Sujets sur cette page :
- Des disputes
- Lire les documents constitutifs
- Loi sur l'association des propriétaires du Maryland et loi sur les condominiums du Maryland
- Demande initiale
- Audience et amende
- Soulagement injonctif
- Honoraires et frais d'avocat
Des disputes
Vous habitez dans une association de propriétaires (« HOA ») ou dans une copropriété (« condo ») et vous souhaitez construire un cabanon ou installer des décorations d'Halloween à l'extérieur de votre logement. Alors, vous construisez ce hangar ou vous installez des lumières orange et une citrouille sur votre balcon. La prochaine chose que vous savez, le HOA ou le conseil d’administration de la copropriété vous a envoyé un avis de violation pour retirer immédiatement ce hangar ou les décorations. Vous décidez de ne pas tenir compte de l’avis ou vous l’oubliez. Vous recevez ensuite un avis d’audience ou une lettre menaçant de poursuites. Vous craignez désormais de devoir payer une amende ou même de devoir payer les frais juridiques de l’autre partie. Non seulement cela, mais vous êtes contrarié par le fait que ce sont vos voisins, qui siègent au conseil d'administration, qui vous menacent. Quels sont vos droits ? Cet article donne quelques conseils.
Lire les documents constitutifs
Lorsque vous achetez une maison dans un HOA ou un condo, le vendeur doit vous remettre un ensemble de « documents constitutifs » de la communauté. Ceux-ci incluent souvent :
- Une copie de la déclaration (autre que les plats) ;
- Les statuts ; et,
- Les règles ou règlements.
Vous devez examiner les documents constitutifs de la propriété dès que vous les recevez du vendeur. C'est très important. Les documents vous informeront sur des éléments tels que les restrictions d'utilisation, les évaluations, les droits de vote HOA, les pouvoirs du conseil d'administration de HOA, etc. Après avoir obtenu ces documents, vous disposez d'un certain temps pour annuler le contrat de vente sans pénalité. Une fois la vente conclue, vous ne pouvez plus résilier le contrat. Par exemple, vous découvrirez peut-être en lisant les documents que la HOA interdit les piscines hors sol et que vous envisagez d'installer une piscine hors sol une fois emménagé. Dans ce cas, vous souhaiterez peut-être annuler le contrat de vente. Les documents constitutifs sont généralement enregistrés dans les registres fonciers du comté ou dans le dépôt HOA où se trouve la maison.
Les règles contenues dans la déclaration sont appelées « alliances ». Les engagements HOA sont établis pour maintenir un certain niveau de vie au sein de la communauté et pour protéger la valeur des propriétés. La déclaration et les règlements sont des contrats contraignants pour les propriétaires fonciers au sein de la HOA. Les violations des clauses peuvent conduire à des mesures coercitives de la part du HOA, qui peuvent inclure des avertissements, des amendes ou même des poursuites judiciaires.
Il est important que les acheteurs potentiels examinent attentivement et comprennent les clauses HOA avant d'acheter une propriété dans une communauté HOA. Lorsque vous achetez une nouvelle maison, prévoyez du temps pour lire les documents. Cela peut vous faire économiser beaucoup de temps, d’argent et vous éviter des maux de tête.
Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 11-135; Md. Code, Biens immobiliers § 11B-106
Loi sur l'association des propriétaires du Maryland et loi sur les condominiums du Maryland
Le Maryland Homeowners Association Act (« HOA Act ») et le Maryland Condominium Act (« Condo Act ») sont des ensembles de lois qui s'appliquent aux associations de propriétaires et aux copropriétés du Maryland. Ils peuvent être trouvés dans l’article sur les biens immobiliers du Code du Maryland. Si votre ensemble de documents constitutifs ne traite pas d’un sujet juridique ou est obsolète, alors ces lois aident à combler les lacunes. Certaines lois l'emporteront sur les règles de vos documents constitutifs sur des sujets tels que les garderies familiales, les entreprises à domicile sans impact, les panneaux politiques et la distribution de documents écrits, etc.
La lecture des documents constitutifs et des lois de la HOA Act ou de la Condo Act peut aider à répondre à vos questions.
Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers §11-101 à 11-143 (Loi sur les condominiums du Maryland)
Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 11B-101 à 11B-118 (Loi sur l'association des propriétaires du Maryland)
Demande initiale
En règle générale, la première chose que vous recevrez lors de l’application d’une convention sera une lettre. Cela peut être appelé un « avis de violation », une « demande initiale », un « avis de violation initial », un « avis de cessation et d'abstention », ou cela peut simplement être un rappel amical. Le titre de la lettre peut varier, mais il signalera probablement la violation, vous indiquera ce que vous devez faire pour y remédier et combien de temps vous devez y remédier afin d'éviter une pénalité. Le délai peut varier en fonction du type de violation, des documents constitutifs et de la loi.
Les lois sur les associations de copropriétés et de propriétaires d'habitations établissent un processus que les conseils d'administration des copropriétés et des HOA doivent suivre pour régler les différends en cas de violation des clauses contractuelles. Selon la loi, le propriétaire doit disposer d'au moins 15 jours pour corriger une infraction. Vos documents constitutifs peuvent faire référence à l’article 11-113 de la Loi sur les condominiums ou à l’article 111.10 de la Loi HOA lors de l’application des engagements.
