Sujets sur cette page :

• Aperçu
• Pas d'expulsion sans ordonnance du tribunal
• Avis écrit au locataire
• Le propriétaire peut déposer une plainte
• Avis du procès au locataire
• Le jour du procès
• Défense pour défaut dangereux de la propriété – Loyer Escrow
• Défense contre une expulsion en représailles
• Jugement et appel
• Mandat de restitution
• Droit de rachat - Payer pour rester
• Expulsion par le shérif
• Ressources pour les propriétaires et les locataires
• Blindage
• Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Aperçu

Cet article concerne un propriétaire expulsant un locataire pour non-paiement du loyer. Pour plus d’informations sur un locataire « conservant » son statut de locataire après la fin du bail ou pour rupture du bail, voir Tenir le coup.

Si le loyer est en retard, un propriétaire peut entamer le processus d’expulsion de la bonne manière. La procédure d’expulsion et de jugement des loyers est la suivante :

1. Le propriétaire doit fournir un avis écrit au locataire indiquant que le locataire dispose de 10 jours après avoir reçu l'avis pour payer le loyer dû.
2. Si le locataire ne paie pas l'argent dû dans les 10 jours suivant la réception de l'avis écrit du propriétaire, celui-ci dépose alors une plainte.
3. Ensuite, le tribunal de district délivre une citation au locataire pour l'informer du procès.
4. Ensuite, il y a un procès où le locataire peut se défendre.

Si le tribunal se prononce en faveur du propriétaire, celui-ci peut alors déposer un mandat de restitution pour qu'un shérif supervise l'expulsion. Un locataire peut « payer pour rester » à tout moment avant son expulsion par le shérif, à quelques exceptions près. Lors de l'expulsion, le shérif ordonnera au locataire et à toutes les autres personnes présentes de partir. Le shérif retirera également les effets personnels du locataire.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401

Pas d'expulsion sans ordonnance du tribunal

Si un locataire ne paie pas son loyer à temps, le propriétaire peut demander au tribunal d'approuver l'expulsion du locataire. Cela signifie qu'un propriétaire ne peut pas exclure un locataire ou forcer un locataire à quitter le logement en coupant le chauffage, l'eau ou l'électricité. Si un propriétaire prend l'une de ces mesures sans ordonnance du tribunal, le locataire peut appeler la police et un avocat ou un organisme de services juridiques. De même, un propriétaire ne peut pas utiliser l’expulsion pour exercer des représailles contre le dépôt d’une plainte ou d’une action en justice.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-208.1 et  8-216

Avis écrit au locataire

Avant qu'un propriétaire puisse déposer une plainte pour non-paiement du loyer, il doit fournir au locataire un avis écrit de son intention de déposer une plainte pour non-paiement du loyer. L'avis doit indiquer au locataire le montant du loyer dû et lui donner 10 jours pour payer le montant dû. Les propriétaires devraient utiliser le Avis d'intention de déposer une plainte pour expulsion sommaire (défaut de payer le loyer) (DC-CV-115) formulaire.

L'avis au locataire a lieu lorsque l'avis écrit du propriétaire est : envoyé par courrier de première classe avec un certificat de dépôt ; apposé sur la porte des locaux ; OU si choisi par le locataire, envoyé par livraison électronique (e-mail, SMS ou portail électronique du locataire).

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401

Le propriétaire peut déposer une plainte

Pour expulser un locataire, le propriétaire doit déposer une plainte sous serment auprès du tribunal de district en utilisant un Formulaire « non-paiement du loyer ». Ce formulaire:

1. décrit la propriété ;
2. nomme chaque locataire ou sous-locataire ;
3. indique le loyer et les frais de retard moins les services publics ou le dépôt de garantie payé ;
4. demande la reprise de possession ;
5. le cas échéant, indiquant qu'à la connaissance du propriétaire, le locataire est décédé, ab intestat et sans plus proche parent ;
6. pour les immeubles locatifs construits avant 1978, indique que la propriété a été enregistrée et renouvelée en vertu des articles Environnement §§ 6-811, 6-812 et fournit le numéro de certificat d'inspection (relatif à la peinture au plomb - un propriétaire ne peut pas déposer une plainte pour non-paiement du loyer sur un propriété non enregistrée ou non renouvelée);
7. indique le loyer dû pour chaque période de paie, le jour où le loyer est dû et les frais de retard ; 
8. indique que la date à laquelle le propriétaire a fourni l'avis requis au locataire ; et,
9. fournissez des preuves à l’appui que le bien locatif est agréé, si les lois locales l’exigent.

A exemple de formulaire est disponible sur le site Web des tribunaux du Maryland. Notez que ce formulaire ne peut pas être rempli en ligne.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401, 8-406

Voir une liste consultable des comtés et des villes qui nécessitent des licences de logement locatif. 

