Sujets sur cette page
- Motifs d'expulsion
- Expulsion en représailles
- Expulsion pour non-paiement du loyer
- Droit de reprise du propriétaire du parc
- Application des droits et équité
- Où obtenir de l'aide
Motifs d'expulsion
Un propriétaire de parc mobile ne peut expulser un résident que pour les raisons suivantes :
- non-paiement du loyer ;
- faire une déclaration fausse ou trompeuse sur une demande de bail ;
- enfreindre une loi qui affecte la santé ou le bien-être des autres résidents du parc ; et/ou
- violations répétées d'une règle du parc ou d'une disposition du contrat de location dans un délai de 6 mois.
Le propriétaire du parc doit donner au résident un avis écrit de la violation au moins 30 jours avant la date à laquelle le résident doit quitter le parc. L'avis doit être remis au résident en personne, par courrier certifié ou par courrier ordinaire et doit indiquer le motif précis de l'expulsion.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1101
Expulsion en représailles
Un propriétaire de parc ne peut intenter, ou menacer d’intenter, une poursuite judiciaire pour expulser un résident, augmenter arbitrairement le loyer ou diminuer les services auxquels le résident a droit, ou mettre fin à une location périodique pour l’un des motifs suivants :
- parce qu'un résident ou son agent a fourni un avis écrit ou réel d'une plainte de bonne foi concernant une prétendue violation du contrat de location, une violation de la loi ou une condition dans les locaux loués qui constitue une menace substantielle pour la santé ou la sécurité des occupants au propriétaire du parc ou à tout organisme public contre le propriétaire du parc.
- parce qu'un résident ou son mandataire a intenté une poursuite ou témoigné ou participé à une poursuite contre le propriétaire du parc.
- parce que le résident a participé à une organisation de locataires.
Intenter ou menacer d’intenter une action en justice pour l’une de ces raisons est considéré comme une « action de représailles ». L'expulsion par représailles est interdite par la loi et un résident peut inclure dans sa défense une allégation selon laquelle le propriétaire du parc aurait pris des mesures de représailles. Si le tribunal donne raison au résident parce que le propriétaire du parc a engagé une action de représailles, le tribunal peut prononcer un jugement contre le propriétaire du parc pour des dommages ne dépassant pas l'équivalent de 3 mois de loyer, des honoraires d'avocat raisonnables et des frais de justice.
Une expulsion ne peut pas être considérée comme une mesure de représailles si l’action de représailles alléguée survient plus de 6 mois après l’action d’un résident qui est protégée par la loi. Si la résiliation d’une location par le propriétaire n’est pas le résultat de représailles, ces dispositions n’affectent pas le droit de l’une ou l’autre des parties de résilier ou de ne pas renouveler un bail.
Si un comté promulgue une ordonnance comparable à ces dispositions en matière, cette loi de l'État remplacera l'ordonnance locale dans la mesure où l'ordonnance offre moins de protection à un résident.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1301
Expulsion pour non-paiement du loyer
Chaque fois qu'un résident ne paie pas le loyer à l'échéance, le propriétaire du parc peut chercher à expulser le résident et à reprendre possession de l'emplacement de la maison mobile. Pour ce faire, le propriétaire du parc doit déposer une plainte écrite auprès du tribunal de district du lieu où se trouve la propriété.
Le tribunal de district délivrera une assignation et ordonnera à un shérif ou à un agent de police de signifier l'assignation au résident. Une copie de la convocation sera envoyée par courrier de première classe et le gendarme ou le shérif signifiera la convocation au résident en personne. Si le résident est introuvable, une copie de la convocation sera apposée sur le mobil-home. L'apposition de la convocation au mobil-home, accompagnée de la notification par courrier prioritaire, constitue une signification suffisante pour le résident.
Le procès aura lieu au tribunal de district le cinquième jour après le dépôt de la plainte. Lors du procès, le résident aura la possibilité de répondre à la plainte et d’expliquer au tribunal pourquoi la demande du propriétaire du parc d’expulser le résident ne devrait pas être accordée.
Si un propriétaire de parc prend des mesures pour expulser un résident pour non-paiement du loyer et que le résident peut démontrer qu'il a donné un avis écrit au propriétaire du parc qu'il n'avait pas l'intention de payer le loyer parce que le propriétaire du parc violait la loi ou les Selon les termes du bail, le résident peut s'en servir comme moyen de défense dans l'action. Le résident doit avoir avisé le propriétaire du parc avant la date d'échéance du loyer.