Si vous avez été cité par le HOA ou le condo pour une violation, relisez vos documents constitutifs pour savoir quelle clause ils disent que vous avez violée. Les violations d'autres règles ou réglementations du HOA ou du condo sont également des violations que le HOA ou le condo peut appliquer. Il est important de confirmer qu’il existe un fondement réel (une exigence écrite) pour le procès-verbal de violation et de s’assurer que le conseil a le pouvoir de faire appliquer une telle règle. Vous devriez également revoir toutes les procédures écrites en place pour faire respecter les alliances dans votre communauté. Assurez-vous que votre HOA ou votre condo les suit. REMARQUE : Certains HOA n'ont le pouvoir de régir les violations que dans les espaces communs et non dans les lots. Vérifiez vos documents constitutifs pour connaître les pouvoirs dont dispose votre HOA pour faire respecter ses engagements, et où.
Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 11-113; §11B-111.10
Audience et amende
Si le problème n'a pas été résolu dans le délai spécifié dans l'avis de violation, le HOA ou le conseil d'administration de la copropriété vous enverra un avis écrit vous informant de votre droit de demander une audience.
L’avis du droit de demander une audience doit être envoyé dans les 12 mois du procès-verbal de violation. L'avis comprendra :
- La nature de la violation alléguée,
- Les procédures pour demander une audience au cours de laquelle le contrevenant présumé peut produire toute déclaration, preuve ou témoin,
- Le délai pour demander une audience, et
- La sanction proposée à imposer.
Si vous demandez une audience dans le délai précisé dans l'avis, la commission doit fournir un avis écrit de l'heure et du lieu de l'audience. L’audience ne peut être fixée moins de 10 jours après le dépôt de la demande d’audience.
Un HOA peut ou non avoir une procédure écrite pour la tenue d'audiences. Pour que la HOA vous inflige une amende, il doit y avoir un accord express donnant à la HOA le pouvoir d'imposer une amende aux membres en cas de violations.
Les audiences ont lieu lors de séances exécutives avec le HOA ou le conseil d’administration de la copropriété. D’autres personnes peuvent également être présentes, notamment le gestionnaire et l’avocat de la communauté. Si vous pensez que vous n’avez pas violé les documents constitutifs, l’audience est alors votre chance de contester le procès-verbal de violation. Lors de l'audience, vous avez le droit de présenter des preuves et de contre-interroger tous les témoins.
Après que des preuves ont été présentées, le conseil décide s'il existe ou non une violation. Si le conseil décide qu'il y a une violation et que la violation a continué même si vous avez reçu un avis pour y remédier, le conseil peut vous imposer une amende. La commission détermine généralement le montant de l'amende. Les amendes sont généralement perçues de la même manière que les cotisations. Il est possible que le HOA ou le condo vous poursuive pour amendes impayées et place un privilège sur votre propriété pour amendes impayées. Selon la loi, les audiences tenues dans une copropriété peuvent faire l'objet d'un appel devant le tribunal.
Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers § 11-113; §11B-111.10; § 14-201 à 14-206 (Loi sur les privilèges contractuels du Maryland)
Soulagement injonctif
Un HOA ou un condo peut demander au tribunal de circuit de votre comté de vous ordonner d'arrêter ou de réparer une violation. Ils n’ont pas besoin de passer par toute la procédure d’audience avant d’intenter une action en justice. Mais pour vous poursuivre en justice, ils doivent agir avant l’expiration du délai légal (appelé « prescription »).
Le tribunal peut vous ordonner de ne pas violer les documents constitutifs ou vous ordonner de prendre des mesures. Par exemple, le tribunal peut vous ordonner de retirer une structure ou une modification non approuvée de l’extérieur de votre maison.
Habituellement, le tribunal n'accordera pas de dommages-intérêts en cas de violation d'une clause contractuelle, car le HOA ne subit généralement pas de préjudice financier. Cependant, si le HOA ou la copropriété peut démontrer que vos actions leur ont coûté de l'argent, le tribunal pourrait vous condamner à payer leurs frais.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-113; §11B-111.10
Honoraires et frais d’avocat
Condos: Si votre copropriété vous poursuit et qu’un tribunal se prononce contre vous, le tribunal peut vous ordonner de payer les honoraires d’avocat du conseil d’administration de la copropriété. La copropriété doit prouver au tribunal que les honoraires et frais d’avocat qu’il demande sont raisonnables. Le tribunal décidera quels frais et dépens sont raisonnables, sur la base d'une liste de facteurs
HOA: Un HOA peut également demander au tribunal de vous faire payer ses avocats s’il gagne. Encore une fois, les frais doivent être raisonnables, et le tribunal décide de ce qui est raisonnable. Cependant, tous les documents constitutifs de la HOA ne permettent pas à la HOA de vous faire payer ses frais de justice et ses honoraires d'avocat, même si vous perdez au tribunal.
La rémunération des honoraires d’avocat fonctionne dans les deux sens. Les dispositions de règlement des différends de la loi du Maryland stipulent que la « partie gagnante » a le droit d'être indemnisée par l'autre partie. Cela signifie que si vous gagnez, vous avez le droit de demander ces dépenses.
Certains HOA et condos ont même des documents constitutifs qui permettent à la communauté d'évaluer au propriétaire contrevenant les honoraires d'avocat et les frais qu'il a engagés pour faire respecter un engagement, même si une poursuite n'est pas déposée. Ce droit dépend de la langue des documents constitutifs.
Lisez la loi : Md.Code, Biens immobiliers § 11-113; §11B-111.10; Règle MD 19-301.5 (à propos des honoraires d'avocat)