Sujets sur cette page :

• État de la propriété et réparations
• Problèmes mineurs ou violations non dangereuses
• Les étapes de la procédure de séquestre des loyers
• Représentation à une audience de séquestre de loyer
• Ce que la Cour peut ordonner
• Garantie d'habitabilité

État de la propriété et réparations

La loi du Maryland exige que les propriétaires réparent et éliminent les conditions qui constituent une menace sérieuse pour la vie, la santé ou la sécurité des occupants.

Si un propriétaire ne parvient pas à résoudre des problèmes graves ou dangereux dans un logement locatif, vous avez le droit de payer votre loyer sur un compte séquestre ouvert auprès du tribunal de district local. Vous paierez votre loyer directement au tribunal, et le tribunal le conservera jusqu'à ce qu'un juge entende votre cas et prenne une décision. Vous pouvez récupérer tout ou partie de votre loyer, en fonction de la gravité des conditions et du temps nécessaire au propriétaire pour résoudre le problème.

La loi est très précise sur les conditions dans lesquelles le loyer peut être mis en dépôt. Vous devez donner au propriétaire un préavis approprié et suffisamment de temps pour effectuer les réparations avant d'avoir le droit de placer le loyer en séquestre. Le compte séquestre ne peut être ouvert que par le tribunal. Vous pouvez demander à un tribunal d'établir un séquestre de loyer en déposant un Plainte pour engagement de loyer (DC-CV-083). 

Le dépôt de loyer offre aux locataires un moyen de réparer les problèmes graves et dangereux dans leur maison, que le problème se situe dans une seule unité ou dans une zone utilisée conjointement par tous les locataires. Les problèmes couverts par cette loi sont ceux qui constituent « une menace substantielle et grave de danger pour la vie, la santé et la sécurité » d'un locataire. Le dépôt de loyer n'est pas destiné aux problèmes qui rendent simplement l'appartement ou la maison moins attrayant ou moins confortable, comme de petites fissures dans les sols, les murs ou le plafond. Le dépôt de loyer ne peut pas être utilisé pour des violations non dangereuses d'un code du logement local et des conditions dangereuses dans la communauté, comme la criminalité. 

Les conditions graves ou dangereuses comprennent, sans s'y limiter :

• manque de chauffage, de lumière, d'électricité ou d'eau chaude et froide (sauf si vous êtes responsable des services publics et que les services publics ont été coupés parce que vous n'avez pas payé la facture)
• manque d’évacuation adéquate des eaux usées
• infestation de rongeurs dans deux unités ou plus
• les risques liés à la peinture au plomb que le propriétaire n'a pas réussi à réduire
• l'existence de tout défaut structurel présentant une menace sérieuse pour votre sécurité physique
• l'existence de toute condition présentant un risque grave d'incendie ou de santé

La politique publique de l'État est que les propriétaires qui permettent que des conditions dangereuses existent dans leur propriété louée soient punis et qu'une loi efficace soit établie pour prévenir et réparer ces conditions.

Cette loi s'applique à toutes les unités d'habitation, à l'exception des locations agricoles.

Il s'applique également aux logements publics et privés ainsi qu'aux habitations unifamiliales et multiples.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-211

Loyer Escrow Partie 1 : Qu’est-ce que le loyer Escrow ? des tribunaux du Maryland

Problèmes mineurs ou violations non dangereuses

Les problèmes mineurs ou les violations non dangereuses d'un code local du logement ne sont pas couverts par cette loi. Le tribunal présume généralement que les conditions suivantes ne constituent pas une menace pour la santé et la sécurité, à moins que vous puissiez prouver le contraire : manque de peinture fraîche, de tapis, de moquettes, de lambris ou d'autres décorations qui ne font que réduire l'attrait visuel de la propriété ; petites fissures dans les murs, les sols ou le plafond ; absence de linoléum ou de carrelage sur les sols, à condition que les sols soient structurellement solides et sûrs ; ou l'absence de climatisation.

