice doit alors être intentée dans ce délai moindre après la suppression du handicap. Si le délai est de 3 ans, la personne dispose de 3 ans pour intenter une action après la suppression du handicap. S'il reste encore plus de 3 ans à courir au moment de la suppression de l'invalidité, une action en justice peut être intentée à tout moment pendant cette période plus longue.

Lisez la loi : Md. Code, tribunaux et procédures judiciaires § 5-201

Où déposer une plainte

Une action civile peut être intentée dans un comté où le défendeur « réside, exerce une entreprise régulière, est employé ou exerce habituellement une profession ». Une société peut également être poursuivie en justice dans le comté où elle possède son principal bureau dans le Maryland.

Lorsqu'il y a plus d'un défendeur et plus d'un comté éligible pour intenter une action, tous les défendeurs peuvent être poursuivis dans le comté où la cause d'action est née ou dans le comté où l'un d'entre eux pourrait être poursuivi.

Aux fins de cette loi, le « comté » comprend la ville de Baltimore.

Les dispositions suivantes s'ajoutent à celles ci-dessus :

• Une action en expulsion (expulsion) peut être intentée dans n'importe quel comté dans lequel se trouve une partie du terrain sur lequel l'action est basée.
• Une action en restitution de biens personnels qui ont été illégalement saisis ou retenus à tort peut être intentée dans n'importe quel comté où se trouvent les biens.
• Une action civile pour négligence peut être intentée là où la cause d'action est née.
• Une action en dommages et intérêts contre un non-résident du Maryland peut être intentée n'importe où dans le Maryland.
• Une action contre une société qui n'a pas d'établissement principal dans le Maryland peut être intentée là où réside le demandeur.
• La saisie-arrêt selon la procédure initiale (amener les biens, les salaires, etc. sous l'autorité du tribunal lorsqu'une action en justice est intentée) peut être intentée là où se trouvent les biens ou là où réside la personne soumise à la saisie.)

Lisez la loi : Md. Code, tribunaux et procédures judiciaires §§ 6-201 & 6-203