Domaines viagers

Un domaine viager est un type de propriété immobilière dans lequel deux personnes ou plus détiennent des droits de propriété. Le viager est la personne qui a le droit de posséder et d’utiliser le bien pour la durée de sa vie. Cela signifie que le locataire viager a un usage à vie de la propriété.

Qu'est-ce qu'un domaine viager ?

L'usufruit est un type de propriété immobilière dans lequel deux ou plusieurs personnes ont des droits de propriété. Les droits de propriété sont répartis entre un usufruitier et un ou plusieurs usufruitiers, s'il y en a plusieurs. L'usufruitier est la personne qui détient le droit de posséder et d'utiliser le bien pendant toute sa vie. L'usufruitier (ou les usufruitiers) est la personne (ou les personnes) qui a le droit de prendre possession du bien après le décès de l'usufruitier.

Bien que le locataire à vie puisse utiliser le bien à vie, il ne peut pas le léguer à ses héritiers. Au décès du locataire à vie, la propriété du bien est transférée au cessionnaire résiduel. Vous pouvez considérer le cessionnaire résiduel comme le « bénéficiaire » qui reçoit le bien après le décès du locataire à vie.

Les usufruitiers ont un « intérêt futur ». Pendant la vie du tenancier viager, les usufruitiers n’ont pas le droit d’utiliser la propriété.

En règle générale, le locataire à vie a le contrôle total de la propriété pendant toute sa vie. Il peut utiliser la propriété, la louer, l'améliorer, etc. Il a également des responsabilités. Par exemple, il doit entretenir la propriété et ne peut pas l'endommager ou la dévaloriser. Il peut également avoir des responsabilités financières, telles que les paiements hypothécaires, les taxes foncières et les services publics.

Le locataire viager a également des limites. Par exemple, il ne peut pas vendre directement le bien, bien qu'il puisse vendre son intérêt viager dans le bien. Cela signifie que l'acheteur serait propriétaire du bien et en serait responsable pendant toute la durée de vie du locataire viager. Si le locataire viager souhaite hypothéquer le bien, toutes les parties (locataire viager et cessionnaire résiduel) doivent y consentir et signer l'hypothèque.

La durée de vie utile détermine la durée de l'usufruit. L'usufruitier est la personne dont le décès met fin à l'usufruit. En règle générale, la durée de l'usufruit est liée à la vie de l'usufruitier.

REMARQUE: il existe des circonstances dans lesquelles la durée du domaine viager peut être liée à une autre durée de vie. Vous entendrez parfois le terme juridique « règle contre les perpétuités » dans ce contexte. La règle contre les perpétuités annule un droit de propriété à moins qu'elle ne se produise dans un délai déterminé (généralement 21 ans après le décès d'une personne identifiée). La règle contre les perpétuités est un sujet complexe et n'est pas abordée dans cet article.

Les domaines viagers peuvent être créés par le biais d'actes, de testaments et de fiducies. Cet article ne concerne que les actes de succession viagère.
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Lire le cas : Berrett c.Standard Fire Ins. Co., 166 Md.App. 321 (Cour d'appel spéciale 2005)

Lire la loi : Code Md., Biens immobiliers § 14-102

Actes de succession viagère

Un acte est un document écrit qui transfère le titre (ou la propriété) d'un bien d'une personne à une autre. Il existe plusieurs façons de donner à d'autres certains droits sur votre propriété, et l'acte de propriété viager est l'une de ces options. Un acte de propriété viager est le document juridique utilisé pour établir un domaine viager. L'acte transfère la propriété au reliquat tout en permettant au locataire viager de conserver la possession et l'utilisation de la propriété à vie. Ce document juridique doit être enregistré auprès des registres fonciers du tribunal de circuit du comté où se trouve la propriété.

Les termes exacts utilisés dans l'acte de propriété à vie sont très importants, car le langage spécifique de l'acte peut avoir des conséquences importantes. Par exemple, vous pouvez appeler un document un acte de propriété à vie, mais si le langage contenu dans l'acte crée des intérêts de propriété qui sont en conflit avec un acte de propriété à vie, vous n'avez peut-être pas transmis un acte de propriété à vie.

Soyez très prudent sur le libellé de l'acte. Si vous le pouvez, demandez l'aide d'un avocat expérimenté afin de vous assurer que votre acte accomplit ce que vous souhaitez qu'il accomplisse.

Lire la loi : Md. Code, Immobilier § 4-105, § 4-202

Avantages et risques potentiels

La décision de procéder ou non à un acte de succession viager dépend des faits et des circonstances spécifiques de votre situation. Il existe des avantages potentiels, mais il existe également des risques et des considérations à prendre en compte.

Des bénéfices potentiels:

Évitement de l'homologation : un domaine viager permet à la propriété de passer directement au reliquat sans passer par l'homologation, ce qui peut faire gagner du temps et réduire les frais juridiques.
Planification Medicaid : un domaine viager peut parfois aider à protéger la propriété contre le fait d'être compté comme un actif aux fins de Medicaid, bien que les règles à ce sujet soient complexes et soumises à une période de rétrospection de cinq ans
Contrôle et sécurité : un acte de propriété viager peut vous permettre de rester dans votre maison tout en garantissant que votre maison soit transmise aux personnes à qui vous souhaitez qu'elle revienne.

Riques potentiels

Perte de contrôle total : Une fois qu'un domaine viager est établi, l'usufruitier ne peut pas le révoquer ni changer le reliquat sans son consentement. De plus, la vente ou l'hypothèque de la propriété nécessite l'accord à la fois de l'usufruitier et du reliquatier.
Potentiel de conflit : les locataires à vie et les propriétaires résiduels peuvent avoir des objectifs différents. Par exemple, le locataire à vie peut vouloir maximiser les avantages à court terme (comme la location de la propriété), tandis que le propriétaire résiduel peut privilégier la préservation de la propriété à long terme. Il peut également y avoir des différences dans ce à quoi ressemble un entretien approprié de la propriété et ce qui constitue un gaspillage. Réfléchissez à votre relation avec les propriétaires résiduels potentiels et si vous pensez pouvoir travailler en coopération avec eux.
Conséquences fiscales : La création d'un domaine viager peut entraîner des conséquences fiscales, notamment en ce qui concerne l'impôt sur les plus-values pour le cessionnaire. Le bien peut également faire l'objet d'une récupération successorale par Medicaid après le décès du cessionnaire.

Résiliation

En règle générale, le domaine viager prend fin au décès de l'usufruitier, en supposant que ce dernier soit l'usufruitier. Cependant, il peut y avoir d'autres situations dans lesquelles un domaine viager peut prendre fin. Les domaines viagers peuvent également prendre fin dans les circonstances suivantes :

Accord : Si l'usufruitier et le reliquataire sont d'accord, ils peuvent mettre fin à l'usufruit en vendant la propriété ou en fusionnant leurs intérêts.
Saisie immobilière : Un domaine viager ne protège pas la propriété contre la saisie immobilière s'il existe une hypothèque impayée ou des taxes foncières impayées.
Abandon : Le locataire à vie peut renoncer volontairement à ses droits sur la propriété, avec le consentement du cessionnaire résiduel, mettant ainsi fin au domaine viager.

Si vous souhaitez mettre fin à un droit viager, consultez un avocat.