Les étapes de la procédure de séquestre des loyers

Le locataire doit aviser le propriétaire de l'état défectueux. L’avis requis au propriétaire peut être l’un des suivants :

• un avis écrit envoyé par courrier certifié, énumérant la condition dangereuse ou le défaut
• avis réel du défaut ou de la condition (ce qui signifie que le propriétaire a vu la condition dangereuse)
• ou une violation écrite, une condamnation ou tout autre avis émanant d'un organisme gouvernemental approprié identifiant l'état ou le défaut

L’avis écrit constitue une meilleure forme de preuve pour les tribunaux. Après réception de l'avis, le propriétaire dispose d'un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Il appartient au tribunal de décider de la durée réelle considérée comme raisonnable, en tenant compte de la gravité du problème et du danger qu'il présente pour les occupants. Le tribunal considérera généralement qu'un délai de plus de 30 jours après la réception de l'avis est déraisonnable, à moins que le propriétaire ne puisse démontrer le contraire. Si un inspecteur du logement a accordé au propriétaire un délai plus court, celui-ci sera souvent considéré comme un délai raisonnable.

Si le propriétaire refuse d'effectuer les réparations ou ne les effectue pas dans un délai raisonnable, le locataire peut intenter une action en séquestre du loyer, demandant à être autorisé à payer le loyer au tribunal, ou peut retenir le loyer du propriétaire et attendre d'être poursuivi.

Avant qu’un compte séquestre puisse être établi, le tribunal tiendra une audience pour écouter les deux versions de l’histoire. Si les faits nécessitent la création d'un compte séquestre de loyer, le juge peut entreprendre plusieurs actions, notamment vous restituer tout ou partie de l'argent à titre de dédommagement, restituer tout ou partie de l'argent à vous ou au propriétaire afin de rendre réparations, ou nommer un administrateur spécial pour veiller à ce que les réparations soient effectuées. Une fois le compte séquestre établi, vous devez continuer à verser régulièrement votre loyer sur ce compte, jusqu'à ce que le tribunal en décide autrement.

Le locataire peut demander n'importe lequel des recours prévus par cette loi, qu'il poursuive le propriétaire pour les conditions ou qu'il se défende contre le non-paiement du loyer pour les mauvaises conditions. De plus, si le propriétaire ne corrige pas le problème dans les 90 jours suivant la constatation par le tribunal de l'existence du problème, le locataire peut demander une « injonction » au tribunal de district, où le tribunal ordonnera au propriétaire d'effectuer des réparations.

Que le locataire soit demandeur ou défendeur, la réparation est conditionnée aux conditions suivantes :

1. Le propriétaire a reçu un préavis approprié et, le cas échéant, a disposé d'un délai raisonnable pour corriger le défaut.
2. Le locataire a versé au tribunal le montant du loyer exigé au bail, à moins que ce montant ne soit modifié par le tribunal.
3. Dans les locations mensuelles ou les locations mesurées sur une période de plus d'un mois, il n'y a pas eu 3 (4 dans la ville de Baltimore) ou plus de jugements de mise en possession de loyers dus et impayés prononcés contre le locataire dans les 12 mois précédant le dépôt de l'action. .
4. Dans les locations à la semaine, il n'y a pas eu 6 jugements ou plus de mise en possession de loyers dus et impayés prononcés contre le locataire au cours des 12 mois précédents, ou, lorsque le locataire a vécu dans le logement pendant 6 mois ou moins, il n'y a pas eu 3 ou plusieurs jugements de mise en possession inscrits contre le locataire.

Le propriétaire aura gain de cause s’il peut prouver l’un des éléments suivants :

• le défaut a été causé par le locataire ou un membre de sa famille, ou par son agent, employé, cessionnaire ou invité ; ou
• le propriétaire ou son agent s'est vu refuser un accès raisonnable et approprié aux lieux pour effectuer les réparations.

Loyer Escrow Partie 2 : Le processus de loyer Escrow des tribunaux du Maryland

Représentation à une audience de séquestre de loyer

Habituellement, seul un avocat peut représenter quelqu’un devant le tribunal. Pour les actions de séquestre de loyer, il existe d’autres options pour les propriétaires et les locataires.

