Les bons de choix de logement de la section 8 basés sur les locataires, le programme de la section 8 basé sur des projets et le logement public sont les programmes d'aide au logement locatif les plus importants et les plus importants destinés aux familles à faible revenu. Cet article se concentre sur les exigences spécifiques aux baux dans ces programmes.
Sujets sur cette page
- Bail écrit requis
- Article 8 Baux
- Baux de logements sociaux
- Modifications du bail
- Sécurité et réparation
Bail écrit requis
Pour les trois programmes, le propriétaire doit vous remettre un bail écrit. Le bail précisera les droits et responsabilités du locataire et du propriétaire. Lisez très attentivement le bail et conservez une copie du bail. En savoir plus sur les baux.
Propriétaire - Pour les bons de choix de logement de la section 8 et les bons basés sur un projet de la section 8, le propriétaire du bail est un propriétaire privé. Il existe également un contrat distinct entre le propriétaire et l'agence de logement public PHA (ou le Département américain du logement et du développement urbain (HUD)). De plus, selon la propriété, il peut y avoir un agent ou une société de gestion qui gère la propriété. Pour les logements sociaux, le propriétaire du bail est l'agence de logement public (PHA). La PHA est généralement le gestionnaire immobilier, mais il peut exister une société de gestion immobilière distincte et privée.
Ces programmes d'aide au logement ont des exigences et des protections très spécifiques pour les locataires. Les locataires ont également les droits qu’ils auraient normalement en vertu de la loi de l’État du Maryland. Par exemple, les exigences de la loi de l'État relatives à l'avis de résiliation d'un bail s'appliqueraient également à ces baux.
Article 8 Baux
Pour le Chèque de choix de logement de la Section 8 et les programmes basés sur un projet, le propriétaire rédige le bail (et non le PHA ou le HUD). Même si le propriétaire rédige le bail, celui-ci comporte des exigences spécifiques.
Le bail doit comprendre :
- les noms du propriétaire/bailleur et du locataire ;
- l'adresse de l'unité ;
- la durée initiale du bail (une année complète) ;
- montant du loyer;
- une liste des services publics et des appareils électroménagers fournis par le propriétaire et de ceux fournis par le locataire ;
- dispositions de renouvellement de bail ; et
- a addenda de location requis par le HUD.
Si le libellé du bail du propriétaire contredit l’un des libellés de l’avenant à la location, l’avenant à la location prévaut. L’avenant de location doit comprendre les informations suivantes :
- la durée de l'Aide au Logement (HAP) entre le propriétaire et la régie du logement ;
- les exigences en matière d'avis familial pour la résiliation du bail ; et
- une déclaration selon laquelle le propriétaire ne peut résilier le bail pendant la durée initiale du bail, sauf dans les cas suivants :
- « Violation grave » (par exemple, non-paiement du loyer, violations répétées du bail, violation de la loi fédérale, étatique ou locale concernant une obligation du locataire en relation avec l'unité), ou
- « Bonne cause » (par exemple, refus d'un locataire d'accepter un nouveau bail, antécédents de troubles familiaux de voisins ou de propriété, désir du propriétaire d'utiliser l'unité à des fins personnelles, professionnelles ou familiales, vente de la propriété ou rénovation, ou désir d'augmenter le loyer).
Il existe des exigences supplémentaires en matière de location. Pour consulter la liste complète, consultez les réglementations énumérées ci-dessous. Notez également que votre PHA locale peut examiner le bail et peut avoir des exigences supplémentaires en matière de bail.
Lire le règlement : Code des réglementations fédérales des États-Unis, titre 24, partie 982, sous-partie G
Logement social
Pour les logements sociaux, il existe des baux standards approuvés par la PHA locale. La durée du bail doit être de 12 mois, avec des renouvellements automatiques pour des durées de 12 mois. Notez qu'il peut y avoir des exceptions à cela.
