Non-paiement du loyer

Lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer, un propriétaire peut demander au tribunal l'autorisation d'expulser le locataire. Cette procédure d'expulsion est appelée « expulsion sommaire » ou cas de non-paiement du loyer. Les dossiers d'expulsion sont déposés et entendus devant le tribunal de district du comté où se trouve la propriété. 

Ces lois s'appliquent dans tout l'État du Maryland. Dans le Maryland, certains comtés et municipalités apportent de légères modifications aux lois de l'État. N'oubliez pas de vérifier votre lois locales sur le logement.

Sujets sur cette page :

• Procédure d'expulsion
• Représentation lors d'une audience sur le loyer
• Jugement en faveur du propriétaire
• Prolongation du délai de départ des lieux
• Appel
• Rachat
• Blindage
• Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Procédure d'expulsion

Lorsque le locataire ne paie pas le loyer dû, le propriétaire peut déposer une plainte. plainte écrite au tribunal de district demandant la reprise de possession du bien, pour le montant du loyer dû et des frais de justice. Un propriétaire doit posséder un permis d'exploitation en cours de validité, si le comté et/ou la municipalité l'exige, afin de pouvoir utiliser les procédures d'expulsion sommaire.

Exigence de préavis - Avant de déposer une plainte pour défaut de paiement du loyer auprès du tribunal de district, le propriétaire doit fournir au locataire un avis écrit de son intention de déposer la plainte. Cet avis prévoit que le locataire dispose d'un délai de 10 jours après réception de l'avis pour payer le loyer dû.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401, 8-406

Lire le cas : McDaniel c.Baranowski, 419 Md. 560 (Cour d'appel, 2011)

Le tribunal délivrera alors une « convocation ». Le shérif informera le locataire en affichant l'assignation et la plainte sur la propriété et en envoyant les documents au locataire. L'assignation indique que le locataire doit comparaître devant un juge du tribunal de district lors du procès. Le procès aura lieu le cinquième jour après le dépôt de la plainte du propriétaire. Le locataire devra « répondre » à la plainte du propriétaire pour « justifier » pourquoi la demande du propriétaire de reprendre possession de la propriété ne devrait pas être accordée.

Sur demande, le shérif doit également signifier personnellement l'assignation au locataire, au sous-locataire ou à toute autre personne en possession effective de la propriété. Si aucune de ces personnes ne se trouve sur la propriété, le shérif peut afficher une copie de l'assignation à un endroit bien en vue sur la propriété. Ce mode de signification est suffisant uniquement pour que le propriétaire obtienne un jugement par défaut contre le locataire pour la possession des lieux et les frais de justice, et non pour le montant du loyer dû. Le locataire doit être signifié personnellement pour appuyer tout jugement de loyer dû.

Lors du procès, le juge a le pouvoir d'ordonner un ajournement d'un jour pour permettre au locataire ou au propriétaire d'obtenir les témoins nécessaires, ou pour une période plus longue, si les deux parties en conviennent.

Plus d’informations sur le tribunal des loyers et les expulsions.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401

Tribunal des loyers pour les propriétaires, partie 1 : Comment démarrer votre dossier devant le tribunal des loyers des tribunaux du Maryland

Tribunal des loyers pour les locataires, partie 1 : avis et procès des tribunaux du Maryland

Représentation lors d'une audience sur le loyer

Habituellement, seul un avocat peut représenter quelqu’un devant le tribunal. Pour l’action évoquée dans cet article (expulsion sommaire devant le tribunal de district), il existe d’autres options pour les propriétaires et les locataires.

Propriétaires

Un propriétaire peut choisir de se faire représenter par un non-avocat dans le cadre d'une action en expulsion sommaire ou en séquestre de loyer devant le tribunal de district. Il est courant que les propriétaires se fassent représenter par leurs agents immobiliers dans de telles actions. 

Locataires

Les locataires peuvent choisir de se faire représenter par un non-avocat dans le cadre d'une procédure de séquestre de loyer ou d'expulsion sommaire devant le tribunal de district si la personne est

1. un étudiant en droit exerçant dans un programme de droit clinique dans une faculté de droit accréditée sous la supervision d'un membre du corps professoral au tribunal ; ou
2. un employé de certains types d'organismes à but non lucratif qui possède une formation et est supervisé par un avocat.

 Lire la loi : Md. Code, Professions et professions commerciales § 10-206

Jugement en faveur du propriétaire

Si le propriétaire gagne le procès, le tribunal ordonnera au locataire de quitter le logement dans un délai de 7 jours. Si le locataire n'a pas déménagé dans le délai imparti, le propriétaire peut demander au tribunal de délivrer un "mandat de restitution" enjoignant au shérif de permettre au propriétaire de reprendre possession de la propriété et de déplacer les biens du locataire hors des lieux. Le shérif doit être présent lors de l'expulsion proprement dite.

Lorsqu'un shérif exécute un mandat de restitution, le shérif est tenu d'inspecter immédiatement les lieux à la recherche d'animaux de compagnie et, s'il est trouvé, de remettre le ou les animaux de compagnie au locataire. Si le locataire n'est pas présent au moment de l'exécution du mandat de restitution, le shérif doit : 

• contacter un refuge pour animaux ou un organisme de sauvetage d'animaux pour prendre la garde de l'animal ; 
• fournir au locataire le nom et les coordonnées du refuge pour animaux ou de l'organisme de sauvetage d'animaux où l'animal est emmené ; et 
• fournir au refuge pour animaux ou à l'organisme de sauvetage d'animaux le nom et les coordonnées du locataire à qui appartient l'animal 

La loi du Maryland interdit de retirer un animal de compagnie lors d'une expulsion et de le laisser sur une propriété publique ou sur un trottoir public.

