Sujets sur cette page
- Avis de conversion requis
- Offre pour le locataire d'acheter l'unité requise
- Paiement des frais de déménagement du locataire
- Unités louées par des personnes handicapées et âgées
Le système de copropriété, dans lequel la propriété séparée des unités individuelles des immeubles d'habitation à logements multiples, est devenu de plus en plus courant depuis son introduction aux États-Unis dans les années 1950. Dans le Maryland, le propriétaire de toute propriété – un immeuble d'habitation occupé ainsi qu'un terrain vacant et non amélioré – peut soumettre cette propriété à la propriété en copropriété en suivant la procédure prescrite par la loi. Le Maryland Condominium Act réglemente la conversion d'immeubles à logements multiples en copropriété, où chaque logement est détenu séparément.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers, Titre 11
Avis de conversion requis
Pour les installations résidentielles locatives, le propriétaire doit remettre au locataire un avis sous la forme spécifiée dans le Md. Code, Real Property § 11-102.1(f). L'avis (et l'offre d'achat) doit être remis en main propre au locataire ou posté, courrier certifié, avec accusé de réception demandé, port payé, à la dernière adresse connue du locataire. Après avoir donné un avis de conversion, le propriétaire doit informer par écrit tout nouveau locataire louant un logement au plus tard à la signature du bail ou à la prise de possession, selon la première éventualité.
Le propriétaire/bailleur doit remettre une copie de l'avis, ainsi qu'une liste de chaque locataire à qui l'avis a été donné, au secrétaire d'État au moment où l'avis est remis à chaque locataire.
Un locataire, dès réception de l'avis ci-dessus, peut résilier son bail sans pénalité avec un préavis écrit d'au moins 30 jours au propriétaire. Le locataire ne pourra également être tenu de quitter les lieux avant 180 jours à compter de la réception de l'avis, sauf :
- Rupture de bail survenant avant ou après l'avis ;
- Non-paiement du loyer survenant avant ou après le préavis ; ou
- Défaut de libérer comme promis si le locataire exerce son droit de résilier le bail.
REMARQUE : Étant donné qu'un locataire ne peut pas être tenu de partir avant 180 jours, pour toute durée de bail qui prendrait normalement fin au cours de la période de 180 jours, la durée du bail doit être prolongée jusqu'à l'expiration de la période de 180 jours. La durée prolongée doit être au même loyer et aux mêmes termes et conditions que le bail expirant.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-102.1
Un propriétaire qui, au cours de la période de 180 jours précédant le dépôt d'une demande d'enregistrement de la conversion auprès du secrétaire d'État, résilie ou omet de renouveler les baux existants pour éviter l'obligation du propriétaire de donner aux locataires le préavis requis, verra sa demande pour convertir les unités en copropriété rejetées ou révoquées.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-102.2
Offre pour le locataire d'acheter l'unité requise
Un propriétaire/bailleur tenu de donner l'avis de conversion décrit ci-dessus doit offrir, par écrit, à chaque locataire, le droit d'acheter la partie de la propriété occupée par le locataire comme résidence. L'offre doit être à un prix et à des conditions au moins aussi favorables que le prix, les modalités et les conditions offerts pour cette partie de la propriété à toute autre personne au cours de la période de 180 jours suivant l'avis de conversion.
L'offre à chaque locataire doit être faite en même temps et dans le cadre de l'avis de transformation et doit contenir au moins les éléments suivants :
- Que l'offre prendra fin à la résiliation du bail par le locataire ou 60 jours après la livraison, selon la première éventualité ;
- Que l'acceptation de l'offre par un locataire qui répond aux critères d'une prolongation de bail est conditionnelle à ce que le locataire ne reçoive pas de prolongation de bail ;
- Ce règlement ne peut être exigé au plus tôt 120 jours après l'acceptation par le locataire ; et
- Que le ménage a droit au remboursement des frais de déménagement (voir ci-dessous).
Si cette offre d'achat n'est pas incluse à l'avis de conversion, la période de 180 jours pendant laquelle le locataire a le droit de demeurer dans la résidence du locataire ne débute que lorsque le locataire reçoit l'offre.
Même si un propriétaire a offert au locataire le droit d'acheter le logement, le propriétaire peut toujours apporter des modifications à ce logement.
Si le locataire souhaite acheter son logement, il doit accepter l'offre par écrit. Dans le cas contraire, l'offre prend fin, sans autre acte, à la résiliation du bail ou 60 jours après l'offre, selon la première éventualité.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-136
Paiement des frais de déménagement du locataire
Si le locataire n'accepte pas l'offre d'achat et que son ménage est considéré comme à faible revenu, le propriétaire doit payer au ménage 375 $ lorsque le ménage quitte le logement et rembourser au ménage les frais de déménagement dépassant 375 $ jusqu'à concurrence de 750 $, qui sont en réalité et raisonnablement engagés.
Si le ménage n'est pas considéré comme un ménage à faible revenu, le promoteur doit rembourser au ménage les frais de déménagement jusqu'à concurrence de 750 $ réellement et raisonnablement engagés.
Le ménage doit faire une demande écrite de remboursement des frais de déménagement au promoteur, accompagnée d'une preuve raisonnable des frais, dans les 30 jours suivant le déménagement. L'aménageur doit alors rembourser le ménage dans les 30 jours suivant la réception de la demande.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-136(h)
Unités louées par les personnes handicapées et les personnes âgées
Cette disposition s'applique à certains « établissements locatifs », qui sont des propriétés comptant 10 logements ou plus, et aux « ménages désignés », qui sont un ménage comprenant une personne âgée d'au moins 62 ans ou une personne handicapée. , qui faisait partie du ménage depuis au moins 12 mois avant l'avis de conversion.
