Sujets sur cette page :

• Qu'est-ce qu'une hypothèque inversée?
• Exigences
• Comment fonctionne une hypothèque inversée
• Pièges

Qu'est-ce qu'une hypothèque inversée?

Une hypothèque inversée est un type spécial de prêt immobilier qui vous permet de convertir une partie de la valeur nette de votre maison en espèces sans avoir à vendre votre maison ou à payer des factures mensuelles supplémentaires.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent être une bonne option pour les personnes âgées :

• Lorsque la vente de votre maison peut ne pas être rentable en raison des impôts sur les plus-values ; ou
• Lorsque vous cherchez à améliorer votre niveau de vie en augmentant vos revenus.

Le produit d’une hypothèque inversée peut être utilisé :

• Pour les frais de subsistance ;
• Pour les frais médicaux ;
• Pour rembourser la première hypothèque restante ; ou
• Tout autre objectif.

Les prêts hypothécaires inversés ne doivent pas être remboursés jusqu’au décès ou au départ du propriétaire. Les propriétaires peuvent utiliser le produit de la vente de la maison pour rembourser le prêt. En cas de décès des propriétaires, les héritiers peuvent vendre la maison pour rembourser le prêt. Si les héritiers ne peuvent pas rembourser le prêt, le prêteur prend possession du bien.

Les prêts hypothécaires inversés se déclinent également dans une grande variété d’options, de formes et de tailles. Une hypothèque inversée qui a fonctionné pour votre voisin pourrait être la pire chose pour vous. Le seul prêt hypothécaire inversé assuré par le gouvernement fédéral américain s'appelle un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire ou HECM et n'est disponible que par l'intermédiaire d'un prêteur agréé par la FHA. Le ministère américain du Logement et du Développement urbain assure les prêts HECM. Les gouvernements et les sociétés privées proposent également des produits de prêts hypothécaires inversés. Habituellement, les prêts HECM sont les prêts hypothécaires inversés les moins chers.

Exigences

Exigences de l'emprunteur

Vous devez:

• Être âgé de 62 ou plus,
• Posséder la propriété directement ou payer un montant considérable,
• Occuper la propriété comme votre résidence principale,
• Ne pas être en retard sur une quelconque dette fédérale, et
• Participez à une séance d’information aux consommateurs donnée par un conseiller HECM agréé par HUD.

Exigences de la propriété

Les types de propriétés éligibles suivants doivent répondre à toutes les normes de propriété de la FHA et aux exigences en matière d'inondation :  

• Maison unifamiliale ou maison de 2 à 4 logements dont un logement occupé par l'emprunteur
• Projet de copropriété approuvé par HUD
• Maison préfabriquée qui répond aux exigences de la FHA

Besoins financiers

• Les revenus, les actifs, les frais de subsistance mensuels et les antécédents de crédit peuvent être vérifiés.
• Le paiement en temps opportun des taxes foncières et des primes d’assurance contre les risques et les inondations peut être vérifié

Lisez la loi : 12 Code des États-Unis 1715z-20

La loi du Maryland sur les prêts hypothécaires inversés, adoptée en 2010, exige qu'un prêteur, dès réception d'une demande de prêt hypothécaire inversé, fournisse à un emprunteur potentiel une liste de contrôle écrite, rédigée en caractères de 12 points ou plus, conseillant à l'emprunteur de discuter des éléments suivants. problèmes avec un conseiller d’une agence de conseil :