Si le propriétaire ne demande pas de mandat de restitution dans les 60 jours à compter de la date du jugement (ou à compter de la date d'expiration de tout sursis d'exécution), le jugement de mise en possession ne sera plus valable. Si le propriétaire n'exerce pas un mandat de restitution dans les 60 jours de la date du mandat, le jugement de mise en possession ne sera plus valide.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401; 14-806

Tribunal des loyers pour les propriétaires, partie 2 : J'ai gagné au tribunal des loyers, et maintenant ? des tribunaux du Maryland

Prolongation du délai de départ des lieux

Le juge peut accorder une prolongation du délai de remise des lieux pour un maximum de 15 jours après le procès s'il reçoit un certificat signé par un médecin attestant que la remise des lieux dans le délai de 7 jours mettrait en danger la santé ou la vie du locataire. ou un autre occupant.

En cas de « conditions météorologiques extrêmes », le juge administratif du tribunal de grande instance peut choisir de reporter de jour en jour une expulsion programmée pour non-paiement du loyer. Lorsque la météo permettra la reprise des expulsions, les expulsions reportées seront prioritaires et devront être achevées dans les 5 jours suivant la fin des intempéries. 

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401

Appel

Le locataire ou le propriétaire peut faire appel de la décision du tribunal auprès du tribunal de circuit dans les 4 jours suivant sa délivrance. Si le locataire fait appel, il sera tenu de déposer une caution auprès d'une ou plusieurs cautions, propriétaires de suffisamment de biens dans le Maryland, à la condition qu'il poursuive l'appel avec diligence et paie tout jugement, y compris tout dommage supplémentaire encouru pour cause. de l'appel.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401(h)

Droit du locataire de rester sur la propriété en payant les sommes dues

Dans toute expulsion sommaire (expulsion) pour non-paiement du loyer lorsque le propriétaire reçoit un jugement lui permettant de reprendre possession des locaux loués, le locataire a le droit de rester dans les locaux loués en remettant de l'argent liquide, un chèque certifié ou un mandat. au propriétaire ou à son mandataire pour couvrir tous les loyers échus et les frais de retard, ainsi que les frais et honoraires accordés par le tribunal à tout moment avant l'exécution effective de l'ordre d'expulsion. C’est ce qu’on appelle le « droit de rédemption ».

Cependant, le droit de rachat du locataire (c'est-à-dire le droit d'arrêter l'expulsion) n'est pas disponible si 3 (4 dans la ville de Baltimore) ou plus jugements de mise en possession du loyer dû et impayé ont été prononcés contre le locataire au cours des 12 mois précédant le début de l'expulsion. l’action d’expulsion en cours.

Un propriétaire ne peut pas refuser le paiement d'un programme d'aide au loyer géré ou financé par un comté ou une ville.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-401(g)

Tribunal des loyers pour les locataires Partie 2 : Droit de rachat et d'expulsion des tribunaux du Maryland

Blindage

De manière générale, les archives judiciaires du Maryland sont ouvertes au public. Parfois, une partie peut demander au tribunal de protéger un document, ce qui soustrait le document à la vue du public. Un tribunal peut également cacher une affaire entière et la soustraire à la vue du public. La partie qui demande la protection d'une affaire doit avoir une bonne raison.

Cas après le 1er octobre 2024

Certains cas de non-paiement de loyer doivent être protégés. Si le cas n'a pas abouti à un jugement de possession, le tribunal de district sera protéger l’affaire dans les 60 jours suivant sa clôture. 

Si le cas a abouti à un jugement de possession, le tribunal de district Au cours de cette réunion, Matthew a obtenu de précieux conseils et Linda lui a demandé de la tenir au courant de ses progrès. protéger l'affaire. Pour demander au tribunal de protéger votre dossier, utilisez le formulaire DC-CV-119 (Pétition visant à protéger un dossier d’action pour défaut de paiement de loyer).

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-503

Pandémie de covid19

Si votre dossier de non-paiement du loyer a été déposé entre le 5 mars 2020 et le 1er janvier 2022, vous pouvez demander à un tribunal de protéger l'affaire. Pour être admissible à la protection, vous devez démontrer que votre perte de revenu et votre incapacité à payer votre loyer étaient dues à la pandémie de COVID-19. De plus, si un jugement a été prononcé contre vous pour loyer impayé, ce jugement doit d’abord être exécuté. Pour demander à un tribunal de protéger votre cause, utilisez le formulaire DC-CV-116 (Demande de protection des dossiers judiciaires relatifs à la reprise de possession d'une propriété résidentielle pour défaut de paiement du loyer).

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 8-502

Plus d’informations sur les dossiers de protection.

Programme d'accès à un avocat en cas d'expulsion (ACE)

Si vous risquez d'être expulsé ou de perdre votre bon de logement ou votre subvention, vous pourriez avoir droit à un avocat gratuit. Les avocats ayant le Programme ACE peut vous représenter dans ces types de cas :

• Non-paiement du loyer
• Rupture de bail
• Locataire retenu
• Résiliation de bons ou autres subventions

Pour être éligible, vous devez être un locataire vivant dans le Maryland et avoir un revenu familial égal ou inférieur à 50 % du revenu médian du Maryland.

Appelez le 211 et suivez les invites pour obtenir une aide juridique en cas d'expulsion ou demande en ligne.

En savoir plus sur le site de la justice civile.