Tribunal des loyers pour les propriétaires, partie 1 : Comment démarrer votre dossier devant le tribunal des loyers des tribunaux du Maryland

Avis du procès au locataire

Le locataire doit recevoir une « procédure d'expulsion sommaire » dans les trois jours à compter du dépôt de la plainte. Une copie sera envoyée par la poste et une copie du formulaire jaune sera affichée sur la porte du domicile. La convocation peut également être signifiée à personne (en savoir plus sur service de processus). L'avis de « procédure d'expulsion sommaire » indiquera la date à laquelle le locataire doit comparaître devant le tribunal pour un procès. Cela peut intervenir dès cinq jours après le dépôt de la plainte. La date et l'heure du procès se trouvent dans le coin supérieur droit du formulaire. À tout moment avant ou lors du procès, le locataire peut effectuer des paiements au propriétaire.   

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401

Le jour du procès

Si un locataire conteste la plainte, il doit se présenter à l'audience, être à l'heure et être dans la salle d'audience au début du rôle. Le locataire doit apporter des documents et des preuves pour étayer ses arguments contre la plainte du propriétaire. Ces documents peuvent inclure les réclamations incluant le bail, les documents comptables, les chèques annulés, les photographies, etc. En savoir plus sur préparer votre dossier.

Si le locataire ne se présente pas, le propriétaire gagnera probablement. Si le propriétaire ne se présente pas, l'action d'expulsion sera probablement rejetée. 

Un locataire peut rencontrer un représentant du propriétaire au palais de justice le jour de l'audience. Le locataire peut choisir de conclure un accord pour régler le cas par le biais d’un plan de paiement ou d’un autre accord avec le représentant du propriétaire. Cependant, le locataire n'est pas tenu de parvenir à un accord avec le propriétaire. Les locataires ont le droit de se défendre devant le tribunal de district en présentant des preuves et en présentant des témoins. Les locataires peuvent, par exemple, prouver qu’ils ont payé le loyer ou qu’ils ont essayé de payer le loyer mais que le propriétaire n’a pas accepté.  

Tribunal des loyers pour les locataires, partie 1 : avis et procès des tribunaux du Maryland

Défense pour défaut dangereux de la propriété – Loyer Escrow

Une situation dans laquelle le locataire peut être autorisé à rester dans son logement est celle où le propriétaire n'a pas réussi à réparer une condition dangereuse. Si un locataire a informé le propriétaire d'un problème de sécurité plus d'un mois avant l'audience et que le propriétaire n'a pas résolu le problème, le locataire peut alors faire valoir qu'il n'a pas besoin de payer le loyer au propriétaire. Des exemples de problèmes de sécurité incluent le manque de chauffage, des toilettes cassées, des rats ou des souris, des problèmes majeurs avec les murs, les sols ou les plafonds, la peinture au plomb ou les risques d'incendie. Les locataires peuvent conserver les arriérés de loyer et se défendre en cas de violation de la sécurité. Si le tribunal convient que le logement constitue une menace sérieuse pour la sécurité du locataire, le locataire paiera le loyer au tribunal sur un « compte séquestre » jusqu'à ce que le litige soit résolu. L’action en justice que le locataire peut intenter en dehors d’une affaire d’expulsion est une action de séquestre de loyer. En savoir plus sur séquestre de loyer.  

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-211

Défense contre une expulsion en représailles

Une autre défense est lorsque le locataire peut démontrer que le propriétaire l'expulse pour exercer des représailles contre le dépôt d'une plainte ou d'une action en justice ou contre l'adhésion à une organisation de locataires. S'il est prouvé (et si le locataire est à jour sur le loyer dû), un locataire peut recevoir des dommages et intérêts allant jusqu'à 3 mois de loyer, des honoraires d'avocat raisonnables et des frais de justice. En savoir plus sur expulsions en représailles.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208.1

Jugement et appel

À l'issue du procès, si le juge constate que le locataire n'a pas payé son loyer ou si le locataire ne se présente pas, alors le tribunal tranchera en faveur du propriétaire. Le tribunal rendra un jugement du montant du loyer et des frais de retard et des frais de justice..

Un locataire ou un propriétaire peut faire appel de l'ordonnance du tribunal dans les quatre jours suivant sa délivrance. Si un locataire fait appel, il doit déposer une caution.  

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401

Tribunal des loyers pour les propriétaires, partie 2 : J'ai gagné au tribunal des loyers, et maintenant ? des tribunaux du Maryland

Mandat de restitution

Si le Tribunal donne raison au propriétaire, le locataire dispose alors de 4 jours pour partir. Assurez-vous de lire attentivement l'ordonnance du tribunal. Si le locataire dispose d’un billet du médecin indiquant qu’il serait dangereux de partir en raison d’un problème de santé, le locataire peut disposer d’un délai maximum de 15 jours pour partir.

