Loi sur le séquestre de loyer de la ville de Baltimore

Lorsqu'un propriétaire tarde de manière déraisonnable ou refuse de réparer une condition qui menace la vie, la santé ou la sécurité du locataire, la loi sur le séquestre du loyer prévoit plusieurs recours, y compris le paiement du loyer au tribunal afin que les fonds accumulés puissent être utilisés pour payer les réparations. .

Le but de la loi sur le séquestre des loyers est de protéger la vie, la santé et la sécurité des locataires et d’empêcher les représailles des propriétaires. La loi ne peut pas être utilisée pour redécorer un logement, pour corriger des violations mineures du code ou comme moyen de harcèlement.

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Conditions dangereuses

Pour utiliser le processus de dépôt de loyer, une condition dangereuse doit exister dans les locaux loués ou dans les parties communes et doit créer, ou si elle n'est pas rapidement corrigée, créera un risque d'incendie ou une menace sérieuse pour la vie, la santé ou la sécurité des locataires. (Article 9-9(b)). Des exemples de telles conditions sont (Section 9-9(b)) :

Manque de chauffage, de lumière, d’électricité ou d’installations adéquates d’évacuation des eaux usées
Manque d'eau courante chaude ou froide (sauf lorsque le locataire paie l'eau et que le manque d'eau résulte de son non-paiement de la redevance d'eau)
Infestation de rongeurs (sauf dans les habitations unifamiliales)
Présence de peinture au plomb sur les surfaces intérieures, ce qui constituerait une violation du code de la ville de Baltimore et où le propriétaire est informé des surfaces peintes au plomb

La présence d'une condition dangereuse peut être à la base d'une action intentée par le locataire pour corriger la condition ou peut être utilisée par le locataire comme moyen de défense à une action intentée par un propriétaire pour récupérer le loyer ou pour reprendre possession des lieux pour non-paiement du loyer (article 9-9(c)).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Avant d'utiliser le dépôt de loyer

Avant d'intenter une action en séquestre de loyer ou d'utiliser la condition dangereuse comme moyen de défense pour non-paiement du loyer, le propriétaire ou son agent doit également avoir refusé ou omis de remédier à la condition dans un délai raisonnable après avoir reçu un avis de la condition défectueuse dans l'un des cas suivants. moyens (Section 9-9(d)(1)) :

Une lettre envoyée par courrier certifié avec accusé de réception (le locataire devra conserver une copie de la lettre et de l'accusé de réception) ;
Un avis de violation ou de condamnation du ministère du Logement et du Développement communautaire ou de tout autre organisme approprié ; ou
Avis effectif (le propriétaire a une connaissance directe de l'état).

Un délai raisonnable pour remédier à la situation dangereuse est laissé à la discrétion du tribunal, mais il existe une présomption réfutable selon laquelle plus de 30 jours après la réception de l'avis sont déraisonnables (Section 9-9(d)(1)).

Le locataire doit payer au tribunal le montant du loyer dû en vertu du bail, à moins que ce montant ne soit modifié par décision du tribunal (article 9-9(d)(2)). Le locataire ne doit pas non plus avoir eu plus de 5 jugements pour loyer impayé au cours de l'année précédant immédiatement l'introduction de la poursuite ou l'utilisation de la condition dangereuse comme moyen de défense (ou pas plus de 2 jugements si le locataire a habité les lieux pendant 6 mois ou moins) (Section 9-9(d)(3)).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Procédure judiciaire

L'audience initiale d'une affaire de séquestre de loyer doit avoir lieu dans les 15 jours civils suivant l'avis du tribunal aux parties, sauf que le tribunal ordonnera une audience plus précoce lorsque le locataire allègue des conditions d'urgence, telles que le manque de chauffage en hiver, le manque de installations d’épuration des eaux usées, ou toute autre menace immédiate pour la santé ou la sécurité des occupants (Section 9-9(h)).

Le tribunal, soit de sa propre initiative, soit à la demande du propriétaire ou du locataire, peut ordonner des audiences supplémentaires dans l'affaire afin de déterminer davantage les droits et obligations des parties (article 9-9(i)). La distribution de l’argent séquestre ne peut avoir lieu que :

par ordonnance du tribunal après une audience à laquelle le locataire et le propriétaire ont reçu un préavis raisonnable de comparution, ou
par accord du locataire et du propriétaire, ou
sur certification par un inspecteur du logement que les travaux à effectuer ont été achevés de manière satisfaisante (Section 9-9 (i)).

Chaque fois qu'une audience est requise, le tribunal doit en aviser toutes les personnes qui doivent être averties par courrier certifié avec accusé de réception, indiquant la date, l'heure et l'objet de l'audience ; le refus ou le retard déraisonnable d’une partie dans l’acceptation de l’avis n’empêchera pas tout recours auquel l’autre partie a droit (Section 9-9(j)).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Défenses pour le propriétaire

Le propriétaire aura préséance s’il peut établir l’un des éléments suivants (article 9-9(e)) :

Ils n'ont pas reçu un préavis approprié ;
L'état dénoncé par le locataire n'existe pas ;
La situation a été corrigée ;
La condition a été causée par le locataire, un membre de sa famille ou un invité ; ou
Le locataire a refusé de manière déraisonnable l'entrée ou a omis de manière déraisonnable de prendre des dispositions pour qu'il soit présent chez lui pour l'entrée du propriétaire ou de son agent pour effectuer des réparations.