Si un résident soulève un tel moyen de défense dans le cadre d'une procédure d'expulsion, il peut demander au tribunal de nommer un syndic à qui le loyer serait payé. Le résident paierait un loyer au syndic et le syndic conserverait le loyer en dépôt. Le syndic nommé par le tribunal pourrait autoriser que l'argent retenu soit utilisé pour corriger le déficit réclamé par le résident.
Lire la loi : Md. Code, biens immobiliers § 8A-1601, § 8A-1701
Droit de reprise du propriétaire du parc
La loi du Maryland interdit à un propriétaire de parc de maisons mobiles de prendre possession ou de menacer de prendre possession d'une maison mobile louée à moins que :
- le propriétaire du parc dispose d'un mandat de restitution délivré par un tribunal et exécuté par un shérif ou un agent de police ; ou
- le résident a abandonné ou cédé la possession de la maison mobile louée.
Menacer de prendre possession signifie utiliser des paroles ou des actes qui pourraient raisonnablement être interprétés comme signifiant que le propriétaire a l'intention de prendre possession. La loi interdit également à un propriétaire de parc de verrouiller un résident ou d'interrompre les services tels que le chauffage, l'eau courante, l'eau chaude, l'électricité ou le gaz d'une maison mobile louée dans le but de forcer le résident à sortir.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1102
Reprise de possession sur jugement pour non-paiement du loyer
Si, à l'issue d'un procès pour expulsion pour non-paiement du loyer, le tribunal se prononce en faveur du propriétaire du parc, le tribunal peut rendre un jugement autorisant le propriétaire du parc à reprendre possession de la maison mobile. Le résident sera condamné à renoncer à sa possession dans les 30 jours suivant le procès. Toutefois, le tribunal peut prolonger le délai de remise de 15 jours supplémentaires si le résident fournit un certificat signé par un médecin attestant que la cession des lieux dans le délai de 30 jours mettrait en danger la santé ou la vie du résident ou d'un autre occupant du logement. locaux.
Le jugement du tribunal peut également comprendre le montant du loyer déterminé comme étant dû par le résident, ainsi que le jugement des frais de justice. Si, lors du procès ou de l'ajournement, le résident offre au propriétaire du parc le loyer dû majoré des frais de poursuite, la plainte contre le résident est considérée comme satisfaite.
Expulsion: Lorsque le jugement est en faveur du propriétaire et que le résident ne se conforme pas à l'ordonnance de remise dans un délai de 15 jours, le propriétaire peut demander un « mandat de restitution » au tribunal. Dans le mandat, le tribunal ordonne à tout shérif ou autre fonctionnaire habilité à signifier les avis et ordonnances du tribunal d'être présent en tant que représentant du tribunal pendant que le propriétaire enlève la maison mobile, par la force si nécessaire. Si le propriétaire du parc ne demande pas le mandat de restitution dans les 60 jours suivant la date du jugement de reprise, le jugement de reprise sera annulé.
Droit de rachat : À tout moment avant l'expulsion effective, un résident peut racheter les locaux en offrant au propriétaire du parc en espèces, par chèque certifié ou par mandat-poste tous les loyers en souffrance et les frais de retard ainsi que les frais et honoraires accordés par le tribunal. Le propriétaire du parc doit également accepter un financement d'une entité gouvernementale s'il lui est proposé. (Des fonds gouvernementaux peuvent être disponibles via un programme d'aide au loyer) Cependant, ce droit de rachat n'est pas disponible si 3 jugements ou plus de possession du loyer dû ont été prononcés contre le résident dans les 12 mois précédant l'action d'expulsion.
Charme: Chacune des parties peut faire appel auprès de la Circuit Court dans les 2 jours suivant le jugement du tribunal de district. Afin qu'un résident puisse demeurer sur les lieux pendant l'appel, il doit fournir une caution suffisante.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1701
Reprise de possession après la détention du résident
Le propriétaire du parc n'est pas obligé de renouveler un bail arrivant à expiration. Si le propriétaire n’a pas l’intention de renouveler le bail d’un résident, il doit fournir un préavis écrit 1 mois avant l’expiration du bail. Cette exigence est levée si le résident a fourni un avis verbal au propriétaire du parc au moins 1 mois avant la fin de la durée ou de la période du bail (et un préavis d'au moins 3 mois si la location est d'une année sur l'autre) de son intention de ne pas renouveler le bail. Si un résident de maison mobile refuse de se conformer et ne quitte pas la maison à la fin de la durée du bail, il « retient ». Pour expulser le résident, le propriétaire du parc doit déposer une plainte écrite auprès du tribunal de district où se trouve la propriété.