Remarque : Vous souhaiterez peut-être vérifier votre code de comté ou votre code municipal pour voir s'il existe des protections locales supplémentaires. En savoir plus sur les lois locales. Un propriétaire doit demander un mandat de restitution dans les 60 jours suivant le jugement. Si le propriétaire attend plus longtemps, le jugement expirera.  

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401

Droit de rachat - Payer pour rester

Le locataire peut payer le propriétaire ou son agent à tout moment avant l'expulsion. (appelé « droit de rachat des locaux »). Le locataire peut payer en espèces, par chèque certifié ou par mandat tous les loyers en souffrance et les frais de retard, ainsi que les frais et honoraires de justice. Cependant, le locataire ne peut pas racheter s'il a 3 jugements de loyer ou plus contre lui au cours des 12 mois précédant l'action d'expulsion (4 ou plus dans la ville de Baltimore).  

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401

Tribunal des loyers pour les locataires Partie 2 : Droit de rachat et d'expulsion des tribunaux du Maryland

Expulsion par le shérif

Le propriétaire ne peut pas expulser le locataire tant que le gendarme ou le shérif n'est pas présent pour permettre au propriétaire de le faire.  Une copie du « mandat de restitution » est adressée au locataire l'avertissant qu'il risque d'être expulsé. L'heure et la date de l'expulsion ne figurent pas sur le mandat de restitution. Le locataire peut appeler le bureau du gendarme ou du shérif avec le numéro de dossier pour demander quand l’expulsion aura lieu.

Lorsqu'un shérif exécute un mandat de restitution, le shérif est tenu d'inspecter immédiatement les lieux à la recherche d'animaux de compagnie et, s'il est trouvé, de remettre le ou les animaux de compagnie au locataire. Si le locataire n'est pas présent au moment de l'exécution du mandat de restitution, le shérif doit : 

• contacter un refuge pour animaux ou un organisme de sauvetage d'animaux pour prendre la garde de l'animal ; 
• fournir au locataire le nom et les coordonnées du refuge pour animaux ou de l'organisme de sauvetage d'animaux où l'animal est emmené ; et 
• fournir au refuge pour animaux ou à l'organisme de sauvetage d'animaux le nom et les coordonnées du locataire à qui appartient l'animal 

La loi du Maryland interdit de retirer un animal de compagnie lors d'une expulsion et de le laisser sur une propriété publique ou sur un trottoir public.

Dans des conditions météorologiques extrêmes, le tribunal peut retarder les expulsions de jour en jour. Des lois locales peuvent s'appliquer concernant les expulsions et les conditions météorologiques. (En savoir plus sur les lois locales.) Si le propriétaire n'expulse pas le locataire dans les 60 jours suivant le mandat de restitution, le mandat expire.  

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-401

Ressources pour les propriétaires et les locataires

Une aide à la location peut être disponible aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires. Plus d'informations sont disponibles sur le Site Web des tribunaux du Maryland.

Si l'expulsion laisse le locataire sans abri, le locataire peut être éligible à une subvention d'urgence ou à une autre aide d'un programme de prévention des expulsions. Le site Web du ministère du Logement et du Développement communautaire du Maryland contient des informations sur leur Programme d'aide à la location d'urgence, y compris où demander une aide locale d’urgence à la location.

De plus, votre département local des services sociaux peuvent avoir des programmes qui peuvent aider les locataires, y compris des programmes de prévention du sans-abrisme et une aide temporaire en espèces.

Blindage

De manière générale, les archives judiciaires du Maryland sont ouvertes au public. Parfois, une partie peut demander au tribunal de protéger un document, ce qui soustrait le document à la vue du public. Un tribunal peut également cacher une affaire entière et la soustraire à la vue du public. La partie qui demande la protection d'une affaire doit avoir une bonne raison.

Si votre dossier de non-paiement du loyer a été déposé entre le 5 mars 2020 et le 1er janvier 2022, vous pouvez demander à un tribunal de protéger l'affaire. Pour être admissible à la protection, vous devez démontrer que votre perte de revenu et votre incapacité à payer votre loyer étaient dues à la pandémie de COVID-19. De plus, si un jugement a été prononcé contre vous pour loyer impayé, ce jugement doit d’abord être exécuté. Pour demander à un tribunal de protéger votre cause, utilisez le formulaire DC-CV-116.

Plus d’informations sur les dossiers de protection.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-502

Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Si vous risquez d'être expulsé ou de perdre votre titre de logement ou votre subvention, vous pouvez avoir droit à un avocat gratuit. Les avocats du programme ACE peuvent vous représenter dans les types de cas suivants :

• Non-paiement du loyer
• Rupture de bail
• Locataire retenu
• Résiliation de bons ou autres subventions

Pour être éligible, vous devez être un locataire vivant dans le Maryland et avoir un revenu familial égal ou inférieur à 50 % du revenu médian du Maryland.

Appelez le 211 et suivez les invites pour obtenir une aide juridique en cas d'expulsion ou demande en ligne.

En savoir plus sur le site de la justice civile.