Le bail doit comprendre :
- les noms de la PHA et du locataire ;
- la composition approuvée du ménage (par exemple, membres de la famille, aide-ménagère, etc.) ;
- l'adresse de l'unité ;
- la durée du bail ;
- les modalités de renouvellement du bail ;
- le montant du loyer initial ;
- comment recalculer le loyer et la composition familiale ;
- une déclaration des services publics, services et équipements que la PHA fournira sans frais supplémentaires et des services publics et appareils électroménagers qui seront payés par le locataire ;
- le montant qui pourra être facturé au locataire pour l'entretien et les réparations au-delà de l'usure normale et de la consommation des utilitaires excédentaires ; et
- Réglementations du HUD liées à la protection des victimes de violence domestique, de violence dans les fréquentations, d'agression sexuelle ou de harcèlement criminel.
La liste ci-dessus ne comprend que certaines des dispositions requises pour une liste de logements sociaux. La liste complète est longue. Pour la liste complète, consultez § 966.4 du titre 24 du code américain des réglementations.
Bien qu'il existe certaines exigences auxquelles tous les baux de logements sociaux se conforment, les baux peuvent varier d'une PHA à l'autre. Par exemple, le bail peut inclure des informations sur les pénalités de retard et les dépôts de garantie si la PHA choisit d'inclure ces sujets. Cependant, les baux ne peuvent contenir de modalités ou conditions déraisonnables.
De plus, à l'instar des baux des programmes d'aide au logement de l'article 8, certaines dispositions ne sont pas autorisées dans les baux de logements publics, notamment la renonciation aux procédures judiciaires, aux procès devant jury, aux avis juridiques ou aux droits d'appel. De plus, le bail ne peut exiger que le locataire accepte d’autoriser le propriétaire à prendre les biens du locataire et à les conserver en gage jusqu’à ce que le propriétaire détermine que le locataire a exécuté une certaine obligation (saisie pour loyer ou autres charges).
Lire la loi : Code américain, titre 42 § 1437d
Lire le règlement : Code américain des réglementations fédérales (CFR), titre 24, partie 966, sous-partie A
Modifications du bail
Le bail est un contrat contraignant entre le locataire et le propriétaire (baux de l'article 8) ou le locataire et la PHA (agence de logement public). Généralement, les termes et conditions du bail ne peuvent être modifiés pendant la durée du bail sans l’accord écrit du locataire et du propriétaire. En outre, le propriétaire ou la société de logement ne peut augmenter le loyer pendant la durée du bail que dans des circonstances très spécifiques (par exemple, modification de la loi, changement dans la composition du ménage, etc.).
Le propriétaire peut modifier les termes et conditions du contrat de location à la fin de la durée du bail, à condition qu'il ait reçu l'approbation de la PHA (ou du HUD). Le locataire doit être informé de toute modification apportée au bail de la même manière qu'il serait informé de la résiliation de la location (par exemple, un préavis de 60 jours dans la ville de Baltimore et généralement un préavis de 30 jours dans le reste de l'État).
Lire le règlement : Code américain des réglementations fédérales (CFR), titre 24, partie 966, sous-partie A
Sécurité et réparation
Qu'il s'agisse de logements sociaux ou de logements dans le cadre des programmes de la section 8, les propriétaires doivent répondre aux exigences fédérales, étatiques et locales liées à la sécurité et aux réparations. Votre contrat de location doit inclure des informations sur l’entretien et les réparations. Cependant, si vous avez des inquiétudes concernant la sécurité et la réparation de votre logement, appelez le bureau d'inspection du logement approprié pour qu'un inspecteur du logement inspecte les locaux à la recherche d'éventuelles violations du code du logement. Les locataires de la Section 8 Housing Choice Voucher doivent appeler leur conseiller de la Section 8 ou le bureau d'inspection de la Section 8 pour toute plainte concernant les conditions de logement. Un locataire du programme Section 8 basé sur un projet doit appeler la région Bureau du HUD si les réparations au bien ne sont pas effectuées par la copropriété du locataire.