1. Dans quelle mesure des événements médicaux ou autres imprévus qui amènent l'emprunteur à quitter son domicile plus tôt que prévu auront-ils un impact sur le coût annuel total du prêt hypothécaire inversé ;
2. La mesure dans laquelle les besoins financiers de l'emprunteur seraient mieux satisfaits par des options autres qu'un prêt hypothécaire inversé, y compris des marges de crédit sur valeur domiciliaire moins coûteuses, des programmes de report d'impôt foncier ou des programmes d'aide gouvernementale ;
3. Si l'emprunteur a l'intention d'utiliser le produit du prêt hypothécaire inversé pour acheter une rente ou un autre produit financier ou d'assurance et les conséquences d'une telle décision ;
4. L'effet du remboursement du prêt hypothécaire inversé sur les autres résidents du logement bénéficiant du prêt hypothécaire inversé après le décès de tous les emprunteurs ou le départ définitif du logement ;
5. La capacité de l'emprunteur à financer des réparations domiciliaires courantes ou catastrophiques, en particulier si l'entretien est un facteur pouvant déterminer le moment où le prêt hypothécaire inversé devient exigible ;
6. L'impact que le prêt hypothécaire inversé peut avoir sur les obligations fiscales de l'emprunteur et son admissibilité aux programmes d'aide gouvernementale, ainsi que l'effet qu'aura la perte de la valeur nette de la maison garantissant le prêt hypothécaire inversé sur la succession et les héritiers de l'emprunteur ; et 
7. La capacité de l'emprunteur à financer des logements alternatifs, tels qu'une résidence-services ou des soins de longue durée, une fois ses capitaux propres épuisés.  Lisez la loi : Md. Code, droit commercial § 12-1207

Comment fonctionne une hypothèque inversée

L'HECM vous permet de choisir parmi plusieurs options de paiement. Vous pouvez sélectionner un :

• Option à terme : avances de fonds mensuelles fixes pour une durée déterminée.
• Option d'occupation : avances de fonds mensuelles fixes aussi longtemps que vous vivez dans votre logement.
• Marge de crédit qui vous permet de retirer le produit du prêt à tout moment selon les montants que vous choisissez jusqu'à ce que vous ayez épuisé la marge de crédit.
• Combinaison de mensualités et d’une marge de crédit.

Si votre situation change, vous pouvez modifier votre option de paiement moyennant des frais de 20 $.

Autres caractéristiques des prêts hypothécaires inversés :

• Les emprunteurs restent propriétaires du logement ;
• Les emprunteurs sont toujours responsables de toutes les taxes applicables, de l'assurance, de l'entretien et des réparations ; et
• Les emprunteurs ne peuvent jamais devoir aux prêteurs plus que la valeur de leur maison au moment du remboursement du prêt.

Le montant qu’une personne peut souscrire dépend :

• L'âge du plus jeune propriétaire ; 
• Le taux d'intérêt actuel ;
• La valeur estimative de la maison ; et
• Le gouvernement a imposé des limites de prêt.

Le ministère du Logement et du Développement urbain fixe une limite hypothécaire pour les prêts hypothécaires inversés HECM. Même si une personne a une valeur nette sur une maison supérieure à la limite hypothécaire, l’emprunteur ne pourra emprunter que jusqu’à la limite hypothécaire (765,600 2020 $ en XNUMX).

Pièges – Soyez prudent

La plupart des conseillers financiers conseillent aux personnes âgées d’être prudentes lorsqu’elles envisagent un prêt hypothécaire inversé. Bien qu’un prêt hypothécaire inversé puisse constituer une excellente occasion pour une personne âgée de puiser dans la valeur nette de sa maison afin d’obtenir un meilleur style de vie, ce type de prêt ne convient pas à tout le monde. Cela peut être coûteux, et un propriétaire âgé peut ne voir que 30 à 80 % de la valeur de sa maison grâce à un prêt hypothécaire inversé. Il existe également un certain nombre de frais. Typiquement, la souscription d’un prêt HECM comprend :

• Des frais de montage (plafonnés à 6,000 XNUMX $) ;
• Frais de clôture;
• Une prime d’assurance hypothécaire ;
• Intérêt; et
• Des frais de service de 35 $ par mois. 

Certains comportent des taux d’intérêt fixes et d’autres sont réglables. De plus, en raison de la disparité entre le montant de la valeur nette du logement que les jeunes emprunteurs peuvent obtenir par rapport à celui des emprunteurs plus âgés, il peut être sage d’attendre. En général, plus vous êtes âgé, plus vous avez de valeur nette sur votre maison, et moins vous devez, plus vous pouvez gagner d’argent.