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Remèdes

À l'issue de l'audience, le tribunal peut rendre toute ordonnance que la justice de l'affaire exige, y compris, mais sans s'y limiter, un ou plusieurs des éléments suivants (article 9-9(f)) :

Le bail est résilié et les lieux remis au propriétaire ;
Tout loyer déjà versé au tribunal sera remis au locataire ou au propriétaire ;
Le locataire doit continuer à payer son loyer sur le compte séquestre jusqu'à ce que la situation dangereuse soit corrigée ;
Le loyer est réduit à un montant qui représente fidèlement l'état des lieux (il incombe au propriétaire de démontrer pourquoi le loyer ne devrait pas être réduit) ;
L'argent accumulé en séquestre est remis au locataire, ou au propriétaire, ou à un entrepreneur choisi par le propriétaire, afin de remédier à la condition ;
L'affaire est renvoyée à une agence municipale ou d'État pour enquête et rapport, et le locataire paie au tribunal tout loyer dû pendant cette période ;
Les fonds bloqués doivent être utilisés pour payer une hypothèque sur la propriété afin d'éviter la saisie ; et/ou
Le propriétaire doit corriger l'état défectueux.

Lorsqu'un compte séquestre est ouvert par le tribunal et que le propriétaire ne fait pas d'effort raisonnable pour remédier aux conditions dangereuses dans un délai de 6 mois, tout l'argent accumulé sur le compte sera remis au locataire et le séquestre se poursuivra pendant une nouvelle période de 6 mois. période avec les mêmes conditions qu’auparavant (Section 9-9(g)).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Protection contre les représailles

Après détermination du bien-fondé de l'affaire, le locataire est protégé contre une augmentation de loyer, une expulsion ou une diminution des services que le propriétaire est légalement tenu de fournir, à moins que le tribunal ne juge que la plainte ou la défense du locataire n'était pas « en bonne et due forme ». foi" ou que le propriétaire a de "bonnes raisons" d'expulser le locataire ou d'augmenter le loyer (Section 9-9(k)). Pendant les 6 premiers mois, le propriétaire a la charge de prouver le manque de bonne foi ou de motif valable ; après la période de 6 mois, la charge de la preuve incombe au locataire (Section 9-9(k)).

Un « motif valable » pour que le propriétaire expulse le locataire ou augmente le loyer nécessite la conclusion de l'un des éléments suivants (Section 9-9(k)(2)) :

L'état qui était à l'origine de la plainte ou de la défense du locataire était causé par un acte ou une omission du locataire ou d'un membre de sa famille ou de son invité, et était plus qu'une usure ordinaire ;
Le propriétaire souhaite de bonne foi reprendre possession du bien afin de pouvoir y vivre immédiatement ;
Le propriétaire s'est engagé de bonne foi et par écrit à vendre la propriété et l'acheteur envisage d'y habiter immédiatement ;
Le propriétaire a subi une augmentation substantielle des impôts ou une augmentation substantielle des coûts d'exploitation sans rapport avec la condition invoquée en vertu de cette loi ; ou
Le propriétaire a apporté une amélioration substantielle aux locaux, sans rapport avec l'état revendiqué par cette loi, et l'amélioration profite aux locaux loués.

La protection contre une augmentation du loyer, une diminution des services ou une expulsion s'applique également à un locataire qui, de bonne foi, signale une éventuelle violation du code du logement à un organisme étatique ou municipal, même si le locataire n'a pas l'intention de recourir aux procédures de séquestre du loyer. ; le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer pendant un maximum de 6 mois après la décision de l'affaire (article 9-9(k)(3)). Cependant, cette loi n'affecte pas le droit d'un locataire ou d'un propriétaire de résilier ou de ne pas renouveler un bail écrit pour un an ou plus conformément aux dispositions du bail, sauf que les termes du bail ne peuvent pas être utilisés pour contrecarrer l'intention. et les dispositions de la loi (article 9-9(k)(3)).

Si un propriétaire a l'intention de bonne foi de reprendre possession de ses locaux, de raser ou de démolir les lieux et qu'il a l'intention d'obtenir un permis pour le faire, il peut donner au locataire un préavis écrit de 60 jours pour mettre fin à la location (article 9-9 (l )).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Actes interdits et application de la loi

Toute durée de bail qui tente de déroger à une disposition de cette loi est contraire à l’ordre public et nulle (Section 9-9(m)).

Cette loi s'applique également à toute propriété résidentielle située dans la ville de Baltimore louée par une agence d'État ou par la ville de Baltimore (Section 9-9(n)).

Lisez la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, sous-titre 9-9

Source

Fair Housing Action Center of Maryland (anciennement Baltimore Neighbourhoods, Inc.) Mis à jour par Deliah Lawrence, Esq.