Un promoteur doit offrir au locataire d'un logement occupé par un « ménage désigné » une prolongation de bail pour une période d'au moins 3 ans à compter de la remise de l'avis de conversion requis ci-dessus, si le ménage répond aux critères suivants :
- Avait un revenu annuel qui ne dépassait pas le chiffre d'éligibilité au revenu prévu au titre de Md. Real Property § 11-137(n) ;
- Est à jour dans le paiement de son loyer et n'a violé aucune autre condition importante du bail ; ou
- A fourni au promoteur, dans les 60 jours suivant l'avis de conversion, un affidavit sous peine de parjure indiquant que le ménage demande un bail prolongé, exposant le revenu annuel du ménage pour l'année civile précédente et les faits démontrant qu'un membre du ménage est soit une personne handicapée, soit une personne âgée, accompagnée du bail prolongé signé.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Avis requis - Le promoteur doit remettre à chaque locataire habilité à recevoir l'avis de transformation en même temps que l'avis de transformation :
- Une demande de prolongation de bail ;
- Un bail prolongé, indiquant que le bail ne sera effectif que si le locataire exécute et restitue le bail dans les 60 jours suivant l'avis de conversion et que le ménage se voit attribuer 1 logement en fonction de son classement ;
- Un avis énonçant les droits et obligations des locataires des ménages désignés ; et
- Une copie de la déclaration d’offre publique de la copropriété proposée qui est enregistrée auprès du secrétaire d’État.
Dans les 75 jours suivant l'avis de conversion, le promoteur doit informer chaque ménage qui demande et soumet un bail prolongé signé s'il répond aux critères d'un ménage désigné et si le bail prolongé est entré en vigueur.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Conditions de location prolongée - Le bail prolongé doit être d'au moins 3 ans et doit contenir les mêmes termes et conditions que le bail en vigueur avant la prolongation du bail, sauf que les frais de location de l'unité en bail prolongé peuvent être augmentés annuellement. Toute augmentation annuelle du loyer ne peut pas dépasser le loyer annuel de l'année précédente multiplié par le pourcentage d'augmentation de la composante loyer de l'indice américain des prix à la consommation pour les salariés urbains et les employés de bureau, pour la période de 12 mois la plus récente.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Limitation du nombre de baux à des ménages désignés - Un promoteur n'est pas tenu d'accorder des baux prolongés couvrant plus de 20 % des logements d'une copropriété à des ménages désignés. Si le nombre d'unités occupées par des ménages désignés dépasse 20 %, le nombre d'unités disponibles à la location sera attribué tel que déterminé par l'instance dirigeante locale. Si l'organisme gouvernemental local ne prévoit pas d'attribution, le promoteur attribuera les logements.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Possibilité d'acheter - Un ménage désigné qui exerce ses droits de bail prolongé ne peut pas se voir refuser la possibilité d'acheter un logement à une date ultérieure, s'il en existe un.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Résiliation prolongée du bail - Un foyer désigné peut résilier son bail prolongé à tout moment, en avisant le promoteur comme suit :
- Un préavis écrit d'au moins 1 mois doit être donné lorsqu'il reste moins de 12 mois au bail ; et
- Un préavis écrit d'au moins 3 mois doit être donné lorsqu'il reste 12 mois ou plus au bail.
La location prolongée prend également fin dans les cas suivants :
- 90 jours après le décès ou le déménagement de la dernière personne âgée ou personne handicapée survivante résidant dans l'unité ;
- Expulsion pour non-paiement du loyer dû dans les délais ou violation d’une clause importante du bail ; ou
- Résiliation volontaire du bail par le ménage désigné.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Relocalisation des ménages désignés - Si une conversion en copropriété implique une réhabilitation ou une construction importante qui constituerait un danger pour la santé et la sécurité des locataires, alors tout ménage désigné exécutant un bail prolongé peut être tenu de quitter son logement et de déménager aux frais du promoteur dans un unité comparable dans l’établissement locatif.
S'il n'y a pas d'unité comparable disponible, le ménage désigné pourrait alors être tenu de quitter l'établissement locatif. Lorsque les travaux sont terminés, le promoteur doit aviser le ménage de leur achèvement et le ménage dispose de 30 jours à compter de la date de cet avis pour retourner dans son logement locatif d'origine ou comparable. La durée du bail prolongé de ce ménage commencera à son retour dans le logement locatif.
Pour tout déménagement de ménages désignés, le promoteur doit donner un préavis de 180 jours avant la date à laquelle les logements doivent être libérés. Le promoteur doit payer les frais de déménagement. Le promoteur doit également verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer dans les 15 jours suivant le déménagement.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 11-137
Les lois locales peuvent offrir plus de protection aux locataires que la loi de l'État. Un certain nombre de comtés ou de municipalités de l'État ont des lois locales qui accordent aux locataires des droits plus étendus que ceux accordés par la loi de l'État. Vérifiez votre comté local ou votre code municipal.
- Les ménages du comté de Montgomery comptant des personnes handicapées ou des personnes âgées, qui font partie du ménage depuis au moins 12 mois et répondent à certaines conditions de revenus, ont droit à un bail plus long, au moins pendant toute la durée de vie de la personne âgée ou de la personne handicapée. Lisez la loi : Code du comté de Montgomery § 11A-5
- Dans certains quartiers de la ville de Baltimore, certaines protections sont accordées aux personnes âgées d'au moins 60 ans, au lieu de 62 ans. Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13, sous-titre 10