Propriétaires

Un propriétaire peut choisir de se faire représenter par un non-avocat dans une action d'expulsion sommaire ou de séquestre de loyer devant le tribunal de district. Il est courant que les propriétaires se fassent représenter par leurs agents immobiliers dans de telles actions. 

Locataires

Les locataires peuvent choisir de se faire représenter par un non-avocat dans le cadre d'une procédure de séquestre de loyer ou d'expulsion sommaire devant le tribunal de district si la personne est

1. un étudiant en droit pratiquant dans un programme de droit clinique dans un établissement agréé
2. faculté de droit avec la supervision au tribunal d'un membre du corps professoral ; ou
3. un employé de certains types d'organismes à but non lucratif qui possède une formation et est supervisé par un avocat.

Lire la loi : Md. Code, métiers et professions commerciales, § 10-206

Ce que la Cour peut ordonner

Le tribunal tire les conclusions de fait appropriées et peut rendre toute ordonnance que la justice exige. Une telle commande peut comprendre un ou plusieurs des éléments suivants :

• Ordonner au propriétaire d'effectuer certaines réparations ou de corriger les conditions dénoncées par le locataire et constatées par le tribunal.
• Ignorez l’action de séquestre de loyer.
• Réduire le montant du loyer exigé en vertu du bail, qu'il soit versé au tribunal ou au propriétaire, à un montant qui représente fidèlement l'état des lieux.
• Résiliation du bail et remise des lieux au propriétaire, sous réserve du droit de rachat du locataire (droit du locataire à rester sur le bien en payant les sommes dues).

Notes: Le non-respect d'une ordonnance du tribunal constitue un outrage au tribunal, passible d'une amende ou d'une peine d'emprisonnement.

Si un cas de séquestre de loyer approprié est présenté et que le compte séquestre est établi, le tribunal peut prendre l'une des mesures suivantes :

• Ordonnez que l'argent du compte séquestre soit remis au propriétaire une fois les réparations nécessaires effectuées.
• Ordonner qu'une partie ou la totalité de l'argent du compte séquestre soit versée au locataire, ou au propriétaire, ou à toute autre personne ou agence appropriée, dans le but d'effectuer les réparations nécessaires.
• Nommer un administrateur spécial qui fera effectuer les réparations et qui demandera au tribunal de les payer avec l'argent du compte séquestre.
• Ordonnez que tout ou partie des fonds bloqués soient utilisés pour payer une hypothèque ou un acte de fiducie sur la propriété afin d'éviter la saisie.
• Si aucune réparation n'est effectuée ou si aucun effort de bonne foi pour réparer n'est fait dans les 6 mois suivant la décision initiale de placer l'argent sur le compte séquestre, les fonds séquestrés doivent être remis au locataire. Le locataire doit continuer à payer son loyer au tribunal. Toutefois, si le propriétaire fait appel, cette confiscation des fonds bloqués au profit du locataire sera suspendue pendant que l'appel se poursuit.
• Après une audience appropriée, si le locataire ne verse pas régulièrement son loyer sur le compte séquestre, ordonner que l'argent accumulé soit remis au propriétaire.

Notes: La ville de Baltimore a une loi sur le séquestre des loyers c'est très similaire à la loi de l'État. Les résidents de Baltimore doivent exercer leurs droits de séquestre de loyer en vertu de la loi de la ville. Si vous résidez dans un comté où une telle loi sur le séquestre des loyers a été adoptée, vous devez suivre les procédures requises par la loi locale pour ouvrir un compte séquestre.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers, § 8-211

Garantie d'habitabilité

Tout bien immobilier mis en location est réputé habitable. Si un bien immobilier présente un défaut grave ou un état dangereux, le locataire peut recourir à d'autres mesures de redressement que la mise sous séquestre du loyer. En savoir plus sur la Garantie d'Habitabilité des Logements Locatifs