Le tribunal délivrera une assignation au résident indiquant la date à laquelle il doit comparaître devant le tribunal pour justifier pourquoi la possession de la maison mobile ne devrait pas être confiée au propriétaire du parc. Si l'une des parties ne se présente pas devant le tribunal le jour indiqué dans la convocation, le tribunal peut poursuivre l'affaire, avec une nouvelle date fixée au moins 6 jours et au plus 10 jours après la date initiale.
Si, à la fin de l'audience, le tribunal détermine que (1) le bail de la maison mobile est expiré, (2) un avis approprié a été fourni au résident par le propriétaire du parc et (3) le résident a refusé de partir, le Le tribunal peut se prononcer en faveur du propriétaire du parc et délivrer un mandat à un shérif ou à un agent de police leur ordonnant de restituer la propriété au propriétaire du parc.
Appels: Chaque partie a le droit de faire appel dans les 10 jours suivant le jugement initial, et le résident peut rester en possession de l'emplacement de la maison mobile si une caution suffisante est déposée.
Dégâts: Le résident qui retient illégalement au-delà de la résiliation du contrat de location est responsable de tous les dommages réels causés par la retenue. Les dommages-intérêts accordés au propriétaire du parc contre le résident ne peuvent être inférieurs au loyer réparti pour la période de retenue au taux prévu au contrat de location.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1702
Reprise de possession en raison d'une violation du contrat de location
Si le contrat de location contient une disposition selon laquelle un propriétaire du parc peut reprendre possession des lieux si le résident viole le contrat de location, le propriétaire du parc doit fournir au résident un préavis écrit d'un mois indiquant que le résident est en infraction et que le propriétaire a l'intention de reprendre possession de la maison mobile. Si le résident refuse d'obtempérer et ne quitte pas le parc, le propriétaire du parc peut demander l'aide du tribunal pour expulser un résident.
Pour expulser le résident, le propriétaire du parc doit déposer une plainte écrite auprès du tribunal de district où se trouve la propriété. Le tribunal délivrera une assignation au résident indiquant la date à laquelle il doit comparaître devant le tribunal pour justifier pourquoi la possession de la maison mobile ne devrait pas être confiée au propriétaire du parc. Si l'une des parties ne se présente pas devant le tribunal le jour indiqué dans la convocation, le tribunal peut poursuivre l'affaire, avec une nouvelle date fixée au moins 6 jours et au plus 10 jours après la date initiale.
Si le tribunal estime que le résident a violé l'accord et que cette violation justifie l'expulsion, le tribunal rendra un jugement en faveur du propriétaire du parc et délivrera un mandat à un shérif ou à un agent de police leur ordonnant de restituer la propriété au propriétaire du parc.
Appels: Chaque partie a le droit de faire appel dans les 10 jours suivant le jugement initial, et le résident peut rester en possession de l'emplacement de la maison mobile si une caution suffisante est déposée.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1703
Application des droits et équité
Si l'un des résidents ou le propriétaire du parc ne respecte pas les dispositions des lois sur les parcs de maisons mobiles ou le contrat de location, la partie lésée pourra récupérer les dommages causés par le non-respect. Le tribunal peut accorder des dépens et des honoraires d'avocat raisonnables à la partie gagnante.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1501
Une règle du parc qui ne s'applique pas uniformément à tous les résidents donne lieu à une présomption d'injustice, qui peut être contestée par le propriétaire. Si le tribunal estime qu'une règle du parc ou une disposition d'un contrat de location est injuste, le tribunal peut refuser d'appliquer cette disposition ou l'intégralité du contrat de location. Le tribunal peut également appliquer la disposition de manière à éviter un résultat injuste.
Lorsqu'une disposition du contrat de location tente de dégager un propriétaire de parc de toute responsabilité, envers un résident ou une autre personne, pour des blessures ou des dommages survenus dans ou autour des locaux loués causés par la négligence ou la faute du propriétaire du parc, cette disposition est contraire à l'ordre public et vide.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8A-1502
Où obtenir de l'aide
Votre Division de la protection des consommateurs du Bureau du Procureur général applique la loi sur les parcs de maisons mobiles du Maryland et travaille avec les consommateurs qui déposent des plaintes contre les propriétaires de parcs de maisons mobiles. Si vous avez une plainte, essayez d’abord de la résoudre en contactant vous-même le propriétaire ou le gestionnaire du parc.
Si votre plainte concerne la santé ou la sécurité, appelez votre service de santé local.