Médiation de saisie

Cet article comprend une explication de ce qu'est la médiation en cas de saisie et de la manière dont un propriétaire peut vouloir s'y préparer.

Sujets sur cette page :

Qu'est-ce que la médiation?
Que se passe-t-il en médiation ?
Quels sont vos objectifs de médiation ?
Ai-je besoin d’un avocat lors d’une médiation ?
Que se passe-t-il après la médiation ?
Médiation : une série de vidéos en quatre parties

Qu'est-ce que la médiation?

La médiation est une conversation entre un propriétaire et un prêteur. Lors de la médiation, toutes les parties se réunissent pour discuter de la situation hypothécaire et des options qui permettront au propriétaire de conserver sa maison ou de déménager. Les prêteurs participent généralement par téléphone.

La médiation est confidentielle. Cela signifie que tout ce qui est dit lors de la médiation ne peut être partagé ailleurs en dehors de la médiation.

Quand puis-je demander une médiation ?

La seule possibilité pour un propriétaire de demander une médiation à laquelle le prêteur doit assister est lorsque le prêteur signifie au propriétaire un affidavit final d'atténuation des pertes. Une fois que le prêteur a terminé l'examen de l'atténuation des pertes, et s'il n'existe aucune alternative à la saisie, un affidavit final d'atténuation des pertes sera alors déposé et envoyé par courrier au propriétaire.

L’affidavit final d’atténuation des pertes peut être inclus dans l’ordonnance de dossier (OTD). L’OTD est le premier dépôt de l’action en forclusion devant le tribunal. Il peut également être appelé « plainte de saisie » ou « avis d'action de forclusion ». Si l'ordre d'inscription au dossier contient un affidavit préliminaire d'atténuation des pertes au lieu d'un affidavit final d'atténuation des pertes, le prêteur doit vous envoyer au moins l'affidavit final d'atténuation des pertes. trente (30) jours avant la date d'une vente par saisie. Le formulaire de demande de médiation en matière de forclusion doit être inclus avec l’affidavit final d’atténuation des pertes. Vous disposez de 25 jours après avoir reçu l’affidavit final d’atténuation des pertes pour demander une médiation.

Comment demander une médiation ?

Vous devez soumettre le formulaire de demande de médiation au tribunal de circuit du comté où votre dossier de saisie a été déposé dès que possible. Vous devez également envoyer à l'avocat de votre prêteur une copie du formulaire de demande.

Des frais de 50 $ pour demander une médiation must être payé avant que la médiation puisse être programmée. Si vous ne pouvez pas payer les frais, vous pouvez demander au tribunal d'y renoncer en déposant un Demande de dispense des frais de médiation en cas de saisie avec votre demande de médiation. Ce formulaire est disponible sur le site Internet du tribunal.

REMARQUE: C'est la seule fois où l'on vous offrira la possibilité de demander une médiation en matière de saisie. Vous n'aurez pas d'autre chance si vous ne soumettez pas votre formulaire de demande de médiation pour saisie et les frais non remboursables de 50 $ pendant la période de 25 jours.

Qui participe à la médiation ?

Toutes les personnes nommées sur l’hypothèque doivent assister à la médiation. Vous pouvez amener un conjoint, un membre de votre famille ou un ami pour vous soutenir pendant la médiation. Il y aura probablement un avocat représentant le prêteur. Vous pouvez également venir avec un avocat.

Il y aura également un juge administratif (ALJ). L'ALJ n'agit pas en tant que juge, mais sera là en tant que médiateur. Un médiateur est un tiers neutre qui aide les parties à tenter de parvenir à un accord volontaire. Le médiateur ne prendra aucune décision concernant votre situation et ne dira pas au prêteur qu’il doit prendre des mesures spécifiques dans votre cas.

Qui supervise la médiation ?

Les médiations sont menées par le Bureau des audiences administratives (OAH). Après avoir déposé votre demande de médiation, le tribunal transmet votre demande à OAH pour une planification. OAH planifiera la médiation dans les 60 jours suivant la réception de votre demande du tribunal. Une fois programmée, OAH vous enverra un avis avec la date, l'heure et le lieu de votre médiation. L'avis comprendra également une liste des documents requis que vous et votre prêteur devez échanger. Ces documents doivent être échangés au moins 20 jours avant la médiation.

Avant la médiation, vous devez envoyer les documents suivants au prêteur :

Feuille de travail d’information sur le(s) emprunteur(s)
Demande de médiation en cas de saisie
Déclarations de revenus fédérales des deux années d'imposition les plus récentes (y compris les annexes et les pièces jointes)
Toute modification antérieure du prêt
Relevé le plus récent de tout autre prêt sur votre propriété
Facture la plus récente ou preuve de paiement des taxes foncières et des assurances, si vous payez directement.

Si vous avez un conflit et devez reporter la médiation, vous devez contacter OAH pour demander un report. Toute demande de report doit être soumise au moins 5 jours avant la médiation prévue.

Médiation de saisie des tribunaux du Maryland

Que se passe-t-il en médiation ?

Au début de la médiation, l'ALJ qui agit en tant que médiateur expliquera le but et les règles de la médiation. Le médiateur demandera à chacun de signer une déclaration confirmant qu'il comprend les règles de la médiation, notamment les règles relatives à la confidentialité. Les discussions ou offres présentées lors de la médiation ne peuvent être utilisées comme preuve dans une procédure judiciaire ultérieure.

Le médiateur vous présentera une liste d’options potentielles qui pourraient vous aider à résoudre votre situation. Le prêteur examinera chacune de ces options avec vous.

Vous ou votre avocat pouvez parler de votre situation. Vous pouvez présenter des fiches de paie, des relevés de revenus ou d’autres documents démontrant que vous pouvez payer l’hypothèque mensuelle à l’avenir. Toutes les options possibles sont discutées ouvertement et chacun est libre de participer à la discussion.

Le résultat final d’une médiation implique de nombreux facteurs. Une médiation peut se terminer par l'accord du prêteur d'examiner une nouvelle demande de modification de prêt, par un accusé de réception de la réception de tous les documents ou par un plan visant à répondre à certaines exigences dans un certain laps de temps. Une médiation peut également aboutir à un échec. Le médiateur peut poursuivre la médiation une fois pour un motif valable. Le médiateur ne peut poursuivre la médiation plus d’une fois, à moins que toutes les parties n’acceptent la poursuite.

La médiation dure généralement de 1 à 1hXNUMX.

Si les parties parviennent à un accord, le médiateur met l’accord par écrit et tout le monde le signe. Si vous avez des doutes après que le médiateur a mis l’accord par écrit, vous pouvez décider de ne pas signer l’accord. Votre prêteur peut également décider de ne pas signer.

J'espère modifier mon prêt. Que dois-je apporter en médiation ?

Si vous souhaitez une modification de prêt, apportez ces documents à la médiation, même si vous les avez déjà soumis :

Demande de prêteur nouvellement préparée et complétée
3 mois de relevés bancaires courants
Au moins 1 mois de talons de chèque de paie en cours
Lettre de difficultés actuellement datée
- Une lettre de difficultés est une lettre qu'un propriétaire écrit au prêteur pour expliquer les difficultés qu'il rencontre et qui l'ont amené à manquer ses paiements. La lettre doit fournir des informations générales clés sur les problèmes, car elle peut servir de point de départ au prêteur pour envisager une modification du prêt. La lettre peut expliquer les moyens par lesquels le propriétaire envisage de résoudre les problèmes et ce qu'il attend de la médiation, comme une modification du prêt ou un plan de remboursement.
Si vous disposez de revenus autres que ceux de l'emploi, comme la sécurité sociale ou la retraite, apportez les éléments suivants :
- Documentation sur les revenus de la sécurité sociale, approuvée pour 1 an ou plus
- Documents de revenus du service social (bons alimentaires, etc.), approuvés pour 1 an ou plus
- Documentation sur le revenu d'invalidité, approuvée pour 1 an ou plus
- Documentation sur les revenus de retraite, approuvée pour 1 an ou plus

Apportez 3 copies de tous les documents. Vous en aurez besoin d'un pour l'ALJ, d'un pour l'avocat représentant le prêteur et d'un pour vos dossiers. Si vous essayez d'obtenir une modification de prêt, les documents que vous apportez doivent montrer que vos revenus sont suffisants pour payer toutes vos dettes mensuelles, y compris les versements hypothécaires et tout arriéré.

Quels sont vos objectifs de médiation ?

Si votre objectif est d’obtenir une modification de prêt :

Vous devez présenter une situation financière précise et favorable. Cela peut inclure la recherche de moyens d'augmenter vos revenus en trouvant un deuxième emploi ou en engageant un locataire et en réduisant votre dette en réfléchissant aux éléments non essentiels qui peuvent être supprimés de vos coûts. Vous devrez peut-être également envisager la faillite si vous avez des dettes de consommation importantes (par exemple, des cartes de crédit) ou une deuxième hypothèque.

Votre Projet d'assistance aux débiteurs (« DAP ») fournit des conseils juridiques aux personnes sans avocat. Le DAP peut répondre aux questions sur la faillite, notamment sur la manière dont la faillite peut être utilisée pour prévenir la saisie. Vous devriez demander conseil à un avocat spécialisé en faillite si vous envisagez cette option. Vous devriez également envisager de travailler avec un conseiller en logement, si ce n’est pas déjà fait. Un conseiller en logement peut vous aider à déterminer si vous disposez d’une solution durable, c’est-à-dire si vous disposez de suffisamment de revenus pour payer toutes vos dettes familiales ainsi que votre mensualité hypothécaire. Vous pouvez trouver un conseiller en logement gratuit en appelant le Ligne d'assistance HOPE à 888-995-4673.

Votre prêteur peut prendre en compte certaines sources de revenus mais pas d’autres. Les revenus que le prêteur reconnaîtra comprennent les salaires, les bons d'alimentation, la sécurité sociale, les revenus d'invalidité de la sécurité sociale, les pensions de retraite, le revenu supplémentaire de la sécurité sociale, le programme d'assistance électrique du Maryland et tout autre revenu qui n'est pas temporaire. Le prêteur ne reconnaîtra pas les indemnités de chômage, les invalidités temporaires ou les revenus qui ne sont pas déclarés à l'Internal Revenue Service (IRS).

Votre prêteur peut, mais n’est pas obligé, accepter une nouvelle demande de modification de prêt et accepter de suspendre la vente de saisie pendant qu’il l’examine. Si votre prêteur refuse la nouvelle demande de modification de prêt, il procédera alors à la vente par forclusion. Si votre prêteur accepte d'examiner une nouvelle demande, établissez des délais clairs pour savoir quand vous devez soumettre de nouveaux documents et combien de temps il faudra pour examiner la demande. Le prêteur fondera sa décision sur les documents que vous fournissez, les réglementations en matière de prêt et les directives de l'investisseur hypothécaire.

Si votre objectif est de déménager :

Préparez votre meilleur argument pour votre position. Par exemple, certains prêteurs sont prêts à proposer du « Cash for Keys ». Cela signifie que le prêteur vous paiera pour déménager. Le prêteur peut être disposé à négocier un paiement en échange de votre accord pour déménager avant une date particulière et laisser la propriété propre et en bon état. Cela pourrait atteindre quelques milliers de dollars.

Ai-je besoin d’un avocat lors d’une médiation ?

Vous n'avez pas besoin d'un avocat pour vous représenter lors d'une médiation. Si vous êtes prêt et apportez tous les documents dont vous aurez besoin pour atteindre vos objectifs, vous pouvez procéder par vous-même. Cependant, un avocat peut servir de défenseur supplémentaire pour vous et être en mesure d'identifier des problèmes juridiques potentiels ou d'autres options qui s'offrent à vous. Vous pouvez contacter le Ligne d'assistance HOPE au 888-995-4673 pour savoir si vous êtes éligible à une représentation juridique gratuite.

Que se passe-t-il après la médiation ?

Si vous et votre prêteur avez convenu de fournir des documents à jour, soumettez immédiatement tous les documents à l’avocat du prêteur. Conservez une copie de ce que vous soumettez et notez quand vous l'avez soumis pour vos dossiers.

Si vous et votre prêteur avez convenu d’un autre suivi, assurez-vous de faire les choses que vous vous êtes engagés à faire.

Si vous et votre prêteur n’êtes pas parvenus à un accord, réfléchissez aux prochaines étapes. Que se passera-t-il si votre maison est vendue lors d'une vente par saisie ? Ayez un plan de secours indiquant comment vous quitterez la maison et où vous irez. La médiation ne garantit pas que vous puissiez conserver votre logement. Ayez cette conversation avant la médiation, car le délai de saisie après la médiation est court. Si vous ne parvenez pas à un accord lors de la médiation, une vente par saisie peut avoir lieu 15 